Сделка купли продажи квартиры юрист

Содержание

Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью в Москве, цены на услуги юристов

Сделка купли продажи квартиры юрист

/ Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью

✅ Лучшие юристы в Москве окажут профессиональное юридическое сопровождение сделок с недвижимостью «под ключ» ☎️ +7(499)649-89-71 !

Такое важное событие, как покупка или продажа квартиры, просто не может обойтись без юридической консультации.

Конечно, проще довериться застройщику или риэлтору, но в такой ситуации где гарантии того, что спустя несколько лет вы не останетесь без крыши над головой? Приобретая квартиру на этапе строительства без должного надзора юриста, вы можете потерять не только уже вложенные деньги, но будущее жилье.

Тимур Рязанов

Виктор Паль

Николай Пашенцев

Елена Тимофеева

Что включает в себя юридическое сопровождение сделки?

  1. Участие в переговорах
  2. Проверка юридической чистоты сделки
  3. Внесение аванса
  4. Проведение сделки
  5. Регистрация сделки
  6. Закрытие сделки

Стоимость услуг

Наименование услугиСтоимость
Устная консультацияБЕСПЛАТНО
Отчет о проверки новостройки, без сопровождения сделки.от 1 000 руб.
Полная проверка новостройкиот 10 000 руб.
Покупка квартиры в новостройке. Сделка под ключ.от 20 000 руб.
Покупка квартиры в новостройке. Сделка под ключ. Если заключается не прямой договор долевого участия, а договор цессии, т.е .от 30 000 руб.
Полное юридическое сопровождение сделки при операциях с недвижимостьюот 30 000 руб.
Приобретение строений, помещений нежилого фондаот 30 000 руб.
Помощь в оформлении земельных участковот 5 000 руб.
Помощь в оформлении самовольных построекот 5 000 руб.

Также наши юристы помогут вам:

  • Не купить “кота в мешке” путем проведения детального анализа юридических аспектов строительства и его законности;
  • Решить конфликт с застройщиком мирным путем через профессионального специалиста юридической поддержки;
  • Получить детальную правовую консультацию;
  • Заключить договор с застройщиком на законных основаниях, проверить документацию и подтвердить полноту пакета документов;
  • Подготовить и подать иск в суд;
  • Взыскать неустойки по ДДУ;
  • Определить права третьих лиц на недвижимость;
  • Оформить и вступить в наследство на недвижимое имущество;
  • Юридически правильно оформить документы по купле и продаже недвижимости;
  • Собрать все документы для продажи жилья;
  • Проверить документацию на жилье перед покупкой;
  • Выявить арестованное имущество, а также поддельные документы и факт перепродажи;
  • Проверить юридическую чистоту любого объекта;
  • Проверить продавца или застройщика.

Важно понимать, что юрист призван помочь вам предотвратить судебное разбирательство, а не провести его. В случае любой подозрительной или конфликтной ситуации с продавцами или застройщиками по недвижимости — не медлите и обращайтесь за юридической поддержкой. Также стоит прибегнуть к помощи юриста в случае задержки в сдаче домов, навязывании дополнительных платежей и услуг под угрозой остаться без света, воды, газа и т.д.

Поможем ответить на все вопросы

+7 (499) 649-89-71

Для жителей Москвы и МО

+7 (812) 426-71-34

Для жителей Спб и области

задать вопрос

Почему нужен именно юрист, а не риэлтор?

Кто такой риэлтор? Это лицо, уполномоченное компанией продать объект недвижимости и получить максимальную комиссию. Единственный интерес маклера – ваши деньги. Да, такой специалист покажет десятки вариантов, чтобы вам угодить, но его совершенно не интересует, качество жилья.

В юридической практике очень часто встречаются случаи, когда риэлторы продают квартиры с долгами, жилье лиц, отбывающих наказание в местах лишения свободы, спорное, ипотечное или залоговое имущество. Во всех этих и многих других случаях, третья сторона без труда через суд отберет жилплощадь, а деньги вам уже никто не вернет.

Юрист напротив, заинтересован в том, чтобы вы приобрели нормальную недвижимость, с которой не возникнет проблем. Дело даже не в филантропии, хотя согласно юридической деонтологии правоведы должны помогать людям, просто адвокат получает гонорар за то, чтобы сделка прошла чисто, и клиент в дальнейшем избежал любых проблем.

Поэтому не стоит надеяться на честную помощь риэлтора. В вопросе проверки документов он вам не помощник. Обязательно нужно обращаться к юристу, чтобы не переживать о возможных проблемах с жильем.

Основные риски при сделках с недвижимостью

Сталкиваясь с проблемными застройщиками, люди часто пытаются решить возникшую ситуацию в одиночку.

В последние годы особенно участились случаи мошенничества со стороны строительных компаний, а также взыскание средств с вкладчиков за дополнительные метры, подключение коммуникаций или получение других услуг, которые должны быть предоставлены изначально. Обязательства у застройщика есть, но при помощи целой команды юристов он может ловко обходить их.

Именно поэтому важно сразу обращаться за юридической поддержкой, поскольку в случае судебного разбирательства вы не сможете самостоятельно защитить свои интересы.

С чем к нам обращаются клиенты:

  • Поддельные договора от продавца недвижимости;
  • Требование дополнительных выплат от застройщика;
  • Задержка сдачи жилья и нарушение сроков;
  • Застройщик, который не вызывает доверия;
  • Судебное разбирательство после покупки жилья или против застройщика;
  • Нарушение застройщиком своих обязательств перед вкладчиками;
  • Отказ в предоставлении коммуникаций без дополнительной оплаты;
  • Навязывание дополнительных услуг, которые должны были быть прописаны в договоре;
  • Оценка жилья;
  • Прослеживание юридической истории продавца, застройщика и жилья;
  • Подтверждение законности строительства;
  • Подтверждение качества сданного в эксплуатацию помещения и его соответствие договору;
  • Оформление сделок купли-продажи;
  • Сопровождение при оплате и совершении сделок;
  • Решение конфликтных ситуаций мирным путем;
  • Представительство интересов в суде;
  • Услуги юриста по гражданским делам.

Профессионалы нашей компании также предоставляют услуги по административным делам, а адвокат поможет вам защитить свои права в суде и подготовить доказательную базу для подтверждения неправомерных действий застройщика.

Источник: https://urist-24.com/yuridicheskoe-soprovozhdenie-sdelok-s-nedvizhimostyu/

Как оформить договор купли-продажи квартиры

Сделка купли продажи квартиры юрист

Ольга Макеева

купила квартиру

Если вы решили купить или продать квартиру, без договора купли-продажи не обойтись.

Это соглашение двух сторон о том, что одна из них передает квартиру, а другая платит за нее деньги.

Договор купли-продажи нужен, чтобы зафиксировать все условия сделки и зарегистрировать право собственности на квартиру.

Что вы узнаете

Скачать бланкПосмотреть образец

Стороны договора купли-продажи — это продавец и покупатель. Ими могут быть и физические, и юридические лица.

Если обе стороны договора физические лица, они должны быть дееспособными. Дееспособность — это когда у человека есть права и обязанности, за которые он несет ответственность. Как правило, дееспособность наступает в 18 лет. До совершеннолетия от имени гражданина выступают его законные представители — родители или опекуны.

Суд может признать недееспособным совершеннолетнего человека, если он страдает психическим заболеванием либо злоупотребляет алкоголем или азартными играми. Тогда для продажи квартиры потребуется согласие опекуна.

Часто суд принимает решение о недееспособности гражданина очень долго. Иногда человек уже не понимает, что делает, но решения о лишении дееспособности еще нет. Это риск для второй стороны. Посоветуйтесь с юристом, прежде чем подписывать договор купли-продажи.

договора. Стороны могут заключить любой договор, не противоречащий закону. Но есть существенные условия, без которых любой договор купли-продажи будет недействительным:

  1. Цена.
  2. Предмет договора, включая адрес и кадастровый номер квартиры.
  3. Перечень лиц, которые вправе пользоваться квартирой после ее продажи, и права, которые они будут иметь на квартиру.

Акт приема-передачи квартиры. Без акта приема-передачи продавец не сможет продать, а покупатель принять квартиру. Передаточный акт — это важная часть договора купли-продажи квартиры. Он подтверждает факт исполнения обязательств сторон по договору.

Если вы покупатель, не подписывайте акт до тех пор, пока не проверите состояние квартиры.

Так выглядит заполненный акт приема-передачи квартиры

Любой договор купли-продажи можно заверить у нотариуса добровольно для собственного спокойствия и дополнительной правовой экспертизы сделки. Договор обязательно заверять, если вы продаете или покупаете:

Договор купли-продажи квартиры вступает в силу с момента подписания. Чтобы официально владеть квартирой, зарегистрируйте право собственности в Росреестре.

Документы. Перечень документов для государственной регистрации права собственности индивидуален в каждом случае. Уточняйте его в МФЦ, региональном управлении Росреестра или по телефону 8 (800) 100-34-34.

В любом случае для регистрации сделки понадобятся паспорта всех продавцов и покупателей — физических лиц или учредительные документы юридических лиц, оригиналы и копии договора купли-продажи.

Документы, которые нужны для проверки юридической чистоты квартиры, и документы для государственной регистрации — это два разных комплекта. В этой статье рассказываем только о документах, которые попросят для государственной регистрации права собственности.

В законе строгих требований к количеству экземпляров договора купли-продажи нет. Один экземпляр заберет себе Росреестр, а остальные экземпляры делают по количеству продавцов и покупателей.

В Росреестре или МФЦ. Для физических лиц это самый простой и недорогой способ. Подать документы на регистрацию права собственности можно в региональном управлении Росреестра или в МФЦ. Запишитесь через интернет или прямо на месте получите талон электронной очереди и дождитесь специалиста.

Дома. Специалист из Росреестра может приехать домой к заявителю и принять документы на регистрацию права собственности.

Такая возможность есть только у ветеранов Великой Отечественной войны, инвалидов Великой Отечественной войны, инвалидов первой и второй группы, если они являются собственниками продаваемой квартиры.

Уточняйте подробности по телефону в ближайшем территориальном подразделении Росреестра.

Почтовым отправлением. Отправить документы на государственную регистрацию права собственности можно по почте с описью вложения и уведомлением о вручении в офис Росреестра по месту нахождения квартиры.

Обязательно заверьте у нотариуса заявление о государственной регистрации права, договор купли-продажи квартиры и доверенность с полномочиями вашего представителя, если сами не можете подписать документы.

В интернете. Подачу документов на регистрацию права собственности онлайн применяют некоторые банки в отношении договоров купли-продажи квартир своих клиентов. Обычно такая форма подачи документов слишком сложна: договор купли-продажи должен быть подписан электронной цифровой подписью всех участников сделки.

Если вы подали документы на регистрацию права собственности в Росреестр, все будет зарегистрировано через 7 рабочих дней. Если в МФЦ — через 9 рабочих дней.

После регистрации права собственности вы получите экземпляр договора купли-продажи со штампом о государственной регистрации перехода права собственности и выписку из ЕГРН. Где и как получать документы, скажет специалист, принявший у вас документы на регистрацию.

Расторжение договора — это прекращение его действия. Покупатель возвращает продавцу квартиру, а продавец — деньги. Расторжение может быть добровольным по соглашению сторон или по требованию одной из сторон в случае нарушения условий другой стороной.

По соглашению сторон. Если заявление о регистрации права собственности на квартиру еще не подано, расторгнуть договор по соглашению сторон проще всего: заключите соглашение о расторжении договора. Если деньги за квартиру уже были переданы продавцу, пропишите в соглашении о расторжении порядок их возврата.

Если заявление о регистрации права собственности уже подано на государственную регистрацию, но право собственности еще не зарегистрировано, стороны подают заявление о прекращении регистрации права собственности. А уже после заключают соглашение о расторжении договора.

Например, продавец не получил оплату за квартиру. Или после оформления всех документов покупатель нашел в квартире такие недостатки, при которых за уплаченную сумму она становится ему не нужна.

В таких случаях расторгнуть договор купли-продажи возможно только в судебном порядке.

Без договора купли-продажи невозможно заключить ни одну сделку с квартирой: продать, подарить или отдать в залог. Если вы потеряете договор, есть риск, что мошенники найдут его и попытаются продать квартиру или присвоить ее себе.

Если вы потеряли договор купли-продажи, заключенный до 31 января 1998 года, найти его будет сложно, потому что государственной регистрации сделок с недвижимостью в то время не было. Информация о квартире до 31 января 1998 года есть в Бюро технической инвентаризации.

Сейчас все правоустанавливающие документы хранятся в архивах государственных органов вечно, но получить документ, равноценный утерянному, не получится. В управлении Росреестра могут предоставить только копию договора купли-продажи. Она не имеет юридической силы и подойдет только для ознакомления.

Если стороны подписали договор купли-продажи, а потом решили внести еще какое-то условие, нужно составить дополнительное соглашение к этому договору и зарегистрировать его вместе с основным.

Если стороны уже подали заявление на государственную регистрацию права собственности, то порядок такой же, как и для расторжения договора: подать заявление о прекращении государственной регистрации, затем заключить дополнительное соглашение. После этого нужно снова подать документы на государственную регистрацию вместе с дополнительным соглашением.

Стороны сами договариваются о расходах на оформление договора купли-продажи квартиры. В такие расходы входят юридические услуги на составление договора, нотариальные расходы и государственная пошлина за регистрацию права собственности.

Расходы на юридические и нотариальные услуги стороны оплачивают пополам, а госпошлину за регистрацию права собственности — покупатель.

В договоре купли-продажи квартиры нет неважных пунктов, но иногда стороны прописывают в нем несущественные условия.

По закону это условие действует автоматически, поэтому в договор специально можно ничего не включать. Но проследите, чтобы не было оговорки об отсутствии залога квартиры в пользу продавца в случае неоплаты.

Заверения сторон. Этот пункт также касается продавца. В нем он гарантирует достоверность всех сведений о состоянии квартиры и ее юридической чистоте. А в дальнейшем отвечает за предоставленные гарантии. Особенно это касается сведений о других лицах, имеющих право пользоваться квартирой, технического состояния сантехники и электрики.

Договор купли-продажи квартиры действует до полного исполнения сторонами обязательств, то есть до передачи квартиры покупателю и денег продавцу.

Недействительные договоры бывают двух видов: оспоримые и ничтожные.

Ничтожный договор — это соглашение, которое заключено с нарушением закона. Такой договор недействителен с момента заключения независимо от того, признал его суд недействительным или нет.

То есть формально сделка была, но юридически она не повлекла никаких последствий.

Несмотря на это, в суд все равно придется обратиться, чтобы доказать ничтожность и вернуть стороны договора в исходное положение, как было до заключения сделки.

Срок исковой давности о признании таких сделок недействительными — 3 года. Он начинается со дня исполнения ничтожной сделки. Если договор предъявляет не одна из сторон сделки, а другое заинтересованное лицо, срок начинается со дня, когда это лицо узнало о начале исполнения сделки.

Второй вид недействительных договоров — оспоримые. Такие договоры заключены с нарушением закона, но будут работать, если никто не обратится в суд с требованием признать их недействительными. Не факт, что суд согласится с иском.

Срок исковой давности для признания сделки оспоримой — 1 год с момента, когда заинтересованное лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав. Если одна из сторон оспаривает сделку, совершенную под угрозой насилия или расправы, срок исковой давности начинается со дня прекращения угроз.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/flat-sale-contract/

Юристы по недвижимости |Москва| юридическое сопровождение сделок |Договора купли-продажи и Дарения| – Правовед Плюс

Сделка купли продажи квартиры юрист

В каких случаях требуется юрист по  недвижимости в Москве ?! Ежедневно продаются, арендуются, дарятся квартиры и дома. Покупка собственной квартиры – это серьезный и ответственный шаг, и часто бывает так, что люди сталкиваются с мошенниками, которые действуют недобросовестно.

 Юристы по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью в Москве, смогут проверить юридическую чистоту сделки и провести ее в соответствии с установленными гражданско-правовыми нормами.

 Юристы по оформлению квартиры в собственность в Москве, оказывает содействие при купле-продаже, аренде, дарении, вступлении в наследственные права в отношении жилья фактически и по закону.

Помощь в оформлении договоров дарения (проверка, составление, отмена) в Москве — осуществляется нашими специалистами в кратчайшие сроки, и в соответствии со всеми нормами Российского законодательства. Данный документ мы можем Вам составить онлайн или при Вашем личном присутствии, это все на усмотрение клиента.

Услуги по оформлению договоров купли продажи квартиры (дома) или земельного участка (проверка, составление, расторжение) в Москве — осуществляется нашими сотрудниками, которые непосредственно имеют большой опыт по оформлению недвижимости и ее сопровождению, и знают все подводные камни, которые могут образоваться при неправильном составлении ДКП.

Какие подводные камне возникают ?!

Иногда жилье продается с обременением, в виде ареста или прописанных в нем несовершеннолетних граждан. Особенное внимание надо обращать на объекты недвижимости, которые находятся в ипотеке.

Юристы по юридической проверке чистоты квартиры перед покупкой в Москве, проверять чистоту сделки, составят договор купли-продажи и сопроводят Вас вплоть до получения права собственности.

Также специалист требуется при проведении сделки, связанной с договором дарения, когда собственник безвозмездно отчуждает свою недвижимость в пользу другого лица.

При сопровождении сделок, связанных с вступлением в наследственные права юрист может организовать вступление по закону по истечению шестимесячного срока или же помочь получить свидетельство о вступлении в права наследования недвижимым имуществом фактически, путем подачи искового заявления в судебные органы.

Компания «Правовед-Плюс» — предлагает полный спектр юридических услуг, связанных с сопровождением сделок купли продажи в Москве, который включает в себя следующее:

  • Взаимодействие в правовом ключе вместе с проведением переговоров с контрагентом, покупателем, продавцом объекта жилой недвижимости;
  • Консультации юристов по ипотеке (полное сопровождение);
  • Консультирование по правовым вопросам клиентов на всех этапах сотрудничества;
  • Прояснение и разработка всех деталей будущей сделки;
  • Подготовка и подписание таких документов, как авансовое соглашение между продавцом и покупателем, договор о задатке, предварительный договор купли-продажи квартиры;
  • Обсуждение вариантов как физического, так и юридического освобождения жилого помещения при продаже;
  • Подготовка необходимого пакета документов для регистрации сделки купли-продажи квартиры;
  • Подготовка и проверка договора купли-продажи на предмет соответствия нормам действующего законодательства Российской Федерации;
  • Организация сделки, начиная от встречи продавца и покупателя и заканчивая походом в банк, к нотариусу, в регистрационные органы;
  • Обеспечение дополнительной безопасности сделки купли-продажи (подготовка аккредитивов, условия доступа к банковской ячейке);
  • Регистрация перехода прав собственности от продавца к покупателю и акт приема-передачи жилого помещения.

Если Вам так же необходима помощь в продаже квартиры (дома) в Москве, вы попали по адресу, так как мы настоящие профи в данной категории дел, и оказываем следующие виды услуг:

  • Ведение переговоров с потенциальным покупателем квартиры;
  • Составление предварительного договора купли-продажи, авансового договора, правильное оформление передачи задатка;
  • Анализ всех документов на предмет правовой чистоты;
  • Подготовка документов для реализации сделки купли-продажи квартиры;
  • Составление договора продажи жилого помещения;
  • Организация сделки, начиная от встречи с покупателем и заканчивая передачей денег продавцу и регистрацией прав собственности;
  • Обеспечение безопасных условий сделки для продавца, таких как предоставление депозитарной ячейки для денежных средств или подготовка аккредитива;
  • Передача жилого помещения новому собственнику на основе акта приема-передачи квартиры.

Почему вам стоит обратиться к нам ?! 

Мы работаем с клиентами не первый год и гарантируем то, что сделка купли-продажи пройдет правильно в соответствии с буквой закона. Это значит, что вы можете быть полностью уверены в своей безопасности. Наша задача – это исключение рисков потери денег при покупке жилья.

Мы внимательно изучаем юридическую чистоту объекта недвижимости в Москве, на наличие возможных обременений, таких как арест, залог, прописанные несовершеннолетние собственники. При этом важно сказать то, что каждая сделка носит индивидуальный характер, поэтому к условиям ее проведения относимся крайне внимательно.

Имеем огромный опыт сопровождения сделок, связанных с разнообразными объектами жилой и нежилой недвижимости с применением собственных денежных средств и всех типов сертификатов, предусмотренных в Российской Федерации.

Это купля-продажи квартир, домов, комнат, долей в жилом помещении, расселение коммунальных квартир, альтернативный обмен недвижимостью, продажа и покупка земельных участков под сельскохозяйственные нужды и индивидуальное жилое строительство, машиномест, гаражей, приобретение квартир в новостройках от застройщиков по договору ДДУ.

Источник: https://pravoved-plus.msk.ru/kontakty/moskva-yuristy-po-nedvizhimosti-advokat-po-soprovozhdeniyu-sdelok/

Юридическое сопровождение сделки купли продажи квартиры | Юрист по недвижимости – сопровождение и защита

Сделка купли продажи квартиры юрист

НАШИ ЮРИСТЫ учтут все пожелания Клиента и отразят их в договоре купли-продажи после полной проверки «чистоты» квартиры, продавца или покупателя по десяткам параметров.

Договор должен содержать расширенные гарантии на случай возникновения требований сторонних лиц или отказа в государственной регистрации по причинам, умышленно скрытым продавцом (покупателем), а так же в случае нарушения сроков снятия с регистрационного учета владельца или членов его семьи.

ВОЗМОЖНОСТИ ЮРИСТОВ по проверке недвижимого имущества сейчас невероятно велики и позволяют проверять недвижимость практически на 100 %, обеспечивая безопасность сделки. Поэтому наша компания предоставляет Клиентам ГАРАНТИЮ: 5 (ПЯТЬ) ЛЕТ. Если в течение этого срока кто-то попробует оспорить сделку, мы бесплатно выступим в суде для защиты Ваших интересов.

Стоимость услуг:

УслугаЦена, руб.

Проверка юридической чистоты квартиры 9 500,00
Проверка юридической чистоты недвижимости и сторон 18 000,00
Подготовка договора купли-продажи квартиры1 900,00
Услуга выездного регистратора 7 000,00
Комплексное сопровождение сделки купли-продажи25 000,00
+79250448831

Перед совершением сделки купли-продажи мы проверяем квартиру по десяткам параметров, вот некоторые из них:

ПРАВА ВЛАДЕНИЯ И РАСПОРЯЖЕНИЯ КВАРТИРОЙ (самостоятельно покупатель может посмотреть в выписке из ЕГРН). На этом этапе проверяются права владельца и отсутствие зарегистрированных прав третьих лиц, которые препятствуют совершению сделки.

Случается, что возможность распоряжения недвижимостью возникает в силу закона (ипотека) или решения судебных органов. В редких случаях продавец действует по доверенности, например, когда владелец не в состоянии передвигаться самостоятельно, занят или постоянно проживает за рубежом.

Проверить наличие залогов и действительность нотариальной доверенности можно в соответствующем реестре на сайте Федеральной нотариальной палаты.

ТЕХНИЧЕСКАЯ «ЧИСТОТА» ПОМЕЩЕНИЯ – отсутствие незаконных перепланировок, переустройств, т.н. «красных линий» (определяется расширенной выпиской из ЕГРН, техническим планом помещения, справками БТИ, поэтажным планом).

В обязательном порядке осуществляется «сверка с местностью», ведь не все переустройства владельцы легализуют и отражают в документах, что сразу видно специалисту при осмотре помещения.

Существуют незначительные изменения планировки, которые можно узаконить без особого труда, однако это требует времени и средств, что является дополнительным поводом для того, чтобы просить у продавца скидку от 50 до 100 тысяч рублей.

СОГЛАСИЕ СУПРУГОВ НА СДЕЛКУ. В настоящее время документ не обязательный. Законодатель считает владельца недвижимости полноправным хозяином, который может распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Если квартира находится в собственности обоих супругов, то в этом случае будет два продавца вместо одного и проверки придется делать по обоим.

Такую информацию предоставляет выписка из ЕГРН, паспорт собственника и справка о составе семьи, иные документы, запрошенные юристом при сопровождении сделки покупки квартиры. В случае отсутствия сведений о браке в паспорте, от стороны по сделке купли-продажи следует затребовать нотариальную справку об отсутствии зарегистрированного брака.

ПРАВОСПОСОБНОСТЬ И ДЕЕСПОСОБНОСТЬ продавца или покупателя. Объем прав владельца в большинстве случаев предоставляет полномочия на отчуждение объекта за одним исключением – если объект не обременен правами третьих лиц.

Такими лицами могут выступать банк по кредитному договору, где квартира заложена в качестве обеспечения, физические или юридические лица, которым продавец передал в залог жилое помещение, а так же члены семьи продавца, которых незаконно лишили прав при приватизации или несовершеннолетние дети (и совершеннолетние в пределах трехлетнего срока исковой давности).

Такие сведения можно почерпнуть из правоустанавливающих документов (договор передачи при приватизации), выписки из домовой книги и единого жилищного документа (ЕЖД).

Для проверки дееспособности нам потребуются две справки: ПНД и НД – очень важные документы, всегда спрашивайте их у продавца. Идеально – если будете присутствовать при их получении.

Справки из неврологии и психоневрологического диспансера необходимы для того, чтобы подтвердить отсутствие у контрагента психических расстройств, факта признания его недееспособным и факта постановки на учет в связи с употреблением алкоголя, наркотических веществ или пристрастия к азартным играм.

ОТСУТСТВИЕ СПОРОВ И ПРАВ ТРЕТЬИХ ЛИЦ ПО ПРИВАТИЗАЦИИ. Приватизация дает гражданам возможность приобрести право собственности, накладывая иногда дополнительные обязанности.

Так, граждане, отказавшиеся от приватизации, могут рассчитывать на право пожизненного проживания в приватизированной квартире, даже если та будет продана, подарена, заложена или отчуждена иным способом, что создает серьезные риски для приобретателя. Следует внимательно проверять документы по приватизации – договор передачи, т.н.

«архивки», действующие на момент приватизации, справки о составе семьи, в особенности – сведения о наличии несовершеннолетних детей, наравне со взрослыми участвующих в приватизации.

Наличие несовершеннолетних детей – особый риск и поле деятельности для черных риэлторов. Дело в том, что дети, которые не участвовали в приватизации по каким либо причинам, по достижении совершеннолетия могут оспорить сделку отчуждения квартиры.

На это законом отводится три года после достижения 18 лет.

Таким образом, если родители незаконным путем приватизировали жилище без участия годовалого ребенка, такой гражданин сможет обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной через 21 (ДВАДЦАТЬ ОДИН) год!

Случай из практики.

В ходе проверки при сопровождении сделки одного из наших Клиентов было выявлено, что несовершеннолетний ребенок, которому на момент приватизации было три месяца от роду, не участвовал в приобретении права собственности на квартиру и был зарегистрирован в квартире отца. На момент проверки ребенку было 17 лет. Конечно, юристы увидели существенный риск и рекомендовали Клиенту отказаться от покупки сомнительной недвижимости. Квартира не продана до настоящего времени…

Иные лица, которые реализовали свое право и отказались от приватизации в пользу одного из проживающих, но сохранившие право пользования помещением, в обязательном порядке должны написать нотариальный отказ от всех прав на квартиру, включая право проживания в ней в связи с проведением сделки продажи квартиры.

РАЗРЕШЕНИЕ НА СДЕЛКУ ОТ ОРГАНОВ ОПЕКИ. При наличии несовершеннолетних детей в семье, в обязательном порядке следует заручиться согласием органов опеки и попечительства, которые контролируют соблюдение прав лиц, не достигших восемнадцатилетнего возраста.

Риелторы часто пытаются убедить клиента, что такая справка не имеет никакого значения, особенно при наличии альтернативного жилья у ребенка.

Суть такой справки не в том, чтобы перестраховаться, а в том, чтобы убедиться, что родители не лишены родительских прав или не ограничены в них.

ЗАДОЛЖЕННОСТИ ПО КОММУНАЛЬНЫМ УСЛУГАМ И ОБЯЗАТЕЛЬНЫМ ПЛАТЕЖАМ. Такой документ как Финансовый лицевой счет аккумулирует задолженности по всем статьям расходов на содержание жилого помещения: электроэнергию, платежи в пользу Управляющей компании и т.д.

Однако, сведения, содержащиеся в ФЛС, часто не отражают истинной картины дел, так как выгружаются в базу с опозданиями или ошибками. На нашей практике, при сопровождении сделок купли-продажи, в ФЛС за квартирами числились долги существенно меньшие, чем они были в действительности. Такая разница порой составляла десятки тысяч рублей.

Поэтому единственно верным способом узнать реальную задолженность Вашего продавца является сверка с конкретным поставщиком — Управляющей компанией, электроснабжающей организацией и т.д.

НАЛИЧИЕ СУДЕБНЫХ СПОРОВ И ИСПОЛНИТЕЛЬНЫХ ПРОИЗВОДСТВ в отношении продавца или покупателя. Такие риски являются наиболее опасными для проведения сделок по приобретению или отчуждению недвижимости, так как относятся к категории скрытых. Ведь риелтор никогда не проверяет участие своего клиента или стороны на наличие подобных обременений.

Чем это может грозить? Очевидно, что и суд и пристав могут наложить арест (запрет) на совершение регистрационных действий с недвижимостью и даже если это случится на день позднее, чем пройдет сделка купли-продажи, у покупателя нет никаких гарантий, что ее не отменят.

Такую сделку суд может признать притворной, совершенной заведомо для того, чтобы «вывести» недвижимость из-под удара. При этом на 100 % добросовестный покупатель, не подозревающий о преступных действиях продавца, может лишиться квартиры и будет вовлечен в длительный судебный спор, который, при этом, не вернет потраченные деньги.

Узнать задолженность перед приставами можно на официальном сайте территориального подразделения УФССП России.

Узнать наличие судебных споров можно в районном суде по месту нахождения продавца (покупателя) или по меcту нахождения объекта недвижимости, выступающего предметом сделки продажи квартиры.

НАЛИЧИЕ СТАЦИОНАРНОГО ТЕЛЕФОНА. Такая элементарная вещь, как подключенный и забытый городской телефон может стать проблемой, на которую придется тратить массу личного времени.

Долги имеют свойство накапливаться, и скромная абонентская плата в пару сотен рублей, выливается в приличную сумму. Поставщики услуг сейчас имеют право обращаться в суд за вынесением судебного приказа в упрощенном порядке.

Затем следует исполнительное производство, если не гасить долги по которому, приставы вправе прекратить поставку ресурсов на дом, иными словами, вправе отключить свет, газ или воду.

Такие мероприятия производятся с привязкой к помещению, а не к собственнику. Иными словами, за долги предыдущего хозяина телефона воду и газ отключат Вам! И пока докажете, что это незаконно, пару недель/месяцев Вам придется мыться в городской бане и кушать в столовой.

Проверяется телефон элементарно: в МГТС, через Финансовый лицевой счет или Единый платежный документ, которые так же необходимо проверить в «обход» собственника, чтобы тот не подложил «липу» или просроченный счет, чем любят грешить риелторы известной компании.

ПРОПИСКА ЧЛЕНОВ СЕМЬИ И ТРЕТЬИХ ЛИЦ. Архиважный момент, в котором стоит проявить настойчивость и терпение, так как для риелтора данный вопрос является наименее интересным.

Идеально, если собственник и все прописанные в квартире лица снимутся с регистрационного учета до подписания договора купли-продажи.

Хотя продавец и прописывает соответствующее обязательство в договоре, совсем не редкими являются судебные споры о принудительном снятии бывшего собственника и его родственников с регистрационного учета.

Важно помнить, что не все категории граждан можно будет выписать даже через суд! Например, лица, находящиеся под опекой, могут быть сняты с регистрационного учета только с согласия органов опеки и попечительства, которое является обязательным условием для продажи квартиры. Здесь универсального «рецепта» нет, и многое зависит от порядочности продавца, а так же от ответственности за нарушение обязательств, которую пропишет в договоре Ваш юрист, сопровождающий сделку купли-продажи.

Получить помощь по рассмотренным вопросам, а так же заказать юридические услуги Вы можете на консультации в НАШЕМ ОФИСЕ или по телефону 8 (925) 044-88-31

Источник: https://sup-estate.ru/uslugi/soprovozhdenie-sdelok/yuridicheskoe-soprovozhdenie-sdelok-kupli-prodazhi-kvartiry/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.