Приобретение квартиры с обременением ипотекой

Содержание

Покупка квартиры, обременённой ипотекой: что нужно знать?

Приобретение квартиры с обременением ипотекой

Иногда жизненные обстоятельства складываются так, что кому-то с ипотечной квартирой приходится прощаться. Стоит ли покупателю рассматривать возможность приобрести такую квартиру? Что он должен просчитать в первую очередь и чего опасаться? Разбираемся.

 Иллюстрация: Ирина Фатеева

Как продаётся то, что продать нельзя?

При покупке квартиры в ипотеку в свидетельстве о праве собственности прописывается, что квартира находится под обременением. Пока кредит и проценты за неё не выплачены, с недвижимостью сделать ничего нельзя. Невозможно подарить, обменять или продать жилплощадь, которая фактически является собственностью банка.

Но у гражданина, взявшего недвижимость в ипотеку, в жизни может всякое случиться, и иногда непредвиденные обстоятельства приводят к тому, что с квадратными метрами всё-таки приходится прощаться. Например, квартира может стать слишком тесной для семьи, которая вдруг стала больше.

 Или жильё может стать фактически ненужным, если грядет переезд в другой город или страну. Или совсем уж печальная история — когда из-за потери работы нет возможности выплачивать такой большой кредит. То есть, веских причин продать ипотечные квадратные метры может быть масса.

 Тогда владелец квартиры обращается в отделение банка, сообщает о своих форс-мажорных обстоятельствах, и недвижимость выставляется на продажу.

Преимущества приобретения ипотечной квартиры

Когда на продажу выставляется залоговая квартира, обычно в объявлениях указывается, что на ней «висит» юридическое обременение. И это пугает потенциальных покупателей. Хотя пугать, в общем, не должно: если подойти к этому делу с умом, все останутся в выигрыше.

Покупка квартиры, находящейся под банковским залогом, имеет определённые преимущества. Первое: прежде чем взять квартиру в залог, банк её проверяет.

 Покупая «вторичку», покупатель сильно рискует, что со временем вдруг появится дальний родственник бывшего владельца недвижимости и заявит свои права на проживание.

Поэтому главный плюс приобретения залоговой квартиры — гарантия отсутствия прав третьих лиц на приобретаемое жильё.

Фактически, банк всё сделал за покупателя: он уже обращался к оценщикам, подключал к проверке страховую компанию, и каждый специалист проверял квартиру в своём направлении.

Принимая квартиру под залог, банк предусмотрел и снизил все риски, выяснив заранее, что сделка не будет оспорена третьими лицами.

 Поэтому, приобретая такую квартиру, можно быть на 100% уверенным, что юридическая сторона сделки будет в точности соблюдена.

Обычно продавец выставляет недвижимость на продажу с невысокой стоимостью. Мотивация предельно ясна: необходимо «вытащить» деньги как можно быстрее. Даже если изначально такое жильё продаётся без скидки, за такой объект точно можно поторговаться.

Другой стороне сделки продажа ипотечной квартиры тоже выгодна: заёмщик освобождается от долга перед банком, а банк приобретает нового платежеспособного заёмщика, готового взять ипотеку (если рассматривать долгосрочное кредитование) или способного выплатить ипотечный кредит (если квартира приобретается за наличные).

Что нужно знать покупателю?

Прежде чем ипотечная квартира будет выставлена на продажу, продавцу необходимо получить согласие банка. Для кредитной организации невыгодно, чтобы собственник продавал залоговую квартиру. Ведь при погашении ипотеки имеют место быть так называемые «длинные деньги» в части процентов по займу.

А в случае продажи квартиры долг закроется одномоментно. Чтобы получить от банка добро на продажу жилья, необходимо найти веское обоснование принятого решения — тяжелый недуг, сокращение на работе и т.д.

(именно поэтому, приобретая ипотечную квартиру, будущему владельцу так важно удостовериться, что банк не будет против её продажи).

Второй важный момент — определение суммы, которую новому покупателю необходимо выплатить за квартиру. Обычно она делится на две части: погашение долга перед банком и непосредственная выплата продавцу.

 Чтобы с недвижимостью можно было проводить сделки купли/продажи, на ней не должно быть обременений.

И в этом моменте потенциальному покупателю необходимо быть предельно осторожным, поскольку именно его средства идут на погашение кредитного долга.

После погашения обременения перед банком, фактически, полноправным хозяином жилья становится продавец. А вдруг он откажется выезжать из квартиры, пока не подберёт себе достойное жилище? К сожалению, такие истории случаются, и тогда процедура выезда из квартиры растягивается на месяцы.

Или же другой вариант аферы: став полноправным владельцем квартиры, продавец выставит её на продажу, но уже не как залоговую с низкой стоимостью, а по привлекательной для себя цене, и в лучшем случае из суммы денег, вырученных с продажи жилья, вернёт неудавшемуся покупателю деньги за снятое обременение, в худшем – оставит с носом.

Поэтому покупателю необходимо настоять, чтобы стороны нотариально заверили договор задатка, в котором прописаны условия сделки. А именно: покупатель гасит обременение в банке за продавца, после чего прежний владелец квартиры обязуется её продать. Также важно в договоре указать сроки, в течение которых банк снимет обременение, а продавец продаст квартиру.

Первый вариант: покупка за «живые» деньги

Чтобы не потерять свои деньги, потенциальный покупатель может сделать следующее. Арендуются банковские ячейки, в одну из которых помещаются деньги, покрывающие обременение, а в другую – остаток суммы за жилплощадь.

После того, как кредитная организация получает свою часть, она, в свою очередь, выдаёт справку о снятии задолженности, а также закладную на квартиру. Закладная необходима как подтверждение факта выполнения должником своих обязательств по оплате кредита. Этот документ предоставляется продавцом вместе с письмом из банка в Регистрационную палату для снятия обременения.

Далее покупка недвижимости идёт по привычному сценарию, поскольку обременение снято, и с квартирой возможно проводить любые сделки. Заключается договор купли-продажи, оформляется переход права собственности, и после реализации сделки остальная часть денег из ячейки переходит по праву к своему хозяину.

Стоит иметь ввиду, что это наиболее простой способ получения квартиры. Человеку, решившемуся на приобретение ипотечных квадратных метров, следует просчитывать каждый свой шаг и не стесняться обращаться за помощью к юристам и нотариусам. Если же нет возможности арендовать банковскую ячейку, то наиболее оптимальным вариантом будет написание продавцом расписки при каждой передаче ему денег.

Второй вариант: новая ипотека

Такой вариант будет интересен тем, кто планирует брать жильё, обременённое ипотекой, тоже в ипотеку. Это вполне реально, но есть нюансы. Во-первых, потенциальный покупатель обязан быть юридически «чистым», с идеальной кредитной историей. Во-вторых, все манипуляции должны проводиться в одной кредитной организации.

Залогодержателю (банку)это подходит идеально. Фактически происходит лишь смена заёмщика и залогодателя. Недвижимость продолжает являться собственностью банка, один кредит закрывается, выдаётся второй. Банк, выступавший раньше кредитором продавца, теперь становится кредитором покупателя.

 Круговорот денег происходит под эгидой банка, которому всё равно, что в данных условиях один хозяин квартиры сменился на другого. Итог таков: за счёт выданного покупателю ипотечного кредита, а также первоначального взноса, погашается задолженность продавца-должника.

 Параллельно идут два процесса: снятие обременения на недвижимость и наложение на неё нового обременения.

Третий вариант: покупка у банка

Купить ипотечную квартиру можно и у банка, о чём мы уже писали. Схема проста и подобна покупке квартиры у хозяина. Только реальным продавцом выступает кредитная организация, которая и занимается поиском заинтересованных лиц. Этот вариант безопасен, его также можно рассматривать.

Такой способ имеет свои плюсы для банка и минусы для хозяина квартиры.

Кредитная организация, получая оповещение о том, что хозяин квартиры не в состоянии оплачивать ипотеку и искать на неё покупателя, старается как можно быстрее пустить «с молотка» удерживаемые квадратные метры.

Поиском лучшего предложения банк заниматься не будет. Ему нужно скорее вернуть свои деньги, а всё, что останется – отдать хозяину квартиры. Поэтому вряд ли продавец в этом случае останется «в наваре». В лучшем случае – сработает «в ноль».

А дальше схема покупки предельно проста: покупатель приходит в банк, где подписывает предварительное соглашение о покупке недвижимости. Данный документ в присутствии трёх сторон заверяется нотариально.

 Далее всё идёт по описанному выше «протоколу»: кредитная организация любезно предоставляет собственные депозитные ячейки для расчёта по сделке, в которые покупатель кладет деньги для покрытия обременения и деньги для продавца. Перед заключением договора стоит убедиться, что в Регистрационную палату уже поданы сведения о погашении кредита.

Продавец с покупателем заключают договор купли/продажи, отправляются в Регпалату, где фактически и завершаются все «бумажные» дела.

В итоге

Как видим, приобрести ипотечную квартиру в реалиях нашего времени очень даже возможно. Вариантов и тонкостей при покупке достаточно много, следует только выбрать более удобный вариант, просчитать все риски и проследить, чтобы сделка была проведена с абсолютной юридической чистотой. Это момент первостепенной важности, который позволит не остаться без денег и на улице.

Ангелина Беркут

22.08.2016

Источник: https://knowrealty.ru/pokupka-kvartiry-obremenyonnoj-ipotekoj/

Покупка квартиры с обременением по ипотеке – нюансы и риски

Приобретение квартиры с обременением ипотекой

Владельцы недвижимости и многие покупатели не знают, что значит обременение и как покупать квартиру с ипотекой. Между тем это актуально при заключении сделок с банками и застройщиками.

Как узнать, обременена ли недвижимость

Для владельцев и покупателей квартир в жилых комплексах важно, чтобы сделка прошла успешно и без негативных последствий. Неурядицы возникают, если объект обременен. Под обременением понимается событие или процесс, который направлен на ограничение свободы действий субъекта или на снижение способности изменять состояние объекта. Такое свойство считается в некоторой степени ущербным.

Ипотека – 1 из распространенных видов обременения. Застройщик несет ответственность за то, чтобы ипотечный кредит продавца был погашен при урегулировании, чтобы покупатель не взял на себя ипотечный кредит продавца.

Поиск по названию и титульное страхование – способ, чтобы узнать, есть ли обременения на имущество. Эта тактика также может защитить домовладельца от любого снижения стоимости собственности, если окажется, что на территории квартиры есть необнаруженные препятствия.

По гражданскому кодексу, поиск по названию собственности – это исследование публичных записей собственности для подтверждения законного владельца собственности и поиска любых претензий или ограничений, которые могут существовать. После проведения поиска по титулу домовладелец может получить страхование для защиты от определенных претензий или дефектов в праве собственности.

Сделать предложение

Когда недвижимость выставляется на продажу, потенциальных покупателей приглашают «сделать предложение».

Создание предложения – это акт подписания договора купли-продажи на покупку недвижимости, который, если он будет принят (встречной подписью продавца), образует обязательное соглашение между продавцом и покупателем.

Письменное предложение также включает особые условия. Например, провести в контракте оценку, финансовое утверждение или проверку здания и вредителей.

Также можно указать количество дней, в течение которых предложение открыто для принятия продавцом.

После того, как предложение утверждено, агент по недвижимости представит условия сделки продавцу на рассмотрение. Продавец может отклонить предложение по причинам, не связанным с ценой. Законодательство, разрешающее совершение определенных сделок с объектом, предусматривает другие правила проведения операций.

Обременение по факту становится ограничением прав собственника, который связан с частичным владением ипотечной квартиры наряду с другим владельцем собственности. Это может быть конкретное лицо, государство, банк или другое учреждение.

Для выяснения деталей обременения, надо открыть § 1 главы 20 ГК РФ, § 3 главы 23 ГК РФ.

Классификация

Законодательством утверждено обременение в качестве:

  • ипотеки;
  • доверительного управления;
  • аренды;
  • ареста квартиры.

У всех этих типов ограничений есть особенности, которые нужно изучить подробнее.

Залог

Ипотека предполагает получение денежных средств под временную передачу прав на имущество кредитной организации. Это ограничение действует до погашения долга. Банковская организация, предоставляющая деньги гражданину, желает получить гарантию их возврата. В связи с этим, пока задолженность не будет погашена, физическое лицо не может проводить никаких операций с объектом.

Аренда

Вряд ли кто-то захочет покупать недвижимость у жителей. Если эквайер не знает, каково бремя аренды, то после заключения сделки у него могут возникнуть трудности с выселением граждан. Возможно, вам придется обратиться в суд. Покупатель, в свою очередь, не должен заключать сделку с объектом аренды. Проблемы могут возникнуть не только у покупателя, но и у людей, проживающих в комнате.

С оформление аренды гарантируется обеспечение собственника недвижимости на протяжении всей жизни или определенного периода необходимыми условиями существования взамен на получение жилой площади после смерти. Такая сделка должна исключать возможность отчуждения помещения собственником в период, на который заключен договор с обременением.

Обычно его заключают перед смертью владельца. Если собственник по тем или иным причинам передумает продавать свою жилплощадь гражданам, с которыми он подписал этот договор, или перестанет нуждаться в посторонней помощи, договор должен быть расторгнут.

В этом случае собственник объекта будет обязан вернуть полученные ранее средства, в том числе выданные на приобретение лекарств, продуктов.

Арест

Этот вид обременения считается самым сложным. На имущество наложен арест по разным причинам. Например, это может быть задолженность по оплате коммунальных услуг. В этом случае ограничение будет наложено государственными службами, имеющими соответствующие полномочия.

Никакие другие организации не смогут повлиять на их решение. При этом уполномоченные органы могут не только установить ограничение на операции с объектом, но и запретить собственнику проживание в квартире.

Доверительное управление

Этот вариант обременения предполагает присмотр за недвижимым имуществом собственника. В этом случае между субъектами заключается договор на определенный срок. В соответствии с ним собственник передает доверительному управляющему часть имущественных прав.

Например, владельцам квартир нужно надолго уехать. Они хотели бы, чтобы кто-то присматривал за ними и оплачивал их счета. Переданное право управления может быть прекращено ранее срока, указанного в соглашении, только в случае смерти исполнителя или с согласия сторон сделки.

Во всех этих случаях фиксируется обременение.

Риски

Собственник, который в силу различных обстоятельств не снял обременение с недвижимого имущества и не реализовал его, будет вынужден решать проблемы, возникающие в результате такой сделки. Ситуация усложнит ситуацию, когда собственник, продав объект, покинул страну и не может вернуться для разрешения конфликта.

Однако бывают чрезвычайные обстоятельства, при которых гражданин вынужден совершить транзакцию, не сняв бремени. В этом случае желательно обратиться к квалифицированному юристу, который поможет найти наиболее рациональное решение. На практике после продажи обремененного объекта возникшие проблемы решаются в судебном порядке.

Причем все судебные издержки перекладываются на виновного.

Чтобы избежать этих сложностей, следует перед продажей снять обременение. Риски несет не только собственник, но и приобретатель имущества. Существующие ограничения не позволяют ему полностью реализовать свои права. При этом вернуть деньги до решения проблемы будет крайне сложно, а процесс в суде может затянуться на неопределенный срок.

Особое внимание на практике уделяется ситуациям, когда приобретается квартира, в которой прописан несовершеннолетний гражданин или он выступает собственником части жилой площади. Сделка в этом случае разрешена с участием органа опеки и попечительства. Во избежание всех этих проблем перед покупкой следует внимательно изучить документы.

Обременения связаны с трудностями, которые невозможно решить в короткие сроки.

Как заключить сделку с объектом, имеющим ограничения

В случае установления ипотечного обременения имущество будет удерживаться банком в залоге до выплаты долга. Без согласия кредитной организации собственник может проживать в жилье, сдавать его в аренду. Однако для отчуждения потребуется разрешение банка.

Предоставляется в письменной форме. Механизм одобрения операции определяется кредитной организацией. Если планируется продать квартиру, обремененную жизнеобеспечением собственника, сделка возможна только с письменного нотариально заверенного согласия получателя аренды.

Есть ограничения, исключающие возможность отчуждения объекта. К таким обременениям относятся запрет на регистрацию и арест. Эти ограничения влекут недействительность договора купли-продажи. Законодательство допускает отчуждение объекта, отягощенного коммерческой занятостью.

В то же время,

Нюансы дизайна

Специалисты рекомендуют оформить договор купли-продажи у нотариуса. К нему должны быть приложены дополнительные документы. В частности, должно быть предоставлено согласие кредитной организации, государственного агентства или другого уполномоченного органа, разрешающее операцию. В договоре указаны все условия и порядок передачи объекта, последующего отчуждения новому собственнику.

Например, в типовой договор желательно включить пункт, устанавливающий условия выселения / выселения посторонних лиц, проживающих в квартире. В случае обременения ипотекой важно оговорить гарантии своевременного погашения задолженности. Не менее важно разрешение органа опеки и попечительства на заключение сделки с объектом, на котором несовершеннолетний зарегистрирован как владелец квартиры.

Как снять ношу

Ограничение снимается на основании документа-подтверждения от установившей его организации. Если это была ипотека, то кредитная организация, предоставившая средства, выдает справку о погашении долга.

Также гражданин может получить справку госагентства о прекращении запретов путем оплаты долгов за коммунальные услуги.

В случае доверительного управления подтверждающим документом будет договор с истекшим сроком действия, свидетельство о смерти подрядчика или соглашение сторон.

Проверка информации об объекте

Для любого покупателя важно исключить любые риски при приобретении недвижимости. Для этого он может проверить наличие обременения на объекте, обратившись в Госреестр. Заинтересованное лицо подает заявку и получает справку о недвижимости. В этом документе содержится вся информация о обременениях.

Кроме того, в заявлении содержится информация о ранее проведенных операциях с этим объектом. Следует сказать, что этот документ желательно иметь не только покупателю, но и продавцу. Срок действия справки с момента получения – 1 месяц. Наиболее достоверные и точные данные будут рассмотрены в течение первых трех дней с момента выдачи документа.

Уполномоченный сервис готовит и систематизирует информацию за 1-2 дня.

Вывод

Прежде чем совершать сделку с какой-либо недвижимостью, необходимо внимательно изучить всю документацию. Во избежание проблем желательно запросить выписку из Единого государственного реестра об интересующем объекте.

Этот документ наглядно покажет судьбу недвижимости, наличие / отсутствие обременения. Кроме того, есть указания на ограничения в праве собственности. Специалисты не рекомендуют приобретать обремененные предметы.

Как показывает практика, такие транзакции создают массу проблем для всех ее участников. Владельцы обремененной недвижимости не должны скрывать ограничений для потенциальных покупателей. В противном случае может возникнуть спор, который разрешится в судебном порядке.

Это, в свою очередь, чревато значительными расходами, как финансовыми, так и временными. Поэтому надо заглянуть в единый государственный реестр недвижимости за выяснением условий сделки.



Источник: https://ipotekyn.ru/pokupka-kvartiry-s-obremeneniem-po-ipoteke/

Риски при покупке квартиры с обременением по ипотеке

Приобретение квартиры с обременением ипотекой
Помощь юриста по этой проблеме

Современная экономика сформировалась так, что преобладающее большинство россиян приобретают дома, участки и квартиры с использованием заёмных средств. В частности, здесь говорится об ипотечном кредитовании. Причина в том, что рыночная цена обычной квартиры слишком высока, и люди со средним уровнем дохода заключают ипотечные договора для её покупки.

Зачастую, приобретение ипотечного жилья – единственный вариант, позволяющий обзавестись собственной жилплощадью. Разумеется, процедура сопровождается некоторыми «опасностями». А есть ли возможность снизить их или нейтрализовать вовсе?

Что представляет собой обременение?

Под термином «обременение» подразумевается наложение ограничений на любые сделки с недвижимым имуществом. Все действующие запреты отражаются в договоре на покупку жилья. Если квартира имеет обременение, то её нельзя перепродать, сдать в наём и совершать другие действия.

Когда речь идёт об обременении, наложенном банковской организацией, то ограничения можно убрать лишь после выполнения своих финансовых обязательств владельцем недвижимости.

Можно выделить несколько типов обременения:

  • Залог – требует обязательного согласия собственника. В большинстве случаев применяется при оформлении кредита наличными. Снимается после выплаты кредита.
  • Арест – является вынужденным и налагается в соответствии с решением суда. Причина может заключаться в наличии большой задолженности перед государством. Снимается на основании постановления, вынесенного судебной инстанцией.
  • Аренда – основывается на договоре. Действует в течение оговоренного периода времени, позволяя арендатору пользоваться жилой площадью.

Ограничения на проведение сделок будут сохраняться до того мгновения, пока заёмщик не погасит кредит, выполнив свои обязательства по договору. В большинстве случаев, ипотека выплачивается на протяжении многих лет. Всё это время квартира остаётся обременённой.

Как только будет произведён последний платёж по договору, заёмщик имеет законное право затребовать от банковской организации подтверждение того, что все обязательства были выполнены в полном объёме. К документу должна быть приложена выписка со специального счёта, свидетельствующая о погашении кредита.

Далее, владелец жилья может смело подавать документы на снятие обременения в Росреестр. В свою очередь банковская организация, обязана предоставить все бумаги.

Документы, подаваемые гражданином, включают:

  • Заявление на снятие ограничений;
  • Бумаги на недвижимое имущество;
  • Документ, удостоверяющий личность;
  • Документ, подтверждающий оплату налогов.

Что касается банка, то он представляет в Росреестр закладную на недвижимость, а также бумагу, подтверждающую выполнение заёмщиком всех материальных обязательств.

Характерные особенности ипотечного договора

Заём, предоставляемый кредитной компанией для приобретения жилого недвижимого имущества, именуется ипотекой. Пока задолженность не будет полностью погашена, собственником жилья является банк, что и принято называть обременением. Одной из индивидуальных характеристик ипотечного договора является его долгосрочность, которая зачастую, составляет более 10 лет.

Увы, в практике насчитывается множество примеров, когда заёмщик, по тем или иным причинам, теряет возможность дальнейшей выплаты кредита, и единственным выходом становится продажа обременённой недвижимости, которая позволит избавиться от финансовой кабалы.

В том случае, если материальное состояние человека не позволяет ему далее вносить платежи по ипотеке, он имеет право выставить жильё на торги.

Для этого, ему придётся сделать следующее:

  • В банковской организации, выдавшей ипотеку, запрашивается разрешение на продажу жилья с обременением;
  • Формируется и подписывается договор;
  • Покупатель принимает на себя все обязательства перед банком и возмещает прежнему владельцу деньги, которые уже были внесены по ипотечному договору.

Указанный алгоритм является наиболее оптимальным для первого владельца жилья.

К сожалению, в реальном мире, выставление обременённой недвижимости на торги зачастую сопровождается различными сложностями и проблемами. Чтобы избежать их, минимизировав риски, специалисты настоятельно рекомендуют обратиться к квалифицированному юристу.

Какие риски возникают при приобретении недвижимости с обременением?

Покупка жилья, имеющего обременение, характеризуется двумя ключевыми преимуществами, которые и становятся основополагающими для большинства покупателей:

  1. Привлекательная стоимость. Цена квартиры, изъятой у должника, значительно ниже первоначальной.
  2. Третьи лица не могут претендовать на данное жильё, так как с момента заключения ипотечного договора, квартира находилась в собственности банка.

На этом перечень завершается, оставляя первенство за проблемами. Зачастую, отсутствие юридической поддержки приводит к тому, что покупатель обременённого жилья сталкивается с неприятными последствиями. Что касается алгоритма, следуя которому можно минимизировать возможные риски, то он включает в себя следующие этапы:

  1. Формирование предварительного договора о приобретении недвижимости. В документе прописываются все детали сделки, включая обременение.
  2. Выполнение финансовых обязательств перед банковской организацией;
  3. Подача пакета бумаг для регистрации недвижимого имущества.

Если следовать порядку, то разрешение у банковской организации брать не нужно. Что касается договора, то он должен быть сформирован и подписан заранее. Это обусловлено тем, что после погашения задолженности, первый заёмщик откажется от сделки.

Ещё один нюанс, имеющий место при приобретении обременённой недвижимости, касается факта расходования материнского капитала.

Говоря иначе, если стоимость квартиры была частично погашена из государственного бюджета, то определённая часть жилья принадлежит ребёнку.

Если у владельца нет документа, подтверждающего покупку равноценной доли для детей в другой недвижимости, то сделку просто аннулируют.

Жильё может быть получено в собственность в том случае, если заёмщик, получив согласие банковской организации, выставит недвижимость на продажу.

В большинстве случаев, банк заинтересован в скорейшей реализации квартиры, так как в этом случае ипотека будет погашена максимально оперативно.

Именно по этой причине, банк не препятствует подписанию договора, позволяя покупателю погасить долг уже после совершения сделки.

Когда все обязательства будут выполнены, обременение можно снять.

Важно помнить, что банковская организация всегда принимает участие в организации подобных сделок. Прежде всего, это является гарантом того, что квартира не будет продана лицу, благосостояние которого не позволяет своевременно погасить задолженность перед банком.

Как минимизировать риски при приобретении обремененного жилья?

Чтобы минимизировать вероятные риски, не допустить денежных потерь, а также избежать мошенничества, в процессе приобретения жилья, следует соблюдать несколько условий:

  • Получить консультацию опытного юриста;
  • Обратиться за помощью к официальному риелтору;
  • Узнать историю недвижимости, обратившись в Росреестр;
  • Проконтролировать, чтобы с покупаемой жилплощади выписали всех жильцов;
  • Проверить наличие задолженности за коммунальные услуги.

Покупатель не должен опасаться того факта, что выбранное жильё имеет обременение, а в организации участвует банк. В сделке, касающейся продажи обременённой квартиры, заинтересованы все участники:

  1. Банк стремится, как можно скорее продать недвижимость, чтобы новый владелец квартиры смог погасить долг по ипотеке, поэтому особое внимание уделяется платежеспособности потенциального покупателя.
  2. Продавец жилья не может оплачивать кредит, и вынужден продать недвижимость, избавившись, таким образом, от крупного денежного долга.
  3. Покупатель заинтересован в сделке, так как стоимость обременённого жилья гораздо ниже, чем цена аналогичной квартиры без обременения.

Главным правилом, которое необходимо соблюсти при покупке такой недвижимости, является правильный и продуманный подход. Прежде всего, необходимо выяснить, если ли другие ограничения, а при их обнаружении, узнать способы снятия.

При возникновении спорных вопросов, следует сразу же обратиться к юристу, так как неверное понимание ситуации и трактовка того или иного пункта договора, могут привести к неприятностям.

Покупка квартиры с обременением: пошаговая инструкция

Источник: https://myjus.ru/immovables/pokupka-kvartiry-s-obremeneniem-po-ipoteke/

Как купить квартиру с обременением

Приобретение квартиры с обременением ипотекой

Рассказываем можно ли купить квартиру с обременением и как это проверить

Вы выбрали квартиру на вторичном рынке и уже решились ее покупать. Проверяете выписку из ЕГРН и видите во втором разделе графу «Обременение». Там указано, что квартира не выплачена до конца по ипотеки и есть обременение банка.

Что с этим делать и как покупать такую квартиру, рассказываем в нашей статье:

Если на квартиру накладывается обременение — это значит, что собственник квартиры не может сдать ее в аренду или продать без согласия еще одной из сторон. Этой третьей стороной может быть: государство, банк или другой собственник.

Самый просто и быстрый способ: заказать выписку из ЕГРН. Ее можно заказать у нас на сайте за 350 рублей https://rosreestr.net. Во втором разделе это выписки есть пункт «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости».

Если на квартиру нет обременения — там будет указанно «не зарегистрировано». Но в действительности на квартиру может быть наложен завещательный отказ, который не будет указан в выписке.

Справка из ЕГРН.

Во втором разделе есть пункт «Ограничения прав». Он нам и нужен

Чтобы быть уверенным, что на квартиру нет обременения — попросите все документы на квартиру. Так вы определите нет ли других видом обременения, о которых мы расскажем ниже.

Часто можно встретить квартиры с ипотечным обременением. Это не значит, что это квартира в заложниках у банка: это частая практика из-за того, что на квартиры берут ипотеку. Главное: проверить нет ли задолжности продавца перед банком. Попросите продавца показать вам выписку из банка — в ней указываются все задолженности и пени продавца.

Как происходит покупка: вы с продавцом идет в банк и оформляете ипотеку на себя. Выплачиваете продавцу сумму ипотеки и если есть штрафы их тоже. Это оформляется в предварительном договоре купли-продажи.

После продавец получает закладную на квартиру и вместе с ней вы идете в Росреестр и регистрируете передачу прав собственности и убираете информацию об обременении квартиры.

В конце, передаете оставшуюся сумму денег продавцу и становитесь новым собственником.

Вы договорились с продавцом о покупке квартиры. Покупаете ее, оформляете все документы и въезжаете. Вы приходите на следующий день, а вас встречает семья с двумя детьми и говорят, что они снимают квартиру. Неловко вышло.

Чтобы проверить нет ли в вашей будущей квартире арендаторов — посмотрите выписку из ЕГРН. Если договор аренды заключен больше чем на год — там будет отметка об аренде квартиры. Если договор заключен меньше чем на год — отметки не будет.

Если вы все-таки встретились с арендаторами у вас есть два выхода: купить квартиру вместе с арендаторами и дождаться окончания договора найма или досрочно расторгнуть договор найма.

Важно: покупка квартиры и передача прав собственности автоматически не отменяет договор найма квартиры.

Если вы хотите досрочно расторгнуть договор найма — нужна будет расписка от арендатора. После этого, вы можете спокойной въезжать в квартиру и не опасаться, что там еще кто-то живет.

Этот способ самый сложный при покупке квартиры: часто договор ренты не вносится в базу Росреестра рентодателем квартиры. Если вам повезло и в выписке указано обременение в виде ренты — уточните про договор ренты у собственника.

Также уточните жив ли рентодатель и возможно ли переоформить договор. Часто, рентодателем выступает пожилой человек, в договоре с которым прописывается пожизненное проживание в квартире.

Чтобы права от рентодателя перешли к вам — нужно переоформить договор ренты с нотариально заверенного согласия рентодателя.

Если квартиру пытались приватизировать и зарегистрированный гражданин не участвовал в этом — он получает право пожизненного проживания в данной квартире. Проблема в том: в выписках не указываются эти данные как и договор ренты. Но здесь можно документально заверить выписку людей с таким правом.

Попросите у собственника выписку из Единого жилищного документа. В нем указываются прописанные и имеющие право пожизненного проживания собственники. В идеале, вам нужно добиться, чтобы люди выписались из квартиры в другое жилое помещение и указали это в выписке из ЕЖД.

Либо попросите обязательство выписать из квартиры всех собственников в кратчайший срок после покупки квартиры и заверьте это обязательство у нотариуса.

Выписка из ЕЖД

Иногда, квартира достается собственнику по завещанию от пожилых людей. Он получает право на проживание в квартире и может стать ее собственником. Это регулируется ст. 1137 ГК РФ.

Часто, после исполнения завещания собственник не торопится идти в Росреестр и менять данные. Поэтому в справке вы не увидите изменений по собственнику квартиру. Для этого попросите собственника показать копию завещания.

Там прописано до какого времени действует право на проживание в квартире. Либо прописан завещательный отказ на продажу квартиры.

Для начала выясните есть ли несовершеннолетние собственники квартиры. Если да — возможно квартиру купили на материнский капитал. Чтобы это выяснить попросите выписку из сертификата ПФР на материнский капитал. В ней будет указаны все данные.

Если в квартире есть несовершеннолетние собственники долей — понадобиться разрешение органов опеки и попечительства. Тогда сделка для вас будет безболезненной.

Часто, арест накладывается судом и перед тем, как покупать такую квартиру нужно погасить долг. Пока не будет погашен долг — продавать квартиру нельзя. Поэтому если вам предлагают купить квартиру в аресте — лучше отказаться.

Источник: https://rosreester.net/info/pokupka-kvartiry-s-obremeneniem-kakie-mogut-byt-problemy

Как купить квартиру, которая находится в ипотеке?

Приобретение квартиры с обременением ипотекой

Покупка квартиры с обременением по ипотеке является довольно распространенным способом приобретения жилья. Обычно такая квартира по стоимости ниже, чем аналогичная, но которая не находится в залоге у банка.

В чем особенности покупки жилплощади с обременением и стоит ли рассматривать такой вариант приобретения заветных квадратных метров?

Купить ипотечное жилье можно несколькими способами:

  1. Приобрести жилье у продавца, который погасил всю задолженность по ипотеке перед банком, а тот снял с недвижимости обременение.
  2. Приобрести квартиру с долгом, погасить задолженность продавцу наличными средствами.
  3. Получить ипотечный заем от продавца недвижимости (заемщика) и начать выполнять взятые по ипотечному договору обязательства, связанные с погашением задолженности.

Как купить квартиру, которая находится в ипотеке за наличные? Порядок действий

Чтобы получить заветное жилье, обремененное ипотекой, потенциальному покупателю нужно сделать следующее:

  1. Получить согласие банка на осуществление сделки купли-продажи ипотечной квартиры с обременением.
  2. Определить размер невыплаченной суммы банку. На этом этапе банк может поставить условие: потребовать от прежнего владельца выплатить ипотеку в размере не меньше 50% от стоимости жилья. И только после того как заемщик выполнит требование банка, тот даст свое согласие на осуществление сделки.
  3. Если стороны получили согласие банка, тогда следующий шаг – снятие обременения. Для этого продавец и покупатель должны оформить и подписать предварительное соглашение, где следует указать, что покупатель обязуется выплатить оставшуюся часть задолженности банку. Документ обязательно должен быть удостоверен нотариусом.
  4. После полной выплаты задолженности стороны заключают сделку купли-продажи. Покупатель получает от банка письменное уведомление о том, что ипотека полностью погашена. Внимание! Стоимость жилплощади по новому договору должна быть выше, чем по ипотечному договору. А разница в сумме выплачивается продавцу после процедуры перерегистрации прав собственности в Росреестре.
  5. Покупатель регистрирует право собственности на жилье в Росреестре, обязательно предоставив документ о том, что банк одобряет сделку.
  6. После регистрации сделки покупатель погашает оставшуюся сумму по ипотеке.

Как купить квартиру, которая находится в ипотеке, в ипотеку в 2021 году?

Далеко не всегда у нового покупателя есть наличные, чтобы погасить задолженность банку, рассчитаться с продавцом и получить долгожданную квартиру.

Гораздо чаще покупателями квартиры с обременением становятся лица, которые хотят обзавестись жильем, тоже взятым в ипотеку. Банки одобряют такой способ выплат ипотеки в том случае, если новый владелец будет брать ипотеку в том же банке, что и прежний заемщик.

Также согласие на оформление ипотеки получают те заемщики, которые могут подтвердить свою платежеспособность, официально трудоустроены (срок работы на текущем месте должен быть не меньше 6 месяцев).

Такой способ покупки квартиры, находящейся в ипотеке у банка, является самым безопасным, потому что сделку контролирует банк. К тому же новый владелец может получить дополнительные бонусы, например, банк может снизить для него размер первоначального взноса.

Если покупатель квартиры с обременением по ипотеке захочет взять ипотеку в другом банке, то, скорее всего, банк не одобрит ему такой ипотечный кредит.

Чтобы стать новым заемщиком при покупке квартиры, находящейся в ипотеке, новому владельцу нужно соответствовать таким критериям:

  • он должен быть гражданином РФ или иметь вид на жительство;
  • возраст заемщика должен быть в пределах 21-60 лет;
  • заемщик должен иметь официальную работу;
  • он должен получать достойную зарплату.

Если покупатель жилья хочет приобрести жилплощадь, находящуюся в залоге у банка, то он должен сделать следующее:

  1. Собрать необходимый пакет документов (взять в банке перечень необходимых бумаг).
  2. Дождаться одобрения банка о получении ипотеки.
  3. Заключить с банком ипотечного соглашение.
  4. Заплатить первоначальный платеж, который впоследствии распределяется между банком и бывшим заемщиком. Когда новый заемщик погасит задолженность, то с бывшего владельца снимутся обязательства перед банком. Они перейдут новому владельцу.
  5. Зарегистрировать права собственности на квартиру.

Минус приобретения жилья, находящегося в залоге у банка, в том, что не каждый банк готов передать заложенную жилплощадь новому владельцу. Кроме того, для нового заемщика банк может установить другие условия ипотеки, которые могут оказаться для него невыгодными.

Риски при покупке квартиры с обременением по ипотеке

Решившись на покупку «проблемной» квартиры, находящейся на обременении, потенциальному покупателю нужно знать, какие риски его могут ждать:

  1. При добровольной продаже жилья продавец может оспорить сделку. Если продавец не имеет средств на погашение ипотечного договора, то он может выразить желание продать недвижимость. Банки дают свое согласие на такой шаг, правда покупатель должен будет приобрести такое жилье по цене не ниже рыночной, чтобы банк мог отбить свои деньги. Проблемы у нового собственника жилья могут возникнуть в том случае, если бывший заемщик захочет оспорить сделку. Например, он может подать иск в суд, сообщив о том, что банк заставил его продать квартиру. В этом случае суд может признать сделку недействительной и вернуть квартиру заемщику. Чтобы покупатель не столкнулся с такой неприятной ситуацией, он должен подписать с продавцом дополнительное соглашение, согласно которому текущий владелец жилья обязуется не предъявлять никаких претензий покупателю.
  2. При принудительной продаже жилья покупатель может столкнуться с рядом проблем. Несмотря на то что при продаже жилья банком с публичных торгов его стоимость будет значительно ниже, все же без рисков не обойтись. Прежний владелец может попытаться воспрепятствовать продаже квартиры, например, обжаловать действия банка, процедуры проведения торгов. Если вдруг окажется, что в такой квартире проживал несовершеннолетний или квартира была незаконно перепланирована, то у нового владельца могут возникнуть большие проблемы.

Преимущества и недостатки покупки квартиры с обременением по ипотеке

Основное преимущество покупки ипотечной квартиры с обременением – возможность покупки по заниженной цене. Так, бывшему владельцу квартиры хочется быстрей продать такое жилье. А если банк выставляет такую квартиру на торги, то он ставит цену не выше рыночной.

Всеми знакомая поговорка «Скупой платит дважды» очень актуальна в ситуации с покупкой обременительной квартиры.

Минусы приобретения такого жилья:

  • существует большая вероятность быть обманутым. Если инициатором продажи ипотечной квартиры выступает сам заемщик, то покупателю нужно тщательно проверить «чистоту» такой сделки и самой квартиры. Бывают ситуации, когда продавцы скрывают от покупателей дополнительные аресты на квартиру или на продаваемой жилплощади проживают жильцы, которых не так просто и выписать (дети, инвалиды);
  • новый хозяин купленной с обременением квартиры может стать полноправным ее владельцем только после выплаты задолженностью банку. Пока долг не будет выплачен, права на квартиру будут находиться у банка;
  • при оформлении сделки купли-продажи ипотечной квартиры с обременением банк потребует от покупателя, чтобы тот оформил титульное страхование (страховка риска потерь, которые могут быть понесены покупателем из-за утраты прав собственности на недвижимость). А страховка – приличная статья дополнительных расходов;
  • чтобы сделка купли-продажи квартиры с обременением состоялась, стороны должны получить согласие банка на изменение условий ипотечного кредитования. Если банк увидит, что покупатель является неплатежеспособным, то он может отказать в осуществлении сделки.

Покупать квартиру, находящуюся на обременении по ипотеке, выгодно, но рискованно. Лучше всего оформлять сделку так, чтобы прежний заемщик передал свои права покупателю, то есть, новым заемщиком будет выступать покупатель. Для этого обязательно нужно получить согласие банка.

Важно помнить, что до момента погашения долга перед банком, новый хозяин будет признан полноправным владельцем только после полного погашения задолженности.

Источник: http://ipoteka-expert.com/pokupka-kvartiry-s-obremeneniem-po-ipoteke/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.