Сделка между родственниками гк

Свои люди — сочтемся. Сделки между родственниками

Сделка между родственниками гк

Близкие родственники могут заключать договоры купли-продажи, дарения и аренды недвижимости, передавать друг другу имущество по наследству и т.д. В принципе в этих случаях действуют общие правила, предусмотренные ГК РФ. Однако законодательством определены и некоторые особенности подобных сделок.

Супруги и дети

Итак, родня… Еще поэт писал: «Позвольте: может быть, угодно теперь узнать вам от меня, что значит именно родные. Родные люди вот какие: мы их обязаны ласкать, любить, душевно уважать…» — ну и так далее, все читали «Евгения Онегина».

А согласно закону, то есть в соответствии со ст.

14 Семейного кодекса РФ, близкие родственники — это родственники по прямой восходящей и нисходящей линии: супруги, дети и родители, бабушки, дедушки и внуки, а также полнородные и неполнородные братья и сестры (имеющие общих отца или мать).

Рис. Т. СорокинойСпецифика операций с недвижимостью во многом зависит от того, о каких родственниках идет речь. К примеру, договор купли-продажи квартиры, заключенный между братом и сестрой или дядей и племянником, с правовой точки зрения никаких принципиальных отличий от сделки, состоявшейся между посторонними лицами, не имеет. Но если участниками выступают супруги, возникает ряд нюансов. «Поскольку в России институт брачных контрактов имеет минимальную распространенность, обычно действует общий порядок, в соответствии с которым все нажитое в браке является совместным имуществом обоих супругов, — поясняет Олег Самойлов, генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость». — Соответственно, если в период брака была приобретена, например, квартира, то вне зависимости от того, кто является ее номинальным собственником (другими словами, на кого эта недвижимость оформлена), она принадлежит обоим супругам на абсолютно равных правах».

Случается, что в силу тех или иных причин в семье решают изменить титульного собственника, то есть появляется необходимость переписать квартиру с мужа на жену или наоборот.

Нередко в этих целях заключают сделку купли-продажи.

«Подобный договор абсолютно лишен юридического смысла, так как в результате фактический состав собственников никоим образом не изменяется», — обращает на такой нюанс наше внимание О. Самойлов.

Когда речь идет об имуществе, принадлежащем детям, необходимо иметь в виду некоторые тонкости. Так, в соответствии с нормой, содержащейся в ст.

37 ГК РФ, запрещены возмездные сделки между несовершеннолетними и их законными представителями — родителями, усыновителями, опекунами, попечителями, а также их супругами и близкими родственниками, причем независимо от того, приобретают ли дети имущество или отчуждают его.

Иными словами, родителям запрещено, например, продавать квартиру своему несовершеннолетнему ребенку, так же как и покупать ее у него.

Если продавать, то по-настоящему

Часто родственники договариваются о переходе недвижимости из рук в руки путем совершения обычной сделки купли-продажи. Например, бабушка хочет таким образом передать квартиру в собственность внуку.

Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ», отмечает, что у этого способа действительно есть преимущества, например быстрота оформления.

С момента подачи документов в Росреестр до непосредственно самой регистрации проходит всего месяц.

Кроме того, сделка купли-продажи в большинстве случаев позволяет всем ее участникам-налогоплательщикам получить льготы.

Продавцу квартиры, находящейся в собственности менее трех лет, предоставляется имущественный налоговый вычет, сумма которого в налоговом периоде не может превышать в целом 1 млн руб.

(то есть на эту сумму уменьшают налоговую базу). Покупателю же в любом случае возвращают 260 тыс. руб. (то есть 13% от 2 млн руб.).

Ну а если любящая бабушка продаст внучку квартиру по дешевке? Тут фискалы могут не понять родственных чувств: «Если цена сделки окажется ниже рыночной стоимости недвижимости более чем на 20%, налоговые органы могут доначислить налог и пени», — предупреждает Д. Погорельская.

Следует иметь в виду и другие аргументы против совершения сделки купли-продажи. Во-первых, человек, которому имущество передается, может находиться в браке, и тогда квадратные метры станут совместной собственностью супругов. Другими словами, если внук женат и купил у бабушки квартиру, то при разводе половину он должен будет отдать своей жене.

Во-вторых, если квартира находится в совместной собственности, необходимо согласие второго супруга на ее отчуждение. То есть согласие на сделку должен дать и дедушка.

В-третьих, если внук захочет продать купленную у бабушки квартиру в течение трех лет с момента совершения сделки, то с полученного дохода он должен будет заплатить налог в размере 13%.

В-четвертых, имущественный налоговый вычет не применяется в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или долей в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми. В качестве таковых закон рассматривает супругов, родителей (в том числе усыновителей), детей (в том числе усыновленных), полнородных и неполнородных братьев и сестер, опекунов (попечителей) и подопечных.

Иногда у родственников, не входящих в число взаимозависимых, возникает соблазн заключить сделку купли-продажи вместо дарения с целью получения вычета. Однако эксперты оформлять фиктивный договор купли-продажи не советуют.

«Подобная сделка является (в зависимости от ситуации) либо мнимой, либо притворной», — предупреждает О. Самойлов. Если заинтересованное лицо докажет в суде, что сделка прошла без передачи денег, она будет признана ничтожной.

Подарок от всего сердца

Наиболее надежный вариант — договор дарения недвижимости, который всегда заключают в письменной форме и который в обязательном порядке подлежит государственной регистрации. Оспорить его можно, только если будет доказано, что сделка заключена под каким-либо воздействием (принуждением и т.д.).

Договор дарения можно оформить с любым родственником — и близким, и дальним. Подаренное имущество является личной собственностью и не подлежит разделу, даже если человек находится в браке. Кроме того, доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения, если стороны являются членами семьи или близкими родственниками.

Наталья Баранкова, юрист ЗАО «Пересвет-Инвест», напоминает об ограничениях: «Если условиями договора предусмотрена передача недвижимости после смерти дарителя, то такая сделка недействительна. Запрещается дарить от имени малолетних (не достигших 14 лет) детей, от имени недееспособных.

Граждане, находящиеся на лечении либо содержании в лечебных, воспитательных учреждениях или учреждениях социальной защиты, не вправе одаривать работников этих учреждений и членов их семей. Все указанные ограничения не распространяются на подарки, стоимость которых менее 3 тыс. руб.».

Не надо притворяться

Иногда на практике продажу недвижимости оформляют договором дарения. Такой вариант также является незаконным. «При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением.

Если сделка притворная, то есть совершена с целью прикрыть другую, она ничтожна», — объясняет Д. Погорельская. Это означает, что заинтересованные лица в течение трех лет могут обратиться в суд с требованием применить последствия недействительности ничтожной сделки.

Истец должен доказать, что продавца и покупателя на самом деле связывают денежные обязательства, придающие сделке возмездный характер.

В подобной ситуации закон делает позицию покупателя более выгодной и защищенной с юридической точки зрения, чем позицию одаряемого.

«В случае фиктивного договора дарения существует риск применения двусторонней реституции, когда стороны возвращаются в первоначальное положение: одаряемый расстается с жилплощадью, а даритель… не возвращает полученных на самом деле денег — ведь в договоре о последних нет ни слова. За них еще придется побороться в суде», — предупреждает Д. Погорельская.

Живите бесплатно!

Как лучше поступить, если родственники просятся пожить в принадлежащей вам квартире или комнате? А вы человек предусмотрительный и хотите разграничить свои и их права и обязанности, поставить какие-то условия, подстраховаться на случай порчи имущества. Родня родней, но возможные убытки не грех минимизировать.

Обычный договор аренды предполагает плату за предоставление помещения. Однако родственники могут оформить договор безвозмездного пользования. При этом указание в качестве нанимателя родственника правовых последствий не имеет.

По договору безвозмездного пользования (договор ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучатель), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.

Ссудополучатель обязан поддерживать помещение, полученное в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы по его содержанию, если иное не предусмотрено договором.

Бабушка на содержании

Еще одна популярная сделка между родственниками — договор пожизненного содержания с иждивением (договор ренты). В принципе его могут заключить любые два человека, в том числе и не связанные кровными узами.

Суть в том, что один гражданин передает принадлежащую ему недвижимость в собственность другого.

Последний взамен обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

«Обязанность плательщика ренты может включать в себя обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья опекаемого гражданина, то и уход за ним», — говорит Н. Баранкова. Однако стороны могут договориться и о периодических денежных выплатах в течение жизни получателя ренты.

Человек, взявший на содержание, допустим, свою бабушку, может распоряжаться жильем — отчуждать, сдавать в залог и т.д. — только с предварительного письменного согласия получателя ренты, а право собственности на недвижимость возникает только после его смерти.

Нужно помнить, что договор пожизненного содержания с иждивением требует обязательного нотариального удостоверения (иначе будет признан ничтожным) и подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Закон хорошо защищает получателей ренты, предоставляя им широкие права по расторжению договора. Ну а поскольку даже родная бабушка может оказаться с характером, рентный должник всегда должен быть начеку.

То есть необходимо в обязательном порядке собирать и хранить чеки за купленные продукты, вещи, за оказанные услуги, например ремонтные работы, квитанции за перечисленные деньги, расписки за суммы, выданные на руки, и т.д.

В суде, если до него дойдет дело, эти документы будут иметь решающее значение.

Источник: https://www.cian.ru/stati-svoi-ljudi-sochtemsja-sdelki-mezhdu-rodstvennikami-217415/

Сделки между близкими родственниками запрещены закон 1 марта

Сделка между родственниками гк

Прежде необходимо определить – кого считать близкими родственниками. Так в соответствии со ст. 14 Семейного кодекса РФ (далее – СК РФ) близкие родственники – это родственники по прямой восходящей и нисходящей линии: супруги, дети и родители, бабушки, дедушки и внуки, а также полнородные и неполнородные братья и сестры (имеющие общих отца или мать).

Сделка купли-продажи является самой распространенной операцией на рынке недвижимости. На сегодняшний день возросло количество сделок между родственниками, по которым они продают друг другу имущество.

Обращаем особое внимание – если сделка купли-продажи совершена фиктивно, без реальной передачи денег (например, лишь с целью получения налогового вычета), то такая сделка может быть признана мнимой. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Поэтому необходимо соблюдать все условия законности сделки, в частности представлять доказательства произведения расчета между сторонами. Нарушение этих правил влечет недействительность сделки.

Не соответствует закону продажа одним из супругов другому недвижимости, находящейся в совместной собственности, но зарегистрированной на имя одного из супругов. В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленных на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей.

В данном случае не происходит ни изменения, ни прекращения, ни установления права собственности, так как имущество из совместной собственности «поступает» в совместную собственность тех же лиц. Следует заметить, что никаких правовых последствий, а именно отчуждение имущества и переход права собственности к другому лицу не происходит.

Следовательно, подобную сделку по «распоряжению» совместно нажитым имуществом можно охарактеризовать как мнимую, совершаемую лишь для вида, а значит, подобные договоры не подлежат государственной регистрации на основании того, что они по содержанию не соответствуют требованиям закона.

Если передача имущества в собственность одного из супругов является необходимостью, то решением в этой ситуации может стать заключение брачного договора, который и определит принадлежность имущества, либо заключение соглашения о разделе общего имущества и определении долей, которым имущество будет разделено на доли (равные или неравные) принадлежащие каждому из супругов в отдельности. После чего супруг может самостоятельно распорядиться своей долей в праве, к примеру, подарить её другому супругу.

Еще одной из распространенных сделок между родственниками является дарение. Договор дарения можно заключить с любым родственником – и близким, и дальним. При дарении одаряемый получает имущество в личную собственность.

Оно не подлежит разделу как совместно нажитое имущество, даже если одаряемый находится в браке.

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с СК РФ.

В российском законодательстве установлены запреты на некоторые сделки. Так в соответствии со ст. 37 ГК РФ запрещены возмездные сделки (купля-продажа) между несовершеннолетними и их законными представителями – родителями, усыновителями, опекунами, попечителями, а также их супругами и близкими родственниками.

Согласно данной норме, к примеру, невозможно, продать недвижимое имущество, принадлежащее малолетнему гражданину, за которого действует его мать, родителям матери или иным близким её родственникам. Данный запрет распространяется на все возмездные сделки, независимо от того, выступают ли дети приобретателями или отчуждателями имущества.

В последнее время участились случаи (особенно при приобретении жилья за счет средств материнского (семейного) капитала), когда продавцами квартиры являются бабушки (дедушки), а покупателями их родные внуки.

Следует знать, что указанный запрет, распространяется на сделки, направленные на приобретение жилого помещения с использованием средств материнского (семейного) капитала, непосредственными участниками которых являются несовершеннолетние и близкие родственники.

Таким образом, законные представители, опекуны и попечители и их близкие родственники могут передать имущество подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, то есть могут заключать только безвозмездные договоры, влекущие приращение имущества несовершеннолетнего. При этом не допускается дарение от имени малолетних их законными представителями (ст. 575 ГК РФ), запрещена и безвозмездная уступка имущественного права ребёнка.

В государственной регистрации таких сделок будет отказано, так как они не соответствуют закону.

Еще один вид сделки – это действие по выдаче доверенности. Довольно часто для совершения сделок выдаются доверенности на имя близких родственников. Следует помнить, что представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично (ст.

182 ГК РФ), то есть нельзя быть представителем по доверенности и на стороне продавца, и на стороне покупателя. Так, например, если сын выдал доверенность отцу, то отец не может продать имущество сына своей жене, заключив договор купли-продажи, поскольку в данном случае имущество поступает в общую совместную собственность супругов.

Данная сделка также не соответствует требованиям действующего законодательства.

Таким образом, родственники могут выбирать любой подходящий под каждую конкретную ситуацию вид сделки, все решается индивидуально. Главное условие – законность, соблюдение всех необходимых формальностей и открытое волеизъявление сторон.

статьи

  • Сделки между близкими родственниками запрещены закон 1 марта
  • Ответы юристов (6)
  • Есть вопрос к юристу?
  • Ищете ответ?
  • Naar startpagina
  • «Родственные» сделки Еще не так давно сделки между родственниками не разрешались, теперь закон это позволяет. Близкие родственники могут заключать договоры купли-продажи, дарения и аренды недвижимости, передавать друг другу имущество по наследству в соответствии с общими правилами, предусмотренными Гражданским кодексом. В то же время, законодательством определены и некоторые особенности подобных сделок. Какие – рассказывает юрист компании «Рескор» Оксана Позднякова. — Понятие «близкие родственники» прописано в статье 14 Семейного кодекса РФ, — поясняет О. Позднякова. — Согласно этой статье, близкими считаются родственники по прямой восходящей и нисходящей линии, то есть супруги, дети и родители, бабушки, дедушки и внуки, а также полнородные и неполнородные братья и сестры (имеющие общих отца или мать). К этой же категории относятся усыновители и усыновленные. — Судя по всему, специфика операций с недвижимостью во многом зависит от того, о каких родственниках идет речь? — Совершенно верно. К примеру, договор купли-продажи квартиры, заключенный между братом и сестрой или дядей и племянником, с правовой точки зрения никаких принципиальных отличий от сделки, состоявшейся между посторонними лицами, не имеет. Но если участниками выступают супруги, возникает ряд нюансов. Например, если между супругами не был заключен брачный контракт, то квартира, приобретенная в период брака, независимо от того, на кого именно она оформлена, принадлежит обоим супругам на равных правах. — То есть, переписать квартиру с мужа на жену по договору купли-продажи не получится? — Можно, но с юридической точки зрения это абсолютно бессмысленно, поскольку в результате такой сделки фактический состав собственников никоим образом не изменяется. — А есть ли какие-то особенности в сделках с недвижимостью, принадлежащей детям? — Такие нюансы имеются. Например, в соответствии со ст. 37 ГК РФ, не имеют права совершать сделки со своим подопечным опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники. Исключение составляют лишь случаи передачи имущества подопечному в дар или безвозмездное пользование. Иными словами, родителям и иным близким родственникам (включая бабушек и дедушек) запрещено, например, продать квартиру своему несовершеннолетнему ребенку или купить у него квартиру. Также, согласно ст. 575 ГК РФ, не допускается дарение от имени малолетних их законными представителями и запрещена безвозмездная уступка имущественного права ребенка. — Иными словами, совершеннолетнему внуку бабушка продать квартиру может? — Да, это возможно. Но тут нужно иметь в виду, что если этот взрослый внук женат, купленная им у бабушки квартира становится их совместной с супругой собственностью. И соответственно при разводе делится пополам. К тому же, если внук захочет продать купленную у бабушки квартиру до истечения трех лет с момента совершения сделки, то с полученного дохода он должен будет заплатить налог в размере 13%. Так что разумнее между бабушкой и внуком оформить договор дарения. Тем более, что в данном случае (бабушка-внук) доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения. — Выходит, дарение более предпочтительный способ передать недвижимость родственнику? — Я бы сказала, что для одаряемого это не только самый надежный вариант, но и выгодный. Во-первых, договор дарения можно заключить с любым родственником — и близким, и дальним. Во-вторых, одаряемый получает имущество в личную собственность, и оно не подлежит разделу как совместно нажитое имущество, даже если человек находится в браке. В-третьих, доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если стороны являются членами семьи или близкими родственниками, о чем я говорила выше. Но есть небольшой нюанс — даритель должен быть полностью уверен, что хочет подарить квартиру именно этому родственнику. Потому что такой договор можно оспорить, только если будет доказано, что он был заключен под каким-либо воздействием (принуждением и т.д.). Для одаряемого это лучший вариант по той же причине: другим родственникам также будет достаточно сложно доказать недействительность сделки (в отличие от наследства). — И все же в последние годы, после внесения изменений в Налоговый кодекс, количество сделок между близкими родственниками возросло. Видимо, главная цель таких сделок – получить налоговый вычет? — Ну, во-первых, имущественный налоговый вычет не применяется в случаях, если сделка купли-продажи совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми. В качестве таковых закон рассматривает супругов, родителей (в том числе усыновителей), детей (в том числе усыновленных), полнородных и неполнородных братьев и сестер, опекунов (попечителей) и подопечных. А во-вторых… Конечно, иногда у родственников, не входящих в число взаимозависимых, возникает соблазн заключить сделку купли-продажи вместо дарения с целью получения вычета. Однако я бы не советовала оформлять фиктивный договор купли-продажи. В зависимости от ситуации, подобная сделка является либо мнимой, либо притворной. И если заинтересованное лицо докажет в суде, что сделка прошла без передачи денег, она будет признана ничтожной. В тему ЕСЛИ РОДСТВЕННИК НЕ БЛИЗКИЙ Придется ли платить налог, если родственник, решивший осчастливить вас подарком в виде недвижимости, не относится, согласно Семейному кодексу РФ, ни к членам вашей семьи, ни к категории близких родственников? Если это так, то после того, как вы станете счастливым обладателем недвижимости, вам придется заплатить 13% НДФЛ со стоимости подаренного имущества. Уплатить налог нужно не позднее 15 июля, а подать декларацию по форме 3-НДФЛ — не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором подарена недвижимость. Кстати, в Налоговой инспекции довольно быстро узнают, что вы получили «недвижимый» подарок. Ведь вам придется регистрировать сделку с недвижимостью в территориальном органе Росреестра. А тот, в свою очередь, в 10-дневный срок со дня регистрации недвижимости сообщит о сделке в налоговую инспекцию.
  • Какие сделки возможны между близкими родственниками
  • Чем плохо завещание?
  • Риски сделок дарения
  • По договору купли-продажи
  • Рента – сложная сделка
  • Наследство по закону
  • Сделка между мужем и женой ничтожна
  • От родителей – к детям
  • Сделки между близкими родственниками запрещены закон 1 марта
    • СДЕЛКИ МЕЖДУ БЛИЗКИМИ РОДСТВЕННИКАМИ

Источник: https://sudsistema.ru/category-19/sdelki-mezhdu-blizkimi-rodstvennikami-zapresheni-zakon-1-marta.php

Купля-продажа квартиры между близкими родственниками: образец договора 2021 года

Сделка между родственниками гк

Договор купли-продажи недвижимости между близкими родственниками заключается на общих основаниях, предусмотренных § 7 ГК РФ.

Степень родства значения не имеет: каждый человек вправе продать квартиру своей матери, отцу или другому человеку. Родство играет роль лишь при оформлении налогового вычета и использовании некоторых субсидий на покупку жилья.

Рассмотрим, какие лица считаются близкими родственниками и каковы особенности сделок с ними.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Кто считается близким родственником?

По закону близкими считаются родственники по прямой нисходящей или восходящей линии:

  • Дети и родители;
  • бабушки и дедушки;
  • внуки и внучки;
  • братья и сестры (родные, сводные);

Сделки с недвижимостью между родственниками проводятся на общих основаниях. Переход права собственности регистрирует Росреестр, и для него не имеет значения, кем приходятся друг другу покупатель и продавец. Но есть некоторые особенности, которые важно учитывать.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Особенности купли-продажи недвижимости между родственниками

Покупка недвижимости у родственников может повлиять на:

  1. Возможность получения материнского капитала. По закону сделка запрещена только между супругами, но, если жилье продает близкий родственник покупателя, ПФР будет проверять документы максимально тщательно. Такая подозрительность связана с большим количеством фиктивных сделок для обналичивания маткапитала: люди договариваются с братьями или сестрами, заключают мнимый договор купли-продажи (далее – ДКП), ПФР перечисляет деньги продавцу, который отдает всю сумму или только часть наличными владельцу сертификата. Это незаконно.
  2. Покупку недвижимости у собственного ребенка или опекаемого. Ст. 37 ГК РФ прямо запрещает сделки между родителями и несовершеннолетними детьми, усыновителями и усыновленными, а также опекунами, попечителями и подопечными.
  3. Покупку жилья у несовершеннолетнего ребенка. Близкий родственник (кроме родителя), может его купить. Но родителям придется оформить разрешение от органа опеки, иначе Росреестр не примет документы.
  4. Оформление налогового вычета. Если жилплощадь приобретается у близкого родственника, новый собственник не сможет после этого воспользоваться налоговым вычетом. Родители, супруги, дети, братья и сестра считаются зависимыми друг от друга лицами, и вычет при сделках между ними не полагается (п. 5 ст. 220 НК РФ).

Есть и психологический фактор, с которым нередко сталкиваются люди, имеющие денежные дела с родственниками. Постороннему человеку проще продать недвижимость подороже. Родные же с большой долей вероятности будут просить скидку, мотивируя это родством.

Совет юриста: некоторые люди договариваются с родственниками о фиктивной купле-продаже. Так делать не стоит: все равно правда рано или поздно выяснится. Например, если ПФР обнаружит обналичивание маткапитала, его представители будут оспаривать сделку в суде. Как минимум придется возвращать деньги, как максимум – привлекут к уголовной ответственности.

Нужно ли обращаться к нотариусу?

Визит к нотариусу понадобится для оформления доверенности, если от лица продавца или покупателя выступает представитель. Нотариальное удостоверение обязательно (ст. 185.1 ГК РФ).

Не обойтись без посещения нотариальной конторы и в других случаях:

  1. Продается доля в праве собственности. Сначала нужно получить отказы других владельцев или дождаться окончания срока предоставления преимущественного права выкупа им (ст. 250 ГК РФ), затем найти покупателя и заключить нотариальный ДКП.
  2. Продается недвижимость недееспособного или несовершеннолетнего. В первую очередь оформляется разрешение опеки, после – договор.

Обратите внимание! Нотариальное удостоверение ДКП доли в праве собственности не требуется, если она отчуждается в пользу владельца другой доли в этом же жилье.

Расходы

Удостоверение доверенности обойдется в 200 руб. Если нужно оформление самого документа, это оплачивается отдельно. Стоимость зависит от типа доверенности: дороже всего обойдется генеральная, дешевле – разовая.

Нотариальное удостоверение договора, если это обязательно по закону, стоит 0,5% от суммы сделки, но не более 20 000 и не менее 300 руб. Стороны могут обратиться к нотариусу и по собственному желанию, если хотят максимально обезопасить себя.

Если удостоверять ДКП необязательно, но продавец и покупатель все равно хотят этого, придется заплатить согласно ст. 22.1 «Основ законодательства о нотариате» по тарифу в зависимости от стоимости жилья:

Цена недвижимости по договору (руб.)Размер тарифа (руб.)
До 10 000 0003 000 + 0,2% от суммы
От 10 000 00023 000 + 0,1 от суммы свыше 10 000 000

Надоело читать?Юрист лично позвонит и проконсультирует по вашему вопросу (консультация бесплатна)

Как оформить куплю-продажу квартиры между родственниками?

Для купли-продажи недвижимости между близкими родственниками нужно:

  1. Договориться об условиях сделки. Цена, порядок расчетов, сроки выселения из квартиры оговариваются до составления ДКП на бумаге.
  2. Оформить ДКП. Это может сделать продавец, покупатель или юрист. Важно, чтобы его положения устраивали обе стороны сделки.
  3. Подписать ДКП. Это делается перед подачей документов на регистрацию.
  4. Подать документы на регистрацию перехода права собственности в Росреестр. Но удобнее это сделать через МФЦ по предварительной записи.
  5. Получить итоговый пакет документов. Выдается ДКП с пометкой о регистрации и новая выписка из ЕГРН.

Важно! При купле-продаже между близкими родственниками по договоренности можно привлечь риэлтора или юриста. Специалист проверит юридическую чистоту сделки, по доверенности может подать документы на регистрацию.

и образец договора

В договоре купли-продажи факт и степень родства не указывается. Для сделки это значения не имеет.

Какая информация указывается в ДКП:

  1. Ф.И.О., адреса регистрации, паспортные данные, даты рождения продавца и покупателя.
  2. Сведения о недвижимости: тип (дом, квартира, земельный участок), кадастровый номер, площадь, количество комнат.
  3. Реквизиты правоустанавливающего документа продавца, дата возникновения права собственности.
  4. Способы, сроки и порядок расчета.
  5. Обязанности и ответственность сторон.
  6. Порядок изменения и расторжения договора.
  7. Подписи участников сделки, дата составления ДКП.

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно.
Наш юрист бесплатно поможет в подготовке документа!

Документы

Продавец до заключения договора должен подготовить паспорт, техпаспорт на квартиру, выписку из ЕГРН и правоустанавливающий документ: старый ДКП, свидетельство о праве на наследство, дарственную и пр. При выходе на сделку ему нужно заказать справки об отсутствии долгов по ЖКУ и выписку из домовой книги. Эти документы с ограниченным сроком действия, оформлять их заблаговременно нет смысла.

Покупателю нужен только паспорт.

Госпошлина

За переоформление права собственности покупатель платит пошлину в размере 2 000 руб. сразу при подаче документов.

Сроки регистрации

На регистрацию перехода права собственности уходит три рабочих дня, если ДКП удостоверялся в нотариальной конторе. Нотариус сам передает документы в Росреестр, услуга бесплатно. Но госпошлину платить придется.

Если документы поданы через МФЦ, регистрация займет 9 рабочих дней, напрямую в Росреестр – 7 рабочих дней.

Налог при продаже квартиры близкому родственнику

Близкое родство с покупателем не освобождает от обязательства по уплате НДФЛ в размере 13%. Налог придется платить от суммы дохода – разницы между ценой покупки и продажи жилья.

От налогообложения освобождаются продавцы, имеющие проданную недвижимость в собственности более трех лет, если она получена по:

  1. Договору дарения.
  2. В наследство.
  3. В результате приватизации.
  4. Договору пожизненного содержания с иждивением.

В остальных случаях минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ составляет 5 лет.

Примечание: декларация 3-НДФЛ подается продавцом до 30 апреля года, следующего за годом сделки. Налог платится до 15 июля.

Что лучше: купля-продажа, дарение или завещание

Завещание хорошо тем, что позволяет пользоваться недвижимостью до конца жизни, и только после этого передать ее в наследство родственнику. Но можно оформить и ДКП с правом пожизненного проживания. В этом случае собственник сможет продавать, дарить или менять жилье, но в нем будет оставаться жить человек, имеющий такое право.

Дарение недвижимости – абсолютно безвозмездная сделка. Для дарителя она невыгодна, а одаряемый родственник освобождается от уплаты НДФЛ.

Совет юриста: если деньги не имеют значения и недвижимость нужно передать в собственность сына или дочери, состоящих в браке, лучше оформить дарственную. Согласно ст.

36 СК РФ, имущество, полученное в браке по безвозмездной сделке, в случае развода разделу не подлежит.

Признать подаренное жилье совместной собственностью получится, если за время семейной жизни в него вложено много денег, за счет чего увеличилась общая стоимость (ст. 37 СК РФ).

Ответы юриста на популярные вопросы

Нужно ли согласие бывшего супруга моей родной сестры, если я продаю племяннице (их дочери) квартиру? Нет, согласие бывшего мужа не потребуется. Достаточно того, что интересы несовершеннолетнего ребенка по договору будет представлять его мать. Согласие нужно наоборот при продаже жилья ребенка. Хочу с родственницей обменяться квартирами.

Как это лучше сделать: по двум ДКП или по одному договору мены? Договоры купли-продажи проще для восприятия. Можно оформить два ДКП: один на одну квартиру, второй – на другую. И подать все документы на регистрацию сразу. Оформила договор купли-продажи недвижимости с близкой родственницей. В последний момент мы передумали проводить сделку, но документы в Росреестр уже поданы.

Можно ли их отозвать? Да, нужно подать в Росреестр заявление о прекращении регистрационных действий. Если же переоформление права собственности уже произведено, получить квартиру обратно можно только по новому ДКП или иному договору. Заключен договору купли-продажи недвижимости между близкими родственниками. Покупатель внес задаток, право собственности зарегистрировано.

Оставшейся части суммы до сих пор нет, прошел уже месяц с момента регистрации. Можно ли оспорить куплю-продажу между родственниками? Можно взыскать оставшуюся сумму или потребовать расторжения договора через суд. Задаток возвращать не придется, т.к. покупатель не выполнил обязательства по ДКП. Хочу купить квартиру у родителей. Но так, чтобы покупателями были я и муж, сразу определить доли.

Можно ли так сделать? Да, участие нескольких продавцов и покупателей в сделке законом не запрещено.

Заключение эксперта

  1. Сделки с недвижимостью между близкими родственниками не запрещены, проводятся на общих основаниях.
  2. Продажа квартиры близким родственникам запрещена лишь в том случае, если речь идет о недвижимости несовершеннолетнего ребенка.
  3. Право на налоговый вычет при покупке жилья у родных отпадает, а добиться получения средств по маткапиталу сложнее.

Понравилась ли вам статья?

Источник: https://SocPrav.ru/kuplya-prodazha-kvartiry-mezhdu-blizkimi-rodstvennikami

Сделки между близкими родственниками

Сделка между родственниками гк
18 Февраля 2015

В статье 14 Семейного кодекса РФ (далее – СК РФ) дается такое определение понятию близкие родственники: это родственники по прямой восходящей и нисходящей линии: супруги, дети и родители, бабушки, дедушки и внуки, а также полнородные и неполнородные братья и сестры (имеющие общих отца или мать).

Близкие родственники могут дарить, покупать, продавать, арендовать недвижимое имущество, передавать его по наследству, заключать договоры ренты и другие договоры. Сделки между близкими родственниками могут совершаться по общим правилам, предусмотренным Гражданским кодексом РФ (далее – ГК РФ) и должны соответствовать положениям ГК РФ о законности содержания сделок.

Законодательством определены лишь особенности. Сделка купли-продажи является самой распространенной операцией на рынке недвижимости.

На сегодняшний день возросло количество сделок между родственниками, по которым они продают друг другу имущество.

Обращаем особое внимание – если сделка купли-продажи совершена фиктивно, без реальной передачи денег (например, лишь с целью получения налогового вычета), то такая сделка может быть признана мнимой.

Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Поэтому необходимо соблюдать все условия законности сделки, в частности представлять доказательства произведения расчета между сторонами. Нарушение этих правил влечет недействительность сделки.

Не соответствует закону продажа одним из супругов другому недвижимости, находящейся в совместной собственности, но зарегистрированной на имя одного из супругов. В соответствии со ст.

153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленных на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей.

В данном случае не происходит ни изменения, ни прекращения, ни установления права собственности, так как имущество из совместной собственности «поступает» в совместную собственность тех же лиц.

Следует заметить, что никаких правовых последствий, а именно отчуждение имущества и переход права собственности к другому лицу не происходит.

Следовательно, подобную сделку по «распоряжению» совместно нажитым имуществом можно охарактеризовать как мнимую, совершаемую лишь для вида, а значит, подобные договоры не подлежат государственной регистрации на основании того, что они по содержанию не соответствуют требованиям закона.

Если передача имущества в собственность одного из супругов является необходимостью, то решением в этой ситуации может стать заключение брачного договора, который и определит принадлежность имущества, либо заключение соглашения о разделе общего имущества и определении долей, которым имущество будет разделено на доли (равные или неравные) принадлежащие каждому из супругов в отдельности. После чего супруг может самостоятельно распорядиться своей долей в праве, к примеру, подарить ее другому супругу.

Еще одной из распространенных сделок между родственниками является дарение. Договор дарения можно заключить с любым родственником – и близким, и дальним. При дарении одаряемый получает имущество в личную собственность.

Оно не подлежит разделу как совместно нажитое имущество, даже если одаряемый находится в браке.

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с СК РФ.

Остановимся и на особенностях сделок с участием несовершеннолетних. В российском законодательстве установлены запреты на некоторые сделки. Так в соответствии со ст.

37 ГК РФ, запрещены возмездные сделки (купля-продажа) между несовершеннолетними и их законными представителями – родителями, усыновителями, опекунами, попечителями, а также их супругами и близкими родственниками.

Согласно данной норме, к примеру, невозможно, продать недвижимое имущество, принадлежащее малолетнему гражданину, за которого действует его мать, родителям матери или иным близким её родственникам. Данный запрет распространяется на все возмездные сделки, независимо от того, выступают ли дети приобретателями или отчуждателями имущества.

В последнее время участились случаи (особенно при приобретении жилья за счет средств материнского (семейного) капитала), когда продавцами квартиры являются бабушки (дедушки), а покупателями их родные внуки.

Следует знать, что указанный запрет, распространяется на сделки, направленные на приобретение жилого помещения с использованием средств материнского (семейного) капитала, непосредственными участниками которых являются несовершеннолетние и близкие родственники.

Таким образом, законные представители, опекуны и попечители и их близкие родственники могут передать имущество подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, то есть могут заключать только безвозмездные договоры, влекущие приращение имущества несовершеннолетнего. При этом не допускается дарение от имени малолетних их законными представителями (ст. 575 ГК РФ), запрещена и безвозмездная уступка имущественного права ребёнка.

В государственной регистрации таких сделок будет отказано, так как они не соответствуют закону.

Еще один вид сделки – это действие по выдаче доверенности. Довольно часто для совершения сделок выдаются доверенности на имя близких родственников. Следует помнить, что представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично (ст.

182 ГК РФ), то есть нельзя быть представителем по доверенности и на стороне продавца, и на стороне покупателя. Так, например, если сын выдал доверенность отцу, то отец не может продать имущество сына своей жене, заключив договор купли-продажи, поскольку в данном случае имущество поступает в общую совместную собственность супругов.

Данная сделка также не соответствует требованиям действующего законодательства.

Таким образом, родственники могут выбирать любой подходящий под каждую конкретную ситуацию вид сделки, все решается индивидуально. Главное условие – законность, соблюдение всех необходимых формальностей и открытое волеизъявление сторон

Источник: https://sochifrs.ru/news/detail.php?ID=4377

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.