Уступка по дду что это

Содержание

Переуступка прав по ДДУ: с какими сложностями может столкнуться покупатель?

Уступка по дду что это

Продажи новостроек через договор переуступки (цессии) довольно часто встречаются в крупных городах, в частности в Санкт-Петербурге.

Цессия — соглашение, по которому передаются права и обязанности по договору участия в долевом строительстве жилья от одного первоначального участника строительства к другому. Возможность переуступить права требования по договору участия в долевом строительстве предусмотрена ст.

11 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Такая возможность переуступить права требования на ещё строящееся жилье очень востребована среди инвесторов в недвижимость, поскольку дает возможность продать объект до оформления его в собственность.

Однако сейчас у таких договоров начала проявляться новая особенность – всё чаще переуступки начали оформлять от юридического лица физическому. Особенно популярно это стало после введения экроу-счетов, застройщики продают квартиры практически сами себе, точнее, аффилированным компаниям, чтобы избежать новой модели.

Обычно такая схема выглядит следующим образом: часть квартир застройщик по сниженной цене продаёт аффилированной компании. Именно она уже по рыночной цене будет перепродавать эти квартиры частным покупателям.

При этом застройщик убивает сразу двух зайцев: взнос в компенсационный фонд, который оплачивает застройщик, рассчитывается от заниженной стоимости первичного договора, плюс прибыль от повторной реализации будет не на его счетах.

Сама по себе переуступка права по ДДУ совершенно законна. Это могут быть и договоры простых потребителей, по каким-то причинам решивших продать недвижимость в строящемся доме, или вознаграждение застройщика подрядчикам, поставщикам или владельцам земли, на которой реализуется проект.

Но стоит отметить, что именно такой формой пользуются и недобросовестные застройщики. Ведь по договору переуступки покупатель приобретает не саму квартиру, а только права и обязанности, предусмотренные в ДДУ.

А, следовательно, продавец не несёт никакой ответственности за исполнение обязательств, предусмотренных договором, ни по срокам сдачи объекта, ни по его качеству.

Давайте рассмотрим, с какими проблемами в этом случае может столкнуться потенциальный покупатель.

1. Одна из особенностей договоров переуступки (цессии) состоит в том, что условия изначального договора не изменяются после замены стороны. Т.е. фиктивные ДДУ аффилированной компании застройщик оформляет по минимальной цене.

При этом при заключении договора переуступки прав с итоговым покупателем сумма значительно возрастает (как правило, покупателю это объясняется большей готовностью объекта). Но застройщик отвечает перед дольщиком только по той цене, что указана в первоначальном договоре.

И если по какой-либо причине покупатель захочет расторгнуть договор с застройщиком (будь то срыв сроков или неудовлетворительное качество объекта), то он вернет себе только первоначальную стоимость квартиры, а не ту, которую заплатил на основании договора переуступки прав требований по ДДУ.

2. Но в случае банкротства застройщика цена, указанная в ДДУ, имеет меньшее значение для дольщика. В этом случае возмещение рассчитывается из цены квадратного метра, определённой отчётом оценщика, но не менее цены, указанной в ДДУ.

Причём дольщик имеет право пригласить своего оценщика, если будет не согласен с предоставленной оценкой конкурсного управляющего, и потребовать включить в реестр требований к застройщику именно наибольшую стоимость.

Данный вопрос будет рассмотрен арбитражным судом в рамках дела о банкротстве застройщика. Хотя и это не гарантирует возмещения рыночной стоимости квартиры в случае банкротства застройщика, особенно в случае, если застройщиком не вносились обязательные отчисления в компенсационный фонд.

В случае несогласия с выплаченной компенсацией дольщик может воспользоваться своим конституционным правом, защитив свои права и законные интересы в суде.

3. Если при заключении обычного ДДУ в сделке участвуют двое: застройщик и покупатель, то при продаже квартиры через переуступку таких звеньев в цепочке может быть значительно больше. А значит, возрастает риск, что какое-то из этих звеньев окажется недобросовестным.

Ни для кого не секрет, что перед покупкой квартиры в строящемся доме необходимо собрать максимум информации о застройщике. А в случае с переуступкой, тем более от юрлица, придется осуществить проверку сразу нескольких компаний. В противном случае есть серьёзный риск потерять квартиру.

В первую очередь покупатель квартиры по переуступке должен удостовериться в том, что по объекту недвижимости проведены все необходимые оплаты: это платежные поручения, справки об оплате и так далее. Платежи должны быть признаны действительными.

Переуступка возможна как в случае полной оплаты первоначальным покупателем квартиры, так и в том случае, если долг первоначального покупателя перед застройщиком переходит на нового приобретателя. Покупателю квартиры по переуступке желательно запросить у застройщика справку о наличии оплаты.

Лучше также изучить информацию о компании, на которую оформлен ДДУ: давно ли она существует, какую деятельность ведёт, какой штат сотрудников, отчисляет ли налоги, есть ли с её участием судебные разбирательства.

Насторожить должен, например, тот факт, что в компании зарегистрированы 2 человека, а застройщик с ней оформил ДДУ на условиях взаимозачёта за выполнение определённых работ. Необходимо также проверить правовые основания предыдущих сделок. Т.к. если одна из сделок в цепочке будет признана недействительной, это может поставить под сомнение и правомочия конечного приобретателя права на квартиру.

4. Существует также понятие добросовестного приобретателя. Добросовестным считается приобретатель, который не знал и не мог знать, что он приобрёл имущество у лица, которое не вправе его отчуждать.

И по общему правилу, если добросовестный приобретатель купил имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, то собственник вправе истребовать это имущество только в тех случаях, когда оно утеряно собственником или лицом, которому оно было передано собственником во владение, либо было похищено у них, либо выбыло из владения иным путем помимо их воли. Т.е. вновь купленная квартира в этом случае должна остаться у конечного приобретателя. Но покупатели, оформляющие договор переуступки, не получают защиту добросовестного приобретателя, так как они не получили право на готовую квартиру как вещь. Приобретатель в этом случае всего лишь обладает правом требования к застройщику, а юридически защиту добросовестного приобретения может использовать только приобретатель вещи (готовой квартиры), но не права требования, коим является право по ДДУ.

Источник: https://pravo.org/articles/pereustupka-prav-po-ddu/

Переуступка прав по ДДУ: нюансы, сложности, риски дольщика

Уступка по дду что это

Продажи новостроек путем уступки права требования по ДДУ, в принципе, не являются новым явлением на рынке, однако сейчас в них появилась характерная особенность: переуступки оформляются от юридического лица физическому.

Это происходит из-за того, что многие застройщики, стремясь сохранить право реализовывать квартиры без эскроу, продали большие объемы практически сами себе, точнее, аффилированным компаниям.

Эксперты рассказали сайту «РИА Недвижимость» о том, какие риски и особенности несут в себе сделки по переуступке права по ДДУ от юрлица.

Зачем они так?

Первое, что нужно понимать о сделках через переуступку права по ДДУ — сами по себе они абсолютно законны, однако в некоторых случаях такая форма приобретения квартиры в новостройке может иметь нюансы. Кроме того, мотивация продажи именно через такой формат может таить в себе риски для дольщика, и здесь многое зависит от причин, побудивших застройщика реализовывать проект через переуступку.

В идеале предложения о переуступках прав требований по ДДУ, имеющиеся на рынке, — это договоры инвесторов строительства, партнеров застройщика, а также обычных потребителей, решивших перепродать строящуюся в новом доме квартиру, рассуждает старший юрист адвокатского бюро «Халимон и Партнеры» Денис Глухов.

Имеет место также передача застройщиком квартир в качестве вознаграждения владельцу земельного участка, на котором реализуется проект, за работы подрядным организациям, за материалы — поставщикам.

Вместе с тем, нельзя отрицать, что такая форма реализации новостроек часто используется в недобросовестных целях.

К основной опасности покупки квартиры по переуступке ДДУ является то, что, как правило, такие договоры появляются у не совсем добросовестных застройщиков, которые значительно нарушают сроки строительства, полагает адвокат, зампредседателя МКА «Центрюрсервис» Илья Прокофьев. При этом покупатель по такому договору переуступки приобретает не квартиру, а права и обязанности, предусмотренные договором долевого участия, следовательно, продавец не отвечает за исполнение застройщиком указанного договора и завершение строительства, добавляет он.

“Сам себе не продашь — никому не продашь” — главная идея застройщиков в 2019 году, отмечают авторы телеграм-канала «Обмани меня риелтор». «Мы так и не осознали до конца хорошо это для рынка или нет, как говорится, шоу маст гоу он», — поясняют они.

Одной из распространенных причин для реализации квартир через переуступку эксперты назвали потребность застройщиков в свободных средствах, расход которых был бы «невидим» для контролирующих органов.

То есть схема выглядит следующим образом: застройщик продает пул квартир по низкой цене аффилированному лицу. Именно это лицо в последующем будет осуществлять дальнейшие продажи уже физическим лицам.

При этом взнос, оплачиваемый в компенсационный фонд, застройщиком будет рассчитываться от заниженной стоимости первичного договора, объясняет Глухов.

При последующей продаже квартир в рынок прибыль будет оседать не у компании застройщика, а у иного лица, что также может использоваться в недобросовестных целях.

Мотивация застройщика очень простая — это невозможность вести полностью прозрачный белый бизнес в складывающихся десятилетиями условиях на рынке недвижимости, объясняют авторы канала «Обмани меня риелтор».

“Кроме уменьшения налогооблагаемой базы, застройщикам нужны наличные деньги, которые уходят не только поставщикам, но и на многочисленные взятки, откаты и прочие коррупционные составляющие. Печально, но кэш в строительстве требуется даже в таких высокоразвитых и уважающих закон странах, как США, Канада или Германия”, — объясняют телеграмеры.

Подвох первый: цена

Одна из особенностей договоров переуступки (цессии) состоит в том, что условия изначального договора не изменяются после замены стороны.

Для дольщиков это означает, что застройщик отвечает перед покупателем по той цене, которая была указана в первичном договоре, отмечают в Москомстройинвесте.

“И если, например, гражданин захочет расторгнуть с застройщиком договор, то он вернет себе только первоначальную стоимость квартиры, а не ту, которую заплатил на основании договора переуступки прав требований по ДДУ”, — поясняют эксперты ведомства.

Фиктивные продажи юрлицам застройщики оформляют с большим дисконтом, поскольку тем самым они занижают стоимость квартир. Таким образом застройщик минимизирует как свои личные риски, так и расходы аффилированных фирм, что позволяет им получать повышенную прибыль от продажи квартир, добавляет Прокофьев.

При этом сложилась практика, при которой в случае переуступки права требования по ДДУ приобретатель (то есть будущий дольщик) платит большую сумму. Необходимость этого ему обосновывают возросшей строительной готовностью новостройки или дополнительными услугами.

Чаще всего доплата до реальной стоимости осуществляется по «сейфовому» дополнительному соглашению об увеличении цены, либо просто по расписке, как отдельной, на сумму доплаты, так и общей, на всю переданную сумму, рассказывает партнер MGP Lawyers Денис Быканов.

Получается, что в случае расторжения ДДУ дольщик не сможет получить ту часть денег, которую заплатил сверх указанной суммы в договоре с застройщиком, так как его договор цессии считается исполненным, и, следовательно, эти деньги он просто потеряет, предупреждают эксперты.

Подвох второй: банкротство застройщика

Зато в случае банкротства застройщика цена, указанная в ДДУ, имеет меньшее значение для дольщика, обращают внимание эксперты.

Дело в том, что возмещение уплачивается по цене квадратного метра, определенной отчетом оценщика, но не менее уплаченной цены ДДУ, так указано в статье 13 закона 218-ФЗ, объясняет ассоциированный партнер фирмы «Юст», адвокат Александр Рудяков. Так что нет оснований сомневаться в получении участниками долевого строительства возмещения, равного действительной рыночной стоимости квартиры.

Если дольщик будет не согласен с этой оценкой, он имеет право сам выбрать оценщика и провести оценку за свой счет, добавляет начальник управления правового обеспечения розничного бизнеса “Абсолют банка” Юрий Ухин. При этом в случае, если стоимость по его отчету будет выше стоимости по отчету оценщика конкурсного управляющего, дольщик может потребовать включить в реестр требований к застройщику наибольшую оценочную стоимость. Данный вопрос будет рассмотрен арбитражным судом в рамках дела о банкротстве застройщика. По нему выносится отдельное определение суда, которое также может быть обжаловано, объясняет Ухин.

Однако часть экспертов рекомендуют не слишком полагаться на это, так как практика применения закона пока не сформировалась, и остаются риски потери части денег.

С учетом того, что возмещение предусмотрено и в случаях, если по договорам участия в долевом строительстве застройщиком не уплачивались обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд, вероятность реального получения рыночной стоимости квартиры не велика, рассуждает адвокат Московской коллегии адвокатов «Яковлев и Партнеры» Любовь Хохлова.

В случае несогласия с выплаченной компенсацией дольщик может воспользоваться своим конституционным правом, защитив свои права и законные интересы в суде, добавляет она.

Подвох третий: темные личности

Если при заключении обычного ДДУ осторожному дольщику нужно изучить «досье» только своего застройщика, то в случае с переуступкой, тем более от юрлица, ему придется осуществить проверку сразу нескольких компаний, предупреждают эксперты. В противном случае есть серьезный риск потери денег.

В первую очередь покупатель квартиры по переуступке должен удостовериться в том, что по объекту недвижимости проведены все необходимые оплаты: это платежные поручения, справки об оплате и так далее, рекомендуют в Москомстройинвесте. Платежи должны быть признаны действительными. В противном случае это может привести к тому, что гражданин остается без приобретенного жилья.

Переуступка возможна как в случае полной оплаты первоначальным покупателем квартиры, так и в том случае, если долг первоначального покупателя перед застройщиком переходит на нового приобретателя. Покупателю квартиры по переуступке желательно запросить у застройщика справку о наличии оплаты.

Росреестр эту справку тоже запрашивает, советуют в ведомстве.

Целесообразно выяснить, давно ли создана компания, на которую оформлен ДДУ, велась ли фактическая хозяйственная деятельность такой компанией или нет, отмечает Рудяков.

Так, если оплата по изначальному ДДУ осуществлялась посредством зачета прав требования к застройщику, вытекающих из якобы выполненных работ / оказанных услуг, а в последние годы в компании, например, работало 2-3 человека, плюс компания не платила налоги, — все это является негативным сигналом, предупреждает он.

Получить эти сведения можно на сайтах арбитражных судов, в открытых источниках информации (“БИР-аналитик”, «Картотека» и так далее), а также из СМИ.

При покупке новостройки через цессию риски потребителя умножаются на количество сделок, ранее совершенных с правами на получение квартир, рассуждает Быканов. Так что будущему дольщику в обязательном порядке необходимо проверить правовые основания предыдущих сделок по всей их цепочке от застройщика.

Рисков может быть достаточно много. Например, если впоследствии одно из «промежуточных звеньев» такой цепочки сделок обанкротится, то этот факт, в зависимости от сопутствующих условий сделки (например, если цена существенно ниже рыночной, либо расчеты по сделке не были произведены), может поставить под сомнение и правомочия конечного приобретателя права на квартиру.

Такой риск особенно актуален для тех, кто купил право на квартиру в недостроенном доме, ведь в этом случае покупатель не получает защиту добросовестного приобретателя, так как он не получил право на готовую квартиру как вещь, подчеркивает Быканов.

Приобретатель в этом случае всего лишь обладает правом требования к застройщику, а юридически защиту добросовестного приобретения может использовать только приобретатель вещи (готовой квартиры), но не права требования, коим является право по ДДУ, заключает эксперт.

Источник: https://finance.rambler.ru/realty/43517942-pereustupka-prav-po-ddu-nyuansy-slozhnosti-riski-dolschika/

Как уступить квартиру по ДДУ

Уступка по дду что это

В этой статье мы расскажем, как заключить договор уступки права требования по договору долевого участия, если вы покупаете новостройку у другого дольщика, или, наоборот, желаете безопасно продать свою недостроенную квартиру. Для наглядности мы подготовили схему действий при заключении договора уступки.

Правила заключения договора уступки ДДУ

Помимо заключения ДДУ напрямую с застройщиком, квартиру в строящемся доме можно купить по договору уступки, заключенному с предыдущим дольщиком.  При  уступке предыдущий дольщик передает свои права и обязанности по ДДУ новому дольщику.  Для этих целей заключается договор уступки (цессии), либо соглашение о передаче договора долевого участия.

Договор уступки прав на получение недвижимости должен быть зарегистрирован в Росреестре.  Однако уступка штрафов, пеней и неустоек не подлежит госудаственной регистрации, если оформлена отдельным договором.

Государственная пошлина за регистрацию составит 350 рублей для физического лица. При этом применяются те же правила, что и при регистрации основного договора долевого участия.

Договор уступки можно заключить в любой момент до подписания передаточного акта на квартиру (т.е. до ее получения дольщиком).  При этом договор долевого участия, права по которому передаются, уже должен быть зарегистрирован Росреестром.

Существенным условием договора уступки (цессии) будет точное описание договора долевого участия, права по которому переуступаются.  Новому дольщику необходимо внимательно ознакомиться с его содержанием до совершения уступки.

В случае, если предыдущий дольщик полностью выплатил цену квартиры, права по договору могут быть уступлены без согласия застройщика. Однако полностью исключить застройщика из участия в уступке не получится: для регистрации договора потребуется справка — подтверждение от застройщика, что средства получены в полном объеме.

Договор долевого участия может содержать запрет на уступку требований по нему. Однако такой запрет не будет действителен для случаев, когда предыдущий дольщик полностью оплатил цену квартиры.  В судебной практике положения статьи 11 закона 214 — ФЗ рассматриваются, как дающие возможность совершать уступку требований по такому договору вне зависимости от содержащихся в договоре запретов.

Если расчеты по договору между предыдущим дольщиком и застройщиком не завершены:

  • потребуется согласие застройщика на переуступку;
  • цена уступки по договору должна быть уменьшена на сумму, которую новый дольщик должен будет уплатить застройщику.

В этом случае перед заключением договора уступки необходимо будет получить письменное согласие застройщика на нее.  Застройщик вправе отказать в выдаче такого согласия.  Некоторые застройщики включают в договор долевого участия запрет на уступку до полной оплаты цены ДДУ.  Такой запрет будет допустимым с точки зрения закона.

Как зарегистрировать договор уступки прав на долевое участие в строительстве

Для регистрации договора уступки прав по ДДУ в Росреестре потребуются следующие документы:

  • Документы продавца — цедента и покупателя-цессионария;
  • Согласие застройщика на уступку, если оно требуется;
  • Если дольщик оплатил цену квартиры, нужна также справка о полном расчете по договору, в которой подробно перечислены все сделанные дольщиком платежи и сроки их совершения. Такая справка может быть выдана застройщиком или банком, через который осуществлялись платежи;
  • Договор долевого участия, права по которому переуступаются;
  • Согласие банка, если квартира куплена в кредит;
  • Согласие супруга, если продавец -физическое лицо состоял в браке на момент заключения ДДУ. Аналогичное согласие супруга потребуется и от покупателя;
  • Согласие органа опеки и попечительства, если права по договору уступает несовершеннолетний.

Срок регистрации договора уступки составит

  • 7 рабочих дней при подаче документов в Росреестр напрямую
  • 9 рабочих дней при подаче через МФЦ.

О чем нужно помнить покупателю квартиры по договору уступки

Зачастую договоры уступки предлагают работающие на объекте компании-подрядчики, с которыми застройщик рассчитался правами на будущие квартиры.

Если права по договору передает юридическое лицо, оплата за уступку должна быть произведена только после государственной регистрации договора уступки. Это правило установлено, чтобы защитить дольщика от возможной потери средств.

Поэтому даже при заключении договора цессии между двумя физическими лицами для покупателя желательно проводить окончательный расчёт уже после регистрации договора.

Если предыдущий дольщик приобрёл квартиру в ипотеку, то необходимо согласие банка-кредитора на переуступку прав по такому ДДУ. Как правило, банк даёт такое согласие при условии, что он получит часть средств напрямую от покупателя. Банк также может выдать покупателю кредит для оплаты. В любом из этих случаев, схема действий при уступке усложнится.

Если к договору долевого участия был открыт счет эскроу, все права на него переходят к новому дольщику одновременно с регистрацией соглашения об уступке прав по ДДУ.Как правило, договор уступки влечёт больше рисков для покупателя, чем обычный договор долевого участия.

Например:

  • Основной договор долевого участия может быть не оплачен или не зарегистрирован,
  • объект строительства мог быть не проверен надлежащим образом, т.к. продавец изначально собирался перепродать эту квартиру по переуступке;
  • Продавец может оказаться банкротом.
  • В результате новый дольщик может лишиться и денег, и квартиры.

Чтобы уменьшить риски, помимо стандартной проверки застройщика и объекта, в случае уступки необходимо дополнительно убедиться, что:

  • Договор долевого участия действительно заключён с продавцом квартиры и зарегистрирован в Росреестре;
  • Этот договор действительно является договором долевого участия, а не другим видом договора. Закон не запрещает заключать ДДУ между юридическими лицами, но и не обязывает. Поэтому застройщик и подрядчик могут заключить друг с другом иной договор — инвестиционный, подрядный и т.д. Передача прав по такому договору физическому лицу невозможна, т.к. это противоречит закону 214 ФЗ.
  • Продавец и застройщик рассчитались между собой за квартиру. Они должны предоставить все подтверждающие это финансовые документы. Нужно иметь в виду, что если квартиру по переуступке продаёт подрядчик, пакет документов может быть весьма объёмным. Зачастую он включает разнообразные акты и соглашения о зачете, которые покупатель должен тщательно изучить. Желательно также получить на руки копии всех этих документов, чтобы иметь доказательства на случай суда;
  • В случае, если цена квартиры не уплачена полностью, согласие застройщика на ее переуступку обязательно. Однако и при полной оплате покупатель может заручиться согласием застройщика для собственного спокойствия.
  • Если уступка не первая, желательно убедиться, что предыдущие договоры также оплачены.

В заключение еще раз отметим, что только правильно составленный, подписанный и зарегистрированный в Росреестре договор уступки сделает нового покупателя квартиры полноправным дольщиком. Тщательный анализ всех предлагаемых к подписанию документов позволит избежать неприятных сюрпризов.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Источник: https://fz214fz.ru/dolshiku/ustupka

Договор цессии: покупаем новостройку по переуступке ДДУ

Уступка по дду что это

Договор, который подписывает покупатель при приобретении жилья в возводимом доме, зависит от стадии строительства. В частности, распространен договор долевого участия (далее ДДУ).

Он ратифицируется на любом из этапов строительства, но до сдачи квартиры в эксплуатацию. Сторонами ДДУ выступает застройщик и приобретатель квартиры. Кроме того, заключается договор переуступки прав (требований).

О нем поговорим поподробнее.

Основные характеристики договора

Переуступка прав требований – это договор, заключаемый на стадии строительства, до сдачи возводимого дома. Его отличие от ДДУ заключается в том, что стороной соглашения будет не застройщик, а гражданин, либо организация, которые уже купили объект недвижимости. А приобрели квартиру они как раз по договору долевого участия.

Либо стороной рассматриваемого договора может быть также и лицо, которое приобрело квартиру также по переуступке прав. Звенья таких соглашений могут простираться до бесконечности, до тех пор, пока застройщик не сдаст жилье в эксплуатацию. Но в момент сдачи дома государственной комиссии и введении его в работу, регистрацию переуступки не производят.

На практике цессия проводится на основании соглашений:

  1. Купля-продажа (предварительная). В этой ситуации уступается право требования выхода на основную сделку. Передача денег за покупку происходит только после ратификации основного договора, предметом которого выступает приобретение квартиры. Уступка юридически значима с момента заключения предварительного договора и до дня подписания основного.
  2. По ДДУ. В этой ситуации уступке подлежит не только право на получение жилой площади, но и обязательства, связанные с взносами дольщиков. Если они не выплачены продавцом в полном объеме, то сделать за него это обязан покупатель. Цессия возможна с момента ратификации соглашения и до подписания документа, свидетельствующего о передаче квартиры. Это акт приема-передачи. Договор уступки прав по ДДУ обязательно регистрируется. И здесь необходимо учесть один нюанс: приобретатель получает права на жилую недвижимость в аналогичном объеме, что и продавец. Исходя из этого, важно в документе прописывать основание перехода права требования, а также основные положения ДДУ.

Этапы заключения договора по уступке права требования

Здесь необходим определенный алгоритм. От успешности его соблюдения зависит, собственно, эффективность проведенной сделки.

Стадии:

  1. Проверочный анализ застройщика.

    В процессе необходимо акцентировать внимание на следующее:

  • длительность работы компании застройщика;
  • срок существования учредительной документации на предмет ее актуальности в момент продажи квартиры;
  • наличие разрешения на строительные работы;
  • возможность долгосрочной аренды на землю, на которой стоит дома, либо право собственности на нее.
  1. Подготовка документов. В момент совершения сделки продавец обязан предоставить следующие бумаги:
  • договор в первоначальном виде;
  • ДДУ, либо предварительное соглашение;
  • согласие на переуступку (оно необходимо, если продавец не выплатил полостью цену за строящееся жилье);
  • согласие супруга на сделку (если покупатель находится в законном браке);
  • платежные документы об оплате строящегося жилья.

Покупатель на сделку приносит с собой паспорт. И если он находится в брачных отношениях, согласие второй половины.

  1. Составление соглашения. Это происходит после проверки всех предоставленных бумаг. Договор составляется в аналогичной форме, что и предыдущий. Если предыдущий заверен нотариально, то переуступка прав также требует участия нотариуса в этом процессе. Основное условие переуступки – это именно передача права. Таким образом, необходимо детально описать предмет договора, в частности, какие права подлежат передаче, в каком объеме. Кроме того, нужно указать на основание, по которому происходит переход. Все остальные условия признаются дополнительными: по закону они вносятся в текст по договоренности между сторонами.
  2. Регистрация переуступки. Это делает Росреестр. Для этого обращаются в МФЦ, либо в одно из территориальных подразделений Росреестра. Передача денежных средств за квартиру происходит после окончания регистрационной процедуры. На практике, проходит от 5 до 10 дней.
  3. Оплата государственной пошлины. Ее размер зависит от статуса сторон. Для граждан пошлина в меньше размере, чем для организаций. Если несколько заявителей требует регистрацию, то государственная пошлина делится между ними поровну. Каждому из них выдается квитанция об уплате.

Риски договора:

Таким образом, переуступка заключается с гражданином или организацией на покупку квартиры в строящемся доме. По этому соглашению приобретение возможно до стадии введения дома в работу.

На стадии котлована квартиры покупает немало граждан, юридических лиц. Популярность данных объектов недвижимости объясняется низкой ценой на квартиру именно до сдачи ее в эксплуатацию.

Фактически покупатель приобретает воздух, и только потом создается новое жилье. Риски, связанные с покупкой жилья с фундамента, присутствуют.

Но, необходимо отметить, что они есть везде, в том числе при приобретении недвижимости на вторичном рынке.

Договор переуступки права либо цессии

При заключении договора между сторонами, каждая из них наделяется законом объемом полномочий. Заказчик должен своевременно оплатить работы и услуги, а исполнитель – качественно их исполнить. Обладателем права требования в обязательстве выступает кредитор, а тот, кто обязан исполнить что-либо – должником. Права могут быть переданы иному лицу.

Об этом говорит глава 24 ГК РФ. И это происходит по договору цессии или переуступки права требования. С точки зрения права, это соглашение представляет собой одну из форм перемены лиц в существующем обязательстве. То есть, новый кредитор меняет прежнего, а причин, по которому было уступлено право, может быть немалое количество.

Например, должник несвоевременно платит по обязательству, а для кредитора важен срок исполнения договора. Если третье лицо, входящее в договор, готово оплатить необходимую сумму за должника по договора, для кредитора это является оптимальным решением.

После заключения соглашения кредитор получает так необходимые ему денежные средства, а новый кредитор – право требовать исполнения обязательств.

Договор цессии заключается на основании первоначального соглашения, стороной которого выступает застройщик. Первый покупатель квартиры заключил договор с ним, приобретая квартиру с фундамента. Между сторонами в этом процессе был заключения ДДУ. Этот договор обязательно регистрируется в Росреестре.

На основании зарегистрированного надлежащим образом договор, происходит оформление цессионного договора. И происходит перемена лица в обязательстве. Теперь вместо первоначального покупателя, выступает другое лицо. Кстати, таких перемен может быть много: закон не налагает ограничений на число заключаемых цессионных договоров.

Исходя из этого, при оформлении договора, необходимо тщательно проверять всю имеющуюся у застройщика документацию.

Документация дду:

Этот договор первоначальный, по сравнению с цессией. Заключается на стадии строительства, между приобретателем квартиры и застройщиком. Основным его условием выступает передаваемое жилье, его параметры. А также срок сдачи и сумма денежных средств за покупку. ДДУ регистрируется.

В процессе переуступки, при передаче основных документов, которые имелись на квартиру ранее, необходимо просмотреть бывшие договора цессии. Это нужно для того, чтобы проанализировать всю цепочку приобретателей квартиры.

Кроме того, обязательно предоставляются чеки, платежки покупающее стороне. По оплате недвижимости: она может быть погашена полностью, либо по рассрочке. Второй вариант предполагает, что при цессии объект недвижимости оплачен не полностью.

Если по квартире имеется непогашенная задолженность, она переходит к новому покупателю. Стоит помнить, что покупатель может быть обладателем и просроченного долга. В этой ситуации лучше поговорить с застройщиком о долгах продавца недвижимости, их наличии.

Будет ли задолженность помехой в приобретении квартиры? Ведь застройщик сможет отсудить недвижимость за просроченные в большом количестве долги.

Согласие застройщика на переуступку

Закон не требует обязательного согласия. Но это положение прописано во всех договорах долевого участия. То есть, компания-застройщик должна быть уведомлена о том, что по такой-то квартире происходит передача прав от одного покупателя к другому. Во избежание проблем лучше получить согласие на заключение соглашения.

Договор цессии означает не только то, что покупатель становится обладателем права. По соглашению он приобретает и обязанности. Например, если за продавцом имеют долги, они погашаются до оформления цессии. Либо существует иной вариант: они полностью переходят к новому покупателю.

Только при развитии такой ситуации застройщик дает согласие на заключение цессии. Переход долга может быть оформлен отдельно, по договору. Два документа могут быть подписаны сторонами одновременно.

Кроме того, пункт о том, что долги будут погашены, может быть включен в сам договор переуступки.

Акт приема-передачи документов

Согласие необходимо с точки зрения положений СК РФ. Приобретение квартиры выступает совместно нажитым имуществом мужа и жены.

И если собственность совместная, то при ее отчуждении по закону необходимо согласие второй половины. Это согласие обязательно оформляется у нотариуса.

Это обезопасит приобретателя от негативных правовых последствий в будущем, например, от признания договора недействительным.

Наличие пакета документов при заключении цессии является обязательным. Это обезопасит добросовестного приобретателя от негативных правовых последствий. И цессия должна быть также зарегистрирована в Росреестре, по аналогии с первоначальным договором.

Если он не пройдет регистрацию, то доказать его действительность с юридический точки зрения будет очень сложно. В процессе принятия решения о приобретении квартиры по переуступке прав, необходимо самым тщательным образом изучить параметры первоначального договора.

В частности, приобретаемая квартира должна иметь уточненные параметры, расположение, площадь и т.д. В договоре указывается настоящая цена квартиры!!!

После сдачи дома в эксплуатацию могут возникнуть сложности с приобретенной квартирой. Не важно, по какому договору она была приобретена – цессии или ДДУ. Оформить недвижимость в собственность иногда довольно сложно.

После сдачи дома и регистрацией права собственности (бумажное свидетельство Росреестр) в настоящее время не выдает, может пройти определенное время.

На практике, некоторые задержки связаны с порядком осуществления финансовых расчетов застройщика с вкладчиками, поставщиками, то есть всеми теми, кто инвестировал денежные средства.

Если между сторонами существуют споры, которые они не могут решить по договоренности, они обращаются в суд. И в этой ситуации ждать оформления квартиры придется долго, так как пока спорное правоотношение не урегулировано, оформление в собственность квартир в доме не может быть произведено.

Кроме того, при приобретении объекта с котлована существует риск двойных продаж. Чтобы избежать его, необходимо заключать договор цессии, который основан только на зарегистрированном ДДУ. Если этот договор не зарегистрирован застройщиком по ряду причин, озвученных последним, не стоит приобретать такую квартиру. Можно обратить внимание на другую компанию-застройщика или на вторичный рынок.

С уважением, риэлтор в Москве Бросалин Артем Алексеевич. Получите качественную консультацию по телефону +7(903)55-16-777

Источник: https://brosalin.ru/dogovor-tsessii-pokupaem-novostroyku-po-pereustupke-ddu/

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве

Уступка по дду что это

Цессия или переуступка прав по договору долевого участия в строительстве – распространенный способ покупки жилья в новостройках. Ликвидные квартиры быстро распродаются, поэтому, зачастую, цессия – единственный вариант купить квартиру в понравившемся доме. Однако эта процедура связана с определенными юридическими особенностями, о которых расскажем в статье.

Суть переуступки права по ДДУ

По своей сути цессия – это та же купля-продажа, но оформленная по договору переуступки прав требования. В такой сделке участвует три стороны:

  1. Застройщик – юридическое лицо, получившее расчет за недвижимый объект, находящийся на этапе постройки.
  2. Продавец или цедент – чаще физическое лицо, внесшее сумму для приобретения недостроенной недвижимости.
  3. Покупатель или цессионарий – лицо, изъявившее желание получить правомочия на недвижимость, которая еще не достроена, но фигурирует как объект долевого участия.

Таким образом, по договору переуступки дольщик передает цессионарию обязательства и права по ДДУ, который оформлен между продавцом-дольщиком и фирмой-застройщиком. Нередко этим видом сделки пользуются инвесторы. Они приобретают объекты у застройщика на стадии получения разрешения на строительство, а на завершающем этапе застройки продают квартиры по более высокой цене.

Этим механизмом также пользуются и лица, не преследующие цель получить доход, а просто по каким-то субъективным причинам передумавшие приобретать жилье. С помощью переуступки они смогут вернуть потраченные средства. Для таких лиц оформление договора цессии – единственный способ избежать выплаты штрафа, предусмотренного по ДДУ.

Возможность переоформления прав требования предусмотрена и регулируется следующими нормативными актами:

  1. ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве» от 30 декабря 2004 года.
  2. Ст. 164 ГК РФ, регулирующая вопрос регистрации договора.
  3. Ст.ст. 388-390 ГК РФ регулируют вопросы, связанные с цессией.
  4. Налоговый Кодекс РФ, в котором прописаны особенности перечисления налога в бюджет.

Заключение такого типа договора возможно только до перехода права собственности на стоящееся жилье к участнику долевого строительства. После оформления акта приема-передачи заключить цессию уже не удастся.

В результате переуступки не могут корректироваться первичные договоренности дольщика и застройщика. К примеру, если по ДДУ дольщик приобретает жилье в рассрочку и перечисляет платежи согласно установленному графику, то цессионарий также обязан соблюдать эти условия.

Оформление договора переуступки права требования

Оформить договор переуступки прав возможно только при согласии всех трех заинтересованных сторон. После заключения соглашения права и обязанности продавца передаются цессионарию в полном объеме.

Перед продажей объекта продавец обязан совершить следующие действия:

  1. Направление письменного уведомления застройщика о предстоящей сделке и смене дольщика. Без выполнения этого действия переуступка может быть признана незаконной.
  2. Выдача письменного согласия застройщиком.
  3. Получение нотариально заверенного согласия супруги/супруга, если недвижимость приобреталась в браке.
  4. Получение разрешения банка, если для приобретения квартиры оформлялась ипотека.
  5. Получение выписки из ЕГРН для подтверждения легальности действий компании-застройщика.

Таким образом, после подписания договора цессии новый дольщик должен иметь на руках:

  • договор переуступки прав требования;
  • квитанции, подтверждающие выплату средств в рамках долевого участия в строительстве;
  • согласие застройщика на передачу прав новому владельцу;
  • выписку из ЕГРН;
  • экземпляр ДДУ.

Сделка по переуступки прав подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 164 ГК РФ. Чтобы зарегистрировать сделку необходимо обратиться в Росреестр или МФЦ по месту нахождения объекта недвижимости.

В тексте договора цессии прописываются следующие сведения:

  • личные данные цедента и цессионария;
  • информация о предмете сделки (право требования);
  • стоимость сделки – сумма, выплаченная цеденту за передачу прав;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность за нарушение условий сделки;
  • заключительные положения.

За нарушения, связанные с оплатой стоимости по установленному графику платежей, возможно начисление неустойки в процентном соотношении. Пеня будет начислена за каждый день просрочки. Если покупатель нарушает условия договора в течение месяца, продавец вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке.

Налог на переуступку прав по ДДУ в строительстве

Переуступка прав требования – это возмездная сделка, а значит, возникает денежная выгода, которая признается доходом и облагается налогом. После совершения сделки продавец обязан выплатить налог в размере 13 % от полученной суммы прибыли.

Налоговой базой для расчета платежа будет разница между ценой договора ДДУ и стоимостью уступки права. Налог будет считаться именно от этой суммы.

По итогам года, в который была совершена сделка, гражданин обязан предоставить в налоговые органы заполненную декларацию по форме 3-НДФЛ. Чтобы сократить сумму выплаты можно единовременно со сдачей отчетности написать заявление на получение налогового вычета.

Если сумма, полученная по уступке, совпадает с суммой по ДДУ, то доходной части у физического лица не возникает. В этом случае платить налог не нужно.

Преимущества, недостатки и риски переуступки по ДДУ

Договор цессии имеет следующие преимущества:

  • возможность приобрести жилье в понравившемся доме, когда квартиры в нем уже реализованы;
  • финансовая выгода для продавца;
  • возможность вернуть деньги, затраченные по ДДУ, для продавца;
  • денежная экономия для покупателя (до 25 %).

Оформление переуступки может быть выгодно и при ипотеке. При приобретении жилья на начальной стадии строительства приходится длительное время выплачивать проценты по кредиту без возможности заселения в квартиру. Если заключается договор переуступки прав, то ипотека выплачивается непосредственно перед переездом в новую жилплощадь.

https://www.youtube.com/watch?v=i2Q4_RiGBv8

Отрицательная сторона цессии – увеличение риска покупателя, если сравнивать сделку с первичным оформлением долевого участия. Есть и другие риски:

  1. Вероятность признания договора переуступки прав не действительным.
  2. Возможность объявления застройщика банкротом.
  3. Мошенничество посредством двойной переуступки прав.
  4. Нарушение продавцом условия обязательного уведомления компании-застройщика о переуступке.

При признании договора не действительным покупатель сможет предъявить претензии только цеденту. Минимизировать этот риск поможет тщательная проверка правильности заключения сделки. Соглашение о переуступке будет считаться правомерным, если соблюдены следующие условия:

  • дольщик оплатил всю сумму, указанную в ДДУ, и может это подтвердить соответствующими документами;
  • застройщик дал письменное согласие на оформление цессии;
  • есть согласие банка на сделку, если квартира приобреталась в ипотеку.

В соответствии со ст. 390 ГК РФ, если условия будут нарушены, то вся ответственность ложиться на плечи продавца, то есть первоначального участника по ДДУ.  Покупатель вправе требовать от цедента возврата денег, полученных по сделке.

Банкротство застройщика случается довольно часто. Нередко именно этим и вызваны массовые продажи жилья. В этом случае предъявить претензии продавцу будет невозможно, так как он может и не знать о финансовой несостоятельности компании-застройщика. Потребовать возврата средств можно с застройщика, но в случае банкротства последнего получить деньги обратно будет очень непросто.

На рынке недвижимости достаточно часто приходится сталкиваться с мошенническими действиями недобросовестных граждан – одну и ту же квартиру могут по договору цессии продать дважды. Если такое произошло, то, вероятнее всего, жилплощадь достанется покупателю, который первым оформил переуступку.

При возникновении сложностей, связанных с переуступкой прав по ДДУ в строительстве, обращайтесь к юристу за консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Опишите свою ситуацию и задайте вопрос юристу в специальном окне.

Прежде чем оформить переуступку прав по договору долевого участия в строительстве рекомендуется внимательно изучить условия будущей сделки, имеющиеся документы и информацию о застройщике. Кроме того, чтобы обезопасить себя, можно оплатить переуступку прав после ее регистрации в Росреестре.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/dolevoe-stroitelstvo/pereustupka-prav-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.