Как проверить продаваемую квартиру на чистоту сделки

Содержание

Как проверить квартиру на юридическую чистоту

Как проверить продаваемую квартиру на чистоту сделки
Подписаться

Для того чтобы сделка купли-продажи считалась законной, рекомендуется предварительно проверить документацию на квартиру. Предлагаемый материал поможет вам проверить квартиру или любой объект недвижимости на юридическую чистоту перед покупкой в 2020 году, определить, какие документы проверять. 

Проверка юридической чистоты квартиры проводится в несколько этапов. Процедура позволяет провести законную сделку купли-продажи жилого объекта, проводится поэтапно, помогает убедиться в подлинности документов, законности действий со стороны покупателя. 

Способы проверки юридической чистоты квартиры

Проверка юридической чистоты квартиры перед покупкой осуществляется в несколько способов:

Еще одним способом проверки юридической чистоты квартиры является ознакомление с планом дома. Эксперты рекомендуют покупателю узнать, проводились ли перепланировки и если такие были, то зарегистрированы они или нет. 

Анализ правоустанавливающих документов 

Юридическая чистота квартиры будет подтверждена в том случае, если хозяин квадратных метров имеет соответствующие документы. 

Любые ошибки, исправления выступают основанием считать документ недействительным. 

Ознакомление с историей недвижимого имущества

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой – запросите выписку из ЕГРН о переходе прав. В ней отображается история жилого объекта, все проводимые манипуляции, кто является владельцем, право собственности, есть ли ограничения, наложенные штрафы, аресты имущества. 

Убеждение в прохождении государственной регистрации

Наличие выписки из ЕГРН подтверждает прохождение государственной регистрации. 

Детальное ознакомление с договором

В договоре должны быть прописаны все нюансы, четко определены, прописаны все действия. Например, когда документ набирает юридической силы и вступает в действие. Специалисты рекомендуют обращаться к юристам, которые внимательно ознакомятся с пунктами соглашения. 

Проверка владельца

Обязательно перед покупкой проверьте продавца, убедитесь в подлинности документов, в праве на собственность и узнайте есть ли долги у собственника, если у енго есть долги или судебные дела, то есть риск что после покупки ваш объект недвижимости арестуют судебные приставы.

Важно! Если продавец недееспособный, нужно не только ознакомиться с подтверждающими документами, но и побеседовать с соседями, они помогут подтвердить факт недееспособности собственника или попросить собственника предоставить справку подтверждающую дееспособность.

Если от имени хозяина квадратных метров действует доверенное лицо, убедитесь, что предъявленные им документы являются подлинными.  

Проверка долевых владельцев

Для этого ознакомьтесь с записями в домовой книжке, узнайте один собственник или несколько. К примеру, если один из владельцев находится в местах лишения свободы, после освобождения он может претендовать на долю в квартире. 

Как проверить новую квартиру перед покупкой 

Если решили приобрести недвижимость, важно понимать, как проверить юридическую чистоту покупаемой квартиры. Вы – первый собственник квадратных метров. Как проверить новую квартиру перед покупкой на юридическую чистоту:

  1. Ознакомиться с отзывами. Помогут в этом интернет сайты, обращать внимание нужно на те отзывы, которые содержат дату, имя и фамилию, конкретные факты/данные.
  2. Навести справки о продавце. Обратите внимание на то, сколько лет продавец на рынке, какие позиции занимает, какая о нем сложилась репутация. 

Если во время наведения справок сомнений не возникло, можно оформлять сделку. В ином случае рекомендуется найти другого продавца. 

Документы для проверки юридической чистоты квартиры

Проверка квартиры на юридическую чистоту при покупке осуществляется при наличии таких документов:

  1. Паспорт хозяина. Рекомендуется проверить его подлинность, подав запрос в миграционную службу.
  2. Подтверждение права собственности. Тип документа зависит от того, в какой способ нынешний хозяин получил жилой объект – по наследству, дарственной, купил. 
  3. Выписка из МФЦ, паспортного стола. Это поможет понять, какое количество людей прописано. 
  4. Документы, подтверждающие оплату коммунальных платежей. Убедитесь, что нет задолженности. 
  5. Документ, подтверждающий вменяемость продавца. Нужно определить дееспособный субъект или нет. Если он недееспособный и этот факт будет установлен после покупки квадратных метров, сделка будет признана незаконной. 

При необходимости паспортные данные хозяина будущий владелец может проверить самостоятельно, обратившись в паспортный стол.

Рекомендуется тщательно ознакомиться с выпиской из ЕГРН, проверить указанные в справке данные со сведениями на других документах. 

Если владелец проводил перепланировку, должны быть подтверждающие документы, разрешающие процедуру. Если собственник не предъявил документ, разрешающий перепланировку, подайте запрос в БТИ. 

Дело иметь нужно с оригиналами документов, где отсутствуют ошибки, опечатки, помарки, нечеткий шрифт. Покупателю нужно иметь копии всех документов, кроме паспорта владельца. 

Квартира по доверенности

Убедитесь, что доверенность написана дееспособным субъектом, не получена обманным путем. Проверьте доверенность на официальном сайте нотариуса на легитимность. 

По наследству

Поинтересуйтесь, сколько всего было наследников, почему квартира передана именно нынешнему владельцу, узнайте, кто еще может претендовать на имущество. В момент заключения сделки могут появиться новые наследники, что сделает сделку купли-продажи незаконной. 

Убедитесь, что после вступления в наследство прошло три года – по истечению этого времени о новых претендентах-наследниках можно не беспокоиться. 

Есть супруг/а

Если квадратные метры приобретены во время пребывания брака, супруг/а должны письменно оформить свое согласие на реализацию жилого объекта. Брак должен быть подтвержден свидетельством. 

Долевая часть

Если у одной квартиры несколько владельцев, каждый пишет отказ от своей доли, только тогда дом можно продать. Если найти дольщика невозможно, нужно обращаться в судебную инстанцию. 

Убедитесь, что нет временно прописанных лиц, обременений. Арестов, наложенных на имущество, долгов по ЖКХ – все это делает сделку незаконной.

Стоимость проверки юридической чистоты

Стоимость проверки юридической чистоты зависит от того, какие справки запрашивает сторона. Если нужна выписка из ЕГРН, ее стоимость составляет 350 рублей. В обязательном порядке оплачивается государственная пошлина. Если вы хотите заказать комплексную проверку недвижимости то цена составляет – 2900 рублей. 

Комплексная проверка недвижимости

Закажите комплексную проверку недвижимости на информационно-сервисном портале, где можно воспользоваться стандартным или расширенным поиском по адресу. Воспользовавшись услугами, клиенты получают:

  1. Юридическое заключение по всем пунктам.
  2. Круглосуточный доступ к сервису.
  3. Обработку запроса на протяжении суток.
  4. Услуги оказываются по всей РФ.
  5. Официальные данные.
  6. Гарантию возврата денег.

После запроса эксперты дадут полное заключение о рисках при покупке жилого имущества. Экспертизу проводят специалисты с десятилетним стажем работы.

Если во время запроса произойдет технический сбой, субъект получает 100% возврат денег. 

Для проверки недвижимости нужно произвести пару простых шагов:

  1. В поисковую строку ввести адрес объекта. Если не знаете точный полный адрес, пропишите кадастровый номер.
  2. Оплата.
  3. Ожидание ответа.
  4. Получение заказа.

Сервис работает в режиме реального времени, предоставленная информация берется из базы данных Росреестра. После того, как отобразились сведения об объекте, убедитесь в корректности информации, заполните поля с контактными данными и перейдите к блоку оплаты. 

Комплексный отчет обойдется в 2900 рублей, оплата удобным безопасным способом с помощью системы Единая касса. 

Получив оплату, специалисты начинают формирование юридического заключения, заказ клиент получит в течение суток. 

Образец комплексной проверки недвижимости

на новые статьи

Источник: https://rosreestor.info/kak-proverit-kvartiru

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой – вторая часть

Как проверить продаваемую квартиру на чистоту сделки

МАТЕРИАЛЬНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА СДЕЛКУ ЗАСТРАХОВАНА НА 10000000 RUB

Безусловно, когда каждая копейка на счету, Покупатель хочет сэкономить на всем, в том числе на проверке юридической чистоты покупаемой квартиры, ведь в народе бытует заблуждение, что проверять квартиру незачем (надежда на русский «авось»), очень дорого и делают это некомпетентно.

Поэтому Покупатели, часто желая самостоятельно проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой,  ищут советы и пошаговые инструкции «как проверить недвижимость».

В настоящей публикации мы предлагаем Вам пошаговую инструкцию и маленькие советы: что и в каком порядке проверять, какие документы запросить у Продавца недвижимости.

Проверяем обременения и узнаем кто собственник

Для этого запрашиваем у Продавца адрес имущества и только самостоятельно (во избежание подлога и подделки документов) заказываем выписку из ЕГРН.

Выписка из ЕГРН показывает: есть ли обременения (ограничения) на Объекте недвижимости, в том числе аресты, кто является текущим собственником. К сожалению, нередки случаи подделки этого документа, поэтому заказывать документ нужно лично Покупателю!!!!

Заказать выписку из ЕГРН можно как непосредственно в Росреестре (лично подойти в МФЦ, срок изготовления — несколько дней, стоимость 400 рублей), так и в электронном виде за 200 рублей за пару часов на сайте СПИК недвижимость по этой ссылке>>

После получения выписки из ЕГРН:

  • Сверяем данные по квартире с теми, что предоставил Продавец
  • Проверяем отсутствие обременений (ограничений), в том числе арестов по квартире

Далее проверяем собственника – Продавца:

  • на наличие негативной информации на сайте Федеральной службы судебных приставов;
  • на наличие предбанкротного состояния (смотрим наличие текущих судебных дел на сайтах мировых, районных и арбитражных судов, неоплаченных долгов на сайте судебных приставов, можно поспрашивать соседей, председателя управляющей компании). Обычно должники в предбанкротном состоянии имеют большую задолженность по коммунальным платежам
  • Запрашиваем справки о постановке на учет Продавца впсихоневрологическом и наркологическом диспансерах

Однако, к сожалению заметим, что при самостоятельной проверке юридической чистоты недвижимости не все методы проверки доступны (не все категории должников отображаются на сайте судебных приставов в открытом доступе, справка из диспансера не дает гарантию вменяемости Продавца во время сделки), поэтому при профессиональной проверке когда имеется множество дополнительных способов проверить Продавца, информация о нем будет более полной (например, непосредственно на дату сделки возможно провести личное медицинское освидетельствование Продавца (в Санкт-Петербурге такую услугу можно заказать на сайте СПИК недвижимость по следующей ссылке>>)

  • Проверяем историю перехода прав на недвижимость, восстанавливаем хронологию владения

Восстанавливаем хронологию владения

Для этого заказываем:

К сожалению, при самостоятельной проверке информация может быть неполная, но в любом случае очень важно лично присутствовать при получении продавцом архивной формы 9, так как наши юристы не раз сталкивались с подделкой этого документа (полученная информация  в ходе проверки нашей службой не сходилась с той, которая содержалась в справках, предоставляемых Продавцом).

Выписываем хронологию владения с фамилиями на отдельный лист (в порядке возникновения и прекращения права) и обязательно рядом выписываем основания перехода права собственности. В соседней колонке отмечаем: были ли эти лица зарегистрированы в квартире, и на каком основании сняты с регистрационного учета.

Проверяем информацию по каждому виду правоустанавливающих документов

  • Если в истории квартиры была приватизация или текущий документ — основание возникновения права — договор передачи в собственность или ордер:

Смотрим, кто был зарегистрирован в недвижимости на дату приватизации / выдачи ордера

Если Вы видите, что на дату приватизации / выдачи ордера некое лицо было зарегистрировано, а собственником не стало, то такое лицо имеет право пожизненного пользования имуществом (право пожизненного проживания в квартире), если не утратило свое право по нижеследующим обстоятельствам.

Если это лицо снялось с регистрационного учета ДО отчуждения имущества по собственному заявлению (т.е. не в стационар, не в тюремное заключение, не по уведомлению), то оно утратило право пользования в случае регистрации в другом месте (Вам нужно всеми доступными методами проверить, где зарегистрировано это лицо сейчас);

Если это лицо снялось с регистрационного учета ПОСЛЕ отчуждения имущества по собственному заявлению (т.е.

не в стационар, не в тюремное заключение, не по уведомлению), то оно утратило право пользования в случае регистрации в другом месте (Вам нужно всеми доступными методами проверить, где зарегистрировано это лицо сейчас), НО договор отчуждения может быть признан недействительным, если в нем не было указано, что имелось право пожизненного пользования (обременение), а значит, смотрим дату заключения договора отчуждения. Если прошло более 3 лет, можно проверять дальше. Если прошло менее 3 лет, как квартира после приватизации была продана/подарена, то остается риск признания такой сделки недействительной.

Если это лицо до сих пор зарегистрировано, то Вам нужно запросить с него нотариальное заявление о том, что оно в курсе продажи недвижимости, и намерено добровольно прекратить право пользования указанным имуществом.

При этом желательно проверить, что указанное лицо после снятия с регистрационного учета по адресу проверяемой квартиры зарегистрировалось по другому адресу, либо указать это условием получения денежных средств Продавцом.

  • Если в истории квартиры был договор дарения или текущий правоустанавливающий документ — договор дарения

Если дарение осуществлялось НЕ между ближайшими родственниками, нужно проверить уплачивался ли налог на дарение.

Если дарение осуществлялось недавно (менее 3 лет назад) и у Вас есть возможность связаться с дарителем и одаряемым, то лучше получить нотариальное заявление от сторон сделки, что сделка не была притворной. Примерная форма такого заявления:

Кроме того,  если дарение было совершено посторонним лицам и менее года назад, то такое заявление является крайне важным, потому как распространены схемы мошенничества именно на том основании, что даритель объявляет, что сделка была совершена под давлением или шантажом.

  • Если в истории квартиры был договор купли-продажи / справка ЖСК / договор долевого участия и т.п. или текущий правоустанавливающий документ — договор купли-продажи / справка ЖСК / договор долевого участия и т.п.

Необходимо проверить, был ли использован материнский капитал с 01.01.2007 года. Проверяем наличие детей у предыдущих собственников, проверяем оформлялась ли ипотека на эту квартиру.

Если материнский капитал был задействован, то важно узнать — была ли выделена доля всем детям. Очень часто родители пишут обязательство выделить долю ребенку, а потом продают квартиру без выделения долей.

Такой договор рано или поздно будет признан недействительным.

Необходимо проверить семейное положение и наличие согласия супруга на отчуждение имущества, в том числе по сделкам за последние 3 года, если квартира была ОПЛАЧЕНА в браке.

Дело в том, что регистрирующие органы требуют подтверждение семейного положения на момент регистрации права собственности, а супруг имеет право на половину имущества, если она была оплачена из семейного бюджета.

Это является достаточно частым основанием для последующих исков в суд.

По сделкам за последние 3 года необходимо проверить, не состоял ли на учете в психоневрологическом диспансере супруг, который давал согласие на отчуждение квартиры, если такое согласие требовалось,;

Особый момент, если недвижимость была приобретена в браке, но на момент продажи недвижимости брак Продавца расторгнут. Стандартное суждение гласит о необходимости предоставления согласия супруга на сделку.

Но дело в том, что сразу после развода каждый из супругов приобретает право на 1/2 часть имущества по закону. Таким образом, это согласие впоследствии может быть оспорено.

Что делать в таком случае? Или настаивать на заключении соглашения о разделе имущества между бывшими супругами ДО продажи недвижимости Вам, или брать на себя риск того, что впоследствии согласие супруга может быть признано недействительным.

Если сделка была или будет совершаться по доверенности, то нужно проверить доверенность на сайте Федеральной нотариальной палаты;

  • Если правоустанавливающий документ (текущий или какой-либо в истории) — свидетельство о праве на наследство, то проверяем были ли иные наследники, отказывались ли они от наследства.

К сожалению, проверить самостоятельно наследников очень сложно, да и профессиональные юристы никогда не дадут Вам гарантию того, что иных наследников нет. Могут быть внебрачные дети, могут быть родственники, проживающие заграницей.

При этом наследование по завещанию не исключает возможности оспаривания наследства другими наследниками, особенно наследниками, имеющими право на обязательную долю. Поэтому обращайте внимание на сроки исковой давности (максимальный срок – 10 лет с даты смерти наследодателя).

Рекомендуем Вам при самостоятельной проверке недвижимости воздержаться от приобретения квартиры с недавно оформленным наследством.

Проверяем зарегистрированных

  • Запрашиваем форму 9 (выписку из домовой книги) о зарегистрированных лицах
  • Запрашиваем форму 7, в которой будет отражено: сколько лицевых счетов открыто на квартиру и имеется ли карантин в квартире.

Как и в случае с архивной справкой формы 9, настоятельно рекомендуем лично присутствовать при получении Продавцом указанных документов, достаточно много подделок!!!

Если в недвижимости зарегистрированы несовершеннолетние, то необходимо убедиться, что при последующем снятии их с регистрационного учета их права не будут нарушены и что родители фактически опекают этих детей.

Разрешения органов опеки на снятие с регистрационного учета несовершеннолетних детей (если эти дети не являются собственниками и не состоят на учете в органах опеки) не требуется, но в судебной практике имеются случаи, когда после наступления совершеннолетия дети расторгали сделки по отчуждению недвижимого имущества, доказав, что они фактически были лишены опеки со стороны родителей (Например: Постановление Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 N 13-П»По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки В.В. Чадаевой»).

Взрослых собственников в добровольном порядке можно снять с регистрационного учета после сделки, поставив предоставление формы 9 (выписку из домовой книги) с отсутствием зарегистрированных лиц как условие получения денег Продавцом.

Запрашиваем текущие правоустанавливающие документы

Для этого у Продавца берем копию правоустанавливающего документа (в выписке из ЕГРН этот документ так и обозначен: «Документ-основание»), это может быть договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда, договор передачи имущества в собственность граждан (приватизация), договор долевого участия и др. документы.

В общем случае процедура проверки схожа с ранее описанной процедурой проверки истории владения, однако обратите внимание на следующие моменты:

При наличии несовершеннолетних собственников требуется разрешения органов опеки на отчуждение этого имущества. Сделку организовываем так, чтобы убедиться, что постановление органов опеки о согласии на отчуждение квартиры выполнено/будет выполнено точно в срок и с чётким соответствием тексту постановления.

Обратите внимание, что если собственников 2 и более, а также если собственник ребёнок, то договор отчуждения должен быть совершён только в нотариальной форме. стоимость нотариального удостоверения такой сделки здесь>>;

Безусловно, рассказать в одной статье все особенности проверки юридической чистоты квартиры перед покупкой просто невозможно, но мы постарались максимально подробно озвучить основные нюансы, с которыми Вы можете столкнуться при самостоятельной проверке квартиры.

Конечно, в каждом конкретном случае есть множество факторов для дополнительной проверки, но, к сожалению, описать все их в рамках одной статьи просто невозможно.

Помимо проверки недвижимости Вам необходимо будет провести юридический анализ заключаемых договоров (внесения задатка, предварительного договора, основного договора купли-продажи, договора в депозитарии или банке), об этом мы обязательно Вам расскажем в наших следующих публикациях.

И главный совет, никогда не экономьте на безопасности. Ведь профессиональная проверка чистоты недвижимости – это Ваша страховка на будущую СПОКОЙНУЮ жизнь в СВОЕЙ квартире.

Рискуете запутаться или что-то не учесть?


сопровождение сделок «под ключ»

материальная ответственность за Ваше благополучие

Источник: https://SpikCompany.ru/freeadvice/voprosy-pro-proverku-nedvizhimosti/kak-proverit-yuridicheskuyu-chistotu-kvartiry-pered-pokupkoj/

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

Как проверить продаваемую квартиру на чистоту сделки

Для того чтобы максимально обезопасить себя при покупке недвижимости, стоит запросить у продавца:

  • свидетельство о государственной регистрации права и другие правоустанавливающие документы (договор купли-продажи или наследования, дарения, приватизации и пр.);
  • выписку из ЕГРП;
  • выписку из домовой книги об отсутствии зарегистрированных жильцов, которую можно получить в любом МФЦ. Этот документ подтверждает, что все лица, проживавшие ранее в квартире, сняты с регистрационного учета;
  • справку о задолженности из МФЦ о наличии задолженностей по коммунальным платежам;
  • справку из наркологического и психоневрологического диспансера.

С помощью выписки из ЕГРП покупатель может узнать, действительно ли продавец является собственником квартиры. При этом можно заказать как «простую» выписку, так и расширенный ее вариант.

Во втором случае помимо фамилии, имени и отчества предоставляются сведения о правоустанавливающих документах либо «история» квартиры с момента первой записи о ней в едином государственном реестре.

Условно говоря, этот документ позволит понять, кто был владельцем этой квартиры ранее, как часто она продавалась.

При проверке квартиры не стоит ограничиваться только выпиской из ЕГРП. Необходимо обязательно обращать внимание на следующие моменты. Нередко квартиры продаются по доверенности, и собственник практически не принимает участия в сделке.

Такие объекты можно отнести к рисковой категории, ибо очень часто такие доверенности добываются обманным путем. В таком случае покупатель может перестраховаться, взяв у доверенного лица контакт непосредственного владельца недвижимости, а затем связаться с ним для подтверждения факта продажи квартиры.

Или, к примеру, квартира выставлена на продажу сразу после наследования. В данном случае лучше поостеречься, потому что не исключена вероятность появления новых наследников, которые по закону в течение трех лет имеют право в судебном порядке оспорить сделку купли-продажи унаследованной недвижимости.

Кроме того, в квартире могут быть невыписанные жильцы или жилье находится в собственности у нескольких человек. В выписке из ЕГРП нужно обратить особое внимание на графу «Обременение». В ней указано, находится ли квартира в залоге.

Бывает так, что невыплаты по ипотеке составляют мизерную сумму, и тогда продавец может погасить задолженность из выплаченного покупателем задатка, что позволит обеим сторонам спокойно совершить сделку.

К сожалению, даже если Вы проверили юридическую чистоту по всем правилам, всегда остается вероятность того, что Вы лишитесь объекта недвижимости. Например, если гражданин сможет доказать, что его права в ходе продажи квартиры, теперь уже Вашей, были ущемлены. Причем разбираться, возможно, придется не с продавцом, а с собственником, которому квартира принадлежала до него.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир

Отвечает основатель и генеральный директор компании «33 Слона» Игорь Калганов:

Самостоятельно проверить квартиру перед ее покупкой достаточно просто. Необходимо с помощью текущего собственника квартиры получить основные документы, подтверждающие отсутствие правовых и иных рисков при приобретении объектов недвижимости (собственник лично получает документы либо доверяет эти действия представителю по доверенности).

Перечень документов, необходимых для проверки недвижимости:

  • технический, кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация на объект недвижимости (позволяет проверить точную площадь квартиры, а также наличие несогласованных перепланировок);
  • выписка из ЕГРП на объект недвижимости (для проверки отсутствия обременений);
  • выписка из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости (для отслеживания всей цепочки собственников квартиры);
  • выписка из домовой книги (получение сведений о лицах, зарегистрированных в квартире на текущий момент);
  • справка из паспортного стола по форме 9 (расширенная, архивная) — для получения информации о всех зарегистрированных в квартире лицах, а также об отсутствии временно выписанных лиц;
  • копия финансово-лицевого счета, справка из всех коммунальных и бытовых служб об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Документы по п. 1-3 возможно получить в «Едином центре государственных услуг». По п. 4 и 5 необходимо обращаться в центры госуслуг, паспортные столы или управляющую компанию по месту нахождения недвижимости.

Отвечает юрист управляющего агентства недвижимости «Агентство.net» Игорь Польский:

Обезопасить себя самостоятельно без привлечения юриста — задача выполнимая лишь отчасти, если объект изначально с неплохой историей и перед контрагентом не стоит задачи ввести другую сторону в заблуждение. Но проверить основные моменты и вовремя понять, что объект не стоит покупать, может каждый.

Современные тенденции рынка таковы, что большинство продавцов не хотят показывать документы на квартиру, пока не получат предоплату в счет будущей сделки. Но точный адрес квартиры скрыть невозможно, и при просмотре объекта достаточно запомнить номер квартиры. Остальные данные есть в объявлении.

По адресу квартиры любой человек может заказать через МФЦ или органы Росреестра выписку из ЕГРП. В данной выписке содержится большая часть тех данных, которые нужны для начальной проверки объекта.

Если в выписке все «чисто», а собственники подтвердили свою личность паспортом (паспорт также можно проверить на сайте ФМС), можно смело вносить аванс.

После внесения аванса Вы получаете все необходимые документы для более глубокой проверки покупаемого жилья. По выписке из домовой книги и выписке с финансово-лицевого счета Вы можете увидеть всех зарегистрированных в квартире жильцов, а также есть ли на объекте долги по коммунальным платежам.

При наличии данных о собственнике Вы также вправе проверить наличие судебных споров и исполнительных производств в отношении объекта недвижимости или самого собственника. Делается это через государственные информационные ресурсы.

Если после всех проверок ничего подозрительного не найдено, а история объекта не содержит сомнительных переходов права, то в 99% случаев объект можно покупать.

При продаже квартиры собственник в подавляющем большинстве случаев знает историю своей недвижимости и то, насколько она юридически чиста. Камнем преткновения становится расчет между сторонами по сделке.

Есть несколько способов расчета: аккредитив, индивидуальный банковский сейф, расчет наличными денежными средствами при подписании договора отчуждения.

Что касается последнего, то он не безопасен для покупателя, поскольку риск отдать деньги и не дождаться перехода права в пользу покупателя крайне велик. Расчеты через банк намного безопаснее, но здесь важно обратить внимание, что является условием доступа к деньгам.

От этого зависит, у кого остается ключ в случае расчетов через депозитарий, и в какой момент пишется расписка о получении денежных средств в счет продажи объекта недвижимости.

Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Отвечает исполнительный директор консультационного центра «Линкор Недвижимость» Дмитрий Барышников:

Во-первых, следует узнать историю квартиры, которая выбрана для покупки. Это можно сделать, запросив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В данной выписке указываются случаи наложения ареста, существующие ограничения в распоряжении имуществом и т. п.

Российским законодательством установлен общий срок исковой давности три года, поэтому нужно проследить, не происходило ли в этот период конфликтных ситуаций, связанных с данной жилплощадью. Серьезным фактором риска является то, что квартира неоднократно меняла хозяев, особенно если сделки происходили по доверенности.

Во-вторых, необходимо узнать, какой документ подтверждает право собственности продавца. Есть несколько вариантов:

  • договор купли-продажи;
  • договор мены;
  • договор дарения;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • договор ренты;
  • решение суда, вступившее в законную силу.

Последние два документа встречаются реже всего. Впрочем, любой из перечисленных должен быть оригинальным и не содержать помарок.

Необходимо также внимательно изучить договор, на основании которого была произведена государственная регистрация права собственности. В договоре могут быть указаны условия, при несоблюдении которых он подлежит расторжению. Соответственно, нужно проверить, были ли выполнены эти условия.

Например, покупатель (на данный момент уже владелец, продающий жилплощадь) должен был выплатить полную стоимость квартиры через какое-то время после покупки.

При невыполнении данного условия, договор должен быть расторгнут, и, значит, Вы рискуете оказаться втянутым в длительные судебные тяжбы с непредсказуемым результатом.

В чем риск покупки квартиры, приватизированной в 90-е годы?

5 признаков того, что агент по недвижимости – мошенник

Также важный момент — дата вступления в силу договора. Вызывает подозрения поспешная продажа квартиры, которая не так давно была передана по наследству или подарена человеком, который не является родственником.

В-третьих, следует обратить внимание на документы продавца. Проверить удостоверение личности можно, обратившись в паспортный стол. Если речь идет о представителе, который действует по доверенности, то важно, чтобы она была заверена нотариально.

В-четвертых, необходимо проследить наличие третьих лиц, которые могут предъявить права на недвижимость, а также прописку в квартире несовершеннолетних детей.

Последнее особенно важно, так как данная ситуация контролируется органами опеки и при несоблюдении интересов несовершеннолетних детей сделка будет признана недействительной решением суда.

Помимо этого, в том случае, если собственник квартиры состоял в браке в момент приобретения, он обязан предоставить согласие супруги или супруга на продажу недвижимости.

Существует много рисков, связанных с покупкой квартиры. На каждом этапе нужно учитывать множество факторов, проверять и перепроверять факты, даты и документы.

Чтобы облегчить задачу и сделать покупку недвижимости делом менее хлопотным, лучше обратиться к профессионалам в сфере недвижимости.

Это поможет не только быстро и надежно вложить средства в недвижимость, но и обезопасить себя от мошенников.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Какую квартиру лучше купить – новостройку или вторичку?

Выбрать квартиру на вторичном рынке: советы покупателям

3 способа снизить риски, покупая квартиру, полученную по наследству

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_proverit_kvartiru_na_chistotu_dokumentov_pered_pokupkoy/5514

Как проверить квартиру на юридическую чистоту при покупке

Как проверить продаваемую квартиру на чистоту сделки

Найти подходящую квартиру и проговорить все детали сделки с продавцом – это еще только начало. Важно проверить приобретаемую недвижимость на юридическую чистоту.

Приобретение и продажа объекта недвижимости являются сделками, наиболее часто подверженными мошенническим действиям и схемам. Под термином «юридическая чистота» обычно подразумевают отсутствие каких-либо препятствий для проведения сделки, которую впоследствии станет невозможно оспорить в суде.

К негативным последствиям приобретения квартиры, можно отнести:

  • отзыв прав собственности и денег, внесенных за ее покупку;
  • внезапно появившиеся третьи лица со своими правами на квартиру.

Проверять квартиру нужно и при покупке в ипотеку, даже при том, что банки обязаны ее тщательно проверять. Никто не застрахован от того, что может объявиться гражданин с правами на недвижимость и обратиться в суд о признании сделки недействительной.

Максимально обезопасить покупку поможет проверка квартиры на юридическую чистоту в 2021 году.

Этапы проверки юридической чистоты при покупке квартиры

Жилье проверить можно и самостоятельно, не прибегая к услугам юристов. Для этого нужно придерживаться нескольких пунктов.

1. Затребуйте правоустанавливающие документы на квартиру. К ним относятся:

  • выписка из ЕГРН (срок действия 30 дней);
  • свидетельство о наследстве;
  • один из договоров: купли-продажи, дарения и другие.

Любые исправления, которые в них могут присутствовать, обязательно заверяются нотариально либо обеими сторонами сделки.

2. Уточните, имелась ли перепланировка и узаконена ли она. При осмотре квартиры сверьте площадь комнат с техническим планом. Если имеются несовпадения, то можно сделать вывод, что перепланировка не узаконена и ответственность за нее будет лежать на новом собственнике.

3. Изучите историю квартиры. Самый лучший вариант, когда она находилась у одного собственника или покупается в новостройке, тогда она уж точно без истории. Даже если собственник первый нужно заказать полную выписку из ЕГРН, где посмотреть, кто является правообладателем, и не имеются ли обременения, ограничения на продажу жилья.

Заказать выписку из ЕГРН

Если квартира получена в наследство в последствии покупки могут обнаружиться другие наследники, которые вправе в течение трехлетнего срока оспорить право на нее. Поэтому лучше уточнить у нотариуса о наличии таковых и их письменном отказе от принятия наследства. Если заявлений не окажется, лучше такую квартиру не покупать.

Не менее сложно с возможными обременениями. Их наличие может стать причиной отказа в регистрации договора купли-продажи.

4. Проверьте дееспособность продавца. Это нужно, чтобы затем он не заявил, что в момент совершения сделки находился в невменяемом состоянии, особенно это важно для гражданина в возрасте, то есть пенсионера. Если есть такие подозрения, лучше попросить показать водительское удостоверение или справку из неврологического диспансера.

5. Прописаны ли в квартире граждане. Обязательно нужно запросить у собственника выписку из домовой книги о том, кто был прописан ранее или имеет прописку на данный момент в жилье. Это необходимо для того, чтобы выяснить отсутствие жильцов, с выселением которых могут возникнуть проблемы. Таких случаев немало:

  • отбывающий срок в колонии или находящийся на лечении в специализированном учреждении для лиц с отклонениями в психике, а также в длительной командировке или военной службе, по возвращению может затребовать долю в квартире;
  • дети, права которых были нарушена в ходе приватизации, впоследствии вправе оспорить законность сделки.

6. Попросите представить справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Этот пункт не относится к юридическим вопросам, но образовавшиеся долги, оплачивать придется новому владельцу.

Проверка онлайн

Проверить на юридическую чистоту квартиру при помощи возможностей сети интернет практически невозможно. Единственный документ, который вы сможете заказать самостоятельно — это выписка из ЕГРН. Но в ней можно увидеть только, кто на текущий момент является собственником, и имеются ли обременения. Об этом написано выше.

Советы перед покупкой квартиры

Чтобы адекватно оценить юридическую чистоту покупаемой квартиры, нужно не только запросить документы, но и обратить внимание на их подлинность и достоверность. Это поможет впоследствии избежать ряда проблем.

Перечислим некоторые моменты, на которые нужно обратить внимание перед покупкой жилья:

  • если вы покупаете квартиру, которую собственник продает через риэлтора, не стесняйтесь просить встречи с владельцем жилья, а также долевыми собственниками, если таковые имеются;
  • пообщайтесь с соседями продавца, чтобы уточнить его репутацию, а также нотариусом, заверившим документы;
  • у продавца просите только оригиналы документов, проверьте наличие соответствующих печатей и подписей на них;
  • сверьте каждый документ друг с другом, в нем везде должен быть указан конкретный объект недвижимости с одинаковыми признаками и паспортные данные собственника везде одинаковыми;
  • проверьте свидетельство о браке и уточните, что должно быть получено согласие супруга на продажу квартиры;
  • некоторые справки и выписки имеют срок действия, обращайте на это внимание.

Если продавец пытается хитрить и не представляет документы, то ему есть, что скрывать от вас. Это должно насторожить и заставить усомниться в его честности и порядочности. Честному гражданину, желающему продать квартиру, не составит труда заполучить и показать все справки и документы.

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Очень сложно все предусмотреть и не попасться на крючок мошенников на рынке недвижимости. Но нужно минимизировать риски и это под силу сделать каждому, кто готов приобрести в собственность жилье.

Какие же риски существуют?

  1. Обратите внимание на выписку из ЕГРН и указанные там аресты, ограничения. Хорошо бы уточнить, имели ли место конфликтные ситуации с этой квартирой в течение трех последних лет. Насторожить может и многократная смена владельцев.
  2. Любой из договоров, являющихся основанием для регистрации права собственности у продавца, обязательно должен быть в оригинале и без исправлений. В договоре есть условия расторжения. Если какой-либо из существенных пунктов не был исполнен, то затем могут возникнуть судебные тяжбы с предыдущим владельцем. И закончиться они могут непредсказуемо. Насторожить может и скорая продажа сразу после оформления договора дарения от человека, не являющегося родственником, или после получения в наследство.
  3. Обращайте внимание на наличие и подлинность паспорта продавца или его представителя. В этом случае еще важно проверить доверенность, дату окончания ее действия и нотариальное заверение.
  4. Наличие третьих лиц и прописанных несовершеннолетних детей – существенный риск признания сделки недействительной. Органы опеки и попечительства могут вмешаться и отменить регистрацию договора, если обнаружат ущемление прав ребенка. Проверяйте документы о приватизации, внесены ли туда дети. В противном случае они могут обжаловать сделку, но после наступления совершеннолетнего возраста такого права лишаются.
  5. Если хозяин квартиры состоит в браке, то обязательно нужно заверенное нотариусом согласие второго супруга.
  6. Обращайте внимание на поведение продавца. Если сомневаетесь в его психическом состоянии, лучше запросите соответствующую справку о здоровье.

Покупка квартиры на вторичном рынке – рискованное мероприятие, требующее внимания и проверки всех документов и фактов по ней. Не дайте себя обмануть, проверяйте и перепроверяйте до момента оформления сделки.

: Как проверить квартиру перед покупкой через спец. каналы

Источник: https://nedexpert.ru/kvartira/pokupka-kvartiry/kak-proverit-kvartiru-na-juridicheskuju-chistotu-pri-pokupke-samomu/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.