Как продать квартиру с обременением ипотекой сбербанка

Содержание

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка?

Как продать квартиру с обременением ипотекой сбербанка

Недвижимость, приобретенная по договору ипотеки, является залоговым имуществом банка до полного погашения задолженности по кредитному договору. Основываясь на этом факте, многие пребывают в уверенности, что квартиру в ипотеке Сбербанка невозможно продать. На самом деле это не так.

  1. Почему продают квартиры в ипотеке?
  2. Как банки к этому относятся?
  3. Снятие обременения
  4. Как продать квартиру в ипотеке от Сбербанка?
  5. Нужно ли разрешение банка?
  6. Как получить разрешение?
  7. Продажа без участия банка
  8. Продажа с участием Сбербанка
  9. Продажа через риэлтора
  10. Продажа квартиры по “военной” ипотеке
  11. Продажа квартиры, купленной на материнский капитал
  12. Продажа квартиры при разводе
  13. Как оплачивается налог при продаже?
  14. Риски для покупателя квартиры:
  15. Риски для продавца ипотечной квартиры:

С приобретением квартиры жизнь не заканчивается, а течет своим чередом.

Кто-то разводится, кто-то теряет работу и больше не справляется с кредитной нагрузкой, у кого-то финансовое состояние наоборот улучшилось и появилось желание купить квартиру больше прежней.

Ситуаций, при которых возникает желание продать квартиру в ипотеке множество. И в любом из случаев это желание может быть реализовано.

Если банку привести аргументированные доводы необходимости продажи имущества, он не откажет в осуществлении операции.

Более того, банки часто становятся активными участниками сделки, сами находят покупателей, предлагают клиентам удобные и безопасные формы расчетов.

Сегодня продажа квартиры, находящейся в залоге у банка, не редкость, схема прозрачна и отработана, поэтому не пугает и покупателей.

При ипотечном кредитовании недвижимость, которая приобретается за кредитные средства, остается в собственности залогодателя, и оформляется в залог банку, выдавшему кредит.

После погашения кредита залогодатель имеет право снять обременение с оформленной в залог недвижимости, а именно погасить  регистрационную запись об ипотеке в ЕГРП.

После этого собственник квартиры может получить новое свидетельство или выписку из ЕГРП, в котором не будет отметки об обременении.

Сотрудники Сбербанка должны связаться с заемщиком в течение 3-х рабочих дней с момента полного погашения ипотечного кредита для согласования дальнейших действий по снятию обременения. Если этого не произошло, необходимо позвонить в банк по телефону +7 (495) 665-86-36 (добавочный номер 1) или обратиться в письменном виде, отправив электронное сообщение по адресу: mfl@sberbank.ru.

Действия банка и клиента схематически представлены на рисунке.

Предлагаем детально разобраться, как продать квартиру в ипотеке от Сбербанка.

Согласно нормам ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель вправе продать квартиру, купленную в ипотеку, при условии получения согласия кредитной организации, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Собственнику квартиры, которая находится в ипотеке, необходимо обратиться в отдел ипотеки Сбербанка, сообщить о готовящейся сделке и условиях ее проведения. Специалист проконсультирует о дальнейших действиях и рассчитает остаток по кредиту, который необходимо оплатить, чтобы банк счел договор полностью завершенным и в дальнейшем снял с недвижимости обременение.

Чтобы получить разрешение банка необходимо привести аргументированные доводы необходимости такой продажи, а также согласовать с банком цену продажи. Для банка главное – получить назад свои деньги, поэтому если его устраивают условия сделки, причин для отказа не должно быть.

Можно выделить следующие способы продажи ипотечного жилья:

  • самостоятельная продажа
  • продажа при помощи Сбербанка
  • продажа через риэлтора

Продажа без участия банка

В этом случае банк необходимо предупредить о готовящемся досрочном погашении сделки. Просить разрешение на продажу квартиры в ипотеке не нужно.

После этого владельцу квартиры необходимо:

  • найти покупателя, который согласится дать часть денег на погашение задолженности продавца перед банком для снятия с объекта недвижимости обременения
  • с покупателем составить договор задатка или предварительный договор купли-продажи
  • погасить задолженность перед банком
  • собственникам совместно с банком снять обременение с квартиры
  • оформить договор покупки-продажи квартиры
  • зарегистрировать сделку

Продажа с участием Сбербанка

Согласно политике Сбербанка, квартиру в ипотеке можно продать только путем погашения оставшейся части кредита. Сделать это можно с участием самого банка.

Подписывается предварительный договор купли продажи. Средства по этому договору идут на погашение кредита. Остаток средств закладывается в банковскую ячейку. Как только кредит погашен, подписывается основной договор купли-продажи, где указывается, что определенная сумма внесена до его подписания.

Пока продавец оформляет справку о погашении кредита, договор хранится у покупателя. После снятия обременения происходит полный расчет и переоформление недвижимости на покупателя.

Продажа через риэлтора

Продажа квартиры через риэлтора в целом не отличается от продажи самостоятельно или через банк, поскольку Сбербанк приветствует продажу таких квартир только путем погашения долга. При обращении к риэлтору можно рассчитывать на профессиональный подход в составлении договоров, прохождение всей процедуры с меньшими затратами нервов и времени.

Продажа квартиры по “военной” ипотеке

В случае, если квартира приобреталась в рамках «военной ипотеки», продать ее также возможно.

В этом случае чтобы снять обременение необходимо полностью погасить долг банку и вернуть выплаты, произведенные из госбюджета.

Деньги, возвращенные военнослужащим государству, заново учитываются на счете участника НИС и могут использоваться для покупки жилья. Такая схема может повторяться до достижения военнослужащим 42-летнего возраста.

Процесс продажи квартиры можно условно поделить на 5 этапов:

  • оповещение банка и Росвоенипотеки о намерении снятия обременения для последующей продажи жилья
  • одновременная подача заявления на повторное получение свидетельства участника реестра НИС, чтобы иметь возможность еще раз купить квартиру по военной ипотеке
  • выяснить у банка размер долга по кредиту для полного его погашения
  • получение документального подтверждения о снятии обременения
  • получение свидетельства о собственности в ЕГРП

Продажа квартиры, купленной на материнский капитал

Продать квартиру, купленную в ипотеку на материнский капитан, достаточно сложно. Причина объясняется тем, что квартира служит для банка залогом того, что заемщик выполнит свои обязательства.

Если этого не происходит, квартира продается, а долг погашается деньгами, вырученными от продажи. Только вот продать квартиру, в которой собственник ребенок, можно только предоставив ему соответствующую долю.

А сделать это на практике не так-то просто.

Продажа квартиры при разводе

Продажа квартиры при разводе существенно не отличается от перечисленных выше вариантов. Важно выполнить одно условие – предупредить банк о разводе, поскольку процесс расторжения брака относится к значимым изменениям в жизни заемщиков.

При продаже квартиры, которая находится в собственности менее 3-х лет, продавец в соответствии с Налоговым кодексом РФ должен задекларировать налог и уплатить с него налог с продажи квартиры.

Источник: https://www.Sravni.ru/banki/info/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke-sberbanka/

Как продать ипотечную квартиру в залоге Сбербанка

Как продать квартиру с обременением ипотекой сбербанка

Покупка недвижимости с помощью ипотеки в 2019 году предполагает оформление залога.

По условиям договора с банком, объектом залогового обеспечения выступает приобретаемая недвижимость, а права на собственность ограничены в силу действующей ипотеки.

Несмотря на ограничения, это не означает, что продать квартиру через ипотеку Сбербанка нельзя. Просто порядок продажи предполагает учет прав банка-держателя залога и соблюдение закона №102-ФЗ.

Можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка

Часто ипотеку оформляют с погашением с течение 10-30 лет. За этот срок неминуемы изменения состава семьи или потребностей в жилье у заемщика.

Часто жизненные обстоятельства заставляют искать способы продать кредитную квартиру и купить другую. Собственность на протяжении всего срока выплат остается в залоге у банка.

Продажа ее предполагает согласование будущей сделки с кредитором и снятие запрета на переоформление находящейся в ипотеке квартиры.

Несмотря на общее мнение, что продать жилье в залоге нельзя, в российском законодательстве нет запретительных норм. Переоформление недвижимости возможно, если будут соблюдаться положения закона «Об ипотеке» и гражданского законодательства.

Главным условием продажи залогового имущества станет согласие кредитора с переходом собственности к другому владельцу, поскольку эта собственность выступает обеспечением по ипотечным обязательствам.

Пока долг перед банком не погашен, в случае отказа от платежей, залогодержатель вправе организовать принудительную продажу залога в счет ликвидации задолженности.

Как любой залогодержатель, Сбербанк не заинтересован в продаже объекта, пока проблема с оставшимся долгом не урегулирована. Однако есть ряд факторов, когда банк также заинтересован в продаже, чтобы исключить образование просроченного невозвратного долга. Банк готов учесть персональные обстоятельства, при которых возникла экстренная потребность в продаже недвижимости.

Высокий шанс на согласование сделки с покупателем имеют владельцы ипотечного жилья в следующих обстоятельствах:

  1. Смена места жительства, города, региона.
  2. Расширение семьи или, наоборот, развод.
  3. Ухудшение финансового положения по причине потери места работы по сокращению или снижение заработка.
  4. Потеря трудоспособности полностью или частично.
  5. Изменение личных планов, потребность в улучшении жилищных условий.

Не важно какое обстоятельство заставило заниматься продажей залогового жилья, нужно аргументировать свое решение, представив веские причины необходимости сделки. В другом случае, на заявку заемщика Сбербанк ответит отказом, а юридические действия в отношении квартиры допускаются только после полного погашения ипотеки.

Часто потребность в досрочной продаже жилья возникает в связи с расторжением заемщиком брака и необходимостью урегулировать вопрос с совместно нажитой собственностью. При разводе, если по ипотеке заемщиками выступают оба супруга, есть два варианта развития:

  1. Обратиться в банк для составления 2 отдельных соглашений с определением объема долга по каждой из долей бывших супругов.
  2. Если недвижимость куплена до того, как зарегистрирован брак, долг числится на одном из супругов, и будущее согласование планируемой сделки выполняет единственный заемщик.

Часто бывает так, что ипотечный договор оформляется до брака, а выплаты по нему происходят уже после регистрации отношений. В таком случае, заинтересованная сторона вправе претендовать на выделение доли пропорционально произведенным за годы брака выплатам. Этот факт придется учитывать при дальнейшей продаже недвижимости.

Можно ли продать квартиру без участия банка

По усмотрению сторон договора, продать квартиру с обременением можно с участием кредитора или самостоятельно. В последнем варианте клиенту предоставляется больше свободы при поиске покупателя, который согласится купить дороже.

Схема оформления сделки представлена несколькими шагами:

  1. Заемщик ищет нового претендента на собственность, готового в рамках сделки погасить остаток долга, чтобы снять залоговое обременение.
  2. Составляется проект договора на продажу квартиры.
  3. Покупатель оплачивает остаток долга за продавца-заемщика.
  4. Стороны ипотечного соглашения снимают обременение, устраняя препятствие для перерегистрации собственности.
  5. Подписывают договор купли-продажи.
  6. Права на собственность перерегистрируют в регистрирующем органе.

Чтобы сделка прошла успешно, заемщик обязан предварительно сообщить банку о намерении продать недвижимость. Когда заемщик продает недвижимость в еще не сданном объекте, согласие на переоформление прав должен дать также застройщик.

Ввиду сложности процедуры, найти покупателя на такое жилье сложно – приходится снижать цену квартиры, купленной в ипотеку, на 10-25% от среднерыночной.

Часто залоговое жилье выкупают риелторы, рассчитывающие далее перепродать недвижимость после снятия обременений.

Пошаговая инструкция продажи квартиры по ипотеке Сбербанка

Когда возникает потребность в реализации залоговой квартиры, рекомендуем самостоятельно заниматься вопросом поиска нового претендента на жилье, обращаясь в банк только за согласованием.

Доверяя процедуру Сбербанку, учтите, что кредитор заинтересован только в одном – продать недвижимость быстрее, за любые деньги, которые вернут долг по ипотеке. Не исключена ситуация, когда вырученных средств едва хватает для закрытия ипотеки.

Однако есть ситуации, когда без помощи кредитора не обойтись:

  1. Покупатель собирается провести сделку за счет кредитных средств и собирается оформить квартиру в ипотеку у Сбербанка.
  2. Продавцу некогда заниматься проблемой, либо продажа инициирована самим кредитором, чтобы закрыть просроченный долг.

Продажа ипотечной квартиры предусматривает предварительное закрытие ипотечного долга, чтобы можно было снять обременение и переоформить жилье на нового собственника. Клиент должен иметь достаточную сумму наличных, чтобы снять залог. Оставшаяся часть сделки финансируется за счет кредитных средств (если новый собственник тоже покупает в ипотеку), либо продавец получает остаток суммы на руки.

Когда найден покупатель, готовый к длительному оформлению сделки, далее действуют в следующем порядке:

  1. Составление предварительного соглашения, в котором указывают все существенные условия сделки (сумма, срок расчетов, период передачи жилья, иные условия). В договоре с покупателем указывают, что первый взнос направляется на погашение закладной и снятие регистрационных ограничений.
  2. Когда ипотека погашения, кредитор выдает закладную с отметкой о погашении долга и снятии обременений.
  3. Закладную передают в Росреестр, где готовят документ на собственность, где указывают, что все обременения сняты.
  4. После выдачи новой бумаги, удостоверяющей факт снятия запрета на перерегистрацию, готовят пакет документов для оформления новой ипотеки и регистрируют приобретенную квартиру в Росреестре

Если новый собственник решил использовать заемные средства того же банка, ипотечный долг может быть переоформлен в рамках трехстороннего договора, по которому залог остается неизменным. Меняется только имя должника банка (долг переводится на другое физлицо).

Схема проведения сделки с участием Сбера выглядит следующим образом:

  1. Будущий заемщик Сбербанка подбирает объект собственности из числа ипотечных квартир, находящихся в залоге у банка.
  2. Заявка на новую ипотеку рассматривается кредитором.
  3. Покупатель и продавец оформляют первый взнос по сделке.
  4. Назначается день сделки и переоформления кредитного долга. Кредитор одновременно аннулирует обязательства по первой ипотеке и оформляет обязательства на нового заемщика-покупателя.
  5. Процедура снятия и оформления залогового обеспечения происходит в один день.

Такая схема сложна в реализации и чаще клиентам отказывают в проведении, предлагая самостоятельно решить вопрос с гашением ипотеки и оформлением нового договора с покупателем. Однако при желании банк вправе предложить именно такой вариант сделки, особенно, если сам заинтересован в разрешении вопроса с проблемным долгом.

Продажа квартиры с материнским капиталом

Если продажа такой недвижимости сложна, то при участии маткапитала при погашении части ипотеки провести сделку еще труднее, поскольку по объекту собственности действует сразу несколько обязательств:

  1. Необходимо получить разрешение от органов опеки на проведение сделки. После оплаты части кредита средствами материнского капитала заемщик обязан наделить каждого члена семьи долей в собственности.
  2. Часто квартира продается до того, как детям исполняется 18 лет, т.е. новые собственники остаются несовершеннолетними на момент сделки.
  3. Невозможно просто продать жилье и получить наличные – опеке потребуется предоставить доказательства, что за несовершеннолетними собственниками сохранились права. Опека согласует переоформление только если дети получат взамен другое жилье, равноценное или более просторное. Либо деньги продавца будут распределены между всеми членами семьи, и детские доли будут размещены на банковском вкладе вплоть до их совершеннолетия.

Таким образом, маткапитал предусматривает перевод ипотечного жилья в долевую собственность всей семьи после снятия залогового обременения. А это значит, что дальнейшую продажу орган опеки согласует, если детям предоставят лучшее жилье до того, как будет подписан договор купли-продажи с покупателем.

Порядок продажи квартиры с участием МСК представлен несколькими шагами:

  1. Согласование сделки с опекой с предварительным оформлением обязательств в отношении детей.
  2. Урегулирование сделки с залогодержателем.
  3. Оформление покупки с новым собственником.
  4. Ликвидация долга на момент обращения.
  5. Снятие регистрационных ограничений с права «в силу ипотеки».
  6. Снятие обременения.
  7. Поиск нового объекта недвижимости и его покупка.

Без согласования операций со стороны органов опеки при использовании в закрытии ипотеки средств маткапитала не обойтись. Однако есть ряд параметров, которые помогут быстрее пройти согласование. Закон, наделяя родителей обязательством выделить доли детям, не устанавливает принципа равности долей всех членов семьи.

Для положительного ответа опеки важно, чтобы новое жилье, предоставляемое детям, было:

  • просторнее;
  • комфортнее;
  • соответствовало санитарно-гигиеническим нормам.

Представители опеки оставляют за собой право проводить выездные проверки с целью контроля за соблюдением имущественных прав детей. Продать жилье с участием несовершеннолетних трудно, поскольку есть риск последующего аннулирования сделки через суд, если удастся доказать, что права детей нарушены взрослыми.

Продажа приобретенной квартиры по программе военной ипотеки

Семьи военнослужащих получают жилье в рамках особой ипотечной программы, реализуемой с поддержкой по линии Минобороны. Схема проведения сделки при ипотечном кредите для военных предполагает согласование действий с Росвоенипотекой и представлена следующими шагами:

  1. Росвоенипотека получает заявление от заемщика с просьбой снять обременение для последующей продажи.
  2. Чтобы не утратить право на льготу по военной ипотеки параллельно передают заявление на участие в накопительной системе повторно.
  3. Из банка поступает информация о текущем остатке долговых обязательств по ипотеке (прилагают выписку о состоянии счета и график оплаты).
  4. Заемщик погашает долг перед Сбербанком, а перечисленные по программе средства снова возвращают на счет военнослужащего.
  5. После ликвидации ипотечной задолженности залоговое обременение снимают.
  6. В дальнейшем бывший заемщик сохраняет право на повторное участие в НИС и получение нового жилья в рамках той же программы.

При наличии желающих купить жилье среди военнослужащих, допускается оформление цессионного соглашения (переуступка прав по ипотечному кредиту), если покупатель также относится к числу участников НИС.

Основной пакет документов

Каждый случай продажи индивидуален и предполагает сбор бумаг с учетом нюансов ипотеки.

В стандартный пакет документов для банка входит:

  1. Паспорта сторон сделки, включая несовершеннолетних (если ребенок не достиг 14-летия, собирают свидетельства).
  2. Выписка из ЕГРП.
  3. Технический паспорт на квартиру в залоге.
  4. Справка о лицах, зарегистрированных на отчуждаемой жилплощади (выписка из домовой).
  5. Справка о своевременной оплате квитанций ЖКХ.
  6. Разрешение от опеки (если собственниками оформлены дети).
  7. При наличии супруга берут письменное согласие на совершение сделки.
  8. Заключение оценщиков с установлением стоимости залогового объекта на момент проведения сделки.

Любая сделка с недвижимостью требует особой осторожности и внимания к документам, а при купле-продаже залогового объекта рискуют оба – продавец и покупатель. Во-первых, в процессе согласования сделки на любом из этапов могут возникнуть сложности, иногда неустранимые, при которых дальнейшее переоформление становится невозможным.

Во-вторых, продавец, получив задаток для погашения ипотеки, может нарушить достигнутые договоренности, а возвращать уже переданные деньги обратно придется через суд.

Иногда в сделке отказывают уже на заключительном этапе, когда Росреестр выяснит нарушения в оформлении сделки и запретит перерегистрацию.

Решаясь на покупку квартиры в залоге, стоит тщательно проверять документы и приготовиться к тому, что процесс переоформления будет длительным и сложным.

Источник: https://zambank.ru/ipoteka/prodat-kvartiru-v-ipoteke-sberbanka

Как продать ипотечную квартиру, когда она в залоге у банка – пошаговая инструкция

Как продать квартиру с обременением ипотекой сбербанка
Как продать ипотечную квартиру, когда она в залоге у банка – пошаговая инструкция

Жизнь штука не простая и предугадать в ней все невозможно. Вот, например, купил человек квартиру с помощью ипотечного кредита сроком на 15 лет.

Неожиданно жизненная ситуация человека резко меняется и, например, нужно срочно менять место жительства. Ситуаций может быть масса, и жизненные планы имеют обыкновения резко меняться. А тут ипотека почти на пол жизни. Что делать? Как и кому продать обремененную недвижимость, находящуюся в залоге у банка? Ответ – можно.

Причем есть несколько способов решить эту задачу. Обо всем этом подробнее, ниже в этой статье.

Ипотека — это обременение или ограничение на распоряжение квартирой, наложенное банком, выдавшим ипотечный кредит заёмщику для покупки этой квартиры. Такое обременение будет наложено до полного погашения заемщиком ипотечного кредита.

После того как квартира куплена, заёмщик регистрирует в Росреестре право собственности и одновременно с этим регистрируется обременение на квартиру в единой базе недвижимости. Это ограничение будет видно каждому, кто закажет выписку из Росреестра. Снять обременение можно будет после того как кредит будет погашен.

Вернемся к нашей истории, когда есть квартира с ипотечным обременением, которую нужно продать. Продать такую квартиру можно как самостоятельно, так и с помощью самого банка. Основная проблема при продаже такой квартиры заключается в финансовых расчетах.

По документам собственник у квартиры один и это подтверждается правом собственности, а по факту деньги от продажи квартиры получат физическое лицо (заемщик) с одной стороны и банк-кредитор с другой. При этом каждый участник такой сделки будет отслеживать исключительно свои интересы.

неприятность здесь в том, что при такой продаже продавец в нашем случае это заёмщик понесет существенные финансовые потери. Почему? Подробности далее в статье.

Варианты реализации недвижимости обремененной ипотекой

Решить задачу продажи обремененной недвижимости можно 4 способами:

4. Обратиться в банк кредитор с просьбой о помощи в продаже этой квартиры.1. Досрочное закрытие ипотечного кредита.2. Погашение кредита за счет денег покупателя при ее продаже.

3. Продажа залоговой квартиры вместе с ипотечным кредитом.

Далее будет рассматриваться каждый вариант более подробно.

Продажа квартиры путем досрочного погашения кредита

Как продать ипотечную квартиру, когда она в залоге у банка – пошаговая инструкция

Этот вариант решения задачи самый простой и в то же время самый сложный. Дело в том, что в этом случае заемщик должен полностью погасить остаток кредитной задолженности перед банком. Необходимой суммы для погашения, как правило, нет. Заемщику нужно где-то достать необходимую сумму.

Для этого можно обратиться в другой банк и взять потребительский кредит. В этом случае можно получить отказ, если кредитная нагрузка заемщика очень большая. Если же потребительский кредит получен заемщик, просто гасит остаток по ипотеки и спокойно продает квартиру.

Перед этим обязательно нужно получить от банка справку подтверждающую закрытие кредита и передать ее в Росреестр для снятия обременения.

После проведения всех этих процедур квартира становиться полностью в распоряжении гражданина, и он может спокойно продавать ее в обычном режиме.

При этом нужно отметить, что после того, как обременение будет снято, квартира станет более привлекательной для потенциальных покупателей и соответственно ее можно будет продать дороже, чем можно было бы продать ее с обременением.

Потребительский кредит можно будет закрыть сразу же после получения денег за проданную квартиру.

Стоит отметить, что некоторые банки в своих кредитных договорах указывают, что в случае, если заемщик досрочно погашает ипотечный кредит, он выплачивает банку некоторый штраф. По этой причине такой вариант решения задачи может быть финансово не очень выгоден заемщику.

Также стоит отметить, что это единственная возможность продажи недвижимости с ограничением ипотекой по максимальной рыночной цене. Другие варианты несколько сложнее и их реализация предполагает некоторый ценовой дисконт.

Продажа квартиры и погашение кредита деньгами покупателя во время сделки

Как продать ипотечную квартиру, когда она в залоге у банка – пошаговая инструкция

Это второй вариант решения задачи по продаже ипотечной квартиры.

Он предполагает, что покупатель пришел со своими деньгами, то есть наличными и согласен купить квартиру с ипотечным обременением.

В этом случае часть денег покупателя уходят банку на погашение оставшейся задолженности заемщика, а вторая часть передается продавцу (заемщику). Как это реализовать?

Если остаток по ипотеке не большой можно с покупателем договориться с покупателем чтобы он передал необходимую сумму денег в качестве аванса.

Закрыть этими деньгами долг перед банком, снять ипотечное ограничение и продать недвижимость уже «чистой». Аванс можно внести по предварительному договору покупки квартиры.

Это послужит для покупателя гарантом того, что квартира ему достанется в любом случае.

В случае если остаток по ипотеке превышает разумные размеры аванса, то получить такую сумму в качестве аванса не получиться. Тогда придется к сделке привлекать банк-кредитор. Расчеты по сделке будут проходить с использованием двух банковских ячеек.

К одной из ячеек доступ получает представитель банка кредитора, в которой предварительно будет заложена сумма долга по кредиту, а во вторую ячейку получит доступ продавец квартиры, то есть заемщик.

И банк, и заемщик получать доступ к ячейке только после того, как право собственности на квартиру перейдет покупателю.

Нужно отметить, что вместе с переходом собственности на имя покупателя ему также достанется квартира с ипотечным обременением, которое он может сразу же снять, потому что кредитные обязательства перед банком закрыты. Банк выдаст покупателю справку, подтверждающую факт погашения задолженности.

Это самый распространенный способ продажи залоговой квартиры. При такой сделке банк-кредитор предоставляет услуги депозита с ячейками для проведения расчета по сделке.

Если предполагается безналичный расчет можно воспользоваться аккредитивом. Аккредитив — это тоже ячейки только виртуальные. Доступ к деньгам здесь тот же, как и в случае с ячейками.

Стороны получают деньги только после того как собственность на квартиру перейдет на имя покупателя.

Полезно будет почитать:Ипотека: какой вид погашения кредита выбрать?

Продажа недвижимости вместе с ипотечным кредитом

Как продать ипотечную квартиру, когда она в залоге у банка – пошаговая инструкция

Этот вариант возможен, когда покупатель предварительно дал свое согласие на покупку квартиры, находящуюся в залоге у банка, но при этом не имеет необходимой суммы для ее покупки и готов купить ее с использование ипотеки. Здесь банк может пойти навстречу покупателю.

В такой сделке происходит продажа не только квартиры, но и долговых обязательств включая обременения. Другими словами, в такой сделке банк продает остаток по кредиту с тем же залогом на квартиру новому заемщику. Это очень выгодная для банка сделка, так как он зарабатывает на процентах от выданного кредита. Чем дольше будет кредит, тем больше банк на этом заработает.

Если продавцу повезло, и нашелся именно такой покупатель, то по согласованию с кредитором организуется перемена участников по кредитным обязательствам. Банк заключает с покупателем два договора. Первый – договор цессии, а второй – договор приобретения квартиры.

После этого покупатель оформляет собственность на квартиру вместе с обязанностями по выплате кредита. Статус квартиры при этом не изменяется, и она по-прежнему будет находиться в залоге у кредитора до полного погашения кредита.

Важно отметить, что факт наличия обременения квартиры в виде ипотеки не доставляет большой радости потенциальным покупателям.

Поэтому при таких сделках для того, чтобы сделать покупателя более сговорчивым такие квартиры предлагаются с дисконтом в 15-20% ниже рынка. Нужно отметить, что это не самый худший вариант.

Худший вариант уничтожающий весь оптимизм продавца происходит, когда банк сам продает квартиру. Об этом ниже.

Продажа квартиры банком через торги

Этот вариант кошмарный для заемщика потому, что квартиру продает сам банк. Такое может случиться в том случае если заемщик по стечению обстоятельств не может обслуживать свои кредитные обязательства и не может найти покупателя на свою квартиру. В этом случае банк через суд взыскивает остаток по кредиту через продажу квартиры на аукционе.

Через аукцион банк продает квартиру быстро и дешево потому, что заинтересован в возврате своих денег, а на все остальное ему наплевать.

При такой продаже стоимость недвижимость может составлять всего лишь 50% от рыночной стоимости, но которая гарантирует банку возврат своих средств. Именно в возврате этих средств кровно заинтересован банк, а интересы заемщика его не интересуют.

Этот вариант является худшим из возможных. Его следует избегать и стараться решать вопрос продажи квартиры другими способами.

Также читайте по этой же теме:

Где купить квартиру по льготной ставке 6,5%

Ипотека и падения рубля

Если тебе понравилась наша статья, не забудь поставить лайк

Источник: https://zen.yandex.ru/media/move/kak-prodat-ipotechnuiu-kvartiru-kogda-ona-v-zaloge-u-banka-poshagovaia-instrukciia-5fae82b8f2466e181061b451

5 способов продать квартиру в ипотеке Сбербанка в 2021 году

Как продать квартиру с обременением ипотекой сбербанка

В сложной финансовой ситуации или при желании улучшить жилищные условия, заемщик может продать свою квартиру, находящуюся в залоге у банка. Для проведения официальной сделки необходимо получить согласие кредитора, а после погашения задолженности, снять обременение с недвижимости и передать права собственности покупателю.

Существует 5 основных способов, как продать квартиру в ипотеке Сбербанка, каждый из которых, имеет свои преимущества и недостатки.

Причины продажи ипотечной недвижимости

Продать квартиру, находящуюся в ипотеке, не прочь некоторые категории заемщиков, причин этому несколько:

  1. Сложности с выплатой займа. Из-за сокращения, увольнения, потери трудоспособности или иных непредвиденных обстоятельств должник не может в полной мере рассчитаться по кредитным обязательствам.
  2. Покупка новой квартиры. С появлением второго/третьего малыша семья нуждается в более просторной жилплощади или финансовые возможности позволяют приобрести недвижимость в другом районе города.
  3. Обстоятельства внутрисемейного или бытового характера (свадьба, развод, конфликты с соседями, иные причины — могут вынудить людей продать квартиру).

Юридические нюансы продажи ипотечной недвижимости

Согласно ФЗ № 102 «Об Ипотеке» и ГК РФ, заемщик имеет право использовать приобретенную квартиру по своему назначению, но распоряжаться ею только с согласия залогодержателя. При несоблюдении требования, клиента обвинят в нарушении условий ипотечного кредитования.

Тайно продать ипотечную квартиру не получится, покупатель не сможет зарегистрировать ее в Росреестре из-за обременения.

Отношение банковской организации к продаже ипотечной недвижимости

Банки заинтересованы в своевременном погашении кредитов. Поэтому при возникновении у заемщика желания продать ипотечную квартиру, они пойдут навстречу.

Сбербанк разрешает реализовать недвижимость, которая находится у него в залоге, и помогает в осуществлении сделки.

Нужно ли согласовывать продажу ипотечного жилья с банком

Согласовывать продажу ипотечной недвижимости нужно всегда, кроме случаев, когда покупатель погашает всю задолженность.

Если в кредитном договоре прописана возможность реализации жилья, передаваемого в залог, то банк не имеет права препятствовать сделке. В иных обстоятельствах, решение зависит от причин, указанных в заявлении.

Кредитор может отказать заемщику, решившему продать ипотечную квартиру, в связи с утратой ожидаемой прибыли от выплаты процентов.

Как получить разрешение на продажу жилья с непогашенной ипотекой

Получить разрешение на продажу квартиры, находящейся в залоге у Сбербанка, может каждый заемщик, если иное не прописано в кредитном договоре. Заявление необходимо подать в отделение учреждения, указав объективные причины. Ответ кредитора будет зависеть от способа реализации недвижимости, срока выплаты процентов.

Для увеличения шансов на положительное решение, продавцу нужно найти клиента, который реально готов купить квартиру за наличные или оформить ипотеку в Сбербанке. Кандидатура будущего владельца рассматривается кредитором, но при несоответствии требованиям, в продаже будет отказано.

Способы продажи ипотечного жилья

Без договора продажа квартиры невозможна. Процедура начинается с обязательного посещения банка для определения приемлемого варианта реализации ипотечной недвижимости.

Досрочная оплата ипотеки покупателем

Способ предполагает внесение задатка от покупателя для погашения ссудной задолженности с дальнейшим снятием обременения. Остаток средств продавцу перечисляется после перехода права собственности.

Важно! При отсутствии нотариального заверения, владелец квартиры может отказаться от сделки, не вернув задаток, поэтому второй стороне необходимо защитить свои интересы.

Продажа квартиры с погашением ипотеки

Существует еще один способ, позволяющий продать квартиру, взятую в ипотеку в Сбере. В этом случае кредитор выступает в роли получателя задатка, а во время сделки используются депозитарные ячейки: первая — для банка, а вторая — для продавца.

Из минусов можно выделить только то, что сделку контролирует банк, и сроки проведения зависят от него. При срочной продаже — это неудобно.

Продажа жилья вместе с ипотечным долгом

Схема, предполагающая передачу прав собственности на квартиру вместе с кредитными обязательствами. Подходит тем, у кого недостаточно средств на покупку жилья .

Продать дом/квартиру в ипотеке с долгами довольно сложно, поэтому сделка оформляется агентствами недвижимости, аккредитованных банком.

Продажа ипотечной недвижимости Сбербанком

Четвертая схема. Используется только при наличии серьезных просрочек или при условии, что заемщик уведомил кредитора о невозможности оплачивать ссуду. Продать квартиру банк может с торгов на специализированных интернет-площадках.

Покупать недвижимость, которая находится в залоге, можно по цене ниже рыночной. Банку важно вернуть выданный займ, не учитывая интересы продавца.

Почему жилье попадает под арест

Основной причиной ареста является несвоевременное исполнение кредитных обязательств владельцем квартиры. Если сумма долга по ипотеке приближена к стоимости недвижимости, то банк может потребовать наложение санкции.

Иные причины:

  1. Жилье выступает предметом споров по завещанию, и до разрешения конфликта квартира будет арестована.
  2. Владелец недвижимости имеет задолженность по налогам.
  3. Собственность заложена в ломбарде.

Принципы аукциона Сбербанка

Сбербанк соблюдает нормы законодательства на каждом этапе торгов. Он предлагает своим пользователям удобный, простой интерфейс, понятный функционал и доступные тарифные планы. С помощью сервиса возможно выкупить квартиру в залоге в любом субъекте РФ на условиях абсолютной анонимности.

Где проводятся торги

Торги осуществляются на официальной интернет-площадке Сбербанка.

Плюсы и минусы аукциона

Преимущества приобретения квартиры, находящейся в ипотеке Сбербанка, через аукцион:

  1. Быстрая продажа недвижимости с передачей прав собственности.
  2. Приобрести жилье можно с хорошей скидкой.
  3. Спрос объекта продажи отражается в системе.

Недостатки:

  1. На торгах стоимость квартиры может существенно возрасти.
  2. Оформить кредит или ипотеку на покупку лота невозможно.
  3. Только при постоянном контроле рынка недвижимости можно провести выгодную сделку.
  4. На каждые торги нужно оформлять заявки.
  5. При излишнем азарте можно превысить имеющийся лимит средств.

Продажа жилья в ипотеку другого банка

Существует два варианта продажи квартиры в ипотеку клиенту другого банка:

  1. Процедура двойного обременения. Первичный кредитор разрешает второму банку наложить обременение.
  2. Полное погашение ссудной задолженности за счет личных средств покупателя с последующим снятием закладной.

Самое главное — убедить банк в безопасности сделки.

Пакет документов для продажи

Документы для осуществления сделки:

  • паспорта обеих сторон;
  • справка, подтверждающая платёжеспособность покупателя;
  • договор купли-продажи;
  • справка об отсутствии долга по ссудному счету;
  • закладная по ипотеке;
  • документ о зачислении средств в счет долга за недвижимость;
  • выписка о снятии обременения.

Этапы продажи ипотечного жилья

Каждый способ предусматривает особый порядок продажи квартиры в ипотеке.

Этапы досрочной выплаты ссуды:

  1. Заемщик получает согласие Сбербанка на продажу обремененной квартиры.
  2. Банк определяет остаток задолженности по ипотеке.
  3. С покупателем составляется предварительный договор купли-продажи и заверяется у нотариуса.
  4. Продавец выписывает зарегистрированных жильцов из квартиры.
  5. Должник погашает ссуду полученным задатком и снимает обременение.
  6. Обе стороны подписывают договор и регистрируют переход права собственности в регистрационной палате.
  7. Покупатель передает оставшиеся средства продавцу.

Процедура продажи квартиры с погашением ипотеки:

  1. Банк одобряет перепродажу недвижимости и определяет оставшуюся сумму задолженности.
  2. Покупатель в первую депозитарную ячейку вносит сумму, равную невыплаченной ипотеке. Во вторую — остаток для продавца.
  3. Стороны подписывают договор и подтверждают сделку в Росреестре.
  4. После регистрации прав собственности, залоговое обязательство переходит к покупателю, а предыдущий владелец получает доступ к первой ячейке.
  5. После погашения долга, бывшему владельцу выдают погашенную закладную на жилье, которую необходимо направить в МФЦ для получения выписки из ЕГРН об отсутствии обременения.
  6. Продавец получает средства из второй ячейки.

Этапы продажи квартиры совместно с кредитными обязательствами:

  1. Заемщик подает заявление в банк на продажу ипотечной недвижимости.
  2. Самостоятельно или по рекомендации банка клиент находит покупателя, готового оформить недвижимость в ипотеку. Первый взнос должен быть не менее суммы задолженности по ипотеке.
  3. Обе стороны заключают у нотариуса договор задатка.
  4. Покупатель передает первый взнос (задаток) продавцу или банку для погашения задолженности по займу.
  5. В МФЦ владелец квартиры снимает с нее обременение и получает выписку из ЕГРН.
  6. Покупатель и продавец собирают требуемые документы и передают в Сбербанк.
  7. Будущим владельцем квартиры заказывается ее оценка.
  8. Обе стороны сделки подписывают договор купли-продажи, регистрируют переход прав собственности.
  9. Покупатель перечисляет оставшуюся сумму.

Этапы оформления продажи недвижимости Сбербанком:

  1. Заемщик получает одобрение кредитора на продажу недвижимости и подписывает согласие на реализацию объекта.
  2. После оценки банк выставляет квартиру на торги. Во время продажи цена может снижаться без уведомления владельца.
  3. Открываются две депозитные ячейки, первая — для банка, вторая — для продавца.
  4. Обе стороны заключают договор купли-продажи.
  5. Банк направляет документы в Росреестр для снятия обременения и получает средства т первой ячейки.
  6. После регистрации перехода прав собственности продавец получает остаток денег.

Нюансы продажи жилья с обременением

Продажа недвижимости, находящейся в залоге у банка возможна и официально разрешена законом. Однако, в некоторых случаях процедура имеет свои особенности.

По программе «Военная ипотека»

По договору на военную ипотеку квартира находится в залоге у банка и государства. Продать ее можно, если полностью выплатить долг, или после переуступки прав вместе с долговыми обязательства третьему лицу без снятия обременения.

Покупателем квартиры может стать любой гражданин.

По программе «Ипотека плюс материнский капитал»

Продать квартиру, купленную с помощью средств материнского капитала, сложно. Трудности связаны с некоторыми нюансами:

  • нужно убедить органы опеки и попечительства, что права детей не будут ущемлены в будущем, и получить от них согласие;
  • владельцы квартиры могут продать ее, только при условии, что приобретут новую, направят деньги на постройку дома или разместят вырученные средства на вкладе для детей;

Порядок сделки:

  1. Получение согласия органов опеки и попечительства, и Сбербанка.
  2. Поиск покупателя и заключение договора купли-продажи.
  3. Получение задатка в сумме, равной остатку ссудной задолженности.
  4. Снятие обременения с недвижимости.
  5. Получение остатка средств от покупателя.

Важно! Оспорить и обойти запрет на продажу квартиры со стороны органов попечительства невозможно.

При наличии несовершеннолетних

В том случае, если одним из владельцев квартиры является гражданин, не достигший 18 лет, необходимо письменное согласие органов опеки и попечительства.

Уполномоченное лицо должно убедиться в том, что права ребенка не нарушены и будущие жилищные условия соответствуют санитарно-техническим нормам. Сотрудники службы выезжают по адресу новой и старой квартир, проводят оценку и составляют отчет.

Сделка, в которой участвуют дети — риск для покупателя. В будущем, в судебном порядке истцы могут доказать, что права несовершеннолетних были нарушены.

Источник: https://DomClick.info/prodat-kvartiru-v-ipoteke-sberbanka/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.