Как продать квартиру без обмана

Содержание

5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир

Как продать квартиру без обмана

Этот вид мошенничества – один из наиболее дорогостоящих и «эффективных». Злоумышленники действуют следующим образом: арендуют квартиру у собственника, который находится в длительном отъезде.

Для заключения арендного договора снимается копия паспорта собственника, данные которого используются для подготовки подложного паспорта, куда вклеивается фотография злоумышленника.

По этому паспорту мошенники получают дубликаты правоустанавливающих документов и продают квартиру, после чего бесследно исчезают. Данная схема дорогостоящая, поэтому используется чаще всего с квартирами стоимостью не менее 15-20 млн рублей.

Покупателю очень сложно выявить факт подлога самостоятельно. В итоге покупатель остается и без денег, и без квартиры – сделка признается недействительной, квартира возвращается законному владельцу, а потребовать возврат денежных средств просто не у кого.

2. Отчуждение квартиры по договору купли-продажи или дарения от лиц группы повышенного риска

«Злоумышленники заключают сделки с лицами группы повышенного риска – одинокими пенсионерами, лицами с психическими заболеваниями, наркотической или алкогольной зависимостью.

Такие группы граждан могут не отдавать себе отчет в совершаемых действиях, соответственно, сделка не может быть признана действительной.

Такие объекты (первоначальные собственники которых – лица группы повышенного риска) приходят к покупателю через ряд сделок купли-продажи, с минимальным промежутком между ними.

Злоумышленники таким образом «отмывают» квартиру, чтобы у покупателя не возникло подозрений, ведь новоиспеченный собственник выглядит вполне благопристойно.

Насторожить покупателя в таком случае должны короткие сроки между заключенными сделками или так называемые свежие документы, когда с момента покупки квартиры прошло менее года. Цепочка быстрых сделок, а также дисконт и спешка при продаже могут означать, что продавцы скрывают первоначального собственника. Если в итоге выяснится, что такой владелец был недееспособен при заключении сделки или его принудили к этому, последующие перепродажи окажутся недействительными», – рассказываетдиректор сети офисов недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

3. Сокрытие законных наследников

Сделки по покупке квартиры после наследования считаются наиболее рискованными на вторичном рынке. Помимо злоумышленных действий, таких как подлог завещания, собственники могут непредумышленно заключить неправомерную сделку, получив наследство.

В случае с завещанием первая проблема, которая может возникнуть, – это вменяемость наследодателя, не стоял ли он в момент завещания на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, был ли он дееспособен.

Мошенники могут принудить собственника к составлению завещания, если такой факт выяснится, что нередко бывает, обделенные наследники оспаривают сделку и квартира у покупателя изымается.

Вторая опасность, связанная с квартирами по наследованию, – это тот факт, что даже по истечении шести месяцев могут появиться наследники на жилье, способные оспорить сделку. Во-первых, это законные наследники, которые были «обделены» при наследовании.

Чаще всего это незаконнорожденные дети, о которых даже сам наследодатель мог не знать. Такая ситуация встречается с квартирами по наследованию сплошь и рядом, особенно если собственник – мужчина.

Иногда собственники преднамеренно скрывают факт наличия иных наследников, иногда они просто не знают об их существовании.

А бывает, что родственники договариваются между собой, что один из них не будет претендовать на наследство по каким-то причинам, однако сначала такой «лишенный наследства» родственник может согласиться на это, а потом спокойно передумать и потребовать пересмотра сделки по продаже, в которой не учитывались его права.

Есть интересный нюанс: в течение шести месяцев наследники должны вступить в наследство и нотариально оформить свою долю.

Однако наследники могут не только нотариально, но и фактически вступить в наследство, что означает, что они воспользовались фактически наследуемой массой, например сделали ремонт в квартире или использовали какую-то вещь из наследуемой массы (которая может состоять не только из квартиры, но и личных вещей покойного), например брошь бабушки.

Потом такой наследник может и по истечении шести месяцев в судебном порядке оспорить сделку по продаже, поскольку его права не учитывались.

Буквально, если наследование и сделка по продаже наследуемой квартиры состоялась 10 лет назад, такой законный наследник может ее оспорить на том основании, что он фактически вступил в наследство 10 лет назад, например взял вещи наследодателя.

И в таком случае совершенно не факт, что покупателю вернут деньги, поскольку зачастую такие квартиры продаются по заниженной стоимости (поскольку трехлетний срок не истек), указывая в договоре гораздо меньшую цену, чем рыночная. И покупатель сможет вернуть в лучшем случае этот минимум. Наименее рисковый вид сделки – покупка квартиры по наследству по закону наследниками первой очереди (это дети, родители, супруги), однако и в таком случае покупатель не будет застрахован от появления законнорожденных детей, которых могут и предумышленно скрывать.

Вызвать подозрения у покупателя должно завещание, в котором указываются самые близкие родственники, или, напротив, посторонние граждане.

В первом случае велика вероятность, что таким образом скрывают еще законных наследников, поскольку писать завещание на близких родственников не нужно, они и так вступят в наследование по закону.

Во втором случае может иметь место принуждение к написанию завещания или мошенничество.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики

Из-за «черных» риелторов остались без жилья и регистрации. Что делать?

4. Отчуждение квартиры по подложной доверенности

Сделки по доверенности – еще одна категория высокорисковых сделок. Они чаще всего заключаются с собственниками, которые на момент продажи находятся заграницей. Однако мошенники также могут использовать подложную доверенность, доверенность от умершего лица или отозванную доверенность.

В любом случае при покупке квартиры по доверенности необходимо обязательно видеть собственника на момент подписания договора и регистрации.

Если, например, собственник, выписавший доверенность, после подписания договора до момента его регистрации умирает, то сделка не может быть зарегистрирована.

5. Сделки с нарушением прав несовершеннолетних детей

Такого рода сделки можно отнести к непредумышленному нарушению или к халатности. Подразделяются они на два вида.

Выписка детей менее чем за шесть месяцев до приватизации

Цель родителей в таком случае – избежать дополнительного сбора документов и согласования последующей перепродажи квартиры с органами опеки. Однако это является основанием признать договор продажи недействительным, поскольку были нарушены права несовершеннолетних детей.

Если ребенок до достижения 21-летнего возраста обратится в суд за признанием факта нарушения своих прав, квартира у новых собственников может быть изъята.

То есть при покупке квартиры покупатель должен в первую очередь поинтересоваться судьбой детей продавца, которым еще не исполнился 21 год.

Ненаделение детей собственностью по условиям материнского капитала

При использовании материнского капитала родители обязуются наделить своих несовершеннолетних детей (причем всех, не только тех, на кого был выдан материнский капитал) долями в приобретаемой недвижимости. Если этого не было сделано, органы опеки или прокуратура могут при обнаружении данного факта признать недействительными последующие сделки с этой недвижимостью.

Est-a-Tet

Не пропустите:

5 признаков того, что агент по недвижимости – мошенник

Какую квартиру лучше купить – новостройку или вторичку?

Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек

Меня вынуждают подписать дарственную – что делать?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/5_vidov_moshennichestva_pri_prodazhe_vtorichnyh_kvartir/4958

Как обманывают продавцов квартир: риэлторы могут обмануть при продаже квартиры

Как продать квартиру без обмана

Кажется, что продавцу квартиры почти ничего не угрожает: как правило, обманывают покупателей недвижимости. К сожалению, это не так — продавец может потерять как квартиру, так и деньги. Сегодня рассказываем, как надурить наивного собственника. 

Оштрафовать за срыв сделки

Сделки не заключаются сразу: зачастую договор купли-продажи подписывают спустя  несколько месяцев после первой встречи продавца и покупателя.

Затянутые сроки — это риск: если в последний момент кто-то из участников решит отказаться от сделки — вторая сторона понесет убытки.

Чтобы обезопасить себя от потери денег и времени, продавец и покупатель заключают предварительный договор купли-продажи или договор задатка. С его помощью можно «застолбить» понравившийся объект или готовых к сделке покупателей. 

По условиям договора покупатель передает продавцу деньги. Это — задаток. Если покупатель откажется от сделки, его не вернут: он останется у собственника в качестве компенсации ущерба. Если же сделка сорвется по вине продавца — покупатель может потребовать вернуть сумму в двойном размере. 

Договор задатка призван обезопасить стороны, но иногда его используют мошенники. Схема выглядит так: недобросовестный покупатель составляет договор и включает в него какое-то трудновыполнимое условие — например, за один день выписать всю семью включая несовершеннолетних детей.

Если продавец не может решить этот вопрос, покупатель вправе заявить, что не соблюдены существенные условия договора. Сделка срывается, причем по вине продавца квартиры. Значит, он должен вернуть полученный задаток в двойном размере. Сумма может оказаться весьма значительной – размер задатка никак не ограничен законом.

Покупатель может передать как 10%, так и 50% от стоимости объекта. 

Продать дороже, чем договорились

Продавцы всё чаще обращаются в агентства недвижимости.

Это удобно: не нужно мониторить рынок, размещать рекламу, проводить просмотры, разбираться с документами и проверять каждую строчку в договоре.

Если продавец занят и не может выкроить время— он может оформить доверенность на кого-то из сотрудников агентства. Правда, в таком случае к выбору риэлтора нужно подойти с особой осторожностью.

Недобросовестный агент может обмануть: пожаловаться на якобы низкий спрос и попросить сбить цену, даже если покупатель уже найден. Риэлтор выйдет на сделку, продаст квартиру подороже и оставит себе разницу между реальной стоимостью и ценой, которую вы обсудили накануне. Продавец же заплатит комиссию в двойном размере.

Подсунуть фальшивые деньги

Расчет наличными деньгами встречается очень редко: в основном люди используют ячейки и аккредитивные счета. Тем не менее, этот способ до сих пор существует.  

Будьте бдительны, если получаете деньги из рук в руки. Во-первых, есть риск получить «куклу» — это когда покупатель сначала показывает и дает пересчитать настоящие деньги, а потом незаметно подсовывает стопку резаной бумаги, для достоверности прикрытую парочкой купюр. Во-вторых, есть риск получить не всю сумму: оригинальной может оказаться только часть купюр. Остальные будут фальшивыми.

Лучше не рискуйте. Если отважились взять оплату наличными — пересчитайте деньги на специальной машинке в любом российском банке. 

Подождать, пока закончится срок аренды ячейки

Банковская ячейка — самый удобный и распространенный способ расчета. Это относительно безопасно: продавец и покупатель приходят в банк, пересчитывают деньги под присмотром сотрудников, запечатывают их в пакет и кладут в заранее арендованную ячейку. Открыть ячейку можно только после регистрации договора купли-продажи. 

К сожалению, мошенники могут надурить даже банковских сотрудников. В договоре аренды ячейки они прописывают сроки доступа: по истечении этого времени продавец не сможет забрать деньги.

При подаче договора в Росреестр недобросовестный покупатель «случайно» допускает ошибку и затягивает процесс регистрации договора — так мошенники ждут, пока срок доступа к деньгам истечет.

В результате покупатель остается с квартирой и деньгами, а продавец — ни с чем. 

Поймать на жадности

Если объект недвижимости стоит меньше миллиона рублей, прибыль с его продажи не облагается никаким налогом.

Чтобы сэкономить, ушлые продавцы прописывают в договоре стоимость, которая укладывается в налогооблагаемый минимум.

Зачастую они становятся жертвами своей же жадности: покупатель платит ровно столько, сколько написано в документе, и спокойно регистрирует договор. Наказать мошенника практически невозможно: формально он не нарушает закон.  

Попросить заранее закрыть долг

Некоторые продавцы идут навстречу покупателям, у которых не хватает денег — и предоставляют рассрочку платежа. К сожалению, не все заемщики честные и добросовестные люди. 

Чтобы не платить, мошенники всеми правдами пытаются уговорить продавца сообщить Росреестру о том, что расчет произведен полностью. Даже если на самом деле долг ничуть не уменьшился. Обманщик всегда найдет, чем обосновать свою просьбу: хочет сделать перепланировку, перевести квартиру в нежилой фонд или объединить с соседней квартирой — что угодно, для чего нужно снять обременение. 

Чтобы доказать чистоту намерений, мошенник может оформить доверенность на распоряжение своим имуществом, заключить договор займа или написать расписку. 

Не верьте. Отозвать доверенность можно в тот же день. Залоговое имущество легко переоформить на другого человека. В результате взыскать долг будет очень трудно — так что вместо того, чтобы идти навстречу, предложите покупателю взять кредит в банке. 

Как не попасться на уловки

Прежде всего — тщательно вычитывать все документы, просчитывать последствия и риски, уточнять условия договоров, которые кажутся вам подозрительными. Если покупатель начинает юлить, отказывается менять невыгодные для вас условия и торопит с принятием решения — откажитесь от такой сделки. Потерять покупателя не так страшно, как потерять несколько миллионов рублей.

Если вы плохо разбираетесь в законах — наймите юриста, который поможет оформить договор так, чтобы вас не обманули. Или обратитесь в агентство недвижимости.

Так вы получите помощь сразу всех нужных специалистов: юристов, оценщиков, ипотечных брокеров. Деятельность риэлторских компаний не лицензируется, так что выбирайте большое агентство с сильным юридическим отделом.

Желательно, чтобы компании было больше пяти лет. 

Источник: https://J.Etagi.com/stati/instrukcii/kak-obmanut-prodavca-kvartiry/

Сделка без обмана – как получить деньги при продаже квартиры с минимальными рисками

Как продать квартиру без обмана

Есть несколько способов расчетов за недвижимость и несколько рисков. Продавец опасается продать квартиру и вообще не получить за нее деньги, или получить не в полном объеме, или получить ненастоящими купюрами. У покупателя риск тоже есть – заплатить всю сумму и не получить квартиру. Рассмотрим, как можно рассчитаться за квартиру безопасно для обеих сторон.

Самый простой способ расчетов за квартиру

Применяется при купле-продаже за наличные деньги и в случае подписания договора в простой письменной форме. Стороны встречаются в продаваемой квартире или в агентстве недвижимости, покупатель передает деньги в обмен на расписку, подписывают договор, едут в МФЦ подавать документы на регистрацию перехода прав на квартиру.

Только собираетесь продавать квартиру? Читайте, как подготовиться к продаже недвижимости.

Плюсы: простота и быстрота, отсутствие дополнительных расходов.

Минусы: ручной пересчет, только визуальная проверка подлинности денег, в случае отказа в государственной регистрации по любой причине покупатель должен самостоятельно взыскивать переданные деньги, в худшем случае – через суд.

Расчеты в кассе банка

Для автоматического пересчета и проверки подлинности денег можно обратиться в любой банк. Кассир в присутствии сторон пересчитает деньги и проверит их на специальных устройствах. Банк за манипуляции кассира наверняка возьмет комиссию. Размер комиссии может быть фиксированным или рассчитываться в процентах от суммы – желательно узнать это заранее.

Второй способ расчетов через банк – снятие средств с карты или счета покупателя с последующей передачей продавцу. В этом случае может потребоваться предварительный заказ денег в банке на день сделки. Еще нужно учесть лимиты по карте или счету покупателя, чтобы существующие ограничения позволили обналичить требуемую сумму в назначенный день.

Также возможен безналичный перевод от покупателя на счет продавца. Однако в этом случае банк имеет право временно заблокировать сумму перевода для проверки источника средств – в соответствии с законодательством о противодействии финансированию терроризма.

Во всех этих случаях продавец может заранее написать расписку о получении денег за квартиру, и передать ее покупателю после получения полной суммы. Договор можно будет подписать также в банке – воспользоваться переговорной комнатой, например, и затем переместиться в МФЦ.

Плюсы: автоматический пересчет и проверка подлинности, быстрота расчетов.

Минусы: комиссия банка, возможность временной блокировки средств, ограничения и лимиты по счетам и картам. Также остается риск затруднений с возвратом средств при отказе в регистрации.

Расчеты у нотариуса

Когда законом установлена нотариальная форма договора купли-продажи, или по желанию сторон, возможны расчеты за квартиру с участием нотариуса.

Проверка и пересчет денег могут проводиться вручную или с использованием специальных устройств – зависит от оснащения нотариальной конторы.

Расчеты проводятся за закрытыми дверями в присутствии нотариуса. В договор купли-продажи нотариус добавляет пункт о проведении расчетов в его присутствии и удостоверяет договор своими печатями и штампами.

Расписка о получении денег в этом случае не составляется.

Расчеты в нотариальной конторе проводятся одновременно с подписанием договора купли-продажи. После этого стороны, либо одна из сторон могут подать документы на регистрацию через МФЦ, а могут поручить это нотариусу.

При нотариальной сделке расчеты можно предварительно провести в банке с написанием расписки, у нотариуса только подписать договор, в котором будет указано что стороны провели расчеты, и это подтверждается распиской.

Плюсы: при нотариальном удостоверении договора практически отсутствует риск отказа в регистрации – ответственность за сделку несет нотариус и Росреестр не проводит глубокую экспертизу пакета документов.

Минусы: стоимость услуги нотариального удостоверения договора составляет от 0,5% от сделки плюс 5100 руб за технические работы, при отсутствии у нотариуса устройств для пересчета и проверки купюр эти операции приходится проводить вручную.

Расчеты с использованием банковской ячейки

Этот способ подходит продавцам, у которых счета арестованы или есть такой риск.

Стороны арендуют банковскую ячейку, в день сделки в присутствии банковского сотрудника покупатель вносит в ячейку наличные денежные средства. Пересчет и проверку денег стороны проводят самостоятельно на банковском оборудовании, установленном в хранилище.

После регистрации перехода прав на квартиру также обе стороны и менеджер банка вынимают средства и передают их продавцу. Покупатель в этот момент получает расписку о получении денег и отсутствии претензий.

В случае отказа в регистрации, отмены сделки – деньги возвращаются покупателю, а продавец остается в своей квартире.

Почитайте, можно ли провести сделку с недвижимостью когда один из супругов должник или банкрот.

Плюсы: безопасность расчетов для обеих сторон, отсутствие риска блокировки или ареста денег.

Минусы: наличие банковской комиссии за аренду ячейки, дополнительное время на оформление договора на ячейку, требуется еще один визит в банк для окончательных расчетов.

Расчеты с использованием аккредитивного банковского счета

Этот способ похож на расчеты с ячейкой, но вместо сейфа в хранилище стороны открывают специальный счет. Покупатель вносит на этот счет деньги за квартиру, затем документы уходят на регистрацию, и после предоставления в банк выписки из ЕГРН с новым собственником недвижимости, продавец получает средства с аккредитива.

Этот способ чаще всего используют банки при предоставлении ипотечных средств.

Если переход права не произошел – деньги возвращаются несостоявшемуся покупателю.

Плюсы: защищенность всех сторон сделки.

Минусы: расходы на открытие аккредитива (сопоставимы с ценой ячейки), дополнительный поход в банк за деньгами.

Занимаетесь предпродажной подготовкой квартиры? Не спешите, сперва прочитайте этот материал.

Несмотря на наличие недостатков практически у каждого способа расчетов, вы и ваш контрагент наверняка сможете подобрать оптимальный. Главное в подготовке и проведении сделки чтобы учитывались интересы и продавца, и покупателя. Тогда этот непростой и рискованный процесс купли-продажи недвижимости пройдет легко и успешно, и все останутся довольны.

Быстрой и легкой вам сделки и безопасных расчетов!

Источник: https://zen.yandex.ru/media/karta_novostroek/sdelka-bez-obmana-kak-poluchit-dengi-pri-prodaje-kvartiry-s-minimalnymi-riskami-5cf93d05b854e100b048c7de

Продаем квартиру: как не стать жертвой мошенников

Как продать квартиру без обмана

27 Октября в 14:30 21084

Риски при купле-продаже недвижимости существуют всегда, независимо от того, какая квартира является объектом сделки – вторичного рынка или новостройка. В «лихие» девяностые криминалитет подмял под себя все сферы, в том числе и рынок недвижимости.

Хотя смутные времена прошли, мошеннические схемы обмана доверчивых покупателей-продавцов жилья совершенствуются и оттачиваются.

Решив продать квартиру, нужно проанализировать все нюансы и возможные опасности такой сделки, а главное – узнать, как можно их избежать.

Покупатели-мошенники: как избежать обмана?

цель продавца – получить сполна все причитающиеся деньги без обмана. Начиная свою деятельность по реализации жилья, не забудьте об этом. Большая часть мошеннических схем связана с продавцами недвижимости.

Здесь возможны и фальшивые документы на жилье, и сокрытие недостатков квартиры, и «сюрпризы» в виде прописанных дальних родственников или наложения обременения на квартиру.

Покупатели-мошенники встречаются реже, и вся суть их плана сводится к одной цели – заплатить как можно меньше денег или вообще оставить вторую сторону «с носом». Из этих особенностей следует исходить при встрече с покупателем и заключении с ним сделки.

Подозрительные «лица»

Итак, все начинается со встречи с потенциальными покупателями. Отказаться от сделки можно уже на этом этапе, если люди, пришедшие посмотреть квартиру, ведут себя подозрительно.

В чем это выражается? Во-первых, часто встречаются «псевдопокупатели»: смотреть жилье такие люди будут, но не купят никогда. Это бывает, и это нормально.

Однако безобидные на первый взгляд люди могут быть обычными наводчиками воров-домушников.

Полезный совет. Присмотритесь к покупателям во время первой встречи. Возможно, они слишком возбуждены, проявляют интерес к меблировке, картинам, личным вещам. Или, наоборот, слишком спокойны, на все предложения соглашаются и даже не торгуются.

Это должно вызвать подозрение. Чтобы обезопасить себя от неприятностей, заранее уберите или вывезите из квартиры ценные вещи – дорогую мебель, технику. И еще – попросите потенциального покупателя подписать акт осмотра  квартиры с предоставлением всех его данных.

Отказ или замешательство должны насторожить.

 Аванс и задаток: различайте понятия

Покупатели-обманщики часто пользуются незнанием продавцом нюансов сделки купли-продажи. Последние не всегда различают понятия «аванс» и «задаток». А между тем различия между терминами есть, и очень существенные.

Аванс – это предоплата, которая возвращается в случае расторжения устного договора. Задаток – средства, являющиеся залогом выполнения обязательств. Если покупатель отказывается от сделки, задаток ему не возвращается.

В случае, когда продавец передумал, он должен вернуть сумму в двойном размере.

 «Псевдопокупатели» настаивают именно на задатке, затем провоцируют продавца нарушить договор. Взяв двойной барыш, мошенники исчезают. Иногда он работают по двое: сначала один дает задаток, потом другой предлагает сумму за квартиру больше. Полученные «отступные» мошенники делят между собой. А продавец остается ни с чем.

Полезный совет. Требуйте у покупателей аванс с письменным указанием  штрафных санкций за невыполнение обязательств.

Мошенничество при заключении сделки

Распространенная схема обмана: покупатель предлагает специально занизить стоимость квартиры при совершении сделки. Мошенник мотивирует это меньшей суммой налога, которую придется заплатить. В результате продавец рискует получить именно ту сумму, которая указана в договоре, – причем это будет законно.

Полезный совет. Указывайте в договоре купли-продажи реальную стоимость продаваемого жилья. Пусть налог заплатите больше – зато продадите квартиру, как планировали, не оставшись в проигрыше.

Передача денег

Еще один путь для мошенников обмануть доверчивого продавца. Во-первых, можно получить «куклу» вместо всей суммы или фальшивые купюры. Безналичный расчет также не всегда надежен: после оформления бумаг покупатель может просто исчезнуть.

Более надежный способ – банковская ячейка, которая заблаговременно арендуется покупателем. Деньги закладываются им в присутствии продавца. Спустя 20 дней после оформления сделки в Росреестре продавец получает деньги, предъявив договор купли-продажи.

Если сделка не состоялась, покупатель забирает средства из ячейки. Но и тут ушлые мошенники не дремлют! Покупатель может намеренно совершить ошибки в договоре, что задержит госрегистрацию. А в это время срок доступа продавца к ячейке истечет.

Обманщик спокойно забирает деньги из ячейки и остается при них и при квартире.

Полезный совет. Отказывайтесь от сделки наличными. А договор поручите тщательно проверить риелтору или своему юристу. Следите за сроками аренды банковской ячейки и откажитесь подписывать соглашение, по которому доступ к ней вы можете иметь только вместе со второй стороной: мошенник всегда сможет сделать так, чтобы вы не получили своих денег.

Пусть внешняя порядочность и улыбчивость приятного покупателя не введет вас в заблуждение: мошенники – хорошие психологи. Если сомневаетесь в своих способностях провести выгодную сделку – обратитесь к хорошему юристу или в надежную риелторскую контору, которая не даст вас обмануть. Успешной продажи!

Cтатьи по теме:

  • За что государство может отнять квартиру? Рассказываем, что нужно сделать, чтобы государство смогло на законных основаниях забрать у вас квартиру. Но так лучше не делать.
  • Как правильно сдавать квартиру в аренду Проконсультировались со специалистами и узнали, как подготовить квартиру к сдаче в аренду, как документы могут попросить наниматели и почему к этому вопросу нужно подойти очень серьезно.
  • Как не стать обманутым дольщиком? Путеводитель по миру обмана. Рассказываем, как правильно становиться дольщиком, чтобы не остаться без квартиры, пусть даже еще не достроенной.

Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Источник: https://dmrealty.ru/rubrics/prodaem/prodaem-kvartiru-kak-ne-stat-zhertvoy-moshennikov/

Советы о том, как продать квартиру и не быть обманутым

Как продать квартиру без обмана

Продажа квартиры практически всегда сопряжена с большими рисками нарваться на недобросовестного покупателя. Однако и при совершении сделок со стороны продавца нередкими являются случаи, когда продавец может также выступить с позиций недобросовестного проведения сделки по купле-продаже недвижимости.

Возможные риски покупателя

В настоящее время наиболее распространёнными вариантами обмана при совершении сделок по продаже недвижимости со стороны продавца являются следующие:

  • продажа нескольким потенциальным покупателям (двойная продажа), в результате которой квартира переходит тому, кто первый успел заключить договор купли-продажи или оформить право собственности, а в случае судебного разбирательства сделка полностью признаётся недействительной;
  • продажа чужой квартиры (чаще всего данный вариант применяется нечистыми на руку арендаторами, которые подделывают доверенность и выступают якобы от имени хозяина);
  • продажа с людьми, временно снятыми с регистрационного учёта (чаще всего в такой квартире зарегистрированы люди, находящиеся на момент сделки в местах лишения свободы и, соответственно, снятые с регистрационного учёта на период отбывания наказания);
  • мошенничество с задатком (нечестный продавец собирает задатки с нескольких потенциальных покупателей, продает квартиру одному из них, а от остальных скрывается, забрав себе все полученные в результате мошеннических действий средства).

Варианты обмана продавца

Что касается вариантов обмана, которые используют недобросовестные покупатели, то к ним следует отнести:

  • неправомерное использование депозитарной ячейки (одним из самых распространенных способов обмана продавца в этом случае является такое оформление депозитарной ячейки, которое предусматривает ограничение доступа продавца квартиры к такой ячейке на срок меньший по продолжительности, чем срок доступа покупателя; покупатель намеренно затягивает оформление процедуры регистрации права собственности до последнего дня доступа к ячейке продавца жилплощади, а в последний день оформление сделки срывается, но все завершается на следующий день, когда продавец к деньгам доступ получить уже не может, в результате чего мошенник остается как со своими деньгами, так и с полученной в результате квартирой);
  • продажа через ипотеку также является одним из часто используемых вариантов обмана продавца (как правило, данный вариант является наиболее безопасным для владельца продаваемой жилплощади, так как банк досконально проверяет все материалы, участвующие в юридическом сопровождении сделки, однако здесь может сыграть роль человеческий фактор, из-за которого продавец может потерять время при оформлении такой мнимой сделки);
  • обман с продажей по доверенности в настоящее время является самой распространенной схемой, наибольшее участие в которой осуществляют риэлторы путем убеждения продавца недвижимости составить на них генеральную доверенность (которая не только позволяет получать необходимые для совершения сделки документы в различных государственных органах, но и осуществить подачу документов на регистрацию перехода права собственности; в результате использования такой доверенности риэлтор получает возможность оформить право собственности на подставное лицо, в результате чего продавец теряет и деньги, и свою недвижимость).

Как продать квартиру и не быть обманутым?

Для того, чтобы минимизировать риски при совершении сделок с недвижимостью, необходимо тщательно проверить все предоставляемые документы, которые будут сопровождать подписание сделки:

  • наличие права собственности на продаваемую квартиру, даже если ее реализует представитель продавца по доверенности, такой представитель должен подтвердить оригиналом свидетельства о праве собственности или выписки из Единого государственного реестра недвижимости, а доверенность проверяется у нотариуса (по запросу можно установить, каким нотариусом и когда она была выдана);
  • наличие в квартире лиц, временно снятых с регистрационного учёта, проверяется по расширенной выписке из домовой книги, где содержится информация о том, кто в квартире зарегистрирован и на каком основании снят с учёта, а также имеется указание о том, на какой срок снят с учёта (в отношении заключённых такая информация обязательно предоставляется);
  • в том случае, если расчеты планируется вести с использованием банковской депозитарной ячейки, продавец квартиры должен настоять на необходимости подписания договора пользования такой ячейкой на двух лиц (продавца и покупателя), при этом такое подписание должно состояться только одновременно и в присутствии сотрудников банка, чтобы избежать мошеннического использования такой ячейки; кроме того при подписании договора продавец должен уточнить количество экземпляров договора (с этим не возникнет сложностей, так как он составляется и предоставляется на подпись в присутствии всех сторон, участвующих в сделке), а также подробно изучить содержание данного документа, в том числе возможные сроки пользования доступом к хранилищу (они должны быть одинаковыми для всех участников сделки);
  • при совершении сделки через ипотечное кредитование продавец имеет право потребовать от банка предоставить ему информацию о том, насколько платежеспособен клиент, а также заявить о необходимости проведения дополнительных проверок документов, предоставленных покупателем для одобрения ипотечного займа и завершения сделки по купле-продаже.

Однако, несмотря на большое количество мероприятий, направленных на предупреждение совершения сделок с недвижимостью обманным путем, количество случаев потери своего имущества продавцами квартир не сокращается.

Как вернуть утраченное?

Механизм получения обратно своего недвижимого имущества сводится к двум вариантам:

  • расторжение договора купли-продажи до момента оформления покупателем права собственности на приобретенное мошенническим способом имущество;
  • признание результатов сделки недействительными и отмена перехода права собственности путем принятия судебного решения о таком действии, если право собственности нерадивым покупателем уже было оформлено.

В том случае, если расторжение договора купли-продажи происходит до момента оформления на покупателя права собственности, продавец может обратиться с исковым заявлением соответствующего содержания в суд, не подавая в органы внутренних дел заявления о факте мошенничества.

Если право собственности покупатель уже успел оформить на приобретенное имущество, то пострадавшей стороне придется обращаться в полицию с заявлением о причинении ему имущественного ущерба мошенническими действиями покупателя.

Только после проведенных следственных действий дело будет направлено в суд на рассмотрение и, в случае положительного приговора суда, будет инициировано гражданское производство по признанию сделки недействительной и отмене результатов перехода права собственности.

Наказание за обман

Что касается наказания за совершение сделок с недвижимостью путем использования неправомерных механизмов завладения чужим имуществом, то оно назначается:

  • для покупателя, нарушившего закон – в соответствии со статьей 159 Уголовного Кодекса Российской Федерации квалифицируется как мошенничество; максимальный срок наказания по данной статье составляет десять лет лишения свободы, также в качестве наказания назначается штраф (используется совместно с лишением свободы) до одного миллиона рублей;
  • для продавца – в соответствии со статьей 159 Уголовного Кодекса, как и для продавца, однако здесь рассматривается причинение ущерба в крупном или особо крупном размере, максимальное наказание для лиц, причинивших ущерб в крупном размере, составляет лишение свободы на срок до пяти лет; для случаев причинения ущерба в особо крупном размере – до десяти лет лишения свободы со штрафом до одного миллиона рублей;
  • для должностного лица, оформившего результаты незаконной сделки с недвижимостью – в соответствии со статьей 170 Уголовного Кодекса Российской Федерации; максимальным наказанием по данной статье будет считаться штраф до пятисот тысяч рублей, а также право занимать определенные в приговоре должности на срок до трех лет.

Сделки с недвижимостью являются очень рискованными по своей сути из-за высокой стоимости объекта недвижимости.

Именно по этой причине ни продавец, ни покупатель не могут быть уверены в том, что не пострадают от мошеннических действий другой стороны. Однако законодатель предусмотрел некоторые варианты защиты от таких мошеннических действий в рамках наказаний, сформулированных в Уголовном Кодексе.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/moshennichestvo.html

Как продать квартиру и не остаться без денег? Самая распространенная ловушка на рынке жилья

Как продать квартиру без обмана

Что самое сложное при продаже квартиры? «Найти покупателя» – ответят многие.

Действительно, найти платежеспособного покупателя по приемлемой цене, договориться обо всех условиях сделки – это уже полдела. Даже, пожалуй, три четверти дела. Время сейчас непростое и покупатели на дороге не валяются. А те, кто «валяются» – и рады бы купить, да еще свою квартиру не продали.

Но остается не менее важный этап – грамотно провести сделку и взаиморасчеты, чтобы не остаться и без квартиры, и без денег. Как риэлтор, могу заверить: нюансов в этом деле – море, и все предусмотреть без опыта просто невозможно. Приведу лишь один пример, как мельчайший нюанс стоил продавцу недвижимости многих миллионов рублей.

Ирина считала себя опытной бизнесвумен, поэтому продавать свою квартиру решила самостоятельно.  Говорят, хорошему «продажнику» все равно, что продавать: хоть картошку, хоть завод. Не могу с этим согласиться, но в случае с Ириной покупатель и правда был найден. Возможно, с хорошим риэлтором квартира была бы продана быстрее и/или дороже, но этого мы уже не узнаем. Да и история не об этом.

Ирина долго изучала форумы и советы в интернете, поэтому все сделала «по науке»: скачала из интернета договор аванса, назначила условия сделки. Симпатичная покупательница Алена тоже действовала без риэлтора и легко согласилась на все условия, так как цена квартиры была весьма привлекательной.

Договор купли-продажи составил нотариус, он уже удостоверил сделку. Пришлось заплатить за его услуги 50 тыс. руб., но ведь риэлтор мог взять дороже, а тут хоть какие-то гарантии. Ну а оплату, как принято в Москве, провели через банковскую ячейку – такой способ расчетов защищает и продавца, и покупателя.

С системой сейфовых ячеек Ирина уже была знакома – хранила в одном банке свои драгоценности. К счастью, покупательница согласилась провести сделку в том же банке – здесь Ирина всех знает, и ее все знают, так что можно не волноваться.

Хотя все равно пару суток перед сделкой пришлось провести без сна: все-таки сумма огромная, и это только поначалу Ирине было нестрашно и все казалось просто, а чем ближе час Х, тем сильнее паника и мандраж. Так всегда бывает.

Но отступать некуда! Взялась за гуж…

К счастью, сделка прошла как по маслу. Договор нотариус составил длинный, красивый, аккуратно сшитый алой ленточкой. Приятно в руки взять! Важно проверил паспорта, свидетельство на квартиру и показал, где расписаться. А договор аренды ячейки Ирина и Алена читали внимательно и придирчиво.

Засыпали менеджера банка вопросами, но тот отвечал без запинки. Закладка денег – совместная, а вынимать будет Ирина, если предъявит паспорт и договор купли-продажи с отметкой о регистрации. Главное, уложиться до определенного срока, иначе право доступа перейдет к Алене. Вроде все понятно.

Все подписали, пересчитали деньги, положили в ячейку. Пока ждали договор, еще и поболтать успели. Алена рассказала, что улетает на Бали – отметить покупку квартиры. Ирина дала ей полезные советы, куда сходить и где отдохнуть на райском острове. Расстались практически подругами.

Через неделю Ирина забрала у нотариуса готовые документы и отправилась в банк.

– Здравствуйте, мне нужно деньги из ячейки забрать! Помните, неделю назад была сделка?

– Пожалуйста, ваш паспорт и условия доступа.

И через минуту как гром среди ясного неба:

– Я не могу пустить вас в ячейку.

Беда пришла откуда не ждали. Оказывается, в договоре на ячейку имя покупательницы указано как «Алена». Такое же написание и в ее паспорте, поэтому никто и не смутился.

А вот в договоре купли-продажи, составленном нотариусом, почему-то стоит «Алёна».

А поскольку никто тщательно текст ДКП не проверял (Это же нотариус! Как можно не доверять?), то досадная ошибка проскочила, и теперь зарегистрированный ДКП не соответствует условиям доступа, прописанным в договоре на ячейку.

– Но как же так!!! – кричала Ирина. – Вы же все меня знаете! Я ваш постоянный клиент! Вы были на нашей сделке! Отдайте мои деньги!!!

Увы, все тщетно.  Есть правила, и нарушать их сотрудники банка не намерены. Вызванная громко вопящей Ириной начальница лишь подтвердила слова подчиненных:

– Вы можете забрать свои деньги, только если расторгните договор. Но для этого должен приехать ваш покупатель.

Ирина долго дозванивалась до Алены.

– Я на Бали! – кричала та в трубку. – Приеду через 2 недели!

– Но к этому дню мой доступ к ячейке закончится, – чуть не плакала Ирина.

– Я приеду и сразу позвоню!

Следующие 2 недели для Ирины были адом. Успокоительные пришлось пить горстями, но бессонница не проходила. От страха кидало то в жар, то в холод. Советовалась с юристами, но все рекомендовали дождаться прилета Алены. Если она порядочный человек, можно расторгнуть договор в банке, и Ирина получит свои деньги. Ну а если нет…   Придется искать другие решения.

В день предполагаемого прилета покупательницы Ирина оборвала телефон, но ответа не было. Приехала в банк, но и тут дурная весть: договор закрыт, деньги уже забрали.

В истерике кинулась к юристу:

– Успокойтесь, не все потеряно. Можно расторгнуть договор в суде, ведь денег вы не получили.  Позвольте ваш ДКП.

Оказалось, что в красивом договоре нотариуса нет ни слова про расчеты через ячейку, но зато хотя бы указано, что деньги платятся после регистрации сделки.

– Расписку о получении денег вы ведь не отдали?

– Нет, я только написала ее в банке, как советовали в интернете, а Алена ее завизировала.

Ирина залезла в папку с документами, но вдруг резко побледнела:

– Расписки нет! Наверное, я забыла забрать ее у покупательницы, когда она ставила подпись…

– Как же вы упустили такой важный момент?

– Я слишком переживала из-за закладки денег, чтоб не фальшивые были и т.п. А про эту бумажку вылетело из головы. Я же в таком стрессе была, еще и после бессонной ночи. Но ведь невозможно помнить все!

– Конечно, невозможно, если у вас нет опыта таких сделок.

– У меня есть шансы вернуть квартиру?

– Ну как сказать… Мы попробуем, конечно…  Для начала внесите предоплату за услуги…

Итак, впереди долгие суды, расходы на адвокатов и практически нулевые шансы вернуть квартиру или деньги.

Мораль сей басни какова? Квартира – не картошка, и в ее продаже есть множество нюансов, незнание которых обходится дорого.  Поэтому, как минимум, оформление сделки и взаиморасчеты должны проходить под контролем специалиста.

Удачных вам продаж и покупок!

Источник: https://novostroycity.ru/journals/lifehacks/kak-prodat-kvartiru-i-ne-ostatsja-bez-deneg

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.