Как продается комната в коммуналке

Содержание

Продажа комнаты в коммуналке

Как продается комната в коммуналке

Итак, вы решили продать комнату в коммунальной квартире в 2021 году и ищете хорошего совета, как правильнее всего поступить в данной ситуации?

Стоит отметить тот факт, что реализация комнаты в коммуналке, действительно одна из самых сложных сделок на вторичном рынке, в первую очередь, требующая от всех её участников выдержанных морально волевых качеств.

Не всем риэлторам под силу провернуть продажу комнаты в коммунальной квартире, а только опытным асам своего дела, но и сами специалисты по недвижимости зачастую не спешат браться за столь хлопотное дело…

Продажа комнаты в коммуналке – дело тонкой психологии

Один мой старый товарищ и коллега неустанно повторяет и напоминает – Таня куда вы лезете?! Лучше взяться за продажу обычной квартиры, нежели коммунальной, подумайте хорошенько, уж очень много геморроя, а деньги те же…

От риэлтора при продаже комнаты в коммунальной квартире в первую очередь требуется отличное знание всех тонкостей души человеческой и всевозможных хитросплетений взаимоотношений соседей по коммуналке, чтобы знать на что нажимать в процессе продажи и вовремя предупреждать необдуманные действия.

Что, продажа комнаты как части общей коммунальной квартиры, значит для самого риэлтора? Скорее всего, это затяжной прыжок длинною до нескольких лет. Не всегда и не всё при продаже комнаты в коммунальной квартиры проходит гладко. Порою и действительно с комнатой в коммуналке так напляшешься, аж ноги подкашиваются.

Лично у меня был опыт продажи 2-х комнат в 3-х комнантной коммунальной квартире длинною в 3,5 года. Ценник себе набила – можно продолжать дальше)))…

Продажа комнаты в коммунальной квартире – коротко о главном

Решили продать комнату в коммуналке – уведомили соседей – 30 дней для получения отказа или согласия – можете продавать комнату в коммунальной квартире постороннему лицу.

Это если коротко, тезисно о главном, для тех, кому неохота долго читать…

Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире

Для понимания общей картины и процесса сделки, можно выделить в продаже комнаты в коммунальной квартире следующие стадии:

  • Определение условий и цены продажи комнаты
  • Оформление (желательно через нотариуса) извещения с условиями продажи, необходимо назначить цену и направить заказным письмом всем собственникам комнат в общей коммунальной квартире
  • Собрать необходимый для продажи комнаты комплект документов
  • В случае, если у комнаты несколько собственником, можно взять нотариально заверенную генеральную доверенность на продажу от других сособственников
  • Выписаться из комнаты всем прописанным и взять справку из паспортного стола о снятии с регистрационного учёта по месту жительства
  • Согласовать и составить договор купли-продажи на комнату в коммуналке
  • Провести сделку в банке — через закладку денег в ячейку или аккредитив

Продажа неприватизированной комнаты в коммуналке запрещена

Если ваша комната в коммунальной квартире не приватизирована, то продать сходу вы её не сможете. Для того чтобы продать комнату, изначально вы должны быть её собственником по закону и иметь для подтверждения правоустанавливающие документы на руках.

Ведь по закону любые сделки с неприватизированным жилым недвижимым имуществом, к которому конечно же относятся комнаты в коммунальной квартире, запрещены. До того момента пока комната в коммунальной квартире является муниципальной собственностью продажа невозможна.

Процесс приватизации комнаты может длится от 2-х до 4-х месяцев, в зависимости от региона, исходных данных, условий и наличия необходимых документов…

Продажа комнаты в коммуналке – право первой ночи

По закону, соседи по коммуналке имеют право приоритетного выкупа вашей комнат, иными словами, первым делом кому вы должны, нет обязаны, предложить купить вашу комнату – это ваши соседи по коммунальной квартире.

Пункт 6 статьи 42 Жилищного кодекса РФ ” Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире” не двусмысленно нам об этом говорит: При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях установленных ГК РФ. Статья 250 Гражданского кодекса РФ это тот нормативно-правовой акт, который регулирует гражданско-правовые отношения, в части преимущественного права покупки жилья как части общей собственности. Закон недвусмысленно говорит, нам о том, что именно соседи по коммунальной квартире имеют преиимущественное право покупки выставляемой на торги комнаты. Особо стоит отметить, что уступка преимущественного права покупки комнаты в соответствии всё с той же ст. 250 ГК РФ не допускается – переуступить данное право третьему лицу не получится…

Нужен ли нотариус при продаже комнаты в коммунальной квартире

Нотариус при продаже комнаты в коммунальной квартире вам понадобиться лишь в случае общей долевой собственности, иными словами если у комнаты несколько собственников, право собственности зарегистрировано за двумя или более лицами, в соответствии с вновь принятыми законом от 6 июня 2016 года все сделки с долями проходят через нотариуса.

Во всех остальных случаях когда право принадлежит на основании общей совместной собственности или вы владеете комнатой единолично – нотариус в сделке купли-продажи комнаты в коммунальной квартире не нужен.

С долями – к нотариусу, во всех остальных случаях нотариус не нужен.

Отказ соседей от покупки коммуналки

При продаже комнаты в коммуналке первым делом необходимо заручиться отказом от покупки соседей или города, в случае если соседское жильё неприватизировано. Комната в коммуналке – есть ни что иное, как часть – доля общего недвижимого имущества.

Статья 250 ГК РФ регулирует гражданско-правовые отношения, в части преимущественной покупки комнаты в коммунальной квартире, а также устанавливает порядок осуществления этого права.

В частности статья определяет, что сосед по коммунальной квартире в праве отказаться от покупки заблаговременно – сразу после получения уведомления, а также устанавливает срок в течении которого сосед может думать о покупке – 30 дней.

Как получить согласие соседей

Иногда мне кажется, что легче слетать на Луну, нежели договориться от чём бы то ни было в коммунальной квартире, а уже тем более что-то получить от её соседей. Зачастую, собственники других комнат осознанно и преднамеренно затягивают процесс.

Стоит отметить, что совсем не обязательно получить согласие других собственников коммунальной квартиры на продажу комнаты, необходимо лишь иметь доказательства, что вы предоставили им право приоритеного выкупа и заблаговременно их об этом уведомили.

Чтобы выполнить требование предписаное законом, собственник должен проинформировать о продаже комнаты:

  • Собственников приватизированных комнат в общей коммунальной квартире
  • Муниципалитет в лице жилищного комитета, если кто-то из соседей проживает в своей комнате по договору социального найма, собственником является город
  • Органы опеки и попечительства ООП, в том случае, когда собственником комнаты в коммунальной квартире является лицо с ограниченными возможностями – инвалид или несовершеннолетний ребёнок

Оформить уведомление о намерении продать комнату в коммунальной квартире с обязательным указанием цены и условий, можно двумя способами:

  • В простой письменной форме составить извещение о продаже и отправить его соседям по коммунальной квартире заказным письмом с уведомлением
  • Составить у нотариуса уведомление и отправить нотариально заверенное извещение

В том случае, если сразу несколько соседей по коммуналке захотят купить вашу комнату, то право выбора кому конкретно продавать остаётся за собственником.

Документы необходимые для продажи комнаты, как части коммунальной квартиры

Собственнику жилья для регистрации в Росреестре продажи комнаты понадобится собрать следующий пакет необходимых документов:

  • Гражданские паспорта всех заинтересованных лиц, которые участвуют в сделке купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
  • Справка о выписке и снятии с регистрационного учёта всех жильцов из комнаты в коммуналке
  • Извещение о намерении продать комнату с указанием условий продажи и цены за комнату, предварительно разосланное заказным письмом другим собственникам комнат в общей коммунальной квартире, необходимо лишь в случае если покупатель-стороннее третье лицо, не сосед.
  • Письменный отказ соседей от покупки комнаты
  • Нотариально заверенное разрешение на совершение сделки от других собственников коммунальной комнаты.
  • Договор купли-продажи
  • Выписка из Бти с планом экспликации
  • Кадастровый паспорт на отчуждаемое недвижимое имущество в коммуналке
  • Правоустанавливающие документы на комнату
  • Акт приёма-передачи комнаты
  • Разрешение органов опеки и попечительства ООП на совершение сделки, необходимо лишь в том случае когда одним из собственников комнаты в коммунальной квартире является несовершеннолетний ребёнок.

Покупатель комнаты в коммуналке со стороны – цена не ниже чем для соседей

Это ещё одна характерная и очень важная особенность при продаже комнаты в коммунальной квартире. Вы не можете продать свою комнату третьим лицам ниже, чем предлагали соседям. На сколько получены отказы соседей – за столько и продавать, можно и выше, но не ниже.

Отказ соседей от покупки вашей комнаты в коммуналке получен на 2 миллиона рублей – это значит, что для сторонних покупателей вы можете предлагать на рынке своё коммунальное жильё за любую сумму выше этой планки – и за 2,3 млн и за 2,5 млн.

рублей, но ниже отказной суммы в 2 миллиона рублей, третьим лицам вы продать не можете.

Хотя здесь, как! Продать то вы сможете и за сумму ниже отказа, но если это выяснится, то соседи смогут обжаловать сделку в суде и признать её не действительной, так как было нарушены их законные права и интересы, в части приоритетного выкупа по заявленной цене…

Налоги при продаже комнаты в коммуналке

При продаже комнаты в коммунальной квартире, которая находится у вас в собственности более 3-х лет, налоги платить не нужно.

В случае же, если вы владеете комнатой в коммуналке, меньше 3-х лет, то по закону после продажи вы заплатите налог 13%. А вот скорее всего платить налог с продажи комнаты придётся уже в следующий отчётный финансовый период, на следующий год после продажи.

Также, стоит предостеречь тех собственников, которые при продаже комнаты в коммунальной квартире, в договоре купли-продаже пытаются указать заниженную стоимость, дабы в последующим снизить уплачиваемый налог.

Указывайте реальную стоимость в договоре, прописывать заниженную недопустимо, помните про заявленную для соседей цену, на какую сумму у вас получен от соседей отказ – из-за нарушения этого условия сделка может быть оспорена в суде.

Соседи препятствуют продаже комнаты

Что делать если я не могу найти соседей по коммунальной квартире, чтобы получить от них отказ в покупке комнаты, а выяснить где они проживают в данный момент не представляется возможным?

Обязательное уведомление соседей бывает камнем преткновения во всей сделке при продаже комнаты как части общей коммунальной квартиры. Очень часто соседи намеренно и осознанно скрываются, и вручение уведомления о продаже, из казалось дела пустякового, становится больше похоже на детективную историю.

Не имея возможности купить самим и не желая, чтобы комнаты была продана постороннему лицу, соседи избегают встречи с извещением о продаже, которое лишит их последнего козыря сдерживания и рычага давления.

Ведь, если у продавца не будет подтверждения о вручении и уведомлении письма соседу, извещающего о продаже, то он не сможет реализовать своё право и продать комнату.

Поясню на примере причины и мотивы бегства соседей по коммуналке от рокового для них письма о предстоящей продаже комнаты – стандартная ситуация 2-х комнатная коммунальная квартира – чаще всего в одной комнате живёт сам собственник с семьёй, а владелец другой комнаты сдаёт жильё третьим лицам или она стоит закрытая и пустует.

В такой ситуации собственник, проживающий в своей комнате, ощущает себя полноправным хозяином всей коммунальной квартиры, всего пространства и устанавливает свои правила, считает себя хозяином положения и даже арендаторы ему не помеха – сегодня они есть, а завтра он выкинет какой-нибудь фортель (напьётся например или устроит дебош) и они сами сбегут.

Как не жить в такой благоприятной обстановке, когда ты по сути, имея только одну комнату в коммуналке, распоряжаешься и пользуешься всей квартирой – чувствуешь себя вольготно. Денег на улучшения жилищных условий нет, да уже наверное никогда и не будет, а комфортно жить хочется.

И конечно же, весть о предстоящей продаже комнаты в коммуналке, как гром посреди ясного неба, тучи сгущаются, и перспективы уже не такие радужные. Кто будет новым хозяином комнаты? Поди разбери, кто его знает? Купит комнату человек с характером да и сам его выкурит из коммуналки, создав невыносимые условия.

Тут-то у соседа и включается чувство самосохранения, и он пытается всячески избегать встречи с письмом, которое его изветит о грядущей продаже.

Вам описанная выше ситуация не кажется знакомой? Уверена, кто-то из вас сейчас узнал себя и соседа!

Продажа комнаты в коммунальной квартиры через дарение

В случае невозможности оповещения соседей по коммунальной квартире о предстоящей продаже, и получения от них отказа или согласия, как того требует закон, можно продать свою комнату в коммуналке через договор дарения. Но данная возможность сопряжена с большими рисками как для Дарителя комнаты так и для Одаряемого частью-долей коммунальной квартиры, например, в части безопасности финансовых взаиморасчётов…

Что можно сказать в заключении? Продажа комнаты в коммунальной квартире вопрос действительно зачастую очень сложный, который скорее всего потребует скрупулёзной работы разных профильных специалистов – нотариусов, юристов, риэлторов. Отлично по-житейски, по-человечески понимаю все чаяния продавцов и их надежды поскорее разделаться с коммуналкой и приобрести себе наконец-то полноценное отдельное жильё. Крепитесь, дорогу осилит идущий…

Всем удачных сделок и быстрой продажи комнаты в коммуналке!

Всегда ваша, Татьяна Мамонтова – частный риэлтор в Москве

Источник: https://agent112.ru/stati/kak-prodat-komnatu-v-kommunalnoj-kvartire.html

Коммунальная квартира: как быстро и правильно продать комнату

Как продается комната в коммуналке

Вам понадобилось продать свою комнату в коммуналке, не будем касаться причин такого решения, остановимся на том, как это сделать.

Продажа недвижимости – дело и так непростое, а в нашем случае продавец владеет только долей в коммунальной квартире. Приходиться либо долго ждать подходящего клиента, либо продавать комнату со значительной скидкой.

А вот как продать комнату быстро и не прогадать при этом? Попробуем разобраться.

С чего начать?

Коммунальная квартира – это общая собственность нескольких граждан, у каждого своя доля в квартире и в общем хозяйстве, включающем в себя коридоры, санузлы, кухню.

Прежде всего, нужно выяснить, как совершаются такие сделки, порядок действий, какие документы придется оформлять и определиться со стоимостью комнаты.

Правила продажи комнаты в коммунальной квартире

Приступая к продаже, устанавливаем стоимость принадлежащей комнаты. Сделать это можно тремя способами:

  • Пригласить независимых оценщиков, например, риэлтеров. Проведя оценку, они выведут вам цену, за которую можно реализовать имеющуюся недвижимость. А уж ваше право согласиться с такой ценой или нет.
  • Экспертиза специализированной организации. Вариант интересен тем, что оценка подтверждается документально. Возможно, что оценочные документы могут понадобиться покупателю при оформлении кредита на данную недвижимость.
  • Оценить самостоятельно.

В последнем случае оценка производится достаточно просто. Нужно сравнить цены, сложившиеся на рынке на подобный товар.

При самостоятельной оценке нужно учитывать факторы, которые влияют на стоимость комнаты:

  1. Этаж, на котором расположена квартира. Верхние и нижние этажи снижают стоимость.
  2. Площадь самой квартиры, комнаты, кухни. Естественно, чем она больше, тем выше цена.
  3. Наличие вспомогательных помещений: подсобного помещения, кладовой, совмещенный санузел или нет, площадь коридоров.
  4. В каком состоянии находится комната и квартира в целом, состояние самого дома.
  5. Инфраструктура района. Есть ли поблизости магазины, школа и детсад, далеко ли остановки общественного транспорта. Цена на недвижимость в районе с развитой инфраструктурой, включая и коммунальную, выше.
  6. Соседи. Их характеры, взаимоотношения с ними и тому подобное. Однако можно сказать, что, чем соседей меньше, тем выше стоимость.

Если жилье не содержалось в надлежащем порядке, не проводились ремонты ни дома, ни квартиры, ни комнаты, то продать такую недвижимость будет затруднительно.

Порядок действий

Для того чтобы продать свою комнату нам придется сделать следующее:

  • Оценить ее.
  • Подготовить к продаже.
  • Найти покупателя.
  • Оформить необходимые документы.
  • Осуществить сделку.

Возможно Вас заинтересует статья, соглашение об определении долей в квартире — составляем образец, прочитать об этом можно здесь.

Подготовка

Если необходимо, то придется сделать в помещении ремонт, то есть привести ее в надлежащее состояние.

Затем необходимо выполнить одно обязательное требование закона. Статья 250 ГК РФ. Требование этой статьи продавец обязан выполнить.

Закон требует, что продавец комнаты сначала должен предложить ее выкупить ее своим соседям, собственникам остальных помещений. Это их преимущественное право.

Только после того, как соседи откажутся, он может реализовать свое имущество сторонним лицам.

Соседей можно собрать вместе или переговорить с каждым в отдельности.

Если соседи отказываются от выкупа, то отказ должен быть оформлен документально. Его нужно заверить либо у нотариуса, или в регистрационной палате.

При этом требуется присутствие каждого отказника. Подпись его на документе заверяется.

Предлагаем вам скачать образец уведомления о продаже комнаты: Скачать бланк.

По ряду причин, например, сосед различными способами препятствует продаже комнаты, получить от других проживающих в коммуналке согласие на сделку бывает затруднительно, но есть выход из этого положения, придется набраться терпения и подождать месяц, прежде чем продавать комнату.

Сделать нужно следующее:

  1. В отделении реестра выяснить, кто именно является собственниками помещений в вашей коммунальной квартире.
  2. Уточнить адреса собственников.
  3. Составить уведомления о том, что вы продаете комнату (на одного собственника – 2 экземпляра).
  4. Отправить их почтой заказным письмом (желательно с уведомлением о вручении).
  5. Составить реестр своей рассылки.
  6. Заверить реестр у почтового работника. Обязательно поставить на документ (реестр) печать почты, указать дату рассылки.

Согласен или нет ваш сосед, приобрести у вас комнату, он обязан ответить вам письменно. Срок – 30 дней.

В течение этого срока можно заняться другими делами. Например. Подготовить документы.

Какие документы нужны?

Для осуществления продажи понадобятся:

  • Свидетельство о собственности на комнату;
  • Техпаспорт;
  • Справка – Ф 9 (о прописке);
  • Квитанция об оплате коммунальных услуг.

Можно приготовить и договор купли/продажи. То есть сдаем подготовленные документы в регистрационную палату и составляем договор.

Пока в палате рассмотрят ваши бумаги, как раз и истечет срок ответа на уведомления.

После этого можно сдать в палату реестр рассылки и копии уведомлений и подыскивать покупателя.

Продать комнату можно двумя способами:

  1. С помощью риэлтера. С затратами, зато быстро.
  2. Самостоятельно. Для этого размещаем объявления и ждем клиента. Времени уйдет больше, но расходов на сделку меньше.

Какой способ выбрать зависит от хозяина. Советов в данном случае мы давать не будем.

Согласие соседей или отказ от преимущественного права покупки

Что содержит уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире?

После обращения к собственнику, следует сообщение о том, что уведомляющий гражданин является собственником доли в квартире, полное описание доли, затем предложение выкупить ее, воспользовавшись преимущественным правом (ГК, 250 статья). Ссылка на ГК обязательна.

В конце просьба в течение 30 дней ответить согласием или отказаться от покупки.

Читайте статью, ценные советы: как быстро продать квартиру в кризис тут.

Отказ дается в письменной форме. В нем должно быть указано, что гражданин (Ф. И.О. полностью, паспортные данные, где проживает) получил уведомление от гражданина (Ф. И. О.).

Далее следует содержание уведомления, собственник продает свою долю (размер ее) в общей собственности, которая расположена, нужно указать точное месторасположения квартиры, по такой-то цене.

Далее отказник сообщает продавцу, что настоящим заявлением, письмом или извещением он отказывается от своего права на преимущественную покупку доли (ссылка на 250 статью).

Обязательно указывается, что текст письма отказник прочитал лично и ему его зачитали вслух.

Далее подпись отказника. Она дается с расшифровкой. Далее подпись нотариуса или работника регистрационной палаты, печать.

Предлагаем вам скачать образец отказа от преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире: Скачать бланк.

Что нужно знать владельцу комнаты перед ее продажей? Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Источник: http://kvartira3.com/kommunalnaya-kak-bystro-prodat-komnatu/

Как продать комнату в коммунальной квартире?

Как продается комната в коммуналке

Первое, с чего нужно начать — определить цену, по которой вы хотите продать комнату. Следующий шаг состоит в том, чтобы проинформировать всех других собственников в вашей коммунальной квартире о намерении продать свою собственность.

По закону у каждого из жильцов есть преимущественное право покупки вашей комнаты. Если среди них найдется желающий — очень хорошо, можно оформлять сделку.

При этом от собственников оставшихся комнат нужно будет получить нотариально заверенный отказ от права преимущественной покупки.

Если среди соседей по коммуналке не нашлось желающих купить вашу комнату, тогда отказ от преимущественного права покупки нужно получить от всех. Лишь после этого вы можете продать комнату третьим лицам на законных основаниях.

Далее вам следует сконцентрироваться на поиске покупателя.

Как только покупатель будет найден, нужно правильно оформить договор купли-продажи, организовать безопасные взаиморасчеты и проследить, чтобы договор купли-продажи и иные документы по сделке были переданы в Росеестр для регистрации перехода права собственности.

Как лучше распорядиться ¼ долей квартиры в ветхом доме?

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Отвечает заместитель генерального директора компании «Мобил Строй XXI» Татьяна Рейхард:

В первую очередь, для продажи комнаты вам понадобится согласие соседей по коммунальной квартире. Сначала вы должны предложить им выкупить у вас комнату по цене, не превышающей ту, по которой будете ее продавать.

Только получив разрешение от соседей, можно приступить к продаже своей собственности.

При наличии хороших отношений с другими жальцами квартиры их отказ от приоритетного выкупа можно зафиксировать прямо во время сделки, в случае же натянутых отношений соседи, к сожалению, могут месяцами саботировать сделку по продаже комнаты в коммуналке.

В данной ситуации, как правило, всем жильцам коммунальной квартиры высылают уведомление о намерении продажи той или иной комната заказным письмом с уведомлением о вручении. Если же ваши соседи не приватизировали свои комнаты, то отказ от приоритетного выкупа вашей комнаты нужно получать в муниципалитете.

В случае, если договориться с соседями не удается или оформление отказов от них сопряжено с объективными трудностями (проживание собственника в другом городе, неизвестное местонахождение собственника, нахождение комнаты в оформлении наследства или под судом), есть вариант оформления сделки «окольным путем». То есть комнату можно продать через оформление залога.

Вы берете у покупателя деньги в размере стоимости комнаты под залог комнаты на короткий срок, к примеру, на одну неделю, после чего новый владелец подает на вас в суд за неисполнение условий договора и по суду взыскивает с вас комнату. В этом случае не требуется согласие собственников других комнат.

Главное, чтобы покупатель не боялся процесса приобретения жилья по такой схеме.

Должен ли я платить налог на продажу доли ценой менее 1 млн?

Подарили часть дома. Какие налоги я буду платить при продаже?

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

С 1 января 2016 года, согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ, у собственников долей в коммунальных квартирах появилось право преимущественной покупки. Это значит, что, решив продать комнату, в первую очередь необходимо предложить купить ее соседям (сособственникам, так как преимущественное право есть только у них), причем в нотариально заверенной форме.

Можно сделать это двумя способами. Первый — сособственники предоставляют продавцу нотариальный отказ от преимущественного права покупки. Но этот вариант возможен лишь при очень хороших отношениях с соседями, когда вы можете их убедить пойти в нотариальную контору и оформить отказ в письменной форме.

Второй вариант — нотариус высылает уведомление сособственникам о планируемой сделке. И если в течение месяца никто из них не изъявит желания выкупить предлагаемую долю, нотариус получает право провести сделку со сторонними покупателями. Кстати, в отказе прописывается цена, по которой соседи отказались выкупать долю.

И если новая цена по каким-либо причинам станет ниже ранее указанной, то данный документ придется оформлять заново.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Должна ли я платить налог на продажу и покупку жилья, разъезжаясь с сыновьями?

Как обставить 3-комнатную квартиру, чтобы сдавать ее в аренду?

Как продать долю в общежитии, оформленную на ребенка?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_prodat_komnatu_v_kommunalnoy_kvartire/5349

Меньше – лучше: как продать комнату в «коммуналке»

Как продается комната в коммуналке

Документы, необходимые для сделки 

Прежде чем заключить сделку, нужно убедиться, что продавец может подтвердить право собственности на комнату. «Помимо документов на собственность продавец должен предоставить кадастровый и технический паспорт объекта, справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам», – рассказала ЦИАН Земфира Каримова, адвокат юридической фирмы «Афина».

Порядком продажи комнаты в коммуналке также предусмотрено, что продавец должен информировать соседей (других собственников квартиры) о продаже комнаты с указанием цены. Уведомление о продаже комнаты составляется в письменной форме со всеми необходимыми реквизитами: полное ФИО и адрес комнаты получателя, полное ФИО отправителя с адресом комнаты, сообщение о продаже.

Также потребуется согласие органов опеки и попечительства, если среди других собственников квартиры есть недееспособные граждане или несовершеннолетние.

Как продать комнату без согласия соседей

Иногда другие собственники помещений в квартире уклоняются от получения уведомлений. Как тогда получить отказ соседей от преимущественного права покупки?

«Уклонение» сособственников по «коммуналке» на возможность продать комнату никак не повлияет, ведь продавец обязан лишь уведомить о продаже и на руках иметь квитанции об отправленных уведомлениях с почты.

Датой подачей уведомления будет считаться число поступления письма в почтовое отделение собственника.

По закону, молчание со стороны соседа будет считаться отказом от покупки, поэтому необходимо отсчитать 30 дней от этой даты и смело оформлять продажу.

Бывает, что продавец не в курсе, где на данный момент проживают его соседи. В этом случае нужно также прислать уведомление на адрес коммуналки. И отсчитывать 30 дней от даты поступления корреспонденции в почтовое отделение собственника, а затем продавать. В реестр необходимо будет предоставить квитанции на отправление корреспонденции.
«нам очень повезло»

«Устав платить за съемное жилье посторонним людям, в 2014 году мы с мужем, наконец, решились приобрести комнату в московской коммуналке. Благо, в родном городе у меня была собственная «однушка». Денег от продажи как раз хватало на комнату в двухкомнатной квартире.

Родственники долго отговаривали от такой покупки, советовали взять ипотеку. Но мы настояли на своем, и нам очень повезло – после волокиты с документами, мы, наконец, поселились с семейной парой пенсионеров, которые часто уезжали на дачу.

Со временем накоплений у нас прибавилось, и нам удалось уговорить их продать вторую комнату». 

Валерия, Москва.

Нужен ли нотариус?

Сделки с комнатами проводятся через нотариуса. Стороны подписывают договор купли-продажи, все документы удостоверяются. Далее покупатель вносит деньги за комнату в депозитарий.

Затем вся документация отправляется в Росреестр на регистрацию права собственности.

И лишь после того, как покупатель получит договор от Росреестра с пометкой о переходе права, продавец может забрать свои деньги из ячейки.

2-3 млн рублей за комнату 

Минимальный порог покупки «чистых» комнат в Москве (с одним собственником, полученным отказом соседей и пр.) начинается от 1,6-1,7 млн рублей, основная масса предложения сосредоточена в бюджете от 2 до 3 млн рублей.

Для покупателя: плюсы и минусы

Комната – хороший вариант для тех, кто не накопил денег на отдельное жилье и не хочет связываться с ипотекой. Такое приобретение дает возможность получить постоянную регистрацию, посещать поликлинику, записать детей в школу. Однако покупка комнаты и покупка квартиры – не одно и то же.

Самое главное преимущество комнат – цена. По данным компании «Бест-Новострой», минимальный порог покупки «чистых» комнат в Москве (с одним собственником, полученным отказом соседей и пр.

) начинается от 1,6-1,7 млн рублей, при этом основная масса предложения сосредоточена в бюджете от 2 до 3 млн рублей. Средняя цена квадратного метра комнат – около 178,5 тыс. рублей. Для сравнения: на «вторичке» малогабаритная квартира площадью до 20 кв.

м стоит от 3,8 млн рублей. Средняя цена «квадрата» (без учета районов ЦАО) – 196 632 рублей.

Кроме того, если у вас комната менее 20 кв. м, и это единственная собственность, к ней будет применяться налоговый вычет, и налог платить будет не нужно.

Тем не менее, и у такой выгодной сделки есть минусы. Помимо очевидного – совместного проживания с посторонними и порой не всегда приятными людьми, существуют еще юридические аспекты. В частности, если вы покупаете комнату с целью сдачи в аренду, стоит учесть, что без согласия других собственников в нее нельзя заселять квартирантов. По той же причине осложняется и продажа комнат.

Фото – Игоря Порхомовского

Источник: https://www.cian.ru/stati-menshe-luchshe-kak-prodat-komnatu-v-kommunalke-278089/

Как быстро продать комнату в коммунальной квартире? Пошагово

Как продается комната в коммуналке

Одним из самых сложных видов сделок с недвижимостью является продажа комнаты в коммунальной квартире.

 Чаще всего, граждане, проживающие в таком жилье – рассматривают это как временную меру, и поэтому, рано или поздно, в зависимости от жизненных обстоятельств, возникает необходимость продать комнату и приобрести новую недвижимость. В сущности, хоть эта задача и не из легких, она вполне выполнима.

Моменты, которые обязательно нужно соблюдать при продаже комнаты в коммуналке

Существует три важные вещи, которые необходимо учитывать при продаже коммунальных комнат:

  • Во-первых, возможность распоряжаться такой комнатой, в том числе и продать комнату в коммунальной квартире, есть только у полноправного собственника. То есть, на момент продажи, комнату необходимо приватизировать, поскольку недвижимость до приватизации находится в государственной или муниципальной собственности;
  • Во-вторых, при продаже важно понимать, кому Вы собираетесь продать комнату, поскольку Ваши соседи по коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки. В том случае, если Вы намерены провести сделку, первое, что необходимо сделать – получить согласие соседей на продажу комнаты, чтобы в дальнейшем избежать возможных проблем. Не забывайте, что без такого согласия Ваши соседи имеют законное право оспорить уже состоявшуюся сделку;
  • В-третьих, внимательно изучить то, как с правовой и технической точки зрения происходит весь процесс продажи комнаты в коммунальной квартире, поскольку он достаточно сложен и имеет ряд нюансов, которые необходимо учесть. Если Вы недостаточно юридически подкованы, либо не располагаете временем для выяснения всех деталей, лучше всего – обратиться к помощи квалифицированного специалиста, который сможет грамотно Вам помочь и обезопасить от нежелательных последствий;

Как получить согласие соседей на продажу комнаты?

Самое первое и важное требование, которое предъявляется к сделке по продаже комнаты в коммунальной квартире – это законодательно установленное первоочередное и преимущественное право Ваших соседей на покупку комнаты.

Чтобы законно продать комнату, Вам необходимо получить согласие на продажу от всех соседей. Это можно сделать двумя способами:

Первый способ:

Идеальная ситуация: чтобы оформить отказ Вам необходимо собрать всех собственников соседних комнат и пойти с ними к нотариусу, либо  в регистрационную палату, чтобы составить письменное заверенное согласие на продажу принадлежащей Вам комнаты.

Однако, основная загвоздка чаще всего возникает как раз в этот момент, поскольку не всегда есть возможность встретиться с соседями (они могут быть собственниками, но проживать в другом месте), либо они могут выступать против продажи и всячески этому препятствовать. В этом случае, Вам подойдет второй способ.

Второй способ:

Этот способ требует определенных денежных затрат, а также ожидания, однако, так Вы получите право без опасений совершить сделку с недвижимостью.

https://www.youtube.com/watch?v=3vWY_wKKWKw

Для того, чтобы правильно продать комнату в коммунальной квартире, Вам не обязательно предоставить письменное согласие других собственников, будет вполне достаточно и доказательств того, что Вы учли их законное право и в первую очередь именно им предложили купить комнату. Этим способом является отправка каждому из соседей заказного письма с извещением о продаже, стоимости комнаты и основных условиях, на которых Вы собираетесь её продать.

Если через месяц никто из собственников не изъявит желания приобрести у Вас комнату, Вы сможете спокойно провести сделку и сдать документы на регистрацию.

Как правильно оформить письмо с извещением о продаже комнаты?

Чтобы правильно оформить извещение и письма необходимо:

  1. Обратиться в регистрационную службу и получить сведения о собственниках и их местонахождении;
  2. Подготовить по два экземпляра извещений на каждого из собственников.
  3. В ближайшем почтовом отделении отправить каждому по одному экземпляру заказным письмом, а также запросить оформление специального почтового реестра с перечнем писем, которые были отправлены, датой отправки и заверить его печатью и подписью уполномоченного почтового работника;
  4. Кроме того, если кто-то из Ваших соседей проживает в квартире по договору социального найма, Вы должны уведомить о продаже органы местной администрации либо жилищный комитет. Если одним из собственников является несовершеннолетний гражданин или инвалид в Вашу обязанность также входит уведомить о Ваших намерениях Комитет опеки и попечительства.

Если в течение 30 дней после получения извещения собственники не изъявили желания купить комнату, Вы можете приступать к поиску покупателя и оформлению сделки.

Если соседи хотят купить мою комнату, как действовать дальше?

Соседи – собственники также могут изъявить желание купить комнату. Если их будет несколько, то Вы можете по собственному желанию определить, кому Вы её продадите.

Кроме того, не забывайте о том, что они имеют только право в первую очередь получить предложение о покупке, права на получение каких-либо других прерогатив (например, снижения стоимости) у них нет.

Подготовка документов и проведение сделки

Специалисты советуют приступить к подготовке документов для продажи сразу же после отправки заказных писем, поскольку на это потребуется около двух недель.

Чтобы продать комнату потребуется следующий пакет документов:

  1. паспорта всех граждан, участвующих в сделке;
  2. справка о том, что все жильцы из комнаты в коммунальной квартире выписаны;
  3. техническая документация: экспликация и выписка из БТИ;
  4. кадастровый паспорт объекта;
  5. правоустанавливающие документы: свидетельство, документ-основание;

В это время также можно начать искать покупателя на комнату. По истечении месяца после отправки извещений нужно к пакету также приложить:

  1. почтовый реестр, с перечнем всех отправленных извещений либо нотариально заверенное согласие соседей-собственников на продажу квартиры;
  2. разрешение органов опеки и попечительства – если требуется;
  3. согласие местной администрации – если требуется.
  4. Кроме того, пакет документов должен включать: договор купли-продажи и акт приема-передачи комнаты.

После проведения сделки – в этой части она ничем не отличается от обычной сделки по купле-продаже недвижимости, все эти документы передаются на регистрацию.

Какие нюансы ещё следует учесть?

Очень важный момент – стоимость недвижимости.

Конечная стоимость продажи комнаты может быть равна, либо должна превышать стоимость, указанную в извещении.

  1. Если стоимость по договору купли-продажи будет меньше, заинтересованные лица могут оспорить сделку и закон будет на их стороне. Поэтому, при заключении договора с посторонним лицом, не занижайте стоимости недвижимости по договору.
  2. Кроме того, Вы должны хорошо понимать, кому Вы продаете комнату. Ваши бывшие соседи в течение 6 месяцев смогут привлечь Вас к ответственности в качестве соответчика, если их жилищные условия в связи с появлением новых жильцов резко ухудшаться.

Не забывайте соблюсти все формальности при продаже, не занижайте стоимость комнаты, учитывайте законные интересы Ваших соседей-собственников недвижимости, обращайте внимание на личность покупателя – тогда сделка по продаже комнаты в коммунальной квартире пройдет максимально безболезненно.

Источник: https://prodatkvartiry.ru/otvet/kak-bystro-prodat-komnatu-v-kommunalnoj-kvartire-poryadok-dejstvij/.html

Личный опыт: как я продавал комнату в коммуналке

Как продается комната в коммуналке

Ещё в 2017 году я получил в наследство от дедушки комнатку в коммунальной квартире. Жить там было некому, поэтому я решил продать унаследованную недвижимость, и потратить деньги на что-то более нужное. Да и друзья говорили, что лучше быстрее избавиться от неликвида.

Комната в обшарпанной сталинке – это не французское вино, дороже со временем не станет. Пораскинув мозгами, я решил прибегнуть к помощи риэлтора. Ведь интернетные истории про покупки-продажи комнат в коммунальных квартирах меня немного напугали.

И сразу спойлер: хорошо, что я не стал пытаться сделать всё сам.

Самое главное: кому можно продать квартиру в коммуналке

Риэлтор сразу предупредил, что мои соседи (владельцы остальных комнат) имеют внеочередное право покупки. Т. е. сначала я должен предложить купить комнату им. Бабушки-одуванчики, проживавшие в коммуналке, вроде не горели желанием расширять свою жилплощадь. Однако одного устного согласия недостаточно. Его необходимо заверить нотариально.

Неожиданные собственники и уведомления

Когда риэлтор взялся за проверку коммуналки, я столкнулся с одной неприятной неожиданностью. Выяснилось, что комнаты принадлежали не трём бабушкам, которые там жили, а пяти разным людям. Пяти, Карл! Более того, один из собственников давно переехал в Краснодарский край.

Поэтому идти к нотариусу ради нужд соседа-ноунейма (т. е. меня) он не собирался.

Другая женщина вообще впала в паранойю, как это бывает после пары часов в Интернете: «А я тут читала по комплюктеру, что вот так людей на улицу выгоняют, поэтому ничего у нотариуса подписывать не буду!».

Я готов был биться головой о стену, но меня быстро успокоил риэлтор. Уведомления можно вручить не только лично, но и направить почтой. И последний вариант был для нас идеален.

Ведь если сосед не хочет подписывать отказ от права покупки у нотариуса и уклоняется от получения уведомления, смело отправляйте ему послание с предложением о покупке комнаты. И тогда дело будет в шляпе.

Датой уведомления будет считаться дата поступления документа в отделение почты собственника. Останется только подождать один месяц.

Уведомление должно содержать всю информацию об условиях сделки купли-продажи, т. е.:

  • цену, размер задатка или аванса;
  • порядок выплаты (единовременная выплата всей суммы, отсрочка, рассрочка и пр.);
  • порядок заезда в комнату (после аванса, после полного погашения суммы и пр.).

Сразу скажу, что нельзя вносить изменения в условия сделки в любой момент. Это также потребует уведомления всех собственников.

Важно! Уведомление соседей – это не простая формальность. Оно предоставляется в Росреестр.

Если одна из комнат в коммунальной квартире находится в муниципальной собственности, необходимо отправить уведомление в администрацию района.

Кто будет покупать квартиру

К поискам покупателя мы приступили ещё до отправки уведомлений. Я думал, что процесс затянется, ведь на рынке недвижимости не выстраивались очереди за ободранными комнатами в коммуналках. К моему глубочайшему удивлению уже через неделю свершилось чудо – мой риэлтор нашёл девушку, которая хотела купить комнату в коммуналке для последующего ремонта и сдачи в аренду.

С остальными тремя собственниками мне в целом повезло. Бабушки даже обрадовались тому, что в квартире появятся молодые люди. Моя покупательница пообещала им облагородить коридор, потравить тараканов и поменять полы на кухне.

А если комнату желают приобрести соседи?

Любой сосед имеет право купить комнату вне очереди. И желающих может быть несколько. В этом случае проводится аукцион. Т. е. кто предложит больше денег – тот купит комнату.

Нельзя отказать соседу в продаже комнаты посреди сделки. Если вы это сделаете, придётся вернуть задаток в двойном размере.

Кстати, если комнату приобретает сосед, не придётся доказывать Росреестру, что вы уведомили всех собственников.

Порядок сделки с третьим лицом

Первое, что мы сделали – заключили с покупательницей Предварительный договор. В нём прописали абсолютно все устные договорённости. И вам советую сделать также. Договор обязательно должен содержать информацию о:

  • сроках сбора пакета документов;
  • сроках уведомления соседей;
  • дате подписания основного договора купли-продажи;
  • порядке оплаты (комнату в коммунальной квартире можно купить по ипотеке, с использованием материнского капитала и т. д.).

Разослали уведомления, подождали месяц, собрали все документы и подписали договор купли-продажи. Образцы можно найти в Интернете. Однако советую воспользоваться помощью профессионального риэлтора или агентства по недвижимости. Сегодня существует множество мошеннических схем, способных оставить вас без денег и собственности.

Борьба с вредными соседями

В моём случае всё прошло относительно гладко. Но общаясь с риэлтором, я узнал много интересных историй. Бывают случаи, что соседи саботируют сделки купли-продажи комнат в коммуналке. Ситуация не самая приятная. Вы теряете потенциального покупателя и, что немало важно, собственное время. Столкнувшись с соседом-вредителем, можно провести сделку по продаже комнаты «обходным» путём.

Существует возможность продать комнату в коммунальной квартире, выставив её в качестве залога. Схема простая.

  • Продавец (заёмщик) берёт деньги в размере стоимости недвижимости у покупателя (займодателя) в долг под залог комнаты.
  • Договор займа заключается на короткий срок, например, на 10 дней.
  • Покупатель (займодатель) подаёт на продавца (заёмщика) в суд.
  • В связи с невозможностью исполнить обязательства по договору займодатель взыскивает с заёмщика комнату, выступающую в качестве залога.
  • Покупатель становится собственником комнаты.

В этом случае можно обойти право первоочередной покупки и необходимости уведомлять остальных собственников. Главный недостаток способа – это опасения. Потенциальные покупатели могут не согласиться на подобную схему, поскольку она может показаться им подозрительной.

Как делать не стоит: дарение доли

Раньше риэлторы использовали схему, предполагающую дарение минимальной доли комнаты потенциальному покупателю. Тогда он становился одним из собственников, поэтому можно было избежать уведомления всех соседей. Однако сегодня такая сделка несёт определённые риски.

После регистрации собственности на основании договора дарения минимальной доли необходимо заверить у нотариуса отчуждение большей доли. Именно на этом этапе может возникнуть проблема. Нотариус откажется заверить продажу большей доли. Из-за этого собственник вообще не сможет продать комнату.

Полезный совет напоследок

Если у вас есть хоть малейшее подозрение, что сделка может затянуться – обратитесь к риэлтору или в агентство недвижимости. Профессионал поможет всё сделать быстро и грамотно.

И главное – не рассчитывайте, что соседи, которые улыбались и поили вас чаем, бросятся к нотариусу в едином порыве. Никто никому ничего не должен.

Поэтому готовьтесь к сделке с полным осознанием того, что соседи не будут идти вам навстречу.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5d403f74d5135c110a99f5f3/lichnyi-opyt-kak-ia-prodaval-komnatu-v-kommunalke-5e6f293bffff276d40bc9c59

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.