Минимальная стоимость квартиры при продаже

Содержание

Продажа квартиры ниже кадастровой стоимости – Риски покупателя при неполной стоимости в договоре купли продажи квартиры

Минимальная стоимость квартиры при продаже

» Купля-продажа квартиры » Продажа квартиры ниже кадастровой стоимости

7 381 просмотров

Любой продавец стремится сократить собственные вероятные расходы (например, размер налога) при реализации квартиры. Один из популярных вариантов, который поможет уменьшить затраты – снижение стоимости жилья. Рассмотрим, в чем особенности такой процедуры, и чем это может грозить покупателю.

Что значит полная стоимость в договоре при покупке квартиры

Под полной стоимостью понимают реальную, рыночную цену квартиры. Стороны либо определяют ее самостоятельно или могут обратиться в оценочную компанию. Данное понятие возникло по той причине, что некоторые продавцы указывают в договоре только небольшую сумму, а остаток платежа официально к покупке-продаже квартиры не относится.

Какие выделяют варианты стоимости квартиры

Существует три основных варианта цен на квартиру. Актуальными для сделок по купле-продаже жилья можно считать только два: кадастровая и рыночная цена.

Инвентаризационная

Эта стоимость больше актуальна для различных нежилых объектов, однако и многие жилые дома имеют свою инвентаризационную стоимость. Она практически не используется.

Кадастровая

Эта стоимость жилья определяется государством. Проблема в том, что эта стоимость далеко не всегда соответствует рыночной.

Два одинаковых по площади объекта на одной и той же улице города могут сильно отличаться по цене за счет внутренних улучшений, однако этот фактор игнорируется.

Эта стоимость зачастую используется налоговой службой для того, чтобы определить сумму налога на прибыль с продажи квартиры.

Рыночная

Это справедливая, рыночная цена, которая формируется исходя из существующего спроса и предложения. Учитываются все факторы, вплоть до улучшений квартиры, окружающей инфраструктуры, площади жилья, этажности и так далее. Именно эту цену обычно указывают в договоре купли-продажи.

Можно ли продавать квартиру ниже или выше кадастровой стоимости

Можно. Стороны вправе устанавливать любую цену, которая их устроит. Занижение стоимости используется для того, чтобы заплатить меньше налогов (или вообще их не платить). Если жилье было приобретено текущим продавцом до 2016 года, то в такой ситуации действительно можно произвольно указывать цену, абсолютно не ориентируясь на кадастровую стоимость.

Однако актуально это (по состоянию на 2021 год) только для тех лиц, которые купили квартиру или получили ее в дар от посторонних людей (не близких родственников).

  • Если квартира была приобретена в 2017 году, то к 2020 она находилась в собственности текущего владельца уже 3 года. Если жилье было подарено близкими родственниками или получено по наследству/завещанию, то как раз три года уже прошли. Теперь можно продавать такую квартиру без оплаты налогов и смысла указывать в договоре цену ниже кадастровой или рыночной нет.
  • Если же квартира была приобретена в 2017 году по договору купли-продажи или дарения от не близких родственников, то срок «обязательного владения», после которого можно продавать жилье без оплаты налога, составляет 5 лет. В такой ситуации некоторые продавцы, чтобы снизить расходы на оплату налогов, уменьшают цену квартиры в договоре (но от покупателя требуют полную цену).

В том же случае, если жилье было получено в собственность после 2016 года, то устанавливать цену существенно ниже кадастровой нет никакого смысла. Налоговая служба, выявив такой факт просто продолжит свои расчеты по минимально возможной, исходя из кадастровой стоимости, цене квартиры в данном доме.

С другой стороны, нередко кадастровая цена значительно выше рыночной. В такой ситуации необходимо писать заявление и требовать снизить кадастровую стоимость.

Придется предоставлять фотографии квартиры, отчет от оценочной компании, правоустанавливающие документы и так далее. Процедура сложная и долгая (заявка рассматривается в течение 1 месяца).

Ко всему прочему, она далеко не всегда приводит к желаемому результату.

Если в Кадастровой службе отказали в изменении стоимости квартиры, а ее реальная рыночная стоимость действительно более чем на 35% отличается от кадастровой, можно обращаться в суд и требовать снижения цены в принудительном порядке. Такая процедура отнимает еще больше времени, но в противном случае придется сильно переплатить в налоговую.

В договоре купли-продажи рекомендуется указывать справедливую рыночную цену квартиры. Однако до этого рекомендуется проверить кадастровую цену жилья. Если она примерно соответствует рыночный – отлично, лучше тогда рыночную и оставить.

В то же случае если рыночная стоимость значительно меньше кадастровой, то есть смысл сначала попробовать снизить кадастровое значение, ведь налоговая служба все равно будет ориентироваться на цену, указанную в кадастре минус 30%.

Пример: Предположим, что реальная рыночная цена квартиры составляет 3 миллиона рублей. В кадастре она же указана по цене в 5 миллионов рублей. Налоговая будет ориентироваться на стоимость в 5 миллионов -30% = 3,5 миллиона рублей. Разница в данном случае не слишком глобальная, однако 13% налога от «лишних» 500 тысяч рублей – это уже 65 тысяч чистой переплаты.

Если же рыночная цена выше кадастровой, то можно остановить именно на последней, ведь при превышении установленного государством уровня, налоговая начинает ориентироваться уже на ту стоимость, которая указана в договоре.

Если упростить, то цена в договоре должна быть на уровне, соответствующем кадастровой цене за минусом 30%.

Покупка квартиры ниже кадастровой стоимости – это рискованная сделка при том условии, что реальная рыночная цена значительно выше. Некоторые продавцы настаивают на том, чтобы в договоре купли-продажи указать низкую цену (чтобы заплатить меньше налогов), но по факту, покупатель обязан будет отдать за жилье полную стоимость.

В такой ситуации у покупателя возникает серьезный риск того, что сделка будет оспорена. В результате ему придется вернуть приобретенную квартиру.

Продавец же будет обязан отдать только ту сумму, которая была прописана в договоре.

Частично проблему можно решить при помощи дополнительной расписки, на оставшуюся часть платежа (без привязки к конкретному договору купли-продажи), однако далеко не все продавцы соглашаются ее составлять.

Специалисты отмечают, что при наличии расписки доказать свою правоту и истребовать с продавца остаток денег вполне возможно, так что рекомендуется заранее, если продавце планирует занижать цену, обсудить этот момент. Кроме того, нужно проверить документы клиента, чтобы определить возможные варианты, исходя из которых сделка может быть оспорена:

  • Проверка паспорта на предмет наличия у продавца супруга/супруги. Если эта квартира принадлежит семейной паре, то вторая половинка обязательно должна давать нотариально заверенное согласие на продажу недвижимости. Без такого документа сделка будет считаться недействительной.
  • Проверка документов, на основании которых продавец получил свою квартиру. Вполне возможно, что остались другие лица, способные оспорить его право собственности и, как следствие, новый договор купли-продажи также теряет свою силу.
  • Если у продавца есть несовершеннолетний ребенок и он является совладельцем приобретаемой квартиры, в обязательном порядке нужно требовать разрешение на продажу жилья от органов опеки. Также рекомендуется добиться того, что на момент продажи все прописанные в квартире лица будут из нее выписаны.

Завышение стоимости квартиры в договоре купли продажи

Если говорить о кадастровой цене как о базовой, то завышать ее можно только тогда, когда рыночная существенно больше. Если покупатель отказывается указывать в договоре сниженную цену, то можно предложить ему повысить цену еще немного, на те самые 13% налога, который будет вынужден оплатить продавец. Как правило, такой подход надежнее, однако он же и более затратный для покупателя.

Пример: Предположим, что жилье стоит 3 миллиона рублей по кадастровой стоимости и 5 по рыночной. Покупатель настаивает на том, чтобы в договоре фигурировала цифра в 5 миллионов.

При таких условиях продавце должен будет заплатить налоги с 4 миллионов (1 миллион всегда не учитывается, это льготная сумма). Если бы в документе указывалась не рыночная, а кадастровая цена, то платить налоги пришлось бы не с 4, а с 2 миллионов.

Как следствие, можно предложить покупателю совершить отдельную доплату на сумму, составляющую 13% с двух миллионов: 260 тысяч рублей.

Любая сделка по купле-продажи квартиры сама по себе отличается повышенным риском. Преимущественно за счет многочисленных мошенников, но даже у нормального продавца могут возникнуть проблемы, в результате чего договор будет признан недействительным. Особенно риск повышается в том случае, если отображенные в договоре условия и цифры не соответствуют реальным. На бесплатной консультации опытные специалисты расскажут о том, что именно нужно учитывать в первую очередь. Также эти юристы готовы сопровождать всю сделку, вплоть до окончательных расчетов с оформления права собственности. Как доказывает практика, это позволяет исключить почти все риски и возможные проблемы.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/prodazha-kvartiry-nizhe-kadastrovoj-stoimosti/

Заниженная стоимость в договоре купли-продажи квартиры

Минимальная стоимость квартиры при продаже

«Добрый день, Татьяна Васильевна. Меня зовут Денис. Мне необходима юридическая консультация. Дело вот в чём: я присмотрел себе 1 комнатную квартиру на вторичном рынке, в которой абсолютно всё меня устраивает.

Предложение действительно интересное во всех отношениях: и по цене, и по планировке, и по удачному расположению объекта рядом с метро. Но продавец выдвигает дополнительное принципиальное условие – продажа квартиры будет происходить по схеме с неполной стоимостью в договоре.

Хозяин обосновывает свою позицию, тем, что жильё он получил в результате безвозмездной сделки по наследству совсем недавно и в собственности недвижимое имущество у него менее 3-х лет, а платить полностью налоги 13% с суммы в 8.5 млн рублей, он не собирается. Кадастровая стоимость объекта примерно 7.3 млн рублей.

Минимально возможная 70% налогооблагаемая ставка при этом по предварительным подсчётам в рублёвом эквиваленте составляет примерно 5.1 млн. Однако, собственнику эта цифра кажется по видимому слишком большой, даже налоговый вычет в 1 млн рублей его не спасает, и он предлагает занизить стоимость квартиры в договоре до 3.5 млн.

рублей. Уверен, что не только мне эта сумма за ликвидную квартиру в Москве кажется ничтожно малой и неправдоподобной.

Я, если честно, не совсем понимаю степень риска для себя в данном положении, да и как быть со второй частью платежа – как правильно оформить разницу, которая вне контракта? Что вы посоветуете как профессиональный участник рынка недвижимости в данной ситуации? Стоит ли соглашаться на такие сомнительные условия и чем  грозит занижение цены в ДКП сторонам сделки? Заранее благодарю за ответ»

Хороший вопрос. Что могу сказать по этому поводу. Описанная выше ситуация, к сожалению, характерна для современного рынка вторичной недвижимости.

С одной стороны незадачливый хозяин жилья со свежей собственностью на недвижимое имущество, который не внемлет ничьим здравым советам, с другой – озадаченные потенциальные покупатели, которые не знают с какого лучше боку подступиться к объекту: как говорится, и хочется и колется.

В данном конкретном случае, существует большая доля вероятности того, что сомнительная операция попадёт на карандаш Росфинмониторингу или Федеральной службе налоговой полиции, в результате проверки и по представлению которых сделка может быть либо приостановлена, либо в судебном порядке признана притворной, а деньги на счетах заморозятся на неопределённый срок до выяснения всех истинных обстоятельств.

Именно поэтому для всех участников процесса важно осознавать, что все сделки купли-продажи недвижимости рассматриваются налоговым ведомством через призму 70% порога от кадастровой стоимости.

Указывать цену в договоре ниже этой планки нет никакого смысла.

Даже, если рыночная стоимость объекта значительно ниже государственной, налог всё равно будет начисляться исходя из минимальной базовой ставки налогообложения в размере 70% от кадастровой стоимости недвижимости.

Зачем продавцы недвижимости занижают цену в ДКП?

На рынке вторичной городской недвижимости существует стереотип, что абсолютно все продавцы, которые  занижают стоимость в договоре, делают это с одной лишь с целью, чтобы не платить налоги с продажи квартиры. Однако, это не совсем верно. На самом деле истинные мотивы скрывать белую выручку несколько иные и их намного больше.

Например, при разделе имущества близких родственников и бывших супругов – есть смысл указать цену существенно ниже рыночной, чтобы не делиться вовсе или делиться с заинтересованными лицами, но уже значительно меньшей долей денежных средств.

Кроме того, собственники недвижимого имущества освобождаются от уплаты налогов при продаже лишь при соблюдении строго определённых законом условиях:

  • по истечению 3-х лет с момента возникновения права в результате безвозмездной сделки (наследство, дарение, приватизация)
  • по истечению 3-х лет с момента перехода права собственности в результате сделки купли-продажи (с поправками на 2020 год, если это единственная собственность гражданина)
  • по истечению 5-лет с момента регистрации права собственности на объект в результате возмездной операции по ДДУ, ДКП и т.д (при наличии в собственности других объектов)

И в том случае, если продавцы не подпадают под эти категории, то при реализации недвижимости (квартир, комнат, долей, земельных участков, домов и дач) они естественным образом задумываются о том, как существенно уменьшить налоговое бремя и стремятся это сделать, как им кажется, одним единственно возможным способом – указать неполную стоимость в соглашении об отчуждении, напрочь забывая при этом и о других допустимых инструментах. Например, таких как  – снижение кадастровой стоимости объекта. Но это уже совсем другая история…

Схема сделки купли-продажи жилья с неполной стоимостью в соглашении

Алгоритм реализации подобного рода сделки выглядит следующим образом: при подписании договора купли-продажи квартиры непосредственными участниками процесса, получение продавцом денежных средств от покупателя подтверждается расписками, которые оформляются при личном присутствии приобретателя и по строго установленному образцу:

  • Первая расписка пишется на сумму указанную в официальном договоре
  • Вторая расписка пишется на разницу от фактической стоимости и цены, указанной в основном соглашении

После этого, все деньги (и первая, и вторая часть) закладываются в заранее арендованную банковскую депозитарную ячейку, условием доступа к которой будет являться договор с отметками Россреестра о регистрации перехода права собственности на объект. Ключ от хранилища при этом остаётся у покупателя.

После успешного завершения процедуры регистрации возникновения права собственности на квартиру, участники сделки встречаются в банке и обмениваются ключом от сейфа и расписками.

На заключительном этапе купли-продажи, жильё передаётся новому собственнику с подписанием соответствующего акта, в котором также фиксируется отсутствие каких-либо взаимных материальных претензий.

Неполная стоимость при ипотеке

Если ещё несколько лет назад трудно было даже чисто гипотетически себе представить проведение ипотечной сделки с неполной стоимостью в договоре, то в наше время такая процедура становится делом вполне обыденным. Законы рынка и ничего более – есть спрос, значит, будет и предложение. Банки чутко реагируют на тенденции рынка и быстро подстраиваются под чаяния клиентов.

В кредитно-финансовой среде механизм одобрения заёмщиков и объектов на таких условиях отлажен как часы и подобного рода сделки (с занижением) десятками и сотнями ежедневно успешно проводятся по всей стране. Вторая часть, которая идёт мимо основного официального договора купли-продажи, проводится по документам как выдача кредита «на неотделимые улучшения и ремонт в квартире».

Новостройки по заниженной в договоре цене  – обычное дело

Большинство объектов в новостройках после получения ключей и сдачи дома в эксплуатацию реализуется физлицами по схеме с заниженной стоимостью в договоре. Оценки аналитиков и экспертов отрасли по объему таких сделок в процентном отношении разняться – одни говорят о 90%, другие о 70%.

Мой опыт подсказывает, что в принципе цифры действительно очень близкие к истине.

При подборе новостройки, куда ни позвони, представители или собственники везде говорят одну и ту же стандартную фразу: «У нас будет неполная стоимость в ДКП! Обсудите этот скользкий момент со своим клиентом, готов ли он пойти на такие условия?» Как показывает практика, суммы в соглашениях при этом зачастую фигурируют ровно те, за которые продавцы в своё время (несколькими годами ранее) покупали квартиры у застройщика по ДДУ на стадии котлована, потому что налог в этом в случае начисляется с прибыли – с разницы продажи и покупки, а если эти цифры равны, то и отчислять фискалам ничего не придётся.

Реализовать без лишних вопросов сделку по схеме с заниженной ценой в ДКП в новостройках действительно намного проще, потому как для этого созданы практически идеальные условия.

В момент постановки многоквартирного жилого дома на кадастровый учёт, за основу государственной оценки и стоимости берутся те данные, которые указаны в договорах застройщика. Но с каждым годом кадастровая стоимость новостройки будет только расти и стремительно приближаться к рыночной.

Поэтому текущий отчётный период (сразу же после сдачи дома и оформления собственности) – наиболее выгодный момент для продажи продукта инвестирования на первичном рынке.

Факторы риска при покупке квартиры за неполную стоимость в договоре

В случае расторжения сделки в судебном порядке по инициативе одной из сторон (или по требованию контролирующих и надзорных государственных органов), покупателю будет возвращена ровно та сумма денежных средств, которая указана в официальном договоре купли-продажи квартиры.

Расписки на второй финансовый транш, по факту имеющие полную юридическую силу, на практике судебными инстанциями принимаются во внимание при рассмотрении дела лишь в том случае, когда составлены по всем нормам и правилам оформления гражданско-правовых соглашений в простой письменной форме.

Иными словами, покупатель сильно рискует остаться без значительной части своих кровных денег в результате одной лишь неточности, оплошности (опечатки), халатности консультанта или же своей собственной безграмотности и самонадеянности.

Именно по этой причине на сделке расписки продавцы иногда переписывают по 10-12 раз, пока не добьются эталонного образца.

Кроме того, в тот момент, когда покупатель согласился пойти на сделку с неполной стоимостью в ДКП, это означает, что он вступил в преступный сговор с продавцом.

В результате нарушения норм права наступает обоюдоострая юридическая ответственность, предусмотренная соответствующими статьями законодательства, которая в зависимости от степени вины/ущерба, причинённому бюджету и казне, может быть как административной, так и уголовной.

В чём заключаются риски продавца?

Деяние продавца при проведении сделки с заниженной ценой в ДКП согласно закону квалифицируется как налоговое преступление. Ответственность за уклонение от уплаты налогов и сборов регламентируется нормами права 198 и 199 УК РФ. Санкция по статьям предусматривает следующие виды наказаний:

  • Штраф в размере от 100 до 300 тысяч рублей или в размере заработной платы/иного дохода осужденного за период от 1 до 2-х лет
  • Арест на срок до 6 месяцев или лишение свободы на срок до 2 лет с лишением права занимать определённые должности или заниматься определённой деятельностью на срок до 3-х лет или без такового.
  • При уклонении от уплаты налогов, совершённое группой лиц по предварительному сговору в особо/крупных размерах (от 15/45 млн и выше), суд может наложить штраф от 200 до 500 тысяч рублей, наказать принудительными работами на срок до 5 лет, либо лишить свободы на срок до 6 лет.

Юридическая помощь и услуги риэлтора

Как опытный высококвалифицированный специалист в сфере оборота вторичной городской и загородной недвижимости, готова сопроводить сделку любой степени сложности, в том числе и с неполной стоимостью в договоре купли-продажи.

Дерзайте, но помните, что инструмент занижения требует от исполнителя ювелирных настроек, в умелых руках – это уникальная возможность для существенной экономии семейного бюджета, а при кустарной реализации – это ни что иное, как бомба с часовым механизмом.

В случае возникновения любых вопросов – за консультацией, разъяснениями и услугами обращайтесь, буду рада помочь.

Всегда ваша – Татьяна Мамонтова частный риэлтор-юрист, работаю по Москве и Московской области

Источник: https://agent112.ru/stati/nepolnaya-stoimost-v-dogovore-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Продать квартиру ниже кадастровой стоимости в 2021 году

Минимальная стоимость квартиры при продаже

Многим собственникам недвижимости сделка купли-продажи жилья кажется весьма сложной с юридической точки зрения. Особенно, учитывая изменения, в последнее время достаточно часто происходящие в законодательстве в 2021. Понятно, что, продавая жилье, собственник получает доход, с которого он обязан заплатить налог государству. Чтобы уменьшить сумму налога, многие идут на хитрость.

Сознательно занижая стоимость жилья в официальном договоре, а реальная сумма просто переходит из рук в руки, минуя таким образом, государственный бюджет. То есть – происходит сокрытие налогов.

Именно для того, чтобы бороться с данной практикой, с 2016 года и были внесены соответствующие изменения в Налоговый кодекс.

Теперь доход, облагаемый налогом, зависит не столько от суммы, проставленной в договоре, сколько от кадастровой стоимости продаваемого жилья.

Можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости?

Можно выделить три главных момента, которые коснутся всех, кто после 2018 года будет заниматься продажей недвижимости.

  • Продаваемая квартира (дом, участок и т.д.) будут освобождены от уплаты налога, если к моменту продажи они будут находится в собственности владельца больше 5 лет. Исключение составляют случаи наследования, дарения от близкого родственника, приватизации, ренты. Для этих ситуаций сохранен прежний срок, который составлял лишь 3 года.
  • При расчете НДФЛ цена продаваемого объекта не может быть меньше 70 % его КС. Таким образом, указывать в договоре низкую стоимость просто не будет иметь смысла, так как налоговая служба все равно будет рассчитывать налог, исходя из новых правил.
  • Региональным властям субъектов РФ дано право снижать для всех, или отдельных категорий граждан, как минимальный срок владения недвижимостью, так и размер процентного коэффициента КС при расчете налога.

Последний пункт, безусловно, является рациональным, так как кадастровая оценка складывается из многих показателей. В том числе, она зависит и от общей численности населения пункта, в котором продается жилье, и от среднего уровня доходов его жителей.

Несмотря на это, кадастровая стоимость жилья часто оказывается завышенной. Такая ситуация, конечно, полезна для бюджета государства, но для продавцов увеличившееся налоговое бремя иногда становится неподъемным.

Всегда ли можно продать квартиру по кадастровой цене?

Оценка жилья по кадастровой стоимости часто производится массово, путем сличения схожей по параметрам недвижимости, без учета нюансов отдельного жилья (хотя по нормам закона это положено).

Сегодня существует много причин, когда продать квартиру по цене, равной КС, просто невозможно.

  • Во-первых, данное нововведение пришлось как раз на период экономического кризиса, когда цены на жилье (особенно загородное) резко упали. Покупательская способность людей снизилась, а цены на жилье, отраженные в ГК, остались на прежнем уровне.
  • Во-вторых, продаваемая квартира может иметь неудачную планировку, а также находиться в плохом состоянии из-за давности отсутствия ремонта или других причин.

Так получилось, что собственники или риэлторы, продающие жилье, могут обнаружить, что КС по сравнению с рыночной завышена в несколько раз. Особенно актуально это для больших городов.

Особенности сделок купли-продажи

Есть определенные моменты, которые важно знать при совершении сделок с недвижимостью.

  • Если жилье было куплено до 1 января 2016 года, то налог рассчитывается, исходя из цены договора купли-продажи. Моментом приобретения считается дата регистрации права собственности или открытия наследства.
  • Если недвижимость продается по цене, которая больше 70 % КС, то в данном случае цена, указанная в кадастре, вообще не имеет значения, так как налоговая сумма будет исчисляться из стоимости, указанной в договоре.
  • Если цена меньше 70 % КС, то наоборот – цена в договоре не играет роли. Доходом продавца все равно будет считаться сумма, указанная в ГК, исходя из нее и будет исчисляться налог.
  • Если кадастровая цена изменялась, то берется ее значение на 1 января того года, в котором осуществлялась продажа.
  • Если КС не определена (достаточно редко, но все же встречающаяся сейчас ситуация), то доход считается от стоимости, указанной в договоре.

Как продать квартиру ниже кадастровой цены?

Таким образом, получается, что искусственное занижение стоимости жилья при сделке не выгодно ни продавцу, ни покупателю. От этого они ничего не приобретут, кроме возможной проверки налоговых органов.

Законным способом не платить подоходного налога с продажи является стоимость жилья меньше миллиона рублей (в том случае, если она совпадает с кадастровой).

Сделки по продаже недвижимости по цене, меньше данной суммы, не подлежат налогообложению, так как миллион рублей – это размер налогового вычета, который государство предоставляет гражданину, продающему недвижимость.

То есть, если квартира, находящаяся в собственности два года, продана за 3 миллиона рублей, то 13 % уплачивается только с 2 миллионов.

Также имеет смысл предварительно выяснить правила, действующие в регионе, где будет продаваться жилье, относительно сроков владения и понижающих коэффициентов, и лишь тогда определяться с ценой сделки.

Собственнику, желающему продать жилье ниже стоимости, указанной в Государственном кадастре, остаются два законных пути:

  • заявление в судебные органы о пересмотре кадастровой стоимости;
  • установление кадастровой стоимости равной рыночной путем обращения в Росреестр.

Подобный пересмотр – явление реальное и возможное, но отнимающее много времени и сил. Поэтому, в данном случае рациональнее воспользоваться помощью опытного юриста и кадастрового специалиста, либо обратиться в фирму, предлагающую комплексные услуги.

После работы независимых экспертов-оценщиков, пересмотр кадастровой цены может быть произведен, а налоговая нагрузка собственника-продавца значительно снижена.

Источник: https://prodatkvartiry.ru/gos-kadastr/prodat-kvartiru-nizhe-kadastrovoj-stoimosti-v-2017-godu/.html

Можно ли продавать недвижимость ниже кадастровой стоимости?

Минимальная стоимость квартиры при продаже

22/01/2018

    Кадастровая стоимость квартиры существует для того, чтобы можно было с легкостью определить уровень налога на имеющуюся в вашей собственности недвижимость. Но если вы намерены продать жилье, может возникнуть вопрос о правомерности продажи недвижимости дешевле, чем указано в кадастровом паспорте.

Как смотрит закон на продажу жилья ниже кадастровой стоимости

    Продать жилье по цене, которая будет ниже указанной в кадастровом паспорте, вполне возможно.

Причем, если раньше, до внесения изменений в законодательство, участники сделки вполне могли пойти на умышленное указание заниженной суммы сделки в документах купли-продажи, то сейчас это просто бессмысленно.

В 2016 году кадастровая оценка недвижимости является ключевой при установке НДФЛ и налога на недвижимость.

    Для налогового инспектора не составит никакого труда попасть в базу данных и посмотреть стоимость недвижимости в ГКН, после чего сверить данные с теми, что указаны в документах.

Какой закон регламентирует кадастровую стоимость?

    Федеральный закон №382 от 29 ноября 2014 года, а именно его статья 2 пункта 11 позволяет определить минимальную законную стоимость недвижимости. Также можно посмотреть информацию в Налоговом Кодексе Российской Федерации, в статье 217, пункт 1.

    В соответствии с этими документами к кадастровой стоимости можно будет применить коэффициент, который равен 0,7. Именно этот результат позволит верно рассчитать сумму сделки, то есть, снижать цену более, чем на 30% от кадастровой стоимости точно не рекомендуется.

Причины снижения стоимости жилья при продаже

    Но главным ориентиром при покупке или продаже квартиры или другого объекта должна быть среднерыночная стоимость, а она будет изменяться в зависимости от множества факторов, например, экономической ситуации в стране в целом.

    Среди первопричин снижения стоимости квартиры при продаже называются следующие:

  • неудачная планировка, давний ремонт, неисправные коммуникации и другие бытовые нюансы;
  • снижение покупательской способности у российских граждан с момента принятия ФЗ №382, а это повлекло резкое снижение цен на рынке.

    Стоит понимать, что рынком формируются наиболее актуальные цены. Средняя стоимость недвижимости выводится на основании множества факторов, поэтому именно среднюю цену на рынке и можно считать наиболее актуальной при продаже или покупке квартиры.

Итоги сделки по продаже недвижимости ниже кадастровой стоимости

    По сути, продажа квартиры ниже кадастровой стоимости является невыгодными как продавцу, так и покупателю.

Неприятные последствия

    Даже если вы занизили сумму договора, выгоды получить не удастся, ведь вне зависимости от стоимости квартиры, указанной в документах, налоги будут вычитать именно с кадастровой стоимости жилья, умноженной на коэффициент 0,7.

    Приведем пример, который позволит наглядно изучить весь процесс.

    Представим, что кадастровая стоимость квартиры равна 3 миллионам рублей, но покупатель и продавец решили совершить сделку по цене в 1, 7 миллиона.

Но сумма, от которой будет взиматься налог, составляет 2,1 миллиона (3*0,7 коэффициент). По закону, удержать налог с первого миллиона нельзя, зато от оставшейся суммы — вполне.

То есть, от 1,1 миллиона для продавца будут вычитать 13% НДФЛ, невзирая на то, сколько он выручил за продажу квартиры по факту.

    Получается, что в результате сделки продавец теряет свой потенциальный доход. Именно поэтому продажа недвижимости по цене ниже 70% от кадастровой стоимости является заведомо убыточной.

    Если вы поняли, что продажа квартиры по стоимости, указанной в кадастровом паспорте невозможна, то есть, она расходится с тем, что указано в Государственном кадастре недвижимости, необходимо обратиться в суд с иском о снижении кадастровой стоимости жилья. Вы платите за свою недвижимость налог, а это «живые» деньги.

    Пункт 6 статьи 217.1 Налогового Кодекса РФ свидетельствует о том, что каждый субъект страны может варьировать коэффициент к кадастровой стоимости, указанной в ГКН. Именно поэтому необходимо для начала узнать, какие правила действуют в регионе нахождения объекта недвижимости.

Обратитесь в Управление Росреестра или Кадастровую палату для того, чтобы узнать актуальный понижающий коэффициент.

И только после выяснения всех действующих бюрократических вопросов, вы можете смело выставлять цену на свою квартиру и ждать подходящего покупателя, которого устроит сумма сделки.

    Если вы вступили в спор с Кадастровой палатой по поводу изменения кадастровой стоимости, проследите за тем, чтобы после урегулирования вопроса были изменены все документы, где указываются спорные цифры. Если вы понимаете, что самостоятельно этот вопрос не решить, обратитесь к специалисту по земельному праву.

Источник: https://akcent.pro/content/mozhno-li-prodavat-nedvizhimost-nizhe-kadastrovoi-stoimosti

Покупка жилья по заниженной стоимости в договоре: чем это грозит сторонам сделки

Минимальная стоимость квартиры при продаже
nokia_alexnet/Depositphotos

Теоретически в договоре можно указать любую цену, договоренность о которой есть между продавцом и покупателем. Это принцип свободы договора, предусмотренный статьей 421 ГК РФ. Вопрос лишь в том, насколько это оправдано.

«Занижение стоимости», как правило, связано со стремлением продавца уйти от налогов.

«Согласно текущему законодательству, собственник квартиры, владеющий недвижимостью менее 3 или 5 лет (в зависимости от даты покупки и условий, при которых квартира перешла в собственность), при ее продаже обязан заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13%.

Если ранее квартира была приобретена по договору купли-продажи, налогооблагаемая база — разница между ценами, указанными в предыдущем договоре купли-продажи и в новом», — рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.

Можно ли занизить цену в договоре, если я беру ипотеку?

Хочу продать квартиру бывшей жене – как минимизировать налоги?

Для наглядности приведем пример. Допустим, квартира куплена за 10 млн рублей, а продана спустя 2 года, но уже за 13 млн. Значит, налог уплачивается с 3 млн рублей. Вместе с тем, если собственник продает жилье по той же цене, что и купил, налоговая база равна нулю. Но подавать налоговую декларацию нужно в любом случае, рекомендует Надежда Коркка.

Чья инициатива?

Как рассказывает управляющий партнер АСБ «Иутин, Белоусова и Партнеры» Иван Иутин, инициатором занижения стоимости могут выступать и продавцы, и покупатели: «При этом первые могут быть как физическими, так и юридическими лицами. Мотивация у юрлиц — снизить налог на прибыль. Что касается покупателей, здесь ими чаще всего движет желание скрыть свои доходы и не афишировать наличие у них крупных денежных средств».

Механизм продажи

Схема такого рода сделок выглядит следующим образом. Заниженная стоимость объекта указывается в договоре купли-продажи, который регистрируется в Росреестре. «Реальную же сумму могут прописать в дополнительном соглашении, а факт передачи и получения денег подтвердить расписками.

Однако дополнительные документы, кроме зарегистрированного договора, не несут никакой юридической силы», — отмечает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.

 Получается, что если будет спорная ситуация, во внимание примется только та сумма, которая была прописана в зарегистрированном договоре.

Чем рискует покупатель?

Эксперты считают, что при заключении договора с заниженной ценой на недвижимость покупатель рискует больше продавца. Во-первых, в случае какого-либо судебного разбирательства такой человек, скорее всего, не будет признан судом добросовестным покупателем.

Он ведь сознательно вступил в сговор и нарушил закон.

А сегодняшнее законодательство отводит важное место именно добросовестности приобретателя в случае спора по квартире, отмечает юрисконсульт офиса «Академическое» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Наталья Киселева.

Во-вторых, речь идет о потере денег. В случае судебных разбирательств суд может признать эту сделку недействительной.

В итоге покупатель должен будет вернуть квартиру, а продавец — только ту сумму, которая указана в договоре, комментирует Андрей Колочинский.

Доказать, что «за рамками» были выплачены дополнительные средства, практически невозможно. В результате покупатель останется и без части денег, и без недвижимости.

С чего начать покупку вторичного жилья?

Как покупатель должен проверить вторичную квартиру?

Судебные разбирательства могут быть инициированы по различным поводам. Например, если выяснится, что в ходе сделки не были учтены права несовершеннолетних при отсутствии согласия супруга на распоряжение общим имуществом, если внезапно появились наследники и т. д.

Отдельно стоит выделить ситуации, когда в отношении продавца начата процедура банкротства. Интересно, что инициатором банкротства может выступать и сам должник, и его кредиторы.

«Кредиторы вправе обратиться в арбитражный суд о признании гражданина банкротом при наличии обязательств на сумму более 500 000 рублей и просрочке в их исполнении более 3-х месяцев (п. 2 ст. 213.

3 ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)»), а гражданин может подать на свое банкротство даже без выполнения данных условий, предвидя свое банкротство», — рассказывает Иван Иутин.

Еще один малоприятный аспект для покупателя заключается в невозможности получить имущественный вычет на полную стоимость объекта недвижимости. Он может получить вычет только на ту сумму, которая указана в договоре.

«А если возникнет необходимость продать квартиру до завершения налогооблагаемого периода (3 года), разница между будущей реальной стоимостью и ценой, указанной в предыдущем договоре купли-продажи, будет весьма существенной, что означает большую сумму налога с продажи», — предупреждает Андрей Колочинский.

Чем рискует продавец?

Как и покупатель, продавец может потерять в деньгах.

Как правило, перед тем, как подписать договор купли-продажи квартиры, в котором указана заниженная стоимость, осмотрительный продавец заключает с покупателем договор аренды банковской ячейки, в которую покупатель в его присутствии закладывает сумму, равную реальной стоимости квартиры.

Продавец полагает, что он гарантированно получит всю сумму, заложенную в ячейку, после того, как Росреестр зарегистрирует переход права собственности на покупателя. Но может случиться так, что срок аренды ячейки истечет, а регистрация перехода права собственности так и не наступит.

«В этой ситуации покупатель получит доступ к деньгам, но у него останется и подписанный продавцом договор, в котором указана заниженная стоимость. Далее недобросовестный покупатель может обратиться в суд и по суду потребовать зарегистрировать право собственности на свое имя (п. 3 ст. 551 ГК РФ), оплатив при этом только цену по договору», — рассказывает Иван Иутин.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Инструкция: как подать налоговую декларацию 3-НДФЛ

Безусловно, продавец может быть не согласен с таким положением дел. Но покупатель может пригрозить ему оглаской сделки с заниженной стоимостью жилья. При таких обстоятельствах продавец в лучшем случае заплатит штраф и недоплаченный налог, а в худшем будет возбуждено дело о мошенничестве. Для покупателя же, если ситуация дойдет до суда, это грозит потерей квартиры и части денег.

«Покупателю необязательно обращаться в суд. Можно обратиться в налоговую инспекцию. Согласно определению Верховного Суда РФ, налоговый орган может доначислить продавцу налог на прибыль. Также он вправе подать на этого человека в суд.

Если в ходе судебного разбирательства будет доказано, что необоснованная налоговая выгода получена вследствие занижения выручки от реализации объекта недвижимости по цене ниже рыночной, могут быть начислены пени/штрафы в размере от 100 до 300 тыс. руб. (ст.

198 УК РФ)», — комментирует владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.

Кроме того, даже без чьего-либо указания заниженная стоимость квартиры может вызвать подозрения со стороны налоговых органов (или банка, который увидит это в оценочных документах и сообщит в налоговую).

Поэтому не рекомендуется указывать цену ниже 70% от кадастровой стоимости. По сути, данная опция специально предусмотрена действующим законодательством, чтобы не допустить занижений.

И если цена, указанная в договоре, все же ниже кадастровой стоимости, после проверки налог может быть доначислен, отмечает Надежда Коркка.

Юристы отмечают, что отклонение в цене жилья не является существенным в пределах 20% от рыночной стоимости объекта. Стоит ли здесь идти на увеличение процентов — решать вам. Но помните о рисках и последствиях своего выбора.

Не пропустите:

Когда платить налог на квартиру?

Переуступка прав: особенности сделок

Как купить квартиру по договору переуступки?

Чем опасно для покупателя вторички банкротство продавца?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/pokupka_zhilya_po_zanizhennoy_stoimosti_v_dogovore_chem_eto_grozit_storonam_sdelki/101045

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.