Покупка квартиры что нужно знать покупателю вторички

Содержание

Покупка квартиры на вторичном рынке — пошаговая инструкция по проверке документов

Покупка квартиры что нужно знать покупателю вторички

Большой спрос на вторичное жильё обусловлен его дешевизной по сравнению с новостройками, но вторичный рынок недвижимости не такой прозрачный в отличии покупки квартиры в новостройке, сможете ли вы сами проверить документы без специалиста, ответ в статье.

Вкратце ваш план действий должен быть таков

  1. Вы должны проветрить собственника жилого помещения.
  2. Затем составить полный список лиц, имеющих в нем регистрацию.
  3. Следующим шагом будет выяснить подробное техническое состояние квартиры.
  4. Проверить наличие и подлинность всех необходимых документов, и составить договор купли-продажи.
  5. Передать деньги и вступить в право собственности.

Определение всех данных о собственнике что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке

  • Проверить паспорт и другие документы, которые удостоверят личность человека, продающего вам квартиру. Подлинность паспорта может быть проверена на сайте МВД.
  • Заказать выписку из ЕГРН в МФЦ. Если у собственника есть свидетельство о регистрации от 2016 г, то и в этом случае лучше заказать выписку из ЕГРН. В документе чётко указан собственник жилого помещения. Если там есть дети до 18 лет, нужно согласие органов опеки.
  • Определить семейное положение продавца. Отсутствие письменного согласия его законной второй половины доставит вам в будущем серьезные неприятности. Это можно сделать, проверив паспорт или затребовав заявление, заверенное нотариусом, или брачный договор при его наличии.
  • Проверить документы на владение помещением. Для приватизированных – это договор передачи. В остальных случаях–дарения, купли-продажи, наследования и др. Более ранние документы предпочтительнее, потому что при этом минимальны шансы на то, что ваш договор будет оспорен.
  • Выяснить отсутствие задолженности по ЖКХ. Справка об этом выдается в УК домов, ЖСК и других подобных организациях.
  • Определиться с отсутствием судимости у владельца на сайтах судов по фамилии человека. Это нужно для того, чтобы не нарваться на мошенников.
  • Проверить отсутствие у него таких долгов, в результате которых его признали банкротом. Сделка с банкротом недействительна.

Определение лиц, имеющих прописку в помещении

Для этого вы можете истребовать выписку из домовой книги, а также единого жилищного документа.

  • Если в квартире зарегистрированы помещении прописаны другие люди, вам придется тем или иным способам их выписывать. В лучшем случае необходимо договориться с ними о выписке добровольно. Иначе это делается по решению суда до подписания вами договора купли-продажи.
  • Если договор нужен вам срочно, то обязательно до его заключения нужно выписать всех отказавшихся от приватизации проживающих в квартире лиц и несовершеннолетних. В остальных случаях можно рискнуть сделать это в суде после сделки.
  • В отдельных случаях заключают договор с жильцами об обязательстве их выписаться до определенного срока с назначением штрафа за неисполнение этого обязательства. Но это ненадежный способ решения проблемы.

Выяснение подробного технического состояния квартиры

Это несложный процесс, основанный на проверке технического паспорта или поэтажного плана.

Несогласованные изменения в нем необходимо будет устранять вам. Поэтому на эту сумму можно выторговать скидку. Паспорт или план можно получить в БТИ.

При сомнениях вам следует внимательно изучить этот вопрос, и лучше с помощью специалистов.

Также лучше заранее узнать время капитального ремонта дома, чтобы оценить степень будущих неудобств. Окончательная проверка наличия и подлинности всех необходимых документов и составление договора купли-продажи.

Список необходимых документов которые должен проверить покупатель квартиры

  1. паспорт, подлинность выясняется на сайте МВД;
  2. действительная на время подписания договора выписка ЕГРН;
  3. документы, подтверждающие права собственности на помещение;
  4. письменное согласие жены или мужа собственника на продажу, заверенные у нотариуса;
  5. выписка из ЕЖД или домовой книги;
  6. согласование с органами опеки при прописке в помещении несовершеннолетних;
  7. технический паспорт.

Теперь можно перейти и к сделке. Это делается двумя способами

  1. составление договора с заверением у нотариуса,
  2. в простой форме, оформленный самостоятельно.

Наилучшим выбором будет первый вариант. Он надежнее и его быстрее зарегистрируют.

Что обязательно должно быть указано в договоре купли продаже квартиры?

  1. личные данные как покупателя, так и продавца,
  2. полную стоимость сделки, чтобы при возможной её отмене не получить уменьшенную сумму, указанную в договоре,
  3. подробное описание квартиры и ее адрес,
  4. срок вашего заселения,
  5. права и обязанности продавца и покупателя,
  6. заявление прежнего собственника, что жилплощадь чиста от материальных обязательств.

Передача денег и вступление в право собственности

С согласия продавца вам необходимо будет избрать один из способов.

  • При посредстве специального счёта, называемого аккредитивом.
  • У продавца будет к нему доступ. Но в этом случае приготовьте все справки для банка о наличии у вас крупной суммы. За открытие такого счёта потребуется заплатить около 3000 р.
  • С помощью банковских ячеек, арендуемых у банка.
  • В одной из них будут лежать деньги, в другой – документы. В выбранный день происходит обмен ключами. При этом банк берет несколько десятых процента от суммы.

После заключения сделки право собственности переходит к вам после регистрации сделки в МФЦ в течение до двух недель. После этого составьте акт приема помещения. Вы теперь законный владелец.

Отправьте статью друзьям, знакомым:

Источник: https://www.Kupi2Metr.ru/pokupka-kvartiry-na-vtorichnom-rynke-poshagovaja-instrukcija/

Как покупатель должен проверить вторичную квартиру?

Покупка квартиры что нужно знать покупателю вторички

При покупке квартиры проверять нужно как саму недвижимость, так и ее собственника, то есть продавца. Основная задача – выявить обстоятельства, которые в будущем могут привести к тому, что Ваша сделка купли-продажи или предыдущие сделки с этим жильем окажутся недействительными. Как итог – вполне возможно, что Вы, даже уже как полноправный собственник, можете лишиться купленной квартиры.

Покупка квартиры без риелтора

Новые схемы мошенничества с недвижимостью

Как проверить квартиру?

1. Изучите правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру.

Право собственности может подтверждаться разными документами в зависимости от даты проведения сделки.

Если квартира приобретена до 15 июля 2016 года, то право собственности подтверждает свидетельство о государственной регистрации. Если с 16 июля до 31 декабря 2016 года – выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). После 1 января 2017 года право собственности удостоверяют выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Правоустанавливающие документы – это те, что перечислены в качестве оснований права в свидетельстве, выписке ЕГРП или ЕГРН. Это может быть договор (купли-продажи, мены, участия в долевом строительстве, дарения и т. п.); свидетельство о праве на наследство; брачный договор; договор передачи в порядке приватизации и другие.

На что обратить внимание? Прежде всего проверьте соответствие адреса квартиры, информацию о собственнике, площадь квартиры, номер записи в реестре прав, наличие особых условий и ограничений в использовании.

2. Сверьте эти данные с данными, указанными в базе Росреестра. Для этого сделайте запрос на этой странице.

3. Проверьте отсутствие обременений: ипотеки, ареста, запрета на сделки в базе Росреестра (по тому же запросу).

4. Запросите актуальную выписку из ЕГРН на бумаге.

По нашей практике, данные в общедоступной электронной базе Росреестра не всегда обновляются вовремя и соответствуют действительности, поэтому необходимо запросить актуальную выписку из ЕГРН на бумажном носителе. Это можно сделать в любом МФЦ. Срок изготовления – чуть больше недели в зависимости от региона.

Milkos/Depositphotos

5. Запросите у собственника выписку из домовой книги.

Это делается для того, чтобы узнать, кто сейчас зарегистрирован в квартире по месту жительства. Данная выписка потребуется и для регистрации перехода права собственности.

Бывают случаи, когда лицо, имеющее право на проживание в квартире, временно выбыло и не состоит на регистрационном учете.

Это означает, что такой человек сохранит право проживания и при смене собственника жилья, но вы не найдете информации о нем в выписке из домовой книги.

Поэтому необходимо получить архивную выписку из домовой книги, где будут указаны все лица, имеющие право проживания на данной площади. Такую выписку может запросить только собственник.

6. Запросите документы технического учета: технический паспорт или поэтажный план с экспликацией. Эти документы позволят понять, была ли в квартире произведена перепланировка, узаконена она или нет.

Как выбрать квартиру на вторичном рынке?

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Как проверить собственника?

1. Обязательно запросите нотариально удостоверенное согласие супруга, если квартира была приобретена в браке.

Такое согласие не требуется, если между супругами заключен брачный договор, в соответствии с которым квартира является собственностью одного из супругов.

Если на момент приобретения квартиры собственник в браке не состоял, все равно лучше получить его нотариально удостоверенное заявление об этом.

Конечно, если оба супруга являются собственниками квартиры, подобное согласие на сделку не требуется. Но тогда договор требует обязательного нотариального удостоверения.

2. Дееспособность правообладателя подтверждается справками из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Такую справку может получить только сам правообладатель лично. Этот этап рекомендуется не игнорировать, ведь сделка, заключенная недееспособным либо ограничено дееспособным лицом, может быть признана недействительной.

3. Убедитесь в отсутствии исполнительного производства в отношении собственника.

Это можно выяснить на сайте Федеральной службы судебных приставов.

4. Выясните, нет ли сведений о банкротстве физического лица.

Эту информацию вы найдете в Едином государственном реестре сведений о банкротстве.

5. Запросите согласие органов опеки.

Если собственником квартиры (единственным или одним из собственников) является несовершеннолетний (ребенок до 18 лет), необходимо получить согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки.

shurchkov/Depositphotos

6. Проверьте задолженности по оплате коммунальных и эксплуатационных платежей.

Их отсутствие подтверждается выпиской с финансово-лицевого счета, справкой ТСЖ и т. п.

7. В зависимости от оснований возникновения права собственности могут потребоваться дополнительные проверки.

Например, если квартира приобретена в порядке наследования, нелишним будет проверить наличие других наследников, которые могут в будущем претендовать на часть квартиры.

8. Убедитесь, что при приватизации не были ущемлены ничьи права.

Если квартира была приватизирована, нужно убедиться, что права других членов семьи, проживавших в квартире на дату приватизации, не были ущемлены. Это можно проверить по расширенной выписке из домовой книги.

Если на дату приватизации в квартире был зарегистрирован кто-то, кроме собственника, необходимо запросить у собственника подтверждение отказа этих лиц от участия в приватизации.

Информация обо всех лицах, которые получили права на квартиру в порядке приватизации, будет указана в договоре передачи.

Здесь даны общие рекомендации по проведению проверки юридической чистоты сделки, но каждая сделка индивидуальна. Поэтому по конкретной сделке могут потребоваться дополнительные документы и действия, определить которые может только специалист.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Документы при покупке квартиры: увидеть, подписать, получить

20 статей о том, как купить вторичную квартиру

15 текстов о том, как защититься от мошенничества с квартирами

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_pokupatel_dolzhen_proverit_vtorichnuyu_kvartiru/7147

Как выбрать квартиру на вторичном рынке: шесть советов

Покупка квартиры что нужно знать покупателю вторички

В 2018 году я решал вопрос с жильем и смотрел исключительно на вторичный рынок, потому что мне было важно уложиться в 5,5 млн руб. За три месяца самостоятельно и вместе с риелтором отсмотрел 30 квартир в интересующих меня районах Москвы, чтобы найти хороший вариант.

Я понимал, что с покупкой жилплощади могут возникнуть проблемы — начиная от проблем с соседями или проводкой и заканчивая юридической стороной вопроса.

А то вдруг через неделю после сделки появится еще один собственник и предъявит свои права на квартиру.

Знакомая риелтор не только помогла проверить юридическую чистоту квартиры, но и обратила моё внимание на такие мелочи, о которых я сам бы не задумался. 

Расскажу, как не ошибиться с выбором квартиры.

Расположение квартиры

Я сразу решил, что хочу квартиру в Восточном или Северо-Восточном округе Москвы — чтобы было недалеко от родителей и части друзей. Приоритетным районом были знакомые с детства Сокольники, но я понимал, что за пять с лишним миллионов ничего там не найду.

Было два варианта: один мизерной площади, где не развернуться в коридоре, а второй — рядом с Третьим кольцом, где даже окно в жару не открыть.  Тогда я расширил ареал поисков и сконцентрировался на соседних районах — Преображенском, Алексеевском, Богородском, Ростокино, Свиблово.

Выбирал, формировал список из трех близких адресов на вечер, договаривался с продавцами и выезжал на место. Иногда один, иногда с риелтором.

Первое, что важно — инфраструктура. Сперва я смотрел на то, удобно ли добираться на машине и транспорте, сколько идти от остановки, есть ли рядом продуктовые, бытовые магазины, аптеки. Кое-что отмел сразу: один дом стоял напротив психиатрической больницы, а второй — недалеко от кладбища. Не самые приятные соседи.

Хотел еще рядом с домом парк, чтобы бегать по утрам и гулять с собакой, а также детский сад и школа — это на недалекое будущее.

Примерный ареал, в котором я несколько месяцев искал себе квартиру

Что вокруг дома

До того как зайти в квартиру, надо изучить сам дом. Я смотрел, чтобы в пределах ста метров от подъезда была парковка. Лучше, чтобы во дворе. Это важно, иначе потом будут проблемы с тем, куда поставить машину.

Особое внимание нужно уделить тому, что расположено рядом с домом. Здесь мне не нравилось: церковь со звонкими колоколами, заправка с вредными выхлопами, пустырь с неприятными запахами, заброшенный дом — пристанище подростков и пьяниц.

Было и хорошее: детские площадки и футбольные коробки, ровные тротуары с обустроенными цветниками, круглосуточные магазины и банки в доме, аккуратные ряды припаркованных машин. В одном месте во дворе понравился фонтан с медведем в центре.

Рекомендую смотреть квартиры в вечернее время, чтобы оценить не только количество свободных мест на парковке, но и уличное освещение. Особенно у подъезда.

Общая информация о доме

Перед тем как ехать смотреть дом изнутри, нужно проанализировать информацию о нём. Возможно, уже на этой стадии придется отбросить какой-то вариант.

Важно узнать, когда был построен дом и когда был последний капремонт, стоит ли он в списке на реновацию. А то вдруг его планируют сносить в ближайшее время или наоборот хотят проводить муниципальный капитальный ремонт с отделкой подъездов, дверей и двора.

Тип дома также скажет о многом: в панельных надо быть готовым к тому, что будут слышны и соседи с пианино, и дети с кубиками и машинками. В квартирах сложно сделать перепланировку, а оригинальная не всем подходит, да и может надоесть со временем.

Вместо «панелек» лучше выбирать кирпичные или монолитные дома. Звукоизоляция у них лучше, климат зимой и весной нормальный. Стоимость квартир в таких домах чуть выше, чем в панельных.   

К слову, сразу можно оценить и соседние дома. Если они новые, то в ближайшие десять-двадцать лет вы не будете смотреть на внезапно развернувшуюся под окнами стройку с характерными звуками и хлопьями летящей пыли. 

Как выглядит подъезд

Первое что вы видите перед тем как зайти в подъезд — дверь с домофоном. Они станут первоначальной защитой подъезда и квартир от нежелательных посетителей.

Дверь должна быть надежной, домофон должен быть рабочим, желательно с полноценным кодом, который не будет написан на входной двери чёрным маркером.

Цифровой вариант предпочтительнее аналогового — в последнем нужную комбинацию легко угадать по стертым клавишам.

Бутылки и окурки в подъезде, а также вырванные или поцарапанные почтовые ящики скажут о нежелательных гостях или неблагополучных соседях. Обратите внимание на это, чтобы обезопасить, например, ребёнка, который возвращается со школы один.

Хорошо, когда в подъезде жители спокойно оставляют коляски и велосипеды, а на лестничных клетках благоухают политые цветы. Сразу видно, что тут спокойно и позитивно.

Если ваша квартира на первом или втором этаже, попросите открыть подвал. Сырость или плесень оттуда легко смогут добраться и до вашей квартиры, поэтому лучше сразу знать о них. То же самое и с крышей. Оцените состояние кровли или спросите, когда последний раз был капитальный ремонт. Если крыша течет, это обязательно коснется вашей квартиры, и платить за испорченный потолок будете также вы.

Ради проверенной информации о квартире, её хозяине и прошлых жильцах спросите соседей по лестничной клетке. Они не заинтересованы в её продаже, а значит будут говорить так, как оно есть.

Я не стеснялся стучаться, ведь мне тут жить, поэтому важно собрать максимум полезной информации.

Заодно и оценивал будущих соседей — начиная с состояния их дверей и заканчивая внешним видом и тем, насколько комфортно с ними разговаривать.

Состояние квартиры

Тут сразу несколько важных моментов: состояние квартиры, планировка, ремонт, вид из окна, проводка и трубы.

В квартире не должно быть посторонних запахов, плесени, трещин на стенах и потолке и тяги в вентиляционной шахте. Сразу проверьте состояние коммуникаций: работает ли свет, как льётся вода, бьётся ли она током. Я ненавижу насекомых, поэтому обращал внимание на то, есть ли ловушки и липкие ленты.

Незаконная перепланировка может доставить кучу неприятностей, поэтому здесь тоже нужно быть осторожным.

Хозяйка одной квартиры, которую я смотрел, вынесла зону готовки с газовой плитой на лоджию, а из кухни сделала дополнительную комнату.

Поэтому сверяйтесь с планом дома — зная серию, всегда можно найти в интернете поэтажную планировку. Если какой-то стены вдруг нет, об этом нужно спросить хозяев.

Откройте окно и оцените вид, послушайте шум. Заодно посмотрите, комфортна ли для вас высота подоконников. Загляните на балкон.

Важно учитывать сторону света. Наиболее благоприятные — восточная и западная, в них солнце будет только половину дня. При этом надо быть готовым, что оно может слепить на закате или рассвете, засвечивать экран телевизора, плавить оставленный на тарелке сыр. На северной стороне света будет слишком мало, на южной — слишком много. Мой риелтор проверяла это компасом, который носила с собой.

Если вы покупаете квартиру с мебелью, обратите внимание на её состояние. Если мебели нет, подумайте, как вы её выставите и хватит ли места. Учитывайте, что в узких коридорах — особо не развернуться, а в маленькой кухне большой семье будет неудобно. Если мебель вам не нужна, обсудите, кто будет её выносить — обычно это должен делать продавец.

Я сначала думал именно о варианте без ремонта, но спустя пару десятков вариантов понял, что без него не обойтись. Как только пришло это откровение, я перестал думать о том, как приспособить для жилья увиденное пространство, но теперь смотрел исключительно на возможности.

Ещё кое-что, что может стать потом проблемой, — ловит ли телефон в квартире. В некоторых местах сигнал бывает нестабильным.

В этот вид из окна спальни я влюбился

Юридическая сторона будущей сделки

Документы на квартиру и её хозяин — важный этап в покупке каждой квартиры. Если у жилплощади и у её хозяина всё в порядке с ними, ваши деньги в безопасности.

Перед оформлением сделки попросите у хозяина все документы, чтобы после покупки не было спорных ситуаций, в которых вы можете потерять свои деньги.

Владелец квартиры должен предоставить: 

  • свой паспорт или доверенность, если сделка проходит через посредника; 
  • документ, который подтвердит, что лицо действительно владеет квартирой; 
  • выписку из Госреестра и домовой книги; 
  • оригиналы паспорта БТИ, технического и кадастрового паспорта квартиры; 
  • справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам; 
  • согласие супруга и детей на продажу жилья.

Выделите время, чтобы тщательно проверить документы и убедиться в законности сделки. Только так вы избежите встречи с аферистами.

Обратите внимание на поведение хозяина во время вашего общения. Нервничает ли он, спешит ли заключить сделку, уклоняется от ответов или отказывается предоставлять документы. Всё это может указывать на нечистые намерения продавца. В таком случае лучше заручиться поддержкой опытного юриста или поискать другие варианты.

Проговорите, кто будет выносить весь мусор и старую мебель из квартиры. Обычно это должен делать продавец. У меня один владелец квартиры отказывался заниматься уборкой, хотя в квартире было не повернуться: слева — шкафы и старые телевизоры, справа — стулья и четыре комплекта старых шин.

Что нужно учесть:

  1. Год постройки дома и его тип, когда был капремонт.
  2. Район с развитой инфраструктурой, парковкой и оборудованным двором, магазины и аптеки поблизости.
  3. Состояние двери в подъезд и в квартиру, соседние двери, чистоту в подъезде.

  4. Соседи по лестничной клетке — источник полезной информации о квартире и хозяевах.
  5. В квартире нужно обращать внимание на её состояние, планировку, ремонт, вид из окна, проводку и трубы.
  6. У хозяина или его представителя должны быть все нужные документы.

  • 6 Июл 2020
  • Источник: Avaho.ru
  • Изображение unsplash.com

Источник: https://avaho.ru/articles/lichnyy-opyt/kak-vybrat-kvartiru-na-vtorichnom-rynke-shest-sovetov.html

Как купить квартиру: что нужно знать при покупке квартиры и как правильно ее приобрести на вторичном рынке и новостройке

Покупка квартиры что нужно знать покупателю вторички

/ Газета / Новости рынка недвижимости Москвы

Приобретение квартиры — важный шаг, к которому нужно подойти со всей ответственность. Разберемся в этой статье, как купить квартиру без посредников, какие документы нужны и как проходит сделка.

Новостройки и квартиры в новостройках, Вторичный рынок жилья, Сделки

Читать нас в Яндекс.Новостях

Перед покупкой следует о многом подумать и учесть:

  1. Разобраться в своих предпочтениях: какой район комфортнее, важны ли транспортная развязка, желаемые этаж, количество комнат и т.д.
  2. Проанализировать свои финансовые возможности. За одну и ту же сумму можно приобрести однокомнатную квартиру в центре либо двухкомнатную в спальном районе.
  3. Быть в курсе актуальных цен. Для этого просмотрите сайты объявлений и порталы о недвижимости. Не спешите делать выбор в пользу подозрительно низких цен.
  4. Просмотреть доступные варианты. Обращайте внимание на состояние квартиры и дома в целом, инфраструктуру, экологическую ситуацию в районе. Чтобы сэкономить время и силы, можно обратиться к услугам риелтора.
  5. Подумать, как сэкономить. Собственники часто называют цены «с запасом» в надежде получить больше. Торгуйтесь и предлагайте свою стоимость.

Способ покупки

Определите свои финансовые возможности и решите, как вам удобнее рассчитываться за покупку квартиры.

За наличные

Оплата единовременным платежом позволяет избежать переплат. Продавец и покупатель обсуждают сумму, передачу денег и сроки перед оформлением договора. Все договоренности вносятся в договор купли-продажи. Деньги передают под расписку.

В ипотеку

Ипотечный кредит — оптимальный способ покупки квартиры, когда нет нужной суммы. От банка получают согласие на оформление ипотеки и подписывают два договора:

  • купли-продажи — с продавцом;
  • кредитный — с банком.

Недвижимость будет в залоге у банка до полного погашения задолженности. Поэтому любые сделки с ней можно выполнять лишь по согласованию с банком.

Минусы способа: переплата и долгий срок выплаты по ипотечному кредиты.

За материнский капитал

Материнский капитал можно использовать для улучшения жилищных условий. В 2020 году его сумма — 466 617 на первенца, а при рождении второго к этой сумме добавят еще 150 000.

Родители оформляют сертификат, составляют договор купли-продажи и подают заявление в Пенсионный фонд. ПФР оценивает соответствие жилплощади нормативам и перечисляет деньги.

У способа есть свои минусы: закон обязывает родителей выделить доли в недвижимости, из-за чего будет сложно рефинансировать ипотеку при необходимости или продать ипотечную квартиру.

В рассрочку

Приобретение квартиры в рассрочку незаменимо, когда покупатели не имеют всей суммы, но рассчитывают отдать остаток в ближайшее время.

Первоначальный взнос составляет не меньше 50%, а оставшиеся средства выплачивают по указанному графику. Период рассрочки не дольше 3-12 месяцев, однако иногда может «растягиваться» до 2 лет. По договоренности сторон рассрочка может быть беспроцентной (характерно для короткого периода) либо с оплатой процента за отсрочку платежей (до 10-12%).

Документы

Чтобы получить все данные о владельцах, долгах и технической информации (количество жилых и нежилых комнат, площадь, высота помещения, этаж и др.), нужно заказать выписку из ЕГРН.

На какие документы обращать внимание перед тем, как купить квартиру:

Основания для перехода права собственности продавцу:

  • договор купли-продажи. Если в течение последних 2-5 лет сменилось несколько владельцев, насторожитесь — это может быть мошенничество либо проблемная квартира.
  • договор дарения/наследование. Важно то, что после смерти дарителя обычно объявляются недовольные наследники и претендуют на квартиру. Чтобы не попасть в судебные тяжбы, выясните, кто дал дарственную и как давно, нет ли претензий от родственников.

Наличие обременения и арестов. Жилье может быть в залоге, ипотеке, либо на него наложили арест, и идут судебные разбирательства. Эти данные отражаются в выписке ЕГРН.

Техпаспорт. Необходимо изучить план, соответствуют ли он действительности, была ли перепланировка. Сравните данные в техпаспорте с информацией в выписке ЕГРН: нет ли отличий по площади, количеству комнат.

Важный момент: если перепланировку не узаконили ранее, велик риск, что ее не узаконят после проверок. Продавец должен решить эту проблему и оплатить штраф.

Наличие нескольких собственников. Для продажи квартиры, где есть несовершеннолетний собственник, необходимо разрешение органа опеки.

Если собственники пожилые люди, запросите у продавца справку о дееспособности совладельцев.

Разрешение супругов. Если продавец в браке, он должен предоставить письменное согласие супруга на продажу квартиры.

Если продавец в разводе, то стоит проверить судебное решение о разделе недвижимости — не должно быть имущественной претензии.

Наличие задолженностей. Стоит запросить у продавца квитанции по коммунальным услугам и налогам на недвижимость, чтобы после покупки вам не пришлось за него оплачивать долги.

Порядок покупки квартиры

Рассмотрим шаги к удачной сделке.

Подберите правильное время

По словам риелторов, самый выгодный период для покупки квартиры — весна или осень. В это время на рынке большой выбор объектов. Летом рынок недвижимости может затихнуть из-за отпускного сезона, а зимой — из-за плохой погоды.

Выберите несколько вариантов

Если вы ищете квартиру самостоятельно, сравните несколько квартир, обсудите их стоимость с владельцами. Оставьте себе пространство для выбора.

Составьте договор купли-продажи

В договоре нужно указать:

  • адрес недвижимости;
  • цену;
  • паспортные данные продавца и покупателя;
  • условия передачи права собственности.

Договор вступает в силу с момента подписания. Затем его нотариально заверяют.

Оплатите недвижимость

Участники соглашения заранее договариваются о способе передачи денег и прописывают это в договоре. Возможно несколько способов оплаты:

  • наличными из рук в руки;
  • наличными через банковскую ячейку;
  • посредством банковского аккредитива;
  • переводом на банковский счет.

Зарегистрируйте право собственности

Для регистрации перехода права собственности на объект недвижимости необходимо подать в Росреестр следующие документы:

  1. Паспорта обеих сторон;
  2. Правоустанавливающие документы на недвижимость;
  3. Договор купли-продажи;
  4. Заявление для регистрации соглашения;
  5. Квитанцию об оплате государственной пошлины;
  6. Другие документы в зависимости от обстоятельств (разрешение опекуна, совладельца, доверенность).

Госпошлину при регистрации платит покупатель, услуги нотариуса оплачиваются по договоренности.

После регистрации покупатель — полноправный владелец.

Как правильно купить квартиру в новостройке

Строительные компании предоставляют разнообразные схемы для покупки жилья. Можно приобрести квартиру со скидками на стадии котлована, став дольщиком по договору ДДУ. Можно купить жилье с черновой отделкой или с готовым ремонтом от застройщика. Оплатить покупку можно сразу или же с использованием ипотечного кредита.

Чтобы покупка квартиры от застройщика не обернулась потерей денег, нужно учесть все возможные риски. Например:

  • строительная фирма может обанкротиться либо заморозить стройку.
  • строительство может затянуться.
  • дом может не пройти госпроверку из-за ошибок во время проектирования и строительства.
  • можно получить квартиру, которая не соответствует ожиданиям (тонкие перегородки, итоговая площадь меньше заявленной, некачественный материалы).

Для того, чтобы обезопасить себя и свои денежные средства, проверьте всю информацию о застройщике, которую найдете, проверьте документацию, почитайте отзывы на специализированных сайтах. При выборе новостройки обязательно проверьте у строительной компании:

  1. Учредительный документ;
  2. ИНН и ОГРН;
  3. Финансово-хозяйственный отчет;
  4. Бухгалтерский баланс, распределение дохода и затрат в течение последних трех лет;
  5. Подписание аудиторской проверки в течение последнего года;
  6. Разрешение на строительные работы;
  7. Документы на участок, где ведется стройка;
  8. Проектную декларацию.

Документы обычно находятся в свободном доступе на портале застройщика. Если это не так, стоит насторожиться. Обратите внимание, сколько объектов фирма уже сдала в эксплуатацию, почитайте отзывы покупателей.

Если все документы в порядке, строительная компания сдает уже не один дом и отмечена положительными рекомендациями, можно подписать договор долевого участия. Договор содержит:

  1. Данные застройщика;
  2. Информацию о дольщике;
  3. Характеристики дома;
  4. Способ и порядок оплаты;
  5. Дату введения дома в эксплуатацию.

По закону оплачивать покупку можно лишь после регистрации ДДУ в Росреестре.

Как получить налоговый вычет

Налоговый вычет при покупке недвижимости можно использовать только единожды. Государство вернет 13% от уплаченной суммы, но есть лимит — до 260 000 рублей. Чтобы получить налоговый вычет, недвижимость должна быть куплена за личные средства или в ипотеку.

Для получения компенсации нужно подать в налоговую следующие документы:

  1. Копию паспорта;
  2. Декларацию 3-НДФЛ;
  3. Справку 2-НДФЛ;
  4. Документ, подтверждающий сумму расходов на приобретение недвижимости;
  5. Договор купли-продажи;
  6. Свидетельство о госрегистрации права собственности;
  7. Акт приема-передачи;
  8. Кредитный договор и справка об удержанных процентах, если была оформлена ипотека.

Заключение

Есть множество вариантов покупки квартиры — в новостройке или на вторичном рынке, у собственника или застройщика, в ипотеку, рассрочку или наличными. У каждого из способов есть свои плюсы и минусы. Перед приобретением недвижимости нужно оценить свои финансовые возможности, определиться с поже

ул. Заставская, д. 31, корпус 2 196084 Санкт-Петербург,

По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.

редакция Restate.ru

Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это

Источник: https://www.Restate.ru/material/guide-kak-kupit-kvartiru-chto-nuzhno-znat-pri-pokupke-kvartiry-i-kak-pravilno-zaklyuchit-sdelku-bez-i-172436.html

Что важно для заключения сделки на вторичном рынке – Вторичное жильё – Журнал Недвижимости

Покупка квартиры что нужно знать покупателю вторички

Вам нужно проверить ряд документов (оригиналов) и некоторые данные, касающиеся собственника. Так вы убедитесь в том, что квартира действительно принадлежит ему и он имеет полное право ей распоряжаться.

Если квартиру продаст не собственник, сделка окажется недействительной и вы потеряете деньги.

Документы

Попросите продавца показать документы, подтверждающие, что это его квартира.

Паспорт. А также другие документы, удостоверяющие личность (водительское удостоверение или загранпаспорт). Убедитесь, что перед вами — именно собственник недвижимости. Чем больше документов сможете проверить, тем лучше — большое количество документов сложно подделать. Паспорт можно проверить на сайте МВД.

Выписка из ЕГРН. Она расскажет об основных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных на  него правах. Выписку можно заказать самостоятельно через МФЦ. Это обойдется вам примерно в 200 рублей. 

Выписка из ЕГРН действительна месяц. По истечении этого срока лучше заказать новую.

До 15 июля 2016 года выдавались свидетельства о регистрации собственности. Они действительны, но лучше запросить свежую выписку из ЕГРН. В выписке из ЕГРН, помимо прочей информации, будет указан документ, подтверждающий право собственности на недвижимость.

Документ, подтверждающий право собственности.

 К таким правоустанавливающим документам чаще всего относятся: договоры купли-продажи, передачи (в случае приватизации квартиры), дарения, ренты, долевого участия или свидетельство о праве на наследство, решение суда, соглашение о разделе имущества.

Обратите внимание на «возраст» таких документов, как договор ренты, свидетельство о праве на наследство, решение суда — чем документ «старше», тем лучше для вас. Это минимизирует шансы возникновения других претендентов на квартиру.

Документ, подтверждающий семейный статус продавца. Важно, чтобы в процессе сделки о правах на квартиру не заявили муж или жена собственника.

Если объект недвижимости был приобретён в браке, необходимо нотариально заверенное согласие второго супруга, даже если он не является собственником, а также брачный договор, если он есть. Если на момент приобретения недвижимости собственник в браке не состоял, не стоит верить ему на слово.

Проверьте страницу «Семейное положение» в его паспорте или попросите нотариально заверенное заявление, что в браке он на момент приобретения жилья не состоял. Ни первое, ни второе на 100% не гарантируют, что продавец не состоял в браке, но помогают хоть как-то обезопасить себя.

С 2018 года нотариусы имеют право запрашивать сведения о семейном положении в ЗАГСах, однако на практике это не всегда получается сделать. Обычно информацию о том, что собственник подтверждает, что он не состоит в браке, добавляют в договор купли-продажи недвижимости.

Счета за квартиру. Попросите показать счета за коммунальные услуги и телефонную связь за последние месяцы — в них не должно быть задолженностей.

Пример справки об отсутствии долгов

Справка из ПНД (психоневрологического диспансера). Если вас смущают возраст и поведение продавца, попросите оригиналы справок из ПНД и договоритесь об освидетельствовании на сделке. В этом нет ничего неловкого: сделка с алкоголиком, наркоманом или пожилым человеком потом может быть признана недействительной.

Пример справки ПНД

Данные

Несовершеннолетние собственники. В выписке из ЕГРН будут указаны все собственники и даты их рождений. Посмотрите, нет ли среди них несовершеннолетних детей. Если они есть, нужно согласовать сделку с органами опеки и попечительства.

Отсутствие судимостей у собственника. Чтобы не попасть в руки мошенников, проверьте, нет ли у продавца судимостей. Это можно сделать, пробив фамилию, имя и отчество на сайтах районных судов, Мосгорсуда и Верховного суда.

Отсутствие долгов. Также важно выяснить информацию о долгах. Это можно сделать на сайте Службы судебных приставов, в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве и на сайте Арбитражного суда. Ни в коем случае нельзя заключать сделку с банкротом: если вы купите у него квартиру, её потом заберут в пользу кредитора.

2. Проверка тех, кто зарегистрирован в квартире

Выясните, кто зарегистрирован в квартире, попросив выписку из домовой книги или ЕЖД (единого жилищного документа). Собственник владеет и распоряжается квартирой, а зарегистрированный человек имеет право в ней жить.

Выписать таких людей можно по решению суда, но лучше этого избежать, оформив выписку до сделки. Отказавшихся от приватизации жильцов обязательно нужно выписать до сделки. Если в квартире прописаны несовершеннолетние, настаивайте, чтобы их выписали до сделки (например, к родственникам собственника).

В противном случае сделку будет необходимо согласовывать с органами опеки.

Можно взять нотариально заверенное заявление прописанного в квартире собственника выписаться в течение какого-то времени после регистрации сделки, назначить штраф за неисполнение этого обязательства. Но такая бумага выписку не гарантирует.

3. Техническая проверка

Попросите у продавца технический паспорт квартиры (поэтажный план жилого помещения), чтобы узнать, не было ли в ней несогласованных перепланировок, выходящих за рамки закона.

Если в квартире были сделаны серьёзные изменения, которые невозможно согласовать, вам придется ликвидировать последствия за свой счёт.

Если в квартире была сделана незаконная перепланировка, которую можно узаконить, но собственник этого не сделал, это повод просить у продавца скидку.

Пример технического паспорта квартиры

Главное — убедиться в отсутствии перепланировок, которые узаконить невозможно: все несущие стены должны быть на месте, «мокрые зоны» (кухня и санузел) не переносились и не расширялись, доступ ко всем вентилям и кранам коммуникаций открыт. Список запрещённых изменений довольно большой и зависит от типа дома и этажа. Если у вас появились подозрения о возможной незаконной перепланировке, изучите этот вопрос отдельно.

Через управляющую компанию узнайте, когда планируется капитальный ремонт дома. Это нужно, чтобы быть в курсе возможных неудобств: шума, пыли, запаха краски и так далее.

4. Документы

Проверьте, чтобы у продавца были все необходимые документы. Вот список:

  • Паспорт. Проверить его действительность можно на сайте МВД.
  • Выписка из ЕГРН и документ, на основании которого она выдана.
  • Нотариально заверенное согласие супруга или супруги.
  • Единый жилищный документ или выписка из домовой книги.
  • Разрешение органов опеки, если среди собственников есть несовершеннолетние.
  • Если сделка ипотечная, нужен технический паспорт квартиры.

И не забудьте взять паспорт и деньги (или документы об ипотечном кредите, одобренные банком).

5. Договор

Есть два варианта договора купли-продажи: составленный в простой письменной форме и заверенный у нотариуса. Если у квартиры несколько собственников, то вам подходит только второй вариант. Кроме того, договор, заверенный у нотариуса, быстрее зарегистрируют в МФЦ. В любом случае этот документ обязательно должен составлять специалист — юрист или риелтор. В договоре должны быть указаны:

  • Данные продавца и покупателя.
  • Полная стоимость квартиры. Ни в коем случае не указывайте меньшую сумму — даже если вас уверяют, что это выгоднее. Если что-то пойдет не так, вы сможете вернуть только сумму, прописанную в договоре.
  • Адрес квартиры и её описание.
  • Права, обязанности и ответственность сторон.
  • Сроки освобождения жилплощади.
  • Гарантия от продавца, что квартира не заложена, не куплена на материнский капитал и так далее.

6. Деньги

Обсудите заранее все условия передачи денег, а также выбор банка. Передать деньги за квартиру можно несколькими способами:

  • Банковская ячейка. Этот вариант более удобный: вам не нужно отчитываться перед банком и единственные дополнительные расходы — это 0,1–0,3% от общей суммы, которые спишет банк за проверку и пересчет денег. Нужно арендовать две ячейки: в одной будут лежать деньги, в другой — документы и расписка о том, что сумма получена полностью. Когда сумма соберется полностью, продавец получит ключ от ячейки с деньгами, а покупатель — от ячейки с распиской. Важно, чтобы это происходило одновременно.
  • Аккредитив. Это специальный счёт, к которому у продавца будет доступ. В этом случае банк может спросить, откуда у вас деньги, и даже приостановить операцию по счёту, если ответ его не устроит. Кроме того, придется заплатить комиссию за открытие счета: в среднем около 3000 рублей.

7. Ключи от квартиры

Самый волнительный и приятный шаг. Сначала нужно отдать документы в МФЦ для регистрации сделки. Это займет от четырех дней до двух недель — в зависимости от вида договора.

Как только всё будет готово, проверьте, чтобы квартира полностью соответствовала соглашению, прописанному в договоре, или приложению к нему. Всё в порядке? Можно подписывать акт приёма-передачи квартиры.

Поздравляем: сделка состоялась, теперь у вас есть квартира!

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Эя Мордякова

Источник: https://realty.yandex.ru/journal/post/chto-vazhno-dlya-zaklyucheniya-sdelki-na-vtorichnom-rynke/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.