Порядок регистрации договора цессии

Содержание

Договор цессии

Порядок регистрации договора цессии

Договор цессии — это соглашение о переуступке прав, через которое передаются права требования долга. Сделка относится к институту обязательного права, который регулируется гл. 24 ГК РФ, рассматривающей вопросы перемены лиц в обязательстве. Основополагающей в этой области является ст.

382 ГК РФ, устанавливающая правила передачи кредитором своих прав. Это может произойти на основании закона, при наступлении определённых обстоятельств. В таком случае наиболее важными являются положения ст. 387 ГК РФ. Может и в результате сделки. Тогда актуальность получает ст.

388 ГК РФ, определяющая условия уступки требования.

Скачать: “Договор цессии”

Договор цессии № _____

г. ______________________       «___» ___________ ______ г.

_________________________________________________, именуем___ в дальнейшем «Цедент», в лице

____________________________________, действующ___ на основании ________________, с одной стороны, и

___________________________________________________, именуем___ в дальнейшем «Цессионарий», в лице

_____________________________________, действующ___ на основании ________________, с другой стороны,

а совместно именуемые как «Стороны» или «Сторона», заключили настоящий Договор о нижеследующем:
  1. 1. По состоянию на дату подписания настоящего Договора Цедент имеет права требования к ______________ , именуемому в дальнейшем Должник в размере ____________ (_____________) рублей, в том числе НДС 18%:       ____________ (____________) рублей (далее – Право требования). 

  2. 2. Право требования возникло из обязательств по договору ____________, что подтверждается ___________. 

  3. 3. Цедент уступает Цессионарию Право требования к Должнику в размере _____________ (______________) рублей, в том числе НДС 18%:  _______________ (____________) рублей. 

  4. 4. За уступленное Право требования, Цессионарий уплачивает Цеденту денежную сумму в размере _____ % от размера уступленного права в течение ________ дней с даты подписания настоящего Договора путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет, указанный в настоящем Договоре. 

  5. 5. В _____________ дневный срок Цедент передает Цессионарию документацию, из которой вытекает Право требования к Должнику. 

  6. 6. Право требования переходит от Цедента к Цессионарию со дня подписания настоящего Договора. 

  7. 7. Цессионарий обязуется уведомить Должника о переходе к нему Права требования, в срок не позднее ________ рабочих дней с момента подписания настоящего Договора.  

  8. 8. Во всем остальном, что прямо не предусмотрено положениями настоящего Договора, Стороны  руководствуются  нормами  гражданского  законодательства РФ. 

  9. 9. Настоящий  Договор  составлен  в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному экземпляру для каждой Стороны. 

Сведения о должнике:  

Юридические адреса, реквизиты и подписи Сторон:

Цедент:__________________ «___________________»  ИНН/КПП ________________________________Юридический/почтовый адрес: ________________________________________________________Р/с ______________________________________в банке __________________________________к/с ______________________________________БИК _____________________________________Руководитель организации______________/ _________________м.п.Цессионарий:__________________ «___________________»  ИНН/КПП ________________________________Юридический/почтовый адрес: ________________________________________________________Р/с ______________________________________в банке __________________________________к/с ______________________________________БИК _____________________________________Руководитель организации______________/ _________________м.п.

Должник уведомлен о произошедшем переходе Права требования  _______________

м.п.

Скачать: “Договор цессии”

Уступающее свои права лицо получает название — цедент. Это первоначальный кредитор, которому принадлежали права требовать долг и получать выгоду от предоставления чего-либо на возмездных основаниях по соответствующему договору. Новый кредитор называется цессионарий. Ему и уступает свои права цедент, или первоначальный кредитор.

Договор цессии представляет собой соглашение между первоначальным кредитором и любым лицом, которое становится цессионарием и получает права цедента. От обычной уступки прав такая сделка отличается тем, что по цессии передаются исключительно права цедента, а обычный договор передаёт и связанные с реализацией этих прав обязанности.

К примеру, цессией не признаётся и являться не может переуступка права аренды коммерческой недвижимости, потому что такая сделка предусматривает не только право использовать её в предпринимательской деятельности, но влечёт и обязанность оплачивать помещения так, как это следует из условий изначального договора.

Чаще всего через цессию передаются права требования долга. Банк, кредитная организация или иной кредитор может переуступить свое право получения денег по кредиту, выданному организации или частному лицу.

Это используют не только для продажи прав так называемым коллекторам, но и специализирующимся в том организациям, осуществляющим свою деятельность преимущественно в момент банкротства какого-то лица.

договора

Сторонами сделки могут выступать любые лица, не только юридические, но и физические, а целью является только передача прав. Договор цессии довольно часто называют титулом, подчёркивая тем его автономность от договоров по передачи прав других типов.

В договоре должны содержаться данные о субъектах. Причём не только о цеденте и цессионарии, но и о должнике, а так же данные об изначальном договоре, на основании которого право требовать долг возникло у цедента.

Важно, что договор цессии должен иметь ту же форму, что и изначальный договор, в силу которого возникли обязательства. Это правило устанавливает п. 1 ст. 389 ГК РФ.

Если изначальный договор был составлен письменно, то и договор уступки прав тоже должен составляться в письменной форме.

Если же изначальная сделка имела нотариальное удостоверение, то и договор цессии нужно удостоверять у нотариуса.

Предметом договора всегда является переход права, который договор и закрепляет. Чаще всего это происходит в момент его подписания, но может быть указан и иной срок.

К основным условиям договора относится — размер оплаты и способ перечисления денежных средств от изначального кредитора к цессионарию.

Законодательство не требует согласия должника, за исключением тех случаев, когда это оговорено в изначальном договоре или вытекает из каких-то нормативных актов. Подразумевается, что сам факт составления титула говорит о том, что изначальный договор не содержал условий тому противоречащих.

Поэтому цессионарий обязан лишь поставить должника в известность о том, что право требования долга перешло к нему.

Всё это чаще всего отражается в договорах цессии, хотя особой надобности в том нет, поскольку закон обязывает цессионариев ставить должников в известность о переходе прав на долг к ним.

Все риски, связанные с неисполнением или неправильным исполнением положений об информировании должника несёт цессионарий. К примеру, если должник, в силу недостаточности информации о переходе права, продолжит исполнять свои обязательства перед прежним кредитором, то в суде это скорее всего будет отнесено к неблаговидным последствиям, которые возникают у цессионария, а не у должника.

Цедент несёт ответственность за то, что он передал существующий долг, который подтверждается подлинной документацией. Регрессивные требования к цеденту невозможны. Если должник будет оспаривать долг или уклоняться от его погашения, то к изначальному кредитору никаких претензий предъявить не получится.

Возможность и невозможность заключения

Для того чтобы цессия не была признана судом ничтожной сделкой на основании п. 2 ст. 168 ГК РФ, она не должна противоречить закону. На это прямо указывает п. 1 ст. 388 ГК РФ.

Запрет на уступку прав требования всего долга или остатков по нему в изначальном договоре не делает договор цессии недействительным, но у должника в таком случае возникает право предъявлять претензии к своему первому кредитору. Впрочем, это никак не сказывается на цессионарии.

Если же обязательство выражено в неденежной форме, то передача прав на долг без согласия должника возможна только в том случае, если исполнение его обязательства не является значительно более обременительным для него (п. 4 ст. 388 ГК РФ).

Более подробные разъяснения о том, какие последствия могут возникнуть в силу передачи прав по долговым обязательствам содержатся в п. п. 15-18 Постановления Пленума ВС РФ от 21.12.2017 № 54.

Обычно уступка права требования становится актуальной в том случае, если долг начинает становиться проблемным.

Поэтому здесь не идёт речь о том, можно или нельзя заключить договор цессии в том случае, если обе стороны добропорядочные, а у должника есть возможность для выполнения своих обязательств.

Важно то в каких сложных ситуациях законодательство позволяет заключить сделку цессии. Упомянутое выше постановление ВС РФ делает возможным уступку прав при:

    • появлении у кредитора убытков, вызванных нарушением должником его обязательства, с их последующим возмещением;     • необходимости возврата полученного по сделке, признанной судом недействительной;

    • возврате неосновательно обогащения (ст. 307.1, ст. 388 ГК РФ).

Кроме этого договор цессии является основанием для передачи права, полученного в порядке суброгации (ст. 965 ГК РФ). При этом цессионарием может стать и лицо, которое не имеет государственной лицензии на страховую деятельность. Об этом говорится в п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ  № 120 от 30.10.2007.

Требование долга может быть не только бесспорным, но и спорным. Последнее возникает в том случае, если должник считает, что он свои обязательства исполнил или кредитор не исполнил свои. Однако даже тогда, когда должник ещё пытается отстаивать свои интересы в суде, изначальный кредитор может заключить договор цессии с третьим лицом.

Существуют ситуации при которых имеет существенное значение для должника личность кредитора. В таком случае, на основании п. 2 ст. 388 ГК РФ, заключение договора цессии без его согласия не допускается.

Однако уже само упоминание личности делает это условие не имеющим смысла, если сделка совершена с банком или любым юридическим лицом. Кроме этого бремя доказательства важности личности кредитора ложится на должника, а окончательное решение принимается судом.

На практике же использовать это положение должники могут только в том случае, если важность личности была прямо указана в изначальном договоре.

Проблематика

Возможность передачи права на требование долга постоянно вызывает массу проблем и поднимает целый ряд вопросов. Это и агрессивные действия тех лиц, к которым переходит право на долговые обязательства.

Несколько лет назад это вылилось в бурную дискуссию о деятельности так называемых коллекторов, что привело к появлению закона, который в народе получил название «закон о коллекторах».

В действительности это были поправки к уже существующему законодательству, призванные ограничить лица, чья деятельность направлена на «выбивание» долгов на постоянной основе.

Отличительной особенностью сделок по уступке прав является пакетная продажа «зависших» долгов. При этом коллекторы воздействуют на должников преимущественно психологически и крайне неохотно доводят дела до судов.

Кроме этого уступка права требовать долги используются для вывода ценных активов, что широко используется в ходе проведения процедуры банкротства. Основой в таком случае является участие аффилированных лиц. Большая часть вопросов, связанных с уступкой требований для проведения различных недобросовестных действий, пока не находит ответов в постановлениях высших судов.

Источник: https://www.zakonrf.info/dogovory/dogovor-cessii/

���� ������������������, �������� ������������������������ ���������� �������������������� ���� �������������������� ����������������

Порядок регистрации договора цессии

���������������� ���������������� ���� ���������������������� ���������� �������������������� �������� ���� ������������������������ ���������� ���������� ���������������� ���� ���������������������� ��������������.

���������� �������� ������������ ���� �������������� ���� ��������, �������������� �� ���������� ���������� �� �������������� ���������������� �� ������������������������ �������������������������������� �� ���������������� ������������������.

�������������� ��������, �������� ������ ���������� �������������� ������������������, ���������� ���������������������� �� ������ ��������, ������������������ ��������������, ������ �� ���� ������������ ������������������ ������������������.

���� �������������� �������� ���������� ���� �������������������� �������� ���� �� ������, ���������� ���������������� ��������, �������������� – ���������������� �������������� ����������������������, �� ���� �������������� �� �������������� ������������������ �������� ����������������������.

������ �������������� ������������������ �� �������������������������� ��������������.

������ ���������� ���������� �� ������ �� ���������� �� ���������� ������������������, ���������������������� ������������������������ ������������ 864 ���������� ������������.

������������, ���������� ������������������ ���������������� �� �������� ���������� ������ �� �������������������� �� 12 ���������� ������������.

�������� ������������������������ ���������������������� ���������������� ������ ������������������������ �� ������������ �������������� �� ������������ ����������, ���������������� ���� ��������������, �������������� ������ ������������������. ������������������ ������, �������������� ����������, ������ �������������� ����������������. ���������������������� ������������������ ���������� ���� �������������������� �������� ���� �� ������ ���������� ������������������.

������������������ ������ ���� �� ���������������� ������������������ ���� �������������������� �� ���������� ���� �������������� ����������������. ���������������� ���������������� ���� ���������������������� ���������� �������������������� �������� �������������������� �������� ��������������, ������������������, ������ �� ������ ���������������� ���� �������������� �� ��������������.

�������������� ���������� �������� ���������������� ������ �� 2007 ��������, ���������� ���������������� ������������������ ���������� �� ���������� ������������ �� 35 ���������� ������������ ������ 25 ������������������ ��������������.

�������� ���������������� ������������������������ ���� �������������� ������ “���� ��������������������������, ���� ���� �������������� ������ 2027 ��������”.

������������ �������������� �������� ���������� �������������������� ���������� ���������������� �� ������������ ���������������������� �������������������� ���������������� ������������ ������������ ���������� – �������� �������� ����������������������������������, ���������� ������������������ �� ������������ ������������, ����������, �� ���� �������� ������, ���� �������������� ����������������. �� 2013 ��������, �������� ���� �������������������� ��������, ������������ ����������������, �������������� ���� ������ ������������ ������ ������ �� ������������, �������� �������������� �������������� ���������������������� ��������������������, �� ���������������� �������������� �� ���������� �������������������� ����������. ������������������, ����, �������� ���� ��������������������, ��������, ���������������� ��������, �� ������ ���� �������� �������������� ������ �� ���������� ������, �� ������ ���������������� ������������ ������������������ �������� ���������� ���������������� �������� ������������������ ������������ ������, �� ������ – �������������� ������. ������ �� �������������� �������������������� �������� �� ���������������� �������������� ���������� ������������������. �� �� 35 ���������� ������������ ���������� ���������� �������������� ���������� ���� 900 ���������� ������������, ���� �������������� ���������������� ���������� – ���������������� ��������, �� �������������� – ������������������������ ����������������.

�������������� �������� �������������������� ����������������������, ������������ �������� ������ ������������������ �� ���������������� �� ������������

�������������� ������������������ �������� �������� �������������� – ������������������ “������������������������ �������������� ������������������ �������������������������� ���� �������������������� ����������������, ���������� �������������������� ���� ���������������� �������� ������������������”.

������������������ �� ���������� ���������������� ����������������������, ��������������������, ������ ���������������� ���������������� ���� ���������������������� �������� �������������������� ���� ����������, ������ ������ “���������������� ������������������ ���� ���������� �������������������������� ���������������� ������ �������������������� ������������������ ������������������������”.

���������� ��������, ������������������ ������ ������������, ������ ������������������ �������������� “���� ���������������� ��������������, ������������������������ ���������������� �������� �������������� ����������”.

������ �� ������������ ���������������� �������������� ���������� �� ���� �������������������� ������������������ ������ ����. �������� ���������������������� ���� ���������� �� ������������������������ ��������������.

�� ������ �������� 382-�� ������������, �� �������������� ������������������, ������ ���������� ��������������������, �������������������������� ������������������, ���������� �������� ���������������� �������������� �������� “���� ������������������ ������������”.

������ ������������ ���������������� �� �������������� �������� �������� ������������������ ���������������� ���������������� ���� ������������������, “�������� �������� ���� �������������������������� �������������� ������ ������������������”.

���������� ������������������ ������ �������������� �� �������������������� ������������ ��������������, �������������� ������������������������ ���������� �� ������������ �������� ������������������������ (N 17 ���� 28 �������� 2012 ��������).

���� �������������� �������� ���������������������� – ���������� �������� ���� ������������ ���� �������������� �������� �������������������� ���� ������������������ ������������������ ������������������������ (�������������������� ������), ������ ������������ ������������������ ������������������.

�� ������������ “�� ������������ �������� ������������������������” ���� �������������������������� ���������� ���������� ������ �������� ������������������ ���������������������� �������������������� ���������� �������������������� ���� �������������������� ���������������� �� ������������������������ ����������, ���� �������������� ���������������� ���� ���������� �������������������������� �������������������� ������������������������. �������������������� – “�������� �������� ���� ���������������������� �������������� ������ ������������������, �������������������� ������������ ��������������, �������������� �������� ���������������������� ������������������ ������ ������ ��������������������”.

���������� �������������������� �������� – ���������������������� �������������������������������� ���� ������������������ ���������������������� ���������������� �������� �������������������� ���� �������������������� ���������������� �� ������������������������ (�������������������� ����������) ������������ ����������, �� �������������� ������ ���������������� ���� �������������������� ������������������������. ���� ���������� �������������� ���������������������� ������������ �� ������ ������������, �������� ���������������� ������������������ �� ���������������� ���������� ������������ �� ������ ���������������� �� ������ �������������� ������ ����������������������, ���������������� ��������������.

�������� ���� �������������������� ������������ ��������, ������������������ ��������������, �������������� ������������������ ������������������ �� ������������, ���� ���������������� ������������������ �� ���������������������� ���������������������� �������� ���� ���������� ���������������� �������������� ����������.

���� ������������ �������������� ���������������� ������������������, ������������ ���� ��������, �� ������������������ ������ ���� ������������, ������ ���������������������� �������������� �������������������� �������� ������������������ �� �������� �������� ����������������������.

�������������� �������������� �������������������������� ���������� ����������������, �� �������� ���������������� ���������������������������� ������������.

Источник: https://rg.ru/2019/06/04/reg-sibfo/vs-raziasnil-komu-pereustupat-prava-trebovanij-po-problemnym-kreditam.html

Порядок оформления договора цессии в новостройке

Порядок регистрации договора цессии

/ Квартира / Переуступка прав собственности

Цессия или переуступка права требования является на современном первичном рынке недвижимости одним из наиболее применяемых и распространенных способов приобретения жилья в новостройках.

Перед сдачей построенного дома, на завершительном этапе жилищного строительства, как правило, все ликвидные квартиры бывают распроданы. Именно поэтому цессия — это практически единственный вариант для потенциального покупателя приобрести жилое помещение перед сдачей нового дома в понравившемся объекте.

С переуступкой прав в долевом строительстве связаны определенные юридические риски, поэтому потенциальному покупателю, решившему воспользоваться правовым механизмом цессии на первичном рынке жилья, нужно точно понимать, как происходит процедура переуступки, а также соизмерять выгоды и риски своего приобретения.

Юридическая природа и суть переуступки права требования

Цессия – это фактически сделка купли-продажи жилья, оформленная по договору переуступки. По данному договору дольщик (то есть продавец квартиры в новостройке) передает другой стороне – цессионарию – свои обязательства и права, вытекающие из соглашения долевого участия, оформленного дольщиком с компанией-застройщиком.

Договоры цессии очень востребованы среди инвесторов, покупающих у застройщика жилье, как правило, еще на этапе получения разрешений на строительство, а затем перепродающих квартиры на последних стадиях застройки по более высокой цене.

Механизм переуступки используется и для покупателей жилья в новом доме, которые по каким-то причинам передумали и хотят вернуть вложенные средства. Для них договор цессии – это практически единственная возможность избежать штрафов, которые предусмотрены в договоре с компанией-застройщиком при расторжении соглашения долевого участия.

Продавая свою недостроенную квартиру через договор переуступки, дольщик не только может вернуть уплаченные финансовые средства в полном объеме, но и получить определенную прибыль, поскольку квартиры в строящемся доме обычно с начала продажи и до окончания строительных работ растут в цене.

Цессия возможна только до перехода прав на жилье от строительной фирмы к участнику долевого строительства. То есть переуступка прав дольщика возможна только до тех пор, пока эти права на строящееся жилье не были реализованы. Когда права на построенную квартиру переданы дольщику, то есть после оформления акта приема-передачи жилья, договор переуступки уже оформить не получится.

Особенность соглашения цессии в том, что покупатель квартиры, заключивший договор переуступки, приобретает права и обязанности цедента (продавца) в полном объеме и в будущем обязуется выполнять все условия первоначального договора долевого участия. К примеру, если в соглашении дольщик и компания-застройщик оговорили условия рассрочки, цессионарий может производить выплаты только по данной схеме рассрочки. Он уже не может оговаривать в соглашении какие-то свои индивидуальные условия.

Основные преимущества и недостатки механизма цессии в новостройках

Главные преимущества при заключении договора цессии для покупателя состоят в следующем:

  • появляется возможность купить жилье именно в понравившемся доме, если квартиры уже раскуплены;
  • иногда покупка квартиры по переуступке выгодна для приобретателя с финансовой точки зрения. Во-первых, продавцы, желая побыстрее продать квартиры, зачастую предлагают на стадии завершения строительства нового дома цены ниже, чем у официального застройщика. На практике, разница на стоимость квартиры, установленной компанией-застройщиком и частным инвестором, может варьироваться от 3 до 25 процентов;
  • во многих случая покупка жилья с использованием механизма цессии выгодна покупателям при ипотечном кредитовании. Если покупатель, оформивший ипотеку, покупает квартиру у застройщика на начальной стадии, ему приходится в течение нескольких месяцев (а иногда и лет) выплачивать проценты по ипотеке без возможности заселиться в приобретенное жилье. При этом зачастую проценты по ипотеке до сдачи нового дома в эксплуатацию гораздо выше в сравнении со сданным объектом. Заключая договор цессии на завершительном этапе строительства (при отсутствии возможности заключить договор долевого участия), покупатель начинает выплачивать ипотеку непосредственно перед переездом в новое жилье.

О преимуществах переуступки прав для продавца уже говорилось. Это, прежде всего, реальная возможность заработать на росте цен, происходящем на различных этапах строительства новостройки, а также возможность вернуть деньги, внесенные по договору долевого участия, без штрафных санкций от застройщика.

Основной недостаток переуступки прав – это увеличение рисков покупателя в сравнении с заключением договора долевого участия с застройщиком.

Основные риски по договору цессии

Несмотря на то, что заключение соглашения цессии связано с целым рядом рисков для потенциального покупателя, большинство из этих рисков при внимательном изучении условий сделки и наличии определенных правовых знаний можно свести практически к «нолю».

Итак, назовем основные риски при заключении соглашения переуступки прав на жилье в новом доме.

1. Один из основных рисков покупателя квартиры в новостройке, оформляющего договор переуступки прав, состоит в возможном признании договора цессии недействительным. Если соглашение между цедентом и цессионарием по каким-то причинам будет признано с юридической точки зрения недействительным, новый правообладатель сможет предъявить претензии только к цеденту, а не компании-застройщику.

Чтобы избежать такой неприятной ситуации, покупателю нужно проконтролировать правильность заключения договора цессии, с соблюдением сторонами обязательных условий. По закону договор переуступки прав будет считаться действительным при условии:

  • полной оплаты дольщиком всей суммы, обозначенной в договоре долевого участия. Все оплаты должны быть подтверждены соглашением о зачете взаимных требований;
  • наличия письменного согласия компании-застройщика на переуступку прав, возникших по первоначальному договору долевого участия, если такое согласие требуется в самом договоре дольщика и застройщика;
  • наличия разрешения кредитной организации, если квартира приобреталась участником долевого строительства с использованием ипотечного финансирования.

Если при заключении договора цессии вышеперечисленные требования были нарушены, то, согласно статье 390 российского Гражданского кодекса, ответственность перед цессионарием несет первоначальный участник долевого строительства.

Покупатель квартиры имеет право в случае признания цессии недействительной потребовать от цедента вернуть все полученные по сделке финансовые средства, а также возместить убытки и проценты за пользование деньгами.

Тем не менее, на практике вернуть свои деньги бывает не всегда просто.

2. Возможное банкротство застройщика. Риск столкнуться с финансовой несостоятельностью застройщика может возникнуть не только при переуступке прав, но и при первоначальном долевом участии.

Однако зачастую массовые продажи квартир в новостройке, особенно по заниженной цене, могут быть вызваны именно предстоящим банкротством компании-застройщика, значительным затягиванием сроков строительства или существенным нарушением застройщиком условий договора.

В данном случае цедент, уступивший свое право на недостроенную квартиру в новом доме, независимо от того знал он о проблемах застройщика при оформлении цессии или нет, не отвечает перед новым дольщиком за дальнейшее развитие строительства.

После заключения соглашения переуступки прав новый покупатель, недовольный сроками застройки или качеством нового дома, не сможет предъявить продавцу, уступившему жилье, никаких претензий. Требования можно предъявить только к застройщику.

Однако при финансовой несостоятельности строительной фирмы, вернуть деньги цессионарию будет не совсем просто.

Чтобы избежать подобных проблем, покупателю рекомендуется перед покупкой внимательно изучить проектную и разрешительную документацию застройщика, навести справки о его финансовом состоянии и проверить состояние незавершенного строительства.

Кроме того, возможно включение в условия соглашения цессии пункта о поручительстве цедента.

При достижении согласия сторон цессии, в договоре указывается обязательство цедента принять на себя поручительство, если компания-застройщик не предаст цессионарию готовую квартиру до определенного срока.

Если же новый дольщик в дальнейшем расторгнет договор долевого участия с компанией-застройщиком, указанное поручительство будет считаться ничтожным. Как показывает практика, подобные условия о поручительстве цедента включаются в соглашение переуступки достаточно редко.

3. Двойная переуступка прав по соглашению долевого участия. В практике встречаются случаи, когда одна и та же квартира с помощью договора цессии продается два раза.

При этом, исходя из принятых по подобным делам судебных решений, жилое помещение реально достается покупателю, который первый оформил договор и зарегистрировал его.

Остальные дольщики получают только право требования с застройщика.

Потенциальному покупателю жилья в новостройке нужно внимательно изучать условия предстоящей сделки и четко понимать, что согласно российскому законодательству о долевом строительстве, переуступка прав на жилье предусмотрена только в одной правовой форме, а именно по соглашению долевого участия. Соглашения переуступки, как и основные договора долевого участия, нуждаются в обязательной государственной регистрации.

Если строительная фирма предлагает купить квартиру по какой-то иной схеме, риски участников долевого строительства повышаются. Иногда вместо договоров долевого участия используются:

  • инвестиционные соглашения;
  • предварительные соглашения купли-продажи;
  • предварительные соглашения долевого участия;
  • вексельные схемы.

Наличие таких договоров еще не говорит о недобросовестности застройщика или о каких-то попытках мошенничества, однако для снижения рисков потенциальному покупателю целесообразно избегать таких не совсем легальных схем продажи, не подлежащих обязательной регистрации в Росреестре.

Чтобы избежать вышеуказанных рисков, на договор цессии можно соглашаться, если:

  • приобретаемое жилое помещение продано первоначальному участнику по соглашению долевого участия;
  • оплата по договору цессии производится только после регистрации в Росреестре прав.

4. Еще один риск цессионария – это нарушение цедентом условия об обязательном письменном уведомлении компании-застройщика о передаче прав на жилье, являющееся предметом соглашения долевого участия.

Узнайте особенности и порядок оформление квартиры в новостройке в собственность.

Процедура покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке подробно раскрыта в этой статье.

Правила оформления цессии

Как уже говорилось, цессия оформляется в виде письменного соглашения, подлежащего государственной регистрации. Нужно убедиться, что прежний дольщик письменно уведомил застройщика о проведенной сделке.

При заключении соглашения цессии чаще всего для передачи денег используется механизм банковских ячеек. Пройдя процедуру регистрации соглашения переуступки прав, продавец может получить деньги.

Обычно участие застройщика при заключении договора цессии необязательно. Но многие строительные фирмы вносят в договор долевого участия отдельное условие об обязательности получения своего согласия при передаче цедентом прав на квартиру цессионарию. В этой ситуации привлечение застройщика к оформлению сделки потребуется.

Если к моменту переуступки прав дольщик еще не выплатил стоимость квартиры в полном размере, письменное одобрение цессии застройщиком обязательно. В договоре цессии прописываются условия о переводе долга перед компанией-застройщиком на цессионария.

Скачать типовой договор переуступки прав собственности на квартиру вы можете по этой ссылке: типовой договор.

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/pereustupka-prav-sobstvennosti/v-novostrojke.html

Покупаем квартиру в новостройке по договору переуступки прав

Порядок регистрации договора цессии

Пока дом строится, у дольщиков есть ДДУ – договор долевого участия. После того как дом будет сдан в эксплуатацию, они получают право собственности на недвижимость. Дольщик может продать свою квартиру, даже если дом еще не достроен.

В реальности квартиры еще нет, ведь дом только строится. В этом случае говорят, что произошла переуступка прав дольщика по ДДУ. Покупатель получает не саму квартиру, а право требования ее в собственность после завершения строительства.

Переуступка разрешена Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве» № 214 ФЗ от 30.12.2004 п.1 ст. 11.

Чем выгодна такая сделка для покупателя? Как правило, квартира по договору переуступки продается по цене ниже рыночной, так как дом находится на стадии строительства. После сдачи объекта в эксплуатацию цена вырастет.

Виды договоров переуступки прав

Существует два вида договоров, по которым возможна переуступка права собственности.

  1. Преддоговор или предварительный договор купли-продажи. В этом случае покупатель получает право требования на заключение основного договора.

    Когда дом достроится, продавец и покупатель заключают основной договор. Преддоговор не нужно регистрировать в Росреестре. По этому договору нельзя оплатить приобретение квартиры, но можно внести задаток.

  2. Договор уступки прав участника долевого строительства.

    При этом продавец уступает покупателю не только право получения квартиры, но и обязательства по долевым взносам. Если они не выплачены полностью, то уплачивать их должен покупатель. Этот договор подлежит государственной регистрации в Росреестре.

    Переуступка права возможна с момента заключения договора до подписания акта приема-передачи недвижимости.

Проверяем строительную компанию

Прежде чем заключить договор с продавцом, покупателю стоит изучить информацию о строительной компании. Это делают, чтобы убедиться в ее надежности. Стоит выяснить, не превратится ли строящийся объект в долгострой, не будет ли заморожено строительство.

Для этого покупателю нужно:

  • узнать, сколько лет компания существует на рынке;
  • выяснить, действительны ли ее учредительные документы;
  • проверить на сайте Росреестра, не является ли она банкротом;
  • в электронной картотеке арбитражных судов проверить наличие дел, заведенных на компанию-застройщика. Если дела закрыты, посмотреть, какие решения вынес суд;
  • убедиться, что у компании есть разрешение на строительство;
  • узнать, есть ли у нее договор долгосрочной аренды или право собственности на землю, где строится дом;
  • изучить проектную декларацию на дом;
  • съездить и посмотреть на месте, ведутся ли работы и сколько этажей дома построено.

Документы, которые потребуются для заключения договора переуступки

Если все документы у компании-застройщика в порядке, можно смело заключать договор о переуступке с продавцом.

От продавца потребуются следующие документы:

  • договор долевого участия. На нем должна стоять печать фирмы-застройщика и отметка о регистрации в Росреестре;
  • согласие компании-застройщика на переуступку прав. Оно необходимо только в том случае, если продавец не оплатил всю сумму в полном объеме. Без этого документа сделка будет считаться недействительной. Компания-застройщик, как правило, берет деньги за выдачу согласия;
  • если в ДДУ указан несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин, то требуется разрешение из органов опеки и попечительства;
  • согласие супруга (при его наличии), заверенное у нотариуса;
  • документы, подтверждающие уплату долевых взносов – квитанции, платежные поручения из банка.

Если квартира была куплена в ипотеку, продавец должен предоставить подтверждение из банка, что обязательства полностью погашены. Если этого не произошло, то банк за счет уплачиваемых покупателем сумм закрывает кредитные обязательства продавца и снимает залог с квартиры.

После подписания договора нужно оплатить пошлину.

Риски покупателя при покупке недвижимостипо договору переуступки

В договоре отражены долги по взносам, но могут быть и штрафы за их просрочку, которые в ДДУ не указаны. Обязательство уплаты штрафа переходит к покупателю после подписания договора переуступки.

Продавец-мошенник может заключить несколько договоров переуступки с разными покупателями на основе первоначального ДДУ. Для того чтобы выявить их, нужно проследить всю цепочку и проверить информацию в Росреестре.

Только те договоры, которые прошли государственную регистрацию, будут действительны. Имеется в виду не преддоговор, а именно договор долевого участия.

О том, чем отличаются эти два типа договоров, написано в начале статьи.

После заключения преддоговора не стоит оплачивать продавцу всю сумму за квартиру. Лучше сделать это, когда будет подписан основной договор. В связи с тем, что преддоговор не подлежит регистрации в Росреестре, возможны случаи мошенничества. Недобросовестный продавец может заключить несколько преддоговоров с разными покупателями и взять оплату не только с вас.

Покупателю следует проверить, не находится ли квартира под обременением (не заложена, не арестована, нет судебного спора, на нее не имеют права третьи лица).

Если продавец использовал для оплаты квартиры средства материнского капитала (это обычно указано в ДДУ), то все дети продавца также должны быть указаны в ДДУ. Если их в договоре нет, то он недействителен. Договор переуступки на основе такого ДДУ будет также недействителен. В данном случае обязательно должно быть согласие органов опеки и попечительства.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5db1b75f9515ee00b2a8d906/pokupaem-kvartiru-v-novostroike-po-dogovoru-pereustupki-prav-5e4e3367fd27690308676c16

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.