Как продать старую квартиру и купить новую

Содержание

Трейд-ин в недвижимости: как устроен обмен старой квартиры на новую

Как продать старую квартиру и купить новую

Вы хотите переехать в новостройку, и при этом у вас есть старая квартира. Традиционно, чтобы продать старую и купить новую нужно много времени и усилий: найти продавца, договориться с застройщиком.

Из-за волокиты с продажей можно упустить квартиру мечты, а процесс растянется на год, а то и больше.

А можно проще: по программе трейд-ин вы можете использовать старую квартиру для частичной или полной оплаты новой квартиры в режиме «одного» окна.

Рассказываем, в чем суть схемы, какие у нее особенности, достоинства, ограничения и риски.

Что такое трейд-ин

Понятие трейд-ин (trade-in) пришло из автомобильного рынка. Суть программы заключается в том, что в зачет стоимости нового авто идет ваш старый автомобиль.

В недвижимости схема сложнее, чем при покупке машины. Классический трейд-ин квартиры выглядит так: покупатель продает квартиру застройщику или агентству недвижимости, передает все права на нее и доплачивает разницу между стоимостью старого жилья и нового. Но на российском рынке эта схема имеет ряд особенностей.

Как работает трейд-ин в недвижимости

На рынке эту схему часто называют «квартира в зачет», «взаимозачет», но по сути она таковой не является, нельзя провести прямые аналогии между trade-in и взаимозачетом.

Продажа квартир в новостройке по этой схеме — это не простой обмен старой квартиры на новую. Сдать свое жилье застройщику «в зачет» и заселиться в новостройку не получится — он не может просто принять старые метры в счет оплаты новых, и, чаще всего, не выкупает квартиру себе.

Застройщик под видом зачета предлагает вам продать через аффилированное агентство-партнера вашу старую квартиру и вырученные от продажи деньги использовать для покупки новой. Всё делается через «одно окно», то есть через строительную компанию.

Технически схема трейд-ин — две сделки, которые проходят параллельно: продажа и покупка. Заключаются два договора:

  • договор на реализацию старой квартиры, в котором прописывается стоимость продажи и размер комиссии за оказанные услуги;
  • договор бронирования квартиры в новостройке, где за вами закрепляется определенная квартира и фиксируется ее стоимость.

Вы можете сделать всё это и самостоятельно: найти собственника на старую квартиру, провести сделку и принести деньги застройщику. Но часто это неудобно: нужно тратить время и силы на поиски покупателя, искать и бронировать квартиру в новостройке и проверять все документы.

Для реализации жилья по схеме трейд-ин застройщик в большинстве случаев сотрудничает с аффилированными агентствами. Они оценят недвижимость и продадут ее в заранее согласованные сроки.

Бывают и редкие случаи классической схемы, когда старую квартиру выкупает непосредственно застройщик или агентство недвижимости и потом сбывает ее по своим каналам. Но это скорее исключения — традиционно застройщик специализируется на первичном жилье, для операций на вторичном рынке существуют агентства недвижимости.

Как происходит процесс трейд-ин

Условия и нюансы сделок по схеме trade-in могут отличаться у разных застройщиков, но шаги примерно одинаковые.

Первый шаг. Вы выбираете застройщика и узнаете, есть ли у него программа трейд-ин. Если есть, то подбираете подходящую квартиру в ЖК застройщика и фиксируете ее стоимость.

Второй шаг. Агентство недвижимости от застройщика осматривает и оценивает имеющуюся у вас квартиру в течение трех-пяти дней и выдает заключение. Вы обговариваете условия продажи квартиры, юрист проверяет документы.

Если приобретаете новую квартиру с доплатой в ипотеку, то агентство поможет подобрать банк и получить одобрение ипотеки.

Третий шаг. Если результаты оценки вас устроили, то подписываете с агентством договор на продажу вашей квартиры, в котором указана её стоимость, сроки продажи (как правило, от двух до шести месяцев) и размер вознаграждения за оказанные услуги, если оно предполагается.

Четвертый шаг. Параллельно с договором на продажу заключаете договор бронирования новой квартиры с застройщиком. За вами закрепляется определенная квартира и фиксируется ее стоимость на время (обычно на срок от двух до шести месяцев). В это время квартира не может быть продана кому-либо другому.

Договор бронирования может быть платным: в виде определенной суммы (в среднем от 50 тыс. рублей) или процента от стоимости объекта недвижимости (от 0,5 до 2-3%).

Пятый шаг. Агентство-партнер застройщика ищет покупателя на вашу старую квартиру. Обычно это занимает от одного до шести месяцев.

Шестой шаг. После того, как покупатель на вашу квартиру найден, вы подписываете с ним договор купли-продажи и оформляете сделку с застройщиком. Как правило, обе сделки заключаются в один день. Деньги, полученные от покупателя вашей квартиры, направляются застройщику в счет оплаты новой.

При необходимости можно доплатить разницу в стоимости старой и новой квартиры из личных сбережений, с помощью ипотечного кредита или материнского капитала.

На что нужно обратить внимание

  • Старая квартира скорее всего будет продаваться со скидкой. Обычно устанавливаются две цены реализации квартиры: желаемая и для быстрой продажи, то есть ниже рыночной. Размер дисконта чаще всего не превышает 15%, но может вырасти, если продаваемое жилье не пользуется спросом.
  • Квартиру могут не продать в согласованный срок. Тогда возможны разные варианты: продлить срок брони новостройки, уменьшить цену продажи, вернуть стоимость бронирования или первого взноса. Всё оговаривается с застройщиком и агентством.

Сделка может потребовать дополнительных расходов. Нужно будет заплатить комиссию агентству за продажу старой квартиры, сопровождение сделки. Но некоторые застройщики могут полностью или частично взять на себя эти расходы, например, оплату комиссии агентству.

Купить по программе трейд-ин можно только квартиру в новостройке.

Требования к квартире для продажи

Схема трейд-ин работает, если старую квартиру легко продать. Требования к квартире можно узнать у конкретного застройщика, но обычно они стандартные у всех девелоперов:

  • Квартира должна быть целиком, то есть не комната и не доля. Часто не подходят для трейд-ин и загородные дома.
  • Квартира для продажи должна располагаться в том же городе, где приобретается новое жилье.
  • Юридическая «чистота» квартиры: она должна находиться у вас в собственности; нежелательно, если одним из собственников является несовершеннолетний или же в прошлом было много собственников; на квартиру не должен быть наложен арест.
  • Квартира имеет удобное месторасположение, так как это влияет на скорость продажи и размер скидки.
  • В квартире сделан косметический ремонт — так агентству будет проще найти покупателя./li>
  • Год постройки дома — не раньше 1960; дом не в аварийном состоянии, его износ не превышает 40%; перекрытия не деревянные; если были перепланировки, то они согласованы.
  • Если у вас квартира в новостройке, а у застройщика есть программа трейд-ин, то легко получится сделать обмен, выбрав новую квартиру среди ЖК застройщика.

Проверят и определят, подходит ли квартира для продажи застройщик или агентство-партнер, когда будут оценивать ее.

В каких случаях выгоден трейд-ин

У трейд-ина много плюсов, но программа выгодна не всегда. Если у вас есть сбережения на первый взнос, то лучше взять на оставшуюся сумму ипотеку и продавать квартиру в «обычном» режиме — тогда вы не потеряете деньги из-за дисконта, который есть при продаже по трейд-ин.

Или, в случае, если важно продать квартиру подороже и сроки не поджимают, лучше воспользоваться стандартной схемой: сначала продать старую квартиру, потом выбрать и купить новую.

В остальных случаях трейд-ин имеет ряд преимуществ:

  • Экономия времени, срочность и оперативность. Главный плюс программы — возможность быстро продать свою квартиру (особенно ту, которая по каким-либо причинам не продавалась ранее) и переехать в более благоустроенную.
  • Можно не дожидаться продажи старой жилой площади и оформления ипотечного кредита.
  • Покупка новой квартиры без существенных накоплений. Если стоимость старой квартиры может полностью покрыть покупку новостройки, вы получаете новую квартиру без вложений.
  • Фиксация стоимости квартиры в новостройке. Цены на первичное жилье растут быстрее, чем на «вторичку», и за несколько месяцев выбранная квартира может существенно подорожать. А договор бронирования при трейд-ин позволяет зафиксировать цену на новую квартиру пока продается старая. Дополнительные средства для заключения и оформления сделки срочно искать не придется.
  • Квартира в новостройке закрепляется за вами. Выбранная по программе trade-in квартира будет недоступна другим покупателям. Это особенно удобно, если вы выбрали редкую квартиру в популярном жилом комплексе.
  • Программа проводится в режиме «одного окна», без участия большого количества посредников, что экономит время, деньги, силы и снижает риски. Вам не придется обращаться к разным агентствам для продажи и покупки квартиры.
  • Сделку сопровождают специалисты. Вам не нужно самим проводить оценку имеющейся квартиры, предпродажную подготовку, искать покупателя и проводить с ним переговоры, показывать квартиру, оформлять документы и искать приемлемую ипотечную программу. Всё это берут на себя специалисты.
  • Не нужно платить юристу, поскольку агентство-партнер, которое сопровождает сделку, проверяет все документы.
  • Но вы можете привлечь независимого юриста, чтобы быть окончательно уверенным в безопасности сделки.

Обратная сторона trade-in в недвижимости

  • У сделок по трейд-ин есть и минусы, ограничения и риски:
  • Главный минус трейд-ин — потеря в стоимости продаваемой квартиры на дисконте и оплате всех комиссий. В среднем это от 5 до 20% от рыночной цены квартиры, а иногда этот процент может достигать и 30.
  • Нужно где-то жить, если новая квартира еще на этапе строительства. Кроме того, может потребоваться ремонт, что еще дальше отодвинет новоселье.
  • Поскольку старая квартира становится чужой собственностью, придется жить у родственников или временно снимать жилье, а это дополнительные расходы.
  • Этот риск можно минимизировать, выбрав квартиру в новостройке на завершающей стадии строительства.
  • Узкий выбор нового жилья. В схеме участвуют не все застройщики или не все жилые комплексы выбранного застройщика. И это может быть даже не каждая квартира в выбранном доме.
  • Не все старые квартиры попадают под трейд-ин из-за предъявляемых к ним требований.
  • Всегда есть риск, что строящийся дом перейдет в разряд долгостроев.
  • Нет возможности передумать — деньги от продажи старой квартиры сразу идут на счет застройщика в качестве основного взноса за новую.
  • Можно столкнуться с недобросовестными схемами, когда, например, агентство нашло покупателя на вашу квартиру, и вы подписали договор купли-продажи, а застройщик вдруг отказался продавать новую. Чтобы этого не произошло, тщательно выбирайте застройщика или агентство-партнера. Наши материалы о выборе квартиры в новостройке и выборе надежного агентства недвижимости могут вам помочь.

У кого из застройщиков есть программа trade-in

Подобрали несколько застройщиков, которые работают по схеме трейд-ин.

локация: ЦАО, Пресненский район, м. Шелепиха, 5 мин. пешком

цены: от 10,7 млн рублей за квартиру 41 кв. м

Жк spires, tekta group

локация: зао, район очаково-матвеевское, м. славянский бульвар, 25 мин. пешком

цены: от 14,2 млн рублей за квартиру 38 кв. м

жк ilove, гк кортрос

локация: свао, останкинский район, м. алексеевская, 14 мин. пешком

цены: от 9,8 млн рублей за квартиру 38 кв. м

жк крылья, группа эталон

локация: зао, раменки, м. аминьевское шоссе, 9 мин. пешком

цены: от 9,7 млн рублей за квартиру 29 кв. м

жк донской квартал, страна девелопмент

локация: юао, донской район, м. тульская, 13 мин. пешком

цены: от 5,1 млн рублей за квартиру 17 кв. м

жк сиреневый парк, afi development

локация: вао, метрогородок, м. бульвар рокоссовского, 21 мин. пешком

цена: от 7,5 млн рублей за квартиру 33 кв. м

жк одинград кварталы лесной и центральный, гк инград

локация: мо, г. одинцово (10 км от мкад), м. одинцово мцд, 31 мин. пешком

цена: от 4,1 млн рублей за квартиру 25 кв. м

жк отрада, отрада девелопмент

локация: мо, г. красногорск, п. отрадное (9 км от мкад), м. пятницкое шоссе, 9 мин. на автомобиле

цены: от 3,9 млн рублей за квартиру 20 кв. м

памятка, если вы хотите купить квартиру по трейд-ин

  • Схема трейд-ин — это не один процесс обмена старого на новое, как бывает на автомобильном рынке, а два параллельных.
  • Вы заключаете два договора: с агентством-партнером застройщика на продажу вашей старой квартиры и с застройщиком на бронирование новой квартиры, с фиксацией ее стоимости.
  • Агентство оценивает вашу квартиру и продает ее. Деньги от продажи идут в счет оплаты новой квартиры застройщику.
  • Все сделки по трейд-ин проводятся параллельно, через «одно окно».
  • Купить по трейд-ин можно только квартиру в новостройке, а ваше старое жилье должно располагаться в том же регионе, где приобретаете новое.
  • Для продажи по трейд-ин не подходят комнаты или доли, вы должны быть собственником отдельной квартиры, и на нее не должен быть наложен арест.
  • Ваша квартира должна быть с ремонтом и удобно расположена, а дом не быть слишком старым, год постройки — после 1960.
  • Главный плюс программы в том, что можно продать квартиру в максимально короткие сроки, не тратя время и силы на поиски и переговоры с покупателями. Всю сделку сопровождают специалисты.
  • Схема удобна, если у вас нет существенных накоплений на новую квартиру, или вы не хотите брать ипотеку: стоимость проданного жилья может полностью или почти полностью покрыть стоимость новостройки.
  • Цена на новую квартиру при трейд-ин фиксируется на длительное время и ее не могут приобрести другие покупатели.
  • Один из минусов программы — для быстрой продажи старое жилье будет реализовано в среднем на 15% дешевле рыночной цены.
  • Выбор нового жилья по программе довольно узкий, trade-in есть не у всех застройщиков.
  • Возможны дополнительные расходы: за бронирование новой квартиры; на комиссию агентству за продажу старой квартиры; на аренду жилья, пока вы не сможете въехать в купленную квартиру.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/avahoru/treidin-v-nedvijimosti-kak-ustroen-obmen-staroi-kvartiry-na-novuiu-5f27b768f53dbf2cbf005466

Одновременная продажа и покупка квартиры, кто проходил?

Как продать старую квартиру и купить новую

55 ответов

Последний — 02 марта 2020, 19:40 Перейти

Гость

берет 100тыс. и все.

Анжелика

Продавать без агента не стремно, а вот покупать я бы не стала. Столько подводных камней и мошенников в этой сфере. Купить не всегда получается быстро. У меня 3 сделки сорвалось (по вине продавца), и только на четвертый раз купили!

Наденька

Сначала я думала, что можно обойтись без агента, по посидев почти год на разных сайтах, где продают-покупают квартиры поняла, что продать квартиру легко, а вот купить квартиру непосредственно от продавца 1 шанс из 1000.

Наденька

Сначала я думала, что можно обойтись без агента, по посидев почти год на разных сайтах, где продают-покупают квартиры поняла, что продать квартиру легко, а вот купить квартиру непосредственно от продавца 1 шанс из 1000.

Гостья

Вам нужна РАСШИРЕННАЯ выписка (т.е. с момента ввода дома в эксплуатацию). Выписку вам не дадут – только собственнику, по его заявлению. Это задержит вас на 3-5 дней. Дальше, вам нужно будет получить от продавца(ов) справки о том, что они не состоят на учете у нарколога и психиатра.

Анжелика

В процессе покупки квартиры я столкнулась с тем, что продавцы совсем не содействуют в получении выписки. Один раз риэлтор продавца меня вообще послал.

Как вы договаривались насчет выписки? И как быть уверенной, что она не подчищеная?

Гость

еще был пробел в законе о приватизации где-то в 96 или 98 года. Знакомая риэлтор просто не берется за такие квартиры.

Димыч

Никак не нужно договариваться. Не дают в ответ на обычную просьбу – значит, есть что скрывать. Значит, в сад.Взять у покупателя доверенность и получить вместо него. Ему же и проще – бегать меньше.

Непридуманные истории

Анжелика

…Как вы договаривались насчет выписки? И как быть уверенной, что она не подчищеная?
…И со справками из психдеспансера тоже были напряги, продавцы все как один жутко обижались, когда я у них эту справку просила.

Гость

а можно вопрос в сторону, а если продать квартиру, купленную до брака и в один день купить новую (в браке) – это совместное имущество? Брачный договор защитит? (там написано, что все, что на мои деньги – мои)

Димыч

Никак не нужно договариваться. Не дают в ответ на обычную просьбу – значит, есть что скрывать. Значит, в сад.Взять у покупателя доверенность и получить вместо него. Ему же и проще – бегать меньше.

Анжелика

Это когда можно было выписывать “вникуда” зеков?

Гостья

О, про детей забыли. А если в квартире были прописаны дети – это вообще песня. Нужны копии разрешений из опеки, нужны выписки по их новому месту жительства (чтобы сопоставить с адресами, указанными в опеке).Слава богу, я с детьми никогда не сталкивалась.

Гость

нет, я про приватизацию. Например я в 14 лет подписывала отказ от доли в родительской квартире, чтобы приватизация дешевле стоила (на маму делали). По сути меня незаконно лишили доли и если бы родители продали квартиру, пришла бы и потребовала свою долю (это в теории).

Гость

если прописаны-никакой мороки, мы выписали ребенка и все, опека вообще ни при чем. Другое дело, когда у ребенка доля выделена.

Новые темы

Гостья

Вот поэтому и не люблю я старую вторичку, даже если дом супер и место супер…. Максимум, что можно проверить – 1-2-е сделки купли-продажи, и то после 2000-х. А если копать вглубь, можно запутаться в продажах, приватизациях, выписках, прописках, обменах, наследованиях по завещанию и наследованию по крови, родственных прописках…..

Гость

нет, я про приватизацию. Например я в 14 лет подписывала отказ от доли в родительской квартире, чтобы приватизация дешевле стоила (на маму делали). По сути меня незаконно лишили доли и если бы родители продали квартиру, пришла бы и потребовала свою долю (это в теории).

Анжелика

А еще на заре приватизации можно было выписывать зеков в момент приватизации квартиры. Потом закон допилили и впоследствии зеки стали сохранять право проживания.Я однажды чуть не купила квартиру с выписанным вникуда зеком.

Анжелика

Я почти год искала свою квартиру, чтобы в истории было все чисто и ясно: приватизация + продажа или дарственная. Наследства всякие и длинные цепочки, когда квартира много много раз переходила из рук в руки, мы даже не рассматривали.

Анжелика

39, у вас уже не было никакого обременения, поскольку человека тоже уже не было в живых. А нам пытались втюхать квартиру с живым зеком, которому еще лет 12 сидеть за убийство, но он при этом пытался из тюрьмы судиться по доверенности за эту квартиру (один суд проиграл, правда).А если его выпустят по амнистии, он же прямиком пойдет к себе домой.

Гостья

О, про детей забыли. А если в квартире были прописаны дети – это вообще песня. Нужны копии разрешений из опеки, нужны выписки по их новому месту жительства (чтобы сопоставить с адресами, указанными в опеке).Слава богу, я с детьми никогда не сталкивалась.

Гость

Не прописаны,а если собственники.С пропиской нет проблем. Прописал-выписал.Опека не нужна.

Гость

Мы с агентом так делали. С агентом намного проще, хоть и подороже, но сберегли себе кучу нервов и времени.Мы сначала свою на продажу выставили. Как покупатель нашёлся, так сразу стали себе новую квартиру подыскивать. Купить намного проще, чем продать. Мы 8 месяцев свою квартиру продавали. Вряд ли бы нас стал кто-то ждать.

Анжелика

В процессе покупки квартиры я столкнулась с тем, что продавцы совсем не содействуют в получении выписки. Один раз риэлтор продавца меня вообще послал.

Как вы договаривались насчет выписки? И как быть уверенной, что она не подчищеная?У нас был случай, что дали аванс, а потом стали проверять квартиру (платили юристам, а те через ментов запрашивали данные), и выплыло, что в квартире зек был прописан.

Хорошо, что хоть аванс нам вернули, но на юристов кучу денег потратили.И со справками из психдеспансера тоже были напряги, продавцы все как один жутко обижались, когда я у них эту справку просила.

Источник: https://www.woman.ru/home/medley9/thread/4604337/

Если продать квартиру и сразу купить другую, нужно ли платить налог?

Как продать старую квартиру и купить новую

Доход от продажи квартиры по общему правилу облагаетсяналогом. Однако закон предусматривает возможность для освобождения от уплатыподоходного налога или снижения налогового бремени.

В том случае, если продатьквартиру и сразу купить другую, нужно ли платить налог? Возможен ли взаимозачетпри продаже и покупке квартиры в один налоговый период? Надо ли платить налог, еслипродать квартиру раньше 5 лет и купить новую дороже? Ответим на эти и другиевопросы в нашей публикации.

Продажа и покупка квартиры рассматриваются как две различныесделки, каждая из которых имеет свои особенности в части налогообложения (определенияналоговой базы при расчете НДФЛ).

При продаже квартиры, получив доход,налогоплательщик рассчитывает и платит НДФЛ (в некоторых случаях обязанностиплатить подоходный налог не возникает), а при покупке квартиры налогоплательщикили возвращает удержанный НДФЛ или просто его не платит.

Возможен ли взаимозачетпри продаже квартиры и покупке квартиры — нужно ли платить налог с продажиквартиры, если сразу покупаешь другую? Перед тем как ответить на эти вопросынеобходимо правильно определить срок владения проданной квартирой.

Сроквладения квартирой перед продажей и покупкой новой квартиры

Если проданная квартира была в Вашей собственности болееустановленного в законе минимального предельного срока владения, то полученныйот продажи доход освобождается от налогообложения. Предельный срок владенияможет быть 3 или 5 лет в зависимости от того:

  • когда была приобретенапродаваемая квартира (до 1 января 2016 года или позже),
  • каким образом продаваемаяквартира оказалась в Вашей собственности (приобретена по договорукупли-продажи, дарения, при наследовании и т.д.)
  • является ли квартираединственной или нет.

Подробнее об установленном в законе минимальном предельно сроке владения, от чего он зависит и сколько составляет, можно прочитать здесь.

Таким образом, ответ на вопрос, нужно ли платить налог, еслипродал квартиру и купил другую, зависит от того, сколько времени Вы владелипроданной квартирой.

Очень важно правильно рассчитать срок владения продаваемой квартирой. Так, момент начала владения может исчисляться по-разному. Это зависит от того, покупали ли Вы квартиру по договору купли-продажи, по ДДУ, получали ли в наследство и т.д. (подробнее в этой публикации).

В любом случае, если квартира была в Вашей собственностиболее 5 лет, от налога доход от продажи квартиры освобождается. Но надо платитьналог, если продать квартиру раньше 5 лет и купить новую? Это может зависеть оттого, происходила ли покупка и продажа квартиры в одном году.

Покупка ипродажа квартиры в одном налоговом периоде

Как было сказано выше, продажа и покупка квартирырассматриваются как отдельные действия, которые имеют разные последствия сточки зрения налогообложения. Если Вы продали квартиру, которой владели менееминимального предельного срока владения, Вам необходимо рассчитать и уплатитьНДФЛ.

А при покупке квартиры налогоплательщик может получить имущественныйналоговый вычет (при наличии права на данный вычет), то есть вернуть налог. Расчетналога при продаже квартиры и расчет налогового вычета при покупке квартирыпроизводится в налоговой декларации 3 НДФЛ, которая подается за календарный год(налоговым периодом признается календарный год).

Нужно ли платить налог, еслипродать квартиру и сразу купить другую, но покупка и продажа квартирыосуществлялись в разные годы? В этом случае налогоплательщик сначалаподает декларацию за год, когда он продал квартиру и получил доход, в которойрассчитывает НДФЛ к уплате.

А потом для получения вычета при покупке квартирыподает в налоговую инспекцию декларацию за год приобретения квартиры (илиполучает указанный вычет через работодателя без подачи декларации).

Пример

В 2020 годуженщине досталась квартира в наследство. В 2020 года она продала унаследованнуюквартиру, а в начале 2021 года приобрела другую. В этом случае необходимоподать декларацию за 2020 год, рассчитать  и заплатить налог при продаже квартиры. В 2022году женщина подаст декларацию за 2021 год и получит налоговый вычет припокупке квартиры.

Но можно ли сделать взаимозачет при продаже и покупкеквартиры в один налоговый период — надо платить налог, если продать и купитьквартиру в один год?

Покупка ипродажа квартиры в один год: налоговый вычет

Согласно статье 220 Налогового кодекса РФ налогоплательщикимеет право

При продаже квартиры

  • На получение имущественногоналогового вычета в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговомпериоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированныежилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) вуказанном имуществе, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
  • Или вместо полученияимущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своихоблагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документальноподтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Пример

Женщинапродала квартиру за 5 млн. рублей (за год до продажи квартира была приобретеназа 4 млн. руб.). Уменьшив налогооблагаемый доход от продажи квартиры на расходыпри покупке квартиры, женщина заплатит налог в размере 130 тыс. руб.((5 000 000 – 4 000 000)*0,13).

При покупке квартиры

  • На получение  имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них (максимальный размер данного вычета 2 000 000 рублей);
  • На получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по ипотеке.

Пример

Мужчинаприобрел квартиру за 4 млн. руб. Он официально трудоустроен, поэтому мужчинавправе получить имущественный налоговый вычет в размере 2 млн. руб. и вернуть260 тыс. руб. (2 000 000 * 0,13).

Но можно ли при покупке и продаже квартиры в одном налоговомпериоде одновременно получить вычет при продаже и вычет при покупкенедвижимости?

Если продалквартиру и купил другую, нужно ли платить налог?

Закон не предусматривает прямую возможность произвестивзаимозачет при продаже и покупке квартиры (зачесть стоимость новой купленнойквартиры при расчете НДФЛ при продаже старой квартиры).

И если продать квартируи сразу купить другую (даже дороже проданной) это, по общему правилу, неявляется основанием для освобождения от налогов.

Однако если Вы продаликвартиру и в этом же календарном году купили другую квартиру, Вы вправе одновременнооформить вычет при продаже квартиры и вычет при покупке квартиры, тем самымпроизвести налоговый «взаимозачет» при продаже и покупке квартиры.

Минфин по данному вопросу дает разъяснения: «Если продажаодной квартиры и оформление свидетельства о государственной регистрации правасобственности на другую квартиру (квартиры) произведены в одном налоговомпериоде (календарный год), то налогоплательщик имеет право на получениеодновременно имущественных налоговых вычетов, предусмотренных подпунктами 1 и 3пункта 1 статьи 220 Кодекса путем уменьшения суммы налогооблагаемого дохода,полученного от продажи квартиры, на сумму имущественного налогового вычета,предусмотренного при приобретении квартиры (квартир)» (Письмо Минфина России от11 февраля 2016 г. N 03-04-05/7154, Письмо Минфина РФ от 30 декабря2011 г. N 03-04-05/1-1135). И в некоторых случаях ответ на вопрос, нужноли платить налог, если продать квартиру и сразу купить другую, будетотрицательным.

Пример

В 2020 годумужчина продал квартиру за 4 млн. руб. (в 2019 году он приобрел ее за 3 млн.руб.). Также в 2020 году мужчина приобрел другую квартиру за 6 млн. руб.

В начале2021 года мужчина подает декларацию 3-НДФЛ за 2020 год, в которой рассчитываетналог при продаже квартиры и применяет вычет при покупке новой квартиры в этомже году (ранее вычет при покупке квартиры он не получал). Налог при продажеквартиры составит 130 тыс. руб. ((4 000 000 – 3 000 000)*0,13).Налоговый вычет при покупке квартиры составит 260 тыс. руб.

(2 000 000* 0,13). То есть согласно расчетам мужчина платить налог при продаже квартиры в2020 году не будет, а при наличии других доходов, облагаемых по ставке 13 %,получит еще 130 тыс. руб. (260 тыс. руб. – 130 тыс. руб.).

При выполнении расчета налога при продаже и покупке квартирыв одном году нужно учесть следующие моменты:

  • У Вас должно быть право на получение имущественного налогового вычета при покупке квартиры (если, например, ранее Вы получали этот вычет, то, возможно, применить его в этот раз не удастся, подробнее здесь).
  • Вы должны иметь право на получение имущественного вычета при покупке квартиры в том же налоговом периоде, в котором Вы продали квартиру Подробнее о том, когда можно получить вычет при покупке квартиры – здесь. Отметим, что право на получение вычета при приобретении квартиры в новостройке по ДДУ налогоплательщик получает в год подписания акта приема-передачи квартиры.
  • При определении налоговой базы по доходам, полученным при продаже квартиры, необходимо учитывать положения статьи 214.10 НК РФ (в некоторых случаях в расчет будет браться не цена продажи квартиры по договору, а кадастровая стоимость квартиры с учетом понижающего коэффициента).

Рассмотрим некоторые другие вопросы, связанные налогообложениемпродажи и покупки квартиры в один год.

Нужно липодавать декларацию, если продал и купил квартиру в один год?

Если Вы продаете квартиру, которой владели менее минимальногопредельного срока владения, Вам необходимо подать декларацию 3-НДФЛ. Если Выпродали квартиру и сразу купили другую квартиру (в одном налоговом периоде), вдекларации Вы вправе применить имущественный вычет при продаже квартиры, атакже имущественный вычет при покупке новой квартиры.

Можно лисделать взаимозачет при продаже и покупке квартиры неработающему?

Налоговый вычет при покупке квартиры может быть получентолько при наличии доходов, облагаемых по ставке 13 % (например, это официальнаязаработная плата). Можно ли применить взаимозачет налога при покупке — продажеквартиры пенсионеру, который не работает, и остальным категориямнетрудоустроенных граждан?

Имущественный налоговый вычет при покупке квартиры может бытьприменен к доходам от продажи квартиры, если продажа одной квартиры и покупкадругой были произведены в одном налоговом периоде (Письмо Минфина РФ от 27января 2012 г. N 03-04-05/5-81).

Если продажа одной квартиры и оформление права собственностина другую квартиру (квартиры) произведены в одном налоговом периоде, тоналогоплательщик имеет право на получение одновременно имущественных налоговыхвычетов, предусмотренных пп. 1 и 3 п.

1 ст. 220  НК РФ путем уменьшения суммы налогооблагаемогодохода, полученного от продажи квартиры, на сумму имущественного налогового вычета,предусмотренного при приобретении квартиры (квартир) (Письмо Минфина России от11 февраля 2016 г. №03-04-05/7154).

Если продавал и покупал новую квартиру неработающий пенсионер, он в определенных случаях вправе перенести налоговый вычет при покупке квартиры на предыдущие периоды, когда он работал (такая возможность есть и у работающих пенсионеров).

Нужно липлатить налог с продажи квартиры, если сразу покупаешь другую квартиру дороже?

Фактически взаимозачета стоимости продаваемой и покупаемойквартир в целях налогообложения не происходит. Поэтому, чтобы ответить навопрос, нужно ли платить налог, если продать квартиру раньше 3 лет и купитьдругую дороже, необходимо учесть, например, следующие нюансы:

  • наличие документов,подтверждающих расходы на приобретение продаваемой квартиры,
  • наличие права наимущественный налоговый вычет при покупке квартиры,
  • совершение сделок покупки ипродажи квартиры в одном году и т.д.

Публикация носит ознакомительный характер. По вопросу уплаты НДФЛ при продаже квартиры и покупки другой квартиры конкретно в Вашем случае обратитесь в налоговые органы.

Итак, мы выяснили, нужно ли платить налог, если продать квартиру и сразу купить другую. Как таковой взаимозачет при продаже и покупке квартиры в один налоговый период не происходит.

И даже, если Вы продали квартиру раньше 5/3 лет и купили новую дороже, этот факт не будет являться основанием для освобождения от уплаты НДФЛ, Однако в декларации 3 НДФЛ за тот налоговый период, когда Вы продали одну квартиру и купили другую, Вы вправе применить имущественный вычет при продаже квартиры и вычет при покупке квартиры, тем самым уменьшить сумму налога к уплате или свести НДФЛ к нулю.

Источник: https://just-ice.info/2020/12/22/prodat-kvartiri-srazu-kupit-druguyu-nalog/

Как обменять «вторичку» на новостройку

Как продать старую квартиру и купить новую

Доля сделок trade-in на рынке недвижимости составляет всего 7%, хотя этот вид обмена значительно удобнее и выгоднее, чем, к примеру, кредит под залог старой квартиры.

Как купить новостройку по взаимозачёту и что может помешать обмену старой жилплощади на новую? У людей всегда будут существовать проблемы размена квартир, смены района, разъезда с родителями, увеличения жилплощади — альтернативные сделки занимают большую долю рынка. Довольно часто вместо старого жилья люди выбирают новое.

Достаточно долгое время на рынке недвижимости существует услуга trade-in, по аналогии с рынком автомобильным. Чтобы купить новый автомобиль, нужно отдать старый в какой-либо салон, где специалисты делают оценку его стоимости. Далее там дают скидку в размере уже озвученной суммы.

После чего можно покупать новое авто, и не нужно ждать продажи  старого. Что же представляет эта услуга на рынке недвижимости?

На рынке представлены разные продукты под ярлыком trade-in

Есть две разновидности схем trade-in. Первая — стандартная, когда мы подбираем новостройку, бронируем ее.

После реализации вторичной квартиры полученные деньги идут в качестве первоначального взноса или полной оплаты жилья на первичном рынке, поясняет различия в альтернативных сделках Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».

Вторая разновидность — так называемый обратный trade-in, когда клиент сначала покупает через нашу компанию жилье в новостройке с привлечением ипотечного кредита. И только потом мы занимаемся реализацией его вторичной квартиры. Средства от продажи идут на погашение кредита, добавляет Литинецкая.

Отметим, что некоторые компании объединяют термины, и при слове trade-in следует понимать именно взаимозачет, то есть альтернативную сделку.

Привычный и широко применяемый взаимозачет работает именно по принципу, когда компания помогает клиенту продать квартиру на вторичном рынке, напоминает руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева.

По словам генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Натальи Шаталиной, на данный момент риэлторы не оказывают услуг по замене одной квартиры на другую, речь идет о продаже старого жилья и бронировании нового:

— Сейчас ни застройщик, ни риэлторское агентство не выкупают квартиру на вторичном рынке в обмен на новое жилье — они помогают грамотно совершить две сделки. Нужно понимать, что просто не выгодно брать себе на баланс еще один объект со всеми издержками в связи с его дальнейшей перепродажей, налогами и пр. Застройщик заинтересован только в продаже своего объекта, дополнительные обременения ему не нужны. И если уж будет осуществляться выкуп, то с большим дисконтом (не менее 20%), а это уже совершенно не выгодно владельцу квартиры.

Современная модель trade-in предполагает длительное бронирование, от 3 месяцев, квартиры в новостройке по одной цене. Например, в двух проектах в Московской области, которые реализует наша компания, «Домодедово Парк» и «Новогорск Парк», предлагается программа trade-in, которая как раз позволяет поменять свою квартиру на вторичном рынке на квартиру в новостройке.

Но некоторые компании стремятся дать клиенту все услуги в одном пакете. Рассказывает Мария Литинецкая: — Обратившись к нам, покупатель, желающий обменять свое вторичное жилье на новостройку, получает всю сделку «под ключ». По сути, здесь действует принцип «одного окна», когда риэлтор берет всю работу на себя (оценка рыночной стоимости жилья, проверка юридической чистоты, реклама, поиск покупателей, оформление сделки и т.д.). Еще одно не менее важное преимущество взаимозачета — фиксация стоимости новой квартиры (однако, это возможно не во всех проектах). Таким образом, клиент не окажется в ситуации, когда ему придется внезапно срочно искать дополнительные средства для заключения сделки или брать ипотечный кредит на большую сумму.

Квартиры из вторичного фонда иногда теряют в цене

Существует стереотип, что, в отличие от старого автомобиля, старая квартира не дешевеет. Тогда стоит ли стремиться менять жилье, имеющее большой срок эксплуатации, на новое, если смотреть с точки зрения стоимости жилья? Риэлтор Ирина Щербинина опровергает устоявшуюся точку зрения. По мнению эксперта, старые квартиры дешевеют: — Старая квартира  однозначно теряет в цене, если она старая — то есть принадлежит  старому жилому фонду, где маленькие кухни, смежные комнаты, страшненький подъезд, отсутствие  лифта и прочие «прелести».

Согласна с коллегой и Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк», она приводит факторы, влияющие на ценообразование:

— Вторичная недвижимость в старых панельных домах продолжает неуклонно терять в цене. Например, в районе Нататинский затон стоимость подобной квартиры на 10-15% ниже, чем в нашей уже сданной и заселенной новостройке.

И эта ценовая пропасть будет только увеличиваться. Ведь новостройка — это перспективное развитие инфраструктуры ввиду строительства и запуска новых детских садов, школ, поликлиник, торговых центров. Тогда как старый дом, наоборот, продолжает только ветшать.

Поэтому trade-in, даже когда речь идет о покупке уже готового жилья на «первичке», — это всегда инвестиционная сделка. Не удивительно, что среди наших клиентов есть в том числе и те, кто меняет вторичное жилье на новое, причем даже зачастую той же площади.

Брать кредит под залог старой квартиры не выгодно

Не выгоднее ли взять кредит под залог старой квартиры и купить новую? Эксперты не считают выгодным данный подход. Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки», приводит простую арифметику:
— Если отдавать в залог банку старое жилье, то речь идет о нецелевом кредите. Ставки по нему намного выше, чем по ипотеке. Например, Сбербанк выдает деньги под 14,75% при сроке займа от 10 до 20 лет. С учетом таких драконовских условий, найдется мало желающих воспользоваться подобным предложением.

Общая доля сделок по trade-in — не более 7%

Какую же долю рынка занимают альтернативные сделки? Распространен ли такой обмен среди покупателей? Мария Литинецкая приводит статистические данные:

— Если под альтернативными сделками подразумевается обмен вторичного жилья на новостройку, а не на другую вторичную квартиру, то доля составляет не более 5-7%. Любопытно, что при этом получить услугу trade-in можно в 49% проектов массового сегмента Москвы.

В частности, речь идет о ЖК «Кварталы 21/19», «Фили Град», «Ривер Парк», районе Новые Ватутинки и др. Проблема в том, что при всем многообразии выбора новостроек с опцией покупки по trade-in далеко не каждая квартира на вторичном рынке может быть взята на реализацию застройщиком или риэлтором.

Во-первых, мы не рассматриваем квартиры далее 20 км от МКАД. Во-вторых, не работаем с земельными участками, загородной и коммерческой недвижимостью. Что интересно, к нам поступали запросы, к примеру, о продаже бизнеса с целью получить взамен элитную квартиру.

В-третьих, к продаже не принимаются объекты с обременением (кроме ипотеки), находящиеся под арестом и пр. Все это и ограничивает долю сделок по взаимозачету.

Лучше при замене квартиры иметь резервное жилье

Взаимозачет удобен, если нужно улучшить свои жилищные условия: взамен старого жилья покупатель получает квартиру в современном доме, созданном в соответствии с последними запросами рынка.

Весомым аргументом являются привлекательные цены в строящихся домах.

  Совершить необходимую покупку можно будет, не имея бюджета — исключительно за счет средств, полученных от реализации квартиры, считает Татьяна Подкидышева.

 

Можно ли просто поменять старую квартиру на жилье в новостройке так, чтобы издержки процесса не беспокоили? Увы, нормально провести обмен позволит только наличие дополнительной жилплощади, считает риэлтор Ирина Щербинина: — «Вторичку» на новостройку можно поменять лишь в том случае, если у покупателя есть второе жилье, куда он съедет после продажи первого. Либо имеется готовность  платить за аренду, пока идет строительство и отделка новостройки. Есть нюансы и с регистрацией. В новостройке сразу невозможно зарегистрироваться по месту жительства, а значит, надо быть зарегистрированным где-то в ином месте либо иметь штамп о выписке с прежнего жилья, и ничего более. Наилучший вариант — купить новостройку на свободные средства и жить в своем жилье, пока идет строительство, отделка, усадка дома, ремонт у соседей.

Альтернативный вариант — снять жилье у покупателей старой квартиры, предлагает Олеся Рудакова, вице-президент НП «Корпорация риэлторов «Мегаполис-Сервис», генеральный директор АН «Оранж» г. Щёлково:

— Можно купить квартиру в новостройке не на стадии котлована, а со скидкой по акции в уже построенном доме. При этом если на старую квартиру уже есть покупатель или она уже благополучно продана, можно договориться с новым собственником об аренде вашей бывшей квартиры на то время, пока вы делаете ремонт в новостройке.

Разумеется, здесь приходится платить новым собственникам арендную плату, зачастую чуть выше рыночной, но зато можно избавиться как от хлопот по поиску арендного жилья на период ремонта, так и избежать дополнительного переезда. Согласитесь, это также выходит дешевле, чем оформлять ипотечный кредит и нести бремя расходов по нему даже на короткое время.

Кстати, сегодня на многих локальных рынках недвижимости Подмосковья это наиболее распространенный вариант.

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-obmenjat-vtorichku-na-novostrojku-218305/

Как продать квартиру и купить другую одновременно?

Как продать старую квартиру и купить новую

Зачастую продажа квартиры обусловлена покупкой нового жилья. Одновременное заключение двух договоров купли-продажи подразумевает под собой альтернативную сделку. Она представляет собой процесс, состоящий из нескольких этапов.

Одновременная продажа собственной квартиры и покупка новой подразумевает под собой юридическое понятие «альтернативная сделка». 

Альтернативная сделка позволяет продавцу квартиры проживать в старом жилье до окончательного переезда. Это освобождает семью от поиска съемного жилья и оформления временной регистрации в случае необходимости. 

Пакет документов одинаков как для продажи квартиры, так и для покупки — это экономит время. При одновременной продаже своей квартиры и покупке новой уменьшаются риски потери денег и их обесценивания, так как обе сделки проходят в один временной промежуток. 

Собственник в ситуации альтернативной сделки выступает и в роли продавца, и в роли покупателя. Происходит фактический обмен объектами недвижимости, который оформляется договором купли-продажи. 

Такие сделки сложно осуществить без грамотного юриста, так как приходится принимать аванс от покупателя своей квартиры и вносить аванс продавцу покупаемого жилья, а также согласовывать сроки. Чтобы совершаемая купля-продажа недвижимости проходила прозрачно и безопасно, обращайтесь к юристу за сопровождением такой сделки. 

При осуществлении альтернативной сделки возможен равноценный обмен и неравноценный обмен. В первом случае – это смена района проживания в пределах одного города с приобретением взамен своей квартиры другой недвижимости, имеющей такую же стоимость.

Во втором случае – это переезд из большей жилой площади в меньшую или наоборот.

При этом, один из ее участников получает деньги и меньшую по площади или расположенную в более удаленном районе недвижимость, а другой – улучшает свои жилищные условия за счет внесенной доплаты. 

Есть и сложные виды альтернативной сделки – это съезд и разъезд, при которых вместо одной квартиры приобретается две квартиры или продажа двух квартир и покупка одной. 

Этапы заключения альтернативной сделки

Любой вид альтернативной сделки купли-продажи квартиры – достаточно трудоемкий  процесс, состоящий из нескольких этапов.

1. Оценка собственной квартиры в цене

Начать стоит с того, чтобы определить по какой стоимости можно выгодно и быстро реализовать собственное жилье.

Можно это сделать как самостоятельно, просмотрев похожие варианты по объявлениям в интернете, либо обратиться к риелтору, который следит за изменениями на рынке недвижимости.

Перед обращением к риелтору рекомендуем прийти на консультацию к юристу и обсудить возможные варианты совместной работы. Юрист поможет грамотно оформить договор с риелтором на выгодных для клиента условиях.

2. Подбор вариантов будущей квартиры

С риелтором сразу можно обговорить условия работы как по поиску покупателей вашей квартиры, так и по поиску потенциального продавца квартиры, которая может стать вашим жильем. Можно отбирать понравившиеся варианты самостоятельно по объявлениям и планировать встречи.

3. Поиск покупателя

Существует множество способов по поиску покупателей. Самый распространенный- это размещение рекламных объявлений. Главное вовремя отвечать на поступающие телефонные звонки и объективно пересматривать условия продажи.

4. Предварительный договор купли-продажи

После того, как покупатель выбран, с ним заключается предварительный договор купли-продажи, в котором прописываются все обязательные условия будущей сделки. Ключевое место отводится сроку на заключение основной сделки, он должен быть достаточным для согласования условий покупки будущей квартиры у продавца, и для проверки необходимых документов.

5. Внесение аванса за будущую квартиру

В знак подтверждения намерений купить квартиру, будущий собственник передает продавцу аванс. Данный платеж является по своей сути гарантией совершения будущей сделки. Если денежные средства передаются не самому продавцу, а например, его риелтору, то необходимо проверить доверенность на получение аванса.  

6. Подготовка документов для проведения сделки

Сделки с недвижимостью проходят процедуру обязательной государственной регистрации. Для ее осуществление необходимы правоустанавливающие документы, кадастровый и технический паспорт, выписка на объекты недвижимости и т.д.

7. Заключение сделки и ее оплата

После того, как документы для проведения сделки готовы, стороны подписывают договор купли-продажи и сдают его в Регистрационную палату.

Передача денег осуществляется в классическом варианте в момент подписания договора, при этом распространено и использование банковской ячейки для осуществления безопасных расчетов.

В этом случае продавец получит деньги не в момент заключения договора, а после регистрации перехода права собственности.

8. Приемка-передача квартиры

Переход квартиры к новому владельцу лучше осуществить с помощью подписания акта приема-передачи. До его заключения ответственность за сохранность имущества и своевременную оплату коммунальных услуг несет бывший собственник.

Мы будем рады, если вы поделитесь этим материалом со своими друзьями в социальной сети.

Источник: https://www.uraladvokat.ru/kollegiya-advokatov/stati-i-kommentarii-advokatov/kak-prodat-kvartiru-i-kupit-druguyu-odnovremenno.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.