Продажа квартиры двумя собственниками нотариус

Содержание

Отмена нотариального удостоверения сделок с долевой собственностью в 2020 году

Продажа квартиры двумя собственниками нотариус

13 Февраля 2020

Отмена нотариального удостоверения сделок с долевой собственностью в 2020 году

Статья актуальна на: Февраль 2020 г.

В нашей стране сделки можно заключать двумя путями: самостоятельно и у нотариуса. Чаще всего стороны сами выбирают, как оформить свой договор. Но для некоторых сделок законом предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение. В августе 2020 года законодательство в отношении нотариальных договоров немного изменится.

Нотариальные сделки сейчас

Сейчас к обязательным нотариальным сделкам относятся:

·         сделки, которые самостоятельно оформляет один человек по собственному желанию (доверенность, завещание);

·         сделки с участием несовершеннолетних;

·         договор ренты;

·         брачный договор;

·         сделки по отчуждению (продажа, дарение) доли в праве общей долевой собственности на квартиру или дом:

o    все владельцы продают свои доли в одном договоре;

o    все владельцы продают свои доли в разных договорах;

o    только некоторые владельцы продают свои доли.

В последнем случае нотариус не нужен, если:

·         имущество принадлежит паевому инвестиционному фонду;

·         многоквартирный дом участвует в программе реновации.

Для остальных сделок и договоров присутствие нотариуса необязательно. Многие договоры можно заключать в простой письменной форме: на обычной бумаге с подписями сторон. Но при желании любую сделку можно сделать нотариальной — закон это разрешает.

До 31 июля 2020 года все сделки с долевой собственностью нужно подписывать у нотариуса

Нотариальные сделки после изменений

С 31 июля 2020 года произойдёт небольшое изменение: уменьшится перечень обязательных нотариальных сделок. Из него исключат сделки по продаже квартир и домов, находящихся в общей долевой собственности.

 Теперь, если все сособственники одновременно продают (дарят) свои доли по одному договору, идти к нотариусу не нужно. Такой договор можно заключить в простой письменной форме.

Но обязательное нотариальное удостоверение сохранилось в ситуациях, когда:

·         не все владельцы продают свои доли;

·         покупают доли разные люди (не по одному договору).

Изменение вносится статьёй 5 Федерального закона № 76 от 1 мая 2020 года. Согласно ей, отредактируют статью 42 Закона «О государственной регистрации недвижимости».

Плюсы и минусы принятых изменений

Минус — открывается больший простор для мошенничества. Нотариус как представитель закона является гарантом юридической чистоты сделки. Стороны действуют на свой страх и риск, когда заключают договор в простой письменной форме, доверяя друг другу — чужим незнакомым людям.

С августа 2020 года владельцы долей в доме или квартире смогут оформить отчуждение своей недвижимости в простой письменной форме, если все доли одновременно продаются или дарятся по одному договору. Обязательное нотариальное удостоверение таких сделок отменяется, а потому процесс продажи или дарения упростится. Все остальные договоры с долями, как и прежде, нужно заключать у нотариуса.

С 1 августа 2020 года отменяется обязательный нотариат по сделкам с долями

C 1 августа 2020 года отменяется обязанность нотариального удостоверения большей части сделок с долевой собственностью.

Теперь для того, чтобы продать, подарить или обменять долю в квартире, доме или другой недвижимости, достаточно будет заключения договора в простой письменной форме.

Эта норма распространяется на случаи, когда одновременно все собственники решают произвести отчуждение принадлежащих им долей.

Практика показывает, что вышеуказанное правило затронет в основном ситуации с отчуждением недвижимости, приобретенной супругами в браке, во время приватизации.

Основанием для обсуждаемых изменений послужили поправки, внесенные в федеральный закон № 218-ФЗ, регулирующий вопросы государственной регистрации недвижимого имущества.

Соответствующий документ был подписан президентом страны 1 мая 2020 года.

Плюсы нововведений

Собственники долей вправе самостоятельно подготовить нужный договор, отразить в нем свое волеизъявление и скрепить документ подписями. Типовые формы текста документа вполне можно бесплатно скачать с интернета.

Стороны могут присутствовать во время оформления купли-продажи лично или направить представителей. После всех этих манипуляций договор по отчуждению имущества считается заключенным.

Теперь не нужно будет искать нотариуса, подстраиваться под график его работы и т. д.

Участники долевой собственности, несмотря на изменения в законе, при желании могут воспользоваться нотариальным удостоверением.

Минусы нововведений

К недостаткам изменений, вступающих в силу с 1 августа 2020 года, можно отнести то, что обязательный нотариат отменяется лишь в случае, если собственники недвижимости одновременно все вместе решат избавиться от принадлежащих им долей. То есть, необходимо будет продать или подарить всю квартиру либо дом целиком, с составлением одного договора — по частям и (или) в разное время реализовать свои доли в имуществе без нотариуса не получится.

После заключения договора дольщикам необходимо самостоятельно зарегистрировать переход прав на имущество к другим лицам в Росреестре.

Причем подавать соответствующие заявления нужно всем собственникам опять-таки лично или посредством своих представителей.

Если к сделке привлекается нотариус, то он, по просьбе сторон, своими силами отправляет все документы для обязательной регистрации в Росреестр. Эта услуга предоставляется им на безвозмездной основе.

Исключения из общего правила

Законодатель предусмотрел несколько исключений из новой нормы. К примеру, если одним из дольщиков является лицо, не достигшее 18 лет, то оформление продажи имущества потребует обязательного участия нотариуса.

На него в этом случае, помимо прочего, возлагается обязанность проверки соблюдения прав несовершеннолетнего, в целях недопущения ущемления его интересов. Дополнительно нужно будет представить письменное разрешение органов опеки.

Аналогичные условия следует соблюсти, если проводятся сделки с долями недееспособных лиц.

В том случае, если дольщики решают продать свои части в имуществе в разное время или отдельными документами, то придется приглашать нотариуса. Кроме этого, необходимо будет предварительно уведомить других собственников отчуждаемой недвижимости о своем намерении реализовать имущество с указаний конкретных условий продажи.

Присутствия нотариуса потребуют случаи приобретения супругами квартиры или дома в долевую собственность.

Обойтись без него можно, если они заключат между собой простой письменный договор и представят его в Росреестр вкупе с брачным документом, где прописаны условия покупки имущества в период брака.

Если последнего не имеется, то недвижимость перейдет в общую совместную собственность супругов.

История изменений

Поводом для отмены обязательного нотариата с 1 августа 2020 года стали, среди прочего, многочисленные проявления недовольства со стороны населения о том, что законами плодятся необоснованные дополнительные расходы без реальной практической пользы на выходе.

Такие действия правительства приводили к ущемлению интересов дольщиков, количество которых растет из года в год. Как показала жизнь, в конечном итоге, люди были услышаны.

Теперь сделки с долями процедурно упрощены и материальное бремя участников договора той же купли-продажи существенно снизилось.

Отмена нотариального удостоверения сделок с долями

В закон «О государственной регистрации недвижимости» были внесены изменения — с 31 июля 2020 года при отчуждении долей всеми собственниками нотариально удостоверять сделку не нужно.

Также упростилась процедура выделения долей членам семьи в жилье, купленном за средства материнского капитала — в данном случае порядок выделения является общим и, если происходит отчуждение от обоих родителей, нет необходимости обращаться к нотариусу.

При отчуждении недвижимого имущества по возмездным или безвозмездным договорам закон позволяет проводить такие сделки в простом письменном виде без необходимости обращения к нотариусу. Однако это уместно в том случае, если имущество не принадлежит одновременно нескольким гражданам на праве общей собственности.

Обстоятельства обращения к нотариусу будут разниться в зависимости от особенностей права собственности. Если жилье зарегистрировано на нескольких граждан, то при отчуждении доли одним из них сделка подлежит заверению. Тогда как, если имущество является совместным супругов, то обращение к нотариусу происходит только с целью получения согласия от второго собственника.

В каких случаях не нужен нотариус в сделках с долями?

Закон обязывает совершать сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость через нотариуса (ч. 1 ст. 42 ФЗ № 218 от 13.07.2015).

Общая собственность делится на:

·         Долевую — жилье принадлежит нескольким гражданам, размер части каждого собственника определен.

·         Совместную — имущество принадлежит нескольким гражданам, однако доли каждого в нем не определены и являются равными в силу закона.

Начиная с 31 июля 2020 года

Источник: https://grand-house.biz/news/otmena_sdelok_s_dolevka

Купля-продажа доли в квартире в 2021 г. — разбираемся в каких случаях нотариус обязателен, а в каких нет + примеры

Продажа квартиры двумя собственниками нотариус

  1. Проживём.com≫
  2. Квартира≫
  3. Доля≫
  4. Продажа≫
  5. Обязателен ли нотариус

Статья обновлена: 14 января 2021 г.

Здравствуйте.

При моей работе я много раз наблюдала такую картину — сотрудники МФЦ отказывались принимать договор купли-продажи и требовали его в нотариально-заверенной форме.

Иногда сотрудники были не правы, поэтому я хочу разобрать — в каких случаях при купле-продаже доли в квартире обязателен нотариус, а в каких нет. Для наглядности указала примеры.

Об изменениях в законодательстве с 31 июля 2019 года

С 31 июля 2019 года были внесены изменения в законодательстве, которые упрощают оформление сделок с недвижимостью. Изменения коснулись только если отчуждается вся квартира, т.

е когда все собственники отчуждают свои доли в одной сделке одним договором, а не отдельными договорами. Продажа доли относится к сделкам отчуждения. Следовательно, при продаже доли все осталось как и прежде.

Про требования нотариусов при продаже всей квартиры читайте по этой ссылке.

П. 1 ст. 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ — здесь указано какие сделки удостоверяются у нотариуса в обязательном порядке. Ниже я разобрала все это простым языком.

Нотариус обязателен в таких ситуациях

  1. Если квартирой владеют несколько собственников по долям (1/2, 1/3, 3/4 и т.п.; это долевая собственность) и один из этих собственников хочет продать свою долю кому-либо — нотариус обязателен.

    Неважно кому собственник собирается продать свою долю — другому собственнику или постороннему, родственнику или нет, одному человеку или нескольким, несовершеннолетнему или взрослому, всю долю или только часть от неё и т.п.

    Запомните, раз продается доли в квартире, которая находится в долевой собственности — идём к нотариусу.

    ПОКАЗАТЬ ПРИМЕРЫ ↓

    Пример №1: Андрею, Оксане и Владимиру перешла квартира по наследству от отца. У каждого из них по 1/3 доли. Андрей решил продавать свою долю. В его ситуации обязателен нотариус. Без разницы кому он ее продаст, .

    Пример №2: Олег со своей матерью купили квартиру на двоих. У Олега 1/3, у матери — 2/3. Потом Олег решил продать свою долю, чтобы купить себе целую квартиру. Т.к. мать отказалась покупать долю, Олег нашёл покупателя по объявлению.

    Договор купли-продажи они оформляли у нотариуса, потому что таков закон. И еще: когда Олег покупал эту квартиру с матерью, он находился в браке с Еленой. А значит его купленная доля считается совместной/общей собственностью обоих супругов, хоть и оформлена только на мужа — п. 2 ст.34 СК РФ.

    Поэтому Елена должна оформить у нотариуса согласие на продажу.

    Пример №3: Супруги Марина и Дмитрий приватизировали квартиру на двоих — по 1/2 у каждого. Через какое-то время они начали разводиться. Дмитрий предложил Марине выкупить свою долю, потому что он решил уехать в другой город. Марина согласилась, и они пошли к нотариусу, чтобы он составил и заверил договор купли-продажи.

    Пример №4: Максиму и Екатерине родители подарили квартиру, у каждого по 1/2. Позже Максим решил продать половину своей доли. Покупателя он нашел со стороны, т.к. Екатерина отказалась. Максим с покупателем пошли к нотариусу и оформили договор купли-продажи, где у Максима покупается доля в 1/4.

    Подробные инструкции — Как продать свою долю в квартире. Отдельно — Как продать долю второму/другому собственнику.

    При продаже доли квартиры нотариус: 1) составит договор купли-продажи; 2) удостоверит на нем подписи от участников сделки; 3) подаст договор в Росреестр для регистрации сделки купли-продажи. Тарифы нотариусов за эти услуги подробно расписала по ссылке — https://prozhivem.com/kvartira/dolja/prodazha/tarify-u-notariusov-za-dogovor-kupli-prodazhi.

    Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, напишите онлайн юристу справа, закажите звонок по кнопке слева или позвоните (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 (Москва и обл.); 8 (812) 425-62-89 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-24-83 (все регионы РФ).

  2. Другие статьи

    Перед сделкой советую проверить квартиру на обременения.Отдельно о проверке квартиры на арест.

  3. Если супруги из совместной квартиры хотят продать долю кому-либо — им придется обращаться к нотариусу. Причем дважды..

    Имеется в виду продажа именно доли, а не всей квартиры. Если квартира в совместной собственности, то доли у собственников не определены — п. 2 ст. 244 ГК РФ. Долю в такой квартире продать не получится. Ведь нельзя продать то, что не определено. Поэтому супругам сначала придется перевести квартиру из совместной собственности в долевую собственность. И только потом можно продать долю.

    Чтобы перевести квартиру в долевую собственность, нужно оформить у нотариуса брачный договор (ст. 41 и ст. 42 СК РФ) или соглашение о разделе общего имущества (ст. 38 СК РФ). Брачный договор дешевле. Доли можно указать в любой пропорции. Далее договор или соглашение нужно подать на регистрацию в Росреестре.

    После регистрации нужно снова обращаться к нотариусу, но уже удостоверить договор купли-продажи доли. Ведь квартира теперь в долевой собственности, а таком случае нотариус обязателен.

    ПОКАЗАТЬ ПРИМЕРЫ ↓ Пример №1: Супруги Владимир и Алла купили квартиру в браке и оформили её в совместную собственность. Затем они решили продать половину квартиры отцу Владимира, т.е. 1/2. Для начала супруги пошли к нотариусу, где он составил и удостоверил им брачный договор.

    По этому договору квартира из совместной собственности переходит в долевую. Супруги определили доли по 1/2. Отнесли этот договор на регистрацию в МФЦ. Теперь они могут продать половину квартиры. Т.е. они снова пошли к нотариусу, и уже оформили договор купли-продажи, где каждый из супругов продает по 1/4.

    Так и получилось, что отец Владимира купил 1/2 квартиры.

    Пример №2 (исключение): Супруги Андрей и Светлана купили квартиру в браке и оформили её в совместную собственность. Затем они решили продать квартиру и купить более просторную. Нашли покупателей по объявлению. Так как они продают всю квартиру, то нотариус им не нужен. Договор купли-продажи достаточно в простой форме.

    Если же супруги хотят продать сразу ВСЮ квартиру, то нотариус НЕ обязателен. Об этом я писала в начале статьи.

  4. Редкий случай: Супруги купили долю квартиры, оформили её в совместную собственность (именно долю, а не всю квартиру) и решили её продать — нотариус обязателен. В данной ситуации если супруги купили долю в квартире, то значит квартира в долевой собственности. А раз квартира в долевой собственности, то при продаже доли нотариус обязателен. ПОКАЗАТЬ ПРИМЕР ↓

    Артур с супругой Мариной и братом Андреем купили квартиру. У Андрея доля в 1/3 в его личной собственности, а оставшеюся долю в 2/3 супруги оформили в совместную собственность, а не по 1/3 каждому. Так можно. Потом супруги захотели продавать свою долю. Нет разницы кому они её продадут, но договор им потребуется только нотариальный.

Другие статьи

Выписка из ЕГРН на квартиру — что это за документ и для чего нужен.

Случай когда нотариус не обязателен и договор купли-продажи подойдет в простой форме

Если квартирой владеет один собственник и он продает в ней долю — нотариус НЕ обязателен. Не важно кому собственник квартиры продает долю — договор купли-продажи не обязательно удостоверять нотариально, а подойдет в простой форме. Простая форма — это когда договор просто напечатан на листе А4. Составляйте договор купли-продажи у юриста — подробности.

ПОКАЗАТЬ ПРИМЕРЫ ↓

Пример №1: Василий купил квартиру до брака и решил продать долю в 1/3 своему брату. К нотариусу им идти необязательно, поэтому им договор купли-продажи составил юрист. Супруга Василия к данной квартире не имеет никакого отношения, ведь он купил её до брака с ней, а значит и согласие её не требуется.

Пример №2: Когда Марина была в браке, ей родители подарили квартиру. Она единственный собственник. Теперь она хочет подарить долю в ней своему сыну. Марине необязательно идти к нотариусу, т.к. она единственный собственник и супруг к данной квартире не имеет никакого отношения.

Пример №3: Людмиле в браке квартира досталась по наследству от матери, она единственный собственник. Если она захочет продать долю в ней (без разницы кому), то нотариус необязателен. Ее супруг к данной квартире не имеет никакого отношения.

Во многих статьях в интернете пишут, что якобы всегда требуется нотариус при любой сделке купли-продажи доли. Это не так. Я специально задала вопрос в Росреестр — ответы ниже.

Сотрудники МФЦ часто требуют нотариально заверенный договор в тех случаях, когда он необязателен. Вообще в МФЦ обязаны принять договора в любом случае, ведь они лишь посредники и должны передать документы в Регистрационную палату.

Только регистратор может отказать в регистрации сделки.

Ответы с Росреестра

МосквыСанкт-Петербурга

Если у Вас договор купли-продажи доли подойдет в простой форме — составляйте его у юристов

Крайне не советую искать шаблоны договоров в интернете или составлять его самому. Почти все шаблоны там устаревшие или типовые. Поймите, что почти каждая сделка продажи уникальна, а типовые шаблоны не имеют тех пунктов, которые нужно указать в каждом конкретном случае.

Поэтому обращайтесь к юристу, т.к. он посмотрит на вашу ситуацию, учтёт все нюансы и составит правильный договор. Ведь если в договоре будет найдена даже одна орфографическая ошибка в данных, то сделку могут приостановить — п. 6 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

Другие статьи

Как оформить уступку прав требования по ДДУ — подробная инструкция.

Показать остальные комментарии

Источник: https://Prozhivem.com/kvartira/dolja/prodazha/v-kakih-sluchajah-objazatelen-notarius

Продажа квартиры с двумя собственниками

Продажа квартиры двумя собственниками нотариус

Подготовили описание типовых ситуаций, с которыми можно столкнуться при продаже квартиры, принадлежащей двум собственникам.

Особенности продажи при нескольких сособственниках

У квартиры или дома, предназначенного для реализации, может быть несколько владельцев. Разница в оформлении прав на недвижимость заключается в распределении долей:

  • жилье может находиться в долевой собственности – в этом случае в свидетельстве о регистрации будут указаны не только фамилии владельцев, но и размер в процентах (реже – площадь или физический показатель), принадлежащей им части;
  • жилье принадлежит владельцам на правах совместной собственности – подразумевается, что на каждого из них приходится по 50% имущества, но конкретных долей не выделено.

Чтобы выставить такую квартиру на продажу, собственнику придется соблюсти несколько формальностей.

Продажа квартиры в совместной собственности

Любая недвижимость, приобретенная во время брака, считается совместно нажитым имуществом. Исключениями составляют случаи, когда:

  • жилье получено одним из супругов в виде наследства либо в дар;
  • имеется брачный договор с подробным указанием распределения приобретенной в период брака собственности.

Во всех остальных ситуациях купленная квартира будет принадлежать мужу и жене на равных правах.

Если свидетельство о праве собственности на недвижимость оформлено только на одного из супругов, для продажи общей квартиры потребуется получить от второго нотариально заверенное согласие на совершение сделки. Договор купли-продажи в таком случае оформляется от имени одного продавца – владельца недвижимости.

Если квартира стала предметом раздела имущества, ее придется переводить из совместной собственности в долевую.

В таком случае по решению суда, либо по договоренности между владельцами официально второму собственнику выделяется зарегистрированная доля.

После получения свидетельства о праве собственности, можно оформлять договор купли-продажи, но только при условии согласия обеих сторон.

Продажа жилья, находящегося в долевой собственности

Ситуации, когда собственниками квартиры становятся двое или больше человек, бывают различными. Чаще всего в долях оформляется полученное по наследству либо в дар от родственников имущество.

Случается и так, что раздельное владение жильем фиксируется между супругами в браке, если они хотят закрепить размер вложений в общую собственность. В свидетельстве о праве собственности в таком случае указывается конкретный размер доли, пропорциональный потраченным на покупку суммам.

Если квартира продается по обоюдному согласию владельцев, сложностей в оформлении сделки не будет. В этом случае заключается договор купли-продажи, в котором фигурируют два продавца и один покупатель, либо два раздельных договора на продажу от имени каждого из владельцев.

На что обратить внимание:

  • можно составить единый договор с тремя участниками сделки;
  • в тексте обязательно должен быть подробно прописан порядок расчета (банковские реквизиты продавцов, либо оплата наличными деньгами) и сумма, причитающаяся каждому из них;
  • все документы по продаже недвижимости несколькими владельцами в обязательном порядке заверяются нотариально.

Когда один из совладельцев не может присутствовать при заключении сделки (например, из-за удаленного проживания или болезни), второй может совершать все необходимые формальности от его лица при наличии доверенности, подписанной у нотариуса. 

Что делать, если же один из владельцев не согласен с продажей жилья?

В таком случае второй имеет право реализовать свою долю, но только при соблюдении некоторых формальностей.

Преимущественное право на покупку доли продавца принадлежит второму собственнику. Поэтому прежде чем выставлять свое имущество на продажу, необходимо уведомить его о своих планах в письменном виде (лучше всего заказным письмом), указав стоимость, по которой планируется сделка и другие существенные условия.

Важно! Чтобы второй владелец не опротестовал продажу на сторону, цена предлагаемой ему доли не должна существенно превышать среднерыночную. При его отказе от преимущественного права на покупку, при оформлении договора купли-продажи продавцу придется полностью соблюсти все условия, предложенные им ранее совладельцу. В противном случае суд может признать совершенную сделку недействительной.

А чтобы впоследствии не возникло проблем с налогообложением сделки, цена должна быть не менее 70% от указанной в кадастровом паспорте квартиры или дома.

Если в течение месяца с момента получения извещения от продажи второй владелец не дал согласие на сделку, доля продавца может быть выставлена на рынок недвижимости и продана.

Один из владельцев – ребенок. Что учесть при продаже

Сложнее обстоит дело, если одним из собственников является несовершеннолетний член семьи.

  1. Если на оплату квартиры был направлен материнский капитал, то в свидетельстве он будет указан таким же собственником, как его родители.
  2. Если квартира приобреталась на собственные средства, но делится между супругами после развода, суд обязательно учтет интересы ребенка и выделит ему долю в совместно нажитом в браке имуществе.

В любом их этих случаев, и даже если доля ребенка не выделена, но квартира приобретена в браке, при ее продаже придется собрать пакет документов и обратиться в органы опеки и попечительства.

Родителям придется доказать, что интересы ребенка при совершении сделки не пострадают и ему будут обеспечены:

  • аналогичные условия проживания – по площади, наличию удобств;
  • соответствующая инфраструктура для его учебы и развития – наличие школ и дошкольных учреждений, детской поликлиники и прочие необходимые административные ресурсы.

Для этого придется найти планируемое к покупке жилье, заключить с продавцом предварительное соглашение на его покупку, и представить все документы в ОПП.

Специальная комиссия их рассмотрит и выдаст разрешение на продажу своей недвижимости, либо даст обоснованный отказ.

При наличии выделенной ребенку доли и если ему не исполнилось 14 лет, все формальности от его имени совершают родители или официальные опекуны. Но осуществить сделку можно будет только после получения согласия от органов опеки.

Документы, которые необходимо будет подготовить для совершения сделки:

  • паспорта всех участников сделки;
  • нотариальные доверенности на представителей (при их наличии);
  • свидетельство о регистрации прав на продаваемое жилье;
  • свежую выписку из ЕГРН и кадастровый паспорт;
  • справки об отсутствии задолженностей и обременений.

В зависимости от ситуации могут потребоваться:

  • согласие супруга на продажу имущества;
  • согласие органов опеки при наличии несовершеннолетних собственников;
  • копия брачного договора, если недвижимость продается в рамках его положений по решению одного из владельцев;
  • отказ совладельцев от преимущественного права на выкуп долей;
  • почтовое уведомление о вручении другим собственникам уведомлений о продаже;
  • справка, подтверждающая дееспособность участников сделки (при необходимости).

Процедура оформления факта продажи не отличается от обычной и включает в себя:

  • составление самого договора;
  • удостоверение его в нотариальной конторе в присутствии всех сторон;
  • государственная регистрация совершенной сделки.

Налогообложение дохода от продажи двумя собственниками

Независимо от количества владельцев, суммы, полученные от продажи недвижимости, признаются доходом и подлежат обложению НДФЛ. Чтобы не возникало разночтений о том, кто из собственников и сколько должен государству, в договоре купли-продажи следует указывать точный размер доли и уплаченных средств.

Налог на доход не будет исчислен только в случаях, когда:

  • реализованная квартира была получена в наследство или в дар не ранее, чем за 3 года до ее продажи;
  • недвижимость покупалась за пять лет до момента ее продажи;
  • стоимость проданной квартиры не превышает 1 млн рублей.

Для всех остальных сделок налог рассчитывается по общим правилам и составляет 13% от полученного дохода.

База для расчета уменьшается на сумму, ранее затраченную на покупку проданной квартиры, но только при условии документального подтверждения этих расходов.

Светлана Курылева

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/prodazha-kvartiry-s-dvumya-sobstvennikami

Долевая собственность: особенности продажи

Продажа квартиры двумя собственниками нотариус

Когда у квартиры только один хозяин, то нет почвы для конфликтов по поводу того, кто должен оплачивать содержание недвижимости и коммунальные услуги. Да и разрешения на продажу такого жилья ни у кого спрашивать не нужно. Другое дело – распоряжение долевой собственностью.Чем больше собственников у квартиры, тем сложнее им бывает договориться, когда планируется сделка купли-продажи.

Что такое долевая собственность?

Все знают, что большинство российских квартир находятся в долевой собственности. По каким же причинам жилье оказывается поделенным на части? Возможны варианты.

Чаще всего доля в праве собственности на квартиру возникает в результате наследования или раздела супружеского имущества, объясняет Юлия Антясова, руководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». В нашей стране общая долевая собственность появилась с началом приватизации.

Квартиры тогда оформляли в собственность целыми семьями, и каждый человек, участвующий в приватизации муниципального жилья, получил свою долю.

Как предупреждают эксперты, важно различать долевую собственность и совместную собственность. 

Долевая собственность – этокогда имущество находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников. 

Если имущество находится в общей собственности, но доли при этом не определяются – это совместная собственность.

Обычно вопрос о том, как разделить доли в квартире и кому сколько квадратных метров достанется, решают по договоренности. Закон, который регулирует раздел,касается только унаследованных и супружеских долей. В принципе, по соглашению наследников или по соглашению супругов доли тоже могут перераспределяться, но априори они считаются равными. 

Иногда собственники задумываются о том, как сделать выдел доли в квартире. Зачем это нужно? 

Чаще всего выдел доли в натуре бывает нужен, когда жильцы собираются превратить квартиру в классическую коммуналку, где у комнат разные хозяева, а кухня и санузлы – общие.

Бывает, что и родственники не желают или не могут договориться о совместной оплате коммунальных услуг и хотят разделить лицевые счета.

Часто это происходит после развода, когда муж и жена остаются жить в прежней квартире, но  являются уже фактически чужими людьми. 

Сделать выдел доли в натуре получается не в каждом доме или квартире. Надо, чтобы площадь и планировка позволяли отделить часть помещения, сделать его изолированным, устроить отдельный вход, а иногда и провести отдельные коммуникации.

Какие права и обязанности возникают у собственников при совместном владении недвижимостью? 

Как уже говорилось, совместное владение недвижимостью предполагает, что все собственники отвечают нее. При этом неважно, какая именно у них форма владения – общая долевая собственность или общая совместная собственность. Все в равной степени ответственны за то, чтобы вносить квартплату, платить налоги, заботиться об общем имуществе и т. д.

«Обязанности, которые получают собственники при долевом владении жильем, могут иметь разнообразный характер. Прежде всего, нужно вносить квартплату. Также важно соблюдать интересы второго пользователя – не шуметь после 11 часов вечера, например, и т. д.», – отмечает Юлия Антясова. 

Юлия Антясоваруководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»

Долевая собственность на квартиру означает, что ваши затраты на содержание жилья, оплату коммунальных и других услуг связаны с размером доли. Если у вас в собственности квадратных метров больше, чем у других содольщиков, то придется раскошелиться, расходы тоже будут больше. 

Как продать квартиру в долевой собственности?

В компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» рассказали о недавней сделке – продавалась квартира со множеством долей. Продавцами были семь собственников: бабушка и дедушка, двое их детей и трое внуков. В свое время они приватизировали квартиру в равных долях. 

Как отмечают эксперты, такое количество собственников на сделке – не редкость. При этом нередко возникают организационные сложности – например, все собственники должны явиться на сделку одновременно, кто-то может опоздать, кто-то – забыть или перепутать время и т. д. Но основная трудность заключается даже не в этом. 

Прежде всего, надо позаботиться о том, чтобы в сделке с общим жильем не нарушались ничьи права.

Неважно, хотите вы продать ½ квартиры или в вашей собственности только 1/5 объекта – размер доли значения не имеет. Главное, чтобы остальные сособственники тоже были согласны продавать свои доли и конструктивно решать вопросы, связанные со стоимостью жилья.

«Когда квартира находится в долевой собственности, то при ее продаже самое трудное – договориться о цене. Причем чем больше долей, тем больше сложностей», – отмечает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.

Теперь о главном: любые операции с продажей квартиры, находящейся в общей долевой собственности, требуют личного участия всех собственников. Допустим еще один вариант – все сособственники предоставляют согласие на совершение сделки одним из них, согласие обязательно должно быть удостоверено нотариусом.

Как добавляет Тамерлан Барзиев, в целом при оформлении документов других существенных отличий в сделках по продаже квартиры в долевой собственности и обычной квартиры нет. Но нужно помнить, что если не получено согласие на продажу хотя бы одного сособственника, то это делает всю сделку недействительной. 

Как продать долю в квартире?

Общедолевая собственность дает возможность распродажи жилья по частям. То есть собственникам необязательно продавать недвижимость именно целиком – всю и сразу.

Допускается продажа половины квартиры или какой-то другой ее доли. Хотите продать долю на рынке – пожалуйста.

Но сначала вы должны предложить ее своим сособственникам, так как они имеют преимущественное право покупки перед другими покупателями.

  1. При продаже доли ее владелец обязан уведомить сособственников о том, что предстоит продажа. 
  2. Также он должен предложить им приобрести свою долю по определенной цене. Лучше всего если это предложение будет сделано в письменной форме и доставлено заказным письмом с уведомлением о вручении (особенно это важно, когда владельцы других долей находятся вне зоны доступа или не хотят идти на контакт по каким-то причинам). 
  3. Прошел месяц, а от сособственников не последовало реакции? Значит, можно считать, что они отказались от своего преимущественного права покупки, можно выставлять долю на продажу, предлагать ее любым другим покупателям.

Тамерлан Барзиев ппредупреждает, что если преимущественное право покупки было нарушено, то участники общей долевой собственности могут обратиться в течение трех месяцев с момента совершения сделки в суд – для перевода на них прав собственности (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Может возникнуть и другая ситуация – у вас несколько сособственников, вы уведомили их всех о продаже доли, и все они хотят ее купить. Что делать? Вы можете продать долю в приватизированной квартире любому из них.

«Размер доли сособственника не важен, – говорит Елена Мищенко, руководитель Северо-Восточного отделения (ВДНХ) «НДВ-Супермаркет недвижимости». – Бывают ситуации, когда сособственники не хотят ничего. Они не готовы как приобретать долю, так и давать отказ.

Таких «несогласных» необходимо уведомить о продаже доли в квартире через нотариуса.

Конечно, можно отправить уведомления и почтой России, но такая форма может не устроить нотариуса, который впоследствии будет удостоверять сделку по купле-продаже».

Опубликуйте свое объявление на ЦИАН

Как выкупить долю?

К чему готовиться, если вы ли вы решили купить долю в квартире? Здесь все зависит от того, являетесь вы сособственником или нет. Если вы сами владеете частью квартиры, в которой хотите приобрести долю, то все решается гораздо проще. Уведомлять других собственников не нужно.

После того, как вы договоритесь с собственником доли о ее продаже за цену, которая устроит и вас, и продавца можно совершать выкуп доли в приватизированной квартире.

 Если же вы посторонний человек и покупаете долю в чужой квартире, то должны соблюдать преимущественное право покупки и другие правила сделок с долями.

Можно ли обойтись без нотариуса?

В закон о долевой собственности были внесены существенные изменения в 2016 году. С тех пор договор купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, нужно обязательно заверять у нотариуса. 

Продать квартиру в долевой собственности можно любому покупателю. После того, как он найден и все условия сделки согласованы, готовится договор купли-продажи квартиры.

Затем сторонам сделки необходимо выбрать нотариуса по территориальному признаку объекта продажи и со всеми документами на квартиру обратиться к нему для согласования даты сделки и озвучивания условий продажи квартиры, о которых ранее договорились с покупателем.

«Обычно нотариусам для подготовки договора купли-продажи и проверки на легитимность представленных документов на квартиру, а также продавцов и покупателя на банкротство необходимо до 5 дней. Нужно это учитывать при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности.

В назначенное время стороны приезжают к нотариусу для заключения договора купли-продажи и после нотариального удостоверения сдают документы самостоятельно в Росреестр на регистрацию перехода права собственности через МФЦ.

Можно воспользоваться электронной регистрацией у нотариуса, то есть нотариус самостоятельно через электронные сервисы направит документы на регистрацию в Росреестр.

После получения информации из Росреестра о регистрации перехода права он подготовит документ, подтверждающий, что регистрация права произошла», – объясняет порядок сделки Елена Мищенко.

Как организовать выкуп незначительной доли?

К сожалению, с общедолевой собственностью связаны некоторые криминальные истории. При этом особенно опасны так называемые микродоли – когда сособственнику достается всего несколько квадратных метров.

Бывает так, что незначительная доля возникает из-за стечения обстоятельств. Например, проживала в квартире семья из десяти человек, жилье приватизировали, каждому досталось по 1/10 доли.

Или квартира получена в наследство, ее поделили между наследниками, и кому-то досталась незначительная доля.

Если отношения родственников или бывших супругов настолько испортились, что они не смогли мирно договориться о продаже или выкупе долей в общем имуществе, то квартиру распродают по частям. Иногда доли продают специально, чтобы насолить бывшему члену семьи. По этой причине возникают «резиновые» квартиры, а иногда случаются рейдерские захваты недвижимости.

Обычно под незначительной долей квартиры подразумевается не более 1/4 жилья. Такая доля не может быть выделена в отдельную комнату, проживать на подобной жилплощади изолированно у сособственника нет возможности.

Нередко в таких ситуациях возникает вопрос о выкупе незначительной доли другими участниками общедолевой собственности.

Если собственник незначительной доли отказывается продать ее своим сособственникам, суд может принять решение о принудительной выплате за нее компенсации. 

То есть собственники с преобладающими долями в некоторых случаях могут выкупить микродолюдаже без согласия ее собственника, если суд даст на это разрешение.

Как продать свою долю, если дом с участком находится в общедолевой собственности? 

Долевое владение домом означает, что кроме жилья у вас в собственности есть еще и участок. Это отчасти усложняет операции с такой недвижимостью. Хотя, как отмечает Тамерлан Барзиев, общие правила для сделок купли-продажи общей долевой собственности работают и в отношении частных домовладений.

Как говорит Елена Мищенко, распродажа домовладения по долям обычно невыгодна: «При продаже доли нужно учитывать, что продавец теряет 25-30% от стоимости, чем в том случае, если бы объект продавался целиком, и продавец забирал бы свое уже с полученных от продажи денег».

Эксперт приводит пример: продается половина дома и половина земельного участка. Если бы домовладение выставили на рынок целиком, за него можно было бы выручить 6 млн рублей, а при продаже доли продавец сможет получить примерно 2,2 млн рублей.

Однако если у него есть возможность сделать выдел доли в натуре, организовать отдельный вход в дом и размежевать участок так, чтобы каждый владелец мог пользоваться своей частью земли и дома, то в этом случае долевая собственность практически не будет влиять на стоимость (то есть за половину домовладения продавец получит положенные ему 3 млн рублей).

Если соблюдать все правила и внимательно относиться к оформлению необходимых документов, не должно возникнуть особых проблем с куплей-продажей доли или квартиры в долевой собственности. Но если закон нарушается, возможны самые негативные последствия, вплоть до отмены совершенной сделки.

Иллюстрации: Дмитрий Соколов, Анна Чигарова

Источник: https://www.cian.ru/stati-dolevaja-sobstvennost-osobennosti-prodazhi-287544/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.