Как продать квартиру без хозяина

Как продать квартиру без собственника?

Как продать квартиру без хозяина

Продолжение статьи о возможности продать квартиру без собственника.

Согласно законодательным нормам РФ продажа квартиры без собственника возможна только при наличии его согласия, заверенного в нотариате. В других случаях продажа недвижимости без ведома лица, владеющего ею на правах собственности, является мошенничеством, за которое УК РФ предусматривает до 10 лишения свободы.

Давайте разберемся, как же законно продать недвижимость без собственника и какие требования должны быть соблюдены. 

Собственник отбывает наказание в виде лишения свободы

Если один из собственников отбывает наказание в местах лишения свободы и вследствие этого не может лично присутствовать на сделке, он должен оформить доверенность на продажу доли, принадлежащей ему на правах собственности. Эта доверенность оформляется на имя лица, занимающегося вопросом продажи. Документ подлежит обязательному заверению начальником исправительного учреждения.
 

Совладелец долевой квартиры возражает против продажи

Большое количество жилищных споров возникает вследствие того, что один из совладельцев категорически возражает против продажи квартиры. Обычно такие несговорчивые владельцы начинают строить всевозможные козни с целью затянуть сделку или добиться ее расторжения. В такой ситуации лучше получить консультацию юриста по жилищным вопросам.

Специалист, изучив за многолетнюю практику все юридические «лазейки», сможет разработать оптимальный вариант решения возникшей проблемы. Только квалифицированный жилищный адвокат способен найти самый короткий и эффективный «обходной путь», действуя при этом строго в рамках российского законодательства.

Можно ли передать квартиру сыну без согласия мужа

Ст. 35 СК РФ посвящена вопросам распоряжения совместным имуществом, которым владеют супруги на правах собственности. Согласно положениям статьи:

  • супруги могут распоряжаться общим имуществом только достигнув обоюдной договоренности;
  • если один из супругов совершает сделку, в процессе которой распоряжается совместным имуществом, то действовать он может только с согласия второго супруга;
  • сделка, заключенная без согласия другого супруга, при обращении в суд может быть аннулирована;
  • для совершения любых сделок, связанных с распоряжением совместной недвижимостью, требуется согласие второго супруга, заверенное в нотариате;
  • супруг с нарушенными правами может подать исковое заявление с просьбой об аннулировании сделки. Сделать это необходимо в течение года с момента ее заключения.

Наличие родственных связей у участников сделки не является причиной для отмены перечисленных выше положений.
 

Оспаривание сделки: особенности процедуры и основания

Право оспорить сделку по купле-продаже недвижимости есть у всех граждан РФ, интересы которых она затрагивает. Но делать это необходимо в четко установленные сроки и иметь законные основания.

Сделка считается оконченной после подписания договора и исполнения сторонами взаимных финансовых обязательств. Документом, закрепляющим право собственности за новым владельцем, является выписка из ЕГРП. После регистрации сделки ее оспаривание возможно только в рамках судебного процесса.

Законодательство РФ отводит на оспаривание сделок следующие сроки:

  • 1 год ‒ для оспоримых соглашений, т. е. совершенных с нарушениями законодательных норм;
  • 3 года ‒ для ничтожных соглашений, тех которые совершились только на бумаге, без должной перерегистрации права и взаиморасчетов;
  • 10 лет ‒ для третьих лиц, не принимавших в силу определенных обстоятельств участия в сделке, например, совладельцы, малолетние дети и пр.

Для оспаривания сделки необходимо иметь установленные ГК РФ основания. Одним желанием, не подкрепленным весомыми доводами, в такой ситуации не обойтись. Согласно ст. 168 сделка может быть признана недействительной если:

  • не соответствует нормам действующего законодательства РФ;
  • является фиктивной;
  • совершена с участием лиц, не отдающих отчета собственным действиям;
  • совершена от имени несовершеннолетнего лица;
  • заключена под действием угроз и прочих мер физического или психологического воздействия.

Также признаются недействительными сделки, заключенные без согласия заинтересованных лиц. К ним относятся супруги, малолетние дети и пр., Например, нельзя продать квартиру без присутствия собственника, купленную в браке, для этого необходимо письменное согласие второго супруга, даже если и бывшего.

В юридической практике часто встречаются ситуации, когда родственники продавца пытаются оспорить законность сделки.

В такой ситуации необходимо получить консультацию жилищного юриста, чтобы он мог ознакомиться со всеми документами и дать правовую оценку действиям.

Исход такого дела зависит от оснований, которыми руководствуются родственники продавца, предъявляя подобные требования. В любом случае без помощи жилищного адвоката обойтись в вопросе оспаривания возникшего права невозможно.

ЗАПИСАТЬСЯ НА КОНСУЛЬТАЦИЮ

Консультация юриста по жилищным вопросам

« Назад

Источник: https://antonkostik.ru/kak-prodat-kvartiru-bez-sobstvennika/

Как продать квартиру без риэлтора? Пошаговая инструкция

Как продать квартиру без хозяина

Любая сделка по купле-продаже недвижимого имущества представляет собой достаточно сложную процедуру, для полноценного и грамотного осуществления которой потребуется обязательное знание большого количества законов, регулирующих вопросы таких сделок.

По этой причине нередко хозяева квартир и домов обращаются за помощью к профессионалам в сфере таких сделок – риэлторам, чтобы обезопасить себя от возможных ошибок и минимизировать риск мошенничества со своим имуществом.

Кто такие риэлторы?

Риэлторы на сегодняшний день являются востребованными сотрудниками в связи с тем, что количество сделок с недвижимостью, совершаемых с использованием их услуг, постоянно растет.

В действующем законодательстве определения того, кто должен считаться риэлтором, не содержится, однако толкование данного термина происходит по аналогии с содержанием данного понятия в западном праве. Риэлтором считается посредник, к чьим услугам прибегают заинтересованные лица при решении вопросов, связанных с осуществлением сделок с недвижимостью.

Для того, чтобы помощь таких лиц использовать, между участником сделки и риэлтором заключается договор оказания соответствующих услуг, в котором четко фиксируются обязанности посредника при совершении сделки, а также перечень его полномочий (от простого подбора максимально подходящего варианта жилплощади или коммерческой недвижимости до полного представления интересов на всех этапах сделки, в том числе и при подписании договора купли-продажи).

Основные функции такого специалиста, именуемого также менеджером по недвижимости, фиксируются в его должностной инструкции.

Основными функциями такого специалиста будут являться:

  • подбор клиентов и ведение соответствующей клиентской базы;
  • проведение переговоров и консультаций с заинтересованными в совершении сделки лицами, в том числе участвующими в сделке в качестве сторонних лиц (например, если решается вопрос о реализации жиплощади, находящейся в залоге у банка по договору ипотечного кредитования);
  • сопровождение сделки в том объеме, в котором пожелает клиент (сбор необходимых документов, взаимодействие с различными органами государственной власти и муниципального уровня, проверка и подписание договора и т.д.);
  • осуществление мониторинга постоянно обновляющегося рынка недвижимости на основании анализа представленных объявлений.

В силу достаточно большого количества функций, которыми наделяется посредник в соответствии с его должностной инструкцией, у сделок, совершаемых с участием таких посредников, есть положительные и отрицательные стороны.

Плюсы и минусы сделок с участием риэлтора

К плюсам осуществления сделок по реализации недвижимости с участием посредников различных уровней следует отнести:

  • ответственность риэлтора за совершаемые действия, так как весь перечень его полномочий фиксируется в заключаемом между агентом по недвижимости и заинтересованным в сделке лицом договоре оказания услуг;
  • осуществление сделки происходит в кратчайшие сроки после того, как найден наиболее оптимальный вариант для потенциального покупателя (или продавец согласился на те условия, которые ему предложил покупатель);
  • основная бумажная «волокита» будет разбираться именно риэлтором, так как у такого специалиста, особенно если у него большой опыт работы в сфере оборота недвижимости, есть возможность решить возникающие спорные вопросы с необходимыми документами в кратчайшие сроки;
  • максимальная прозрачность сделки и минимум рисков для всех участвующих в сделке лиц, так как вся представленная сторонами информация по вопросам, касающимся прохождения сделки, а также определения юридической чистоты сделки, проверяется риэлтором до того момента, как она будет представлена сторонам договора для ознакомления;
  • возможность застраховать еще на этапе совершения сделки свои имущественные интересы, чтобы в последующем, даже при признании договора недействительным, ни у одной из сторон договора ее имущественные интересы не были существенно ущемлены.

Минусами таких сделок являются:

  • высокая стоимость услуг посредника (в зависимости от опыта агента по недвижимости, региона, где осуществляется деятельность конкретного посредника, а также региона, в котором подыскивается недвижимое имущество, сумма вознаграждения за выполненные услуги может колебаться в размере от 1 до 10 процентов от стоимости реализованного жилья);
  • возможность столкнуться с мошенниками при заключении договора представления интересов, в результате чего можно потерять и деньги, и жилье, так как сделка может быть признана фиктивной.

Для того, чтобы от помощи риэлтора в совершаемой сделке был максимальный толк, продажа квартиры с использованием его услуг должна осуществляться в строго определенном порядке.

Алгоритм действий

Порядок действий по продаже квартиры с использованием помощи посредника будет следующим:

  • поиск того специалиста, который сможет оказать услуги наиболее качественно (для этого анализируется опыт работы, имеющееся портфолио по успешно завершенным сделкам, данные выданной риэлтору лицензии и т.д.);
  • демонстрация предлагаемой к продаже квартиры и установление основных требований по реализации данного жилья (только продажа, продажа или обмен и т.д.);
  • подписание клиентского договора, в тексте которого подробно описываются все те обязанности, которые должен выполнить риэлтор, оказывая посреднические услуги в сделке;
  • подготовка документов, сопровождающих совершение сделки со стороны продавца (если данные действия входят в круг полномочий риэлтора в соответствии с клиентским договором, то их должен полностью подготовить посредник);
  • встреча с потенциальным покупателем для осуществления демонстрации квартиры и обсуждения основных этапов проведения сделки;
  • получение денег от потенциального покупателя под расписку и подписание итогового договора купли-продажи;
  • в некоторых случаях при внесении такого условия в текст клиентского договора продавец может попросить представлять его интересы и после подписания соглашения о купле-продаже, например, если необходимо проконтролировать порядок действий покупателя для переоформления счетов в управляющей компании и ресурсоснабжающих организациях.

Может ли риэлтор продать квартиру без присутствия хозяина?

Данный вопрос чаще всего интересует тех лиц, которые постоянно проживают за пределами Российской Федерации или по каким-то причинам, например, по состоянию здоровья, не могут участвовать в сделке лично.

В этом случае собственник помещения обращается за помощью к представителю по доверенности.

Данный способ не является безопасным в силу того, что если представителем по доверенности становится незнакомый человек (риэлтор), риск мошенничества серьезно увеличивается.

Однако, если других доверенных лиц у собственника помещения нет, он может воспользоваться помощью именно агента по недвижимости, на которого оформляется генеральная доверенность в нотариально заверенном виде, но период действия которой будет строго ограничен (либо конкретными сроками – например, она выдается на срок до одного года, либо наступлением тех или иных обстоятельств – например, доверенность прекращает свое действие с момента совершения сделки).

Продажа квартиры с использованием помощи риэлтора часто оправдывает себя, несмотря на большие финансовые затраты. Связано это, в первую очередь, с максимальным обеспечением юридической «чистоты» сделки, так как в этом заинтересован сам посредник, а также с тем, что нагрузка на собственника реализуемого помещения существенно уменьшается.
Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/s-rieltorom.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.