Как купить комнату в коммуналке

Содержание

Как купить комнату в квартире, коммуналке или общежитии

Как купить комнату в коммуналке
Как купить комнату в квартире, коммуналке или общежитии – вопрос юристу по недвижимости.

Прежде всего, давайте разберемся, какой может быть комната, приобретаемая в собственность?

Покупка комнаты – это прекрасная инвестиция, которая позволяет, выражаясь военным языком, занять плацдарм и со временем выкупить остальные комнаты.

А если такой вариант не пройдет – то можно ведь не только купить комнату, но и продать ее потом, обеспечив своим инвестициям сохранность и использовав их для покупки полноценного жилья.

Сделка по приобретению комнаты кажется более простой, чем покупка квартиры, но разница в размерах не означает правовой простоты. Здесь столько же тонкостей, сколько и в покупке других видов недвижимости, и верный вариант можно отыскать, только если быть в курсе этих особенностей.

Рынок комнат предлагает заинтересованному покупателю три основных варианта: купить комнату можно в квартире, а можно – в коммуналке или в общежитии.

И каждый вариант, помимо особенностей юридического характера, отличается и своими возможностями – степенью обособленности, расположением удобств и кухни и числом соседей.

Юридическая консультациядля жителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области: +7 812904-34-26,адрес офиса на Сенной юридическая консультация по недвижимости в Санкт-Петербурге

Как грамотно купить комнату в квартире

С формальной точки зрения, купить комнату в квартире или купить саму квартиру – это практически одно и то же. Но отличия есть, и они очень важны.

Во-первых, даже если в квартире не проживает абсолютно никто, это вовсе не означает, что и прописанных в ней тоже нет. Надо выяснить точно и однозначно, сколько этих прописавшихся и кто они.

Во-вторых, предложение по покупке комнаты может быть выставлено на условиях ее приобретения как доли, и в материальном плане эта доля может быть не выделена никак. В этом случае, если нотариально не удостоверен порядок, в котором эта комната использована – это жилье может стать очень ненадежным приобретением.

В-третьих, если предлагаемая доля составляет одну двадцать пятую или даже меньше – с таким приобретением лучше не связываться совсем: продать ее трудно, а прописаться там часто невозможно, потому как число прописавшихся до вас уже запредельно большое.

Во избежание сложностей и недоразумений, до покупки следует выяснить такие моменты, как:

  • точное число прописанных,
  • наличие твердого порядка пользования санузлом, кухней и прочими помещениями общего пользования;
  • наличие графика уборки и его фактического соблюдения;
  • наличие порядка, в соответствии с которым между сожителями распределяются коммунальные платежи, причем нужно знать – устный ли это порядок или есть бумажное его закрепление.
  • наличие у собственника выписки из Росреестра, хотя можно попробовать и самостоятельно ее получить.

Если вы все-таки твердо намерены купить комнату в квартире, то сделать нужно следующее:

  • совместно со всеми, кто проживает в квартире, определить порядок пользования санузлом, кухней и всеми другими помещениями общего пользования, затем записать все это на бумаге и у нотариуса зарегистрировать;
  • обеспечить себе отдельный счет на коммунальные услуги, которые будут оплачиваться пропорционально доле комнаты в квартире. Это тоже приписывается в соглашении и тоже заверяется у нотариуса.

юридическая консультация по покупке комнаты Юридическая консультациядля жителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области: +7 812904-34-26,адрес офиса на Сенной

Насколько просто купить комнату в коммуналке?

Многие из тех, кто посчитал комнату в квартире неприемлемой, обращают свое внимание на коммуналки – может быть, там проблем меньше? И тут их ожидает разочарование, потому что все с точностью до наоборот, и вот почему:

  • Комната в коммуналке может с юридической точки зрения быть и долей в квартире, и отдельной недвижимостью. Различить их можно по свидетельству о праве собственности, ведь у отдельной недвижимости указывается номер комнаты, а у доли – только владелец и величина его доли. Решение купить комнату будет разумным, только если она является конкретной частью жилого имущества, а при покупке можно будет заключить соглашение о порядке ее использования с указанием конкретно принадлежащей именно вам комнаты.
  • Если комната не стала собственностью продающей стороны – ее нельзя купить совсем, ее можно только обменять.
  • Часть коммуналки может быть муниципальной, и в такой квартире могут жить не только собственники, но и наниматели госжилья. Чтобы купить такую комнату, потребуется выданный жилищной комиссией при администрации отказ от покупки этой самой комнаты.
  • Предлагаемая серая продажа посредством договора дарения должна отметаться сразу – это незаконный вариант, который потом нетрудно оспорить в судебной инстанции, и комната вернется изначальному собственнику, а вам вместо возврата денег будет начислен неплохой штраф.
  • Если комнатой владеет несовершеннолетний или недееспособный – и без того непростая покупка такой комнаты усложняется еще на порядок, ведь для этого потребуется согласие попечителей и опекунов.
  • Перед тем, как купить комнату, нужно точно знать, сколько там прописанных, а также выяснить точное число проживающих в ней, возможное стремление собственников-соседей к улучшению собственных жилищных условий, а также способы и основания пользования общим имуществом. И очень важным делом будет выяснение, все ли собственники выразили твердый отказ от предложенного им выкупа, ведь законным ваше приобретение будет только на одинаковых условиях с теми, которые предложили соседи.
  • Для комнаты, которая досталась владельцу по наследству, нужно твердо убедиться, что абсолютно все потенциальные наследники от нее отказались – иначе они могут без труда оспорить ваше приобретение и вернуть имущество себе.

Всегда полезно помнить, что общение с соседями позволяет узнать много интересного о собственнике комнаты и о прошлом этого помещения.

Полезные сведения способна предоставить и развернутая выписка из Росреестра, которая расскажет обо всех перипетиях бытия этой комнаты.

При сопровождении сделки по недвижимости – это обязательный юридический документ, который потребуют юристы покупателя с собственника комнаты.

Какие особенности есть у покупки комнаты в общежитии

Идея купить комнату в общежитии аналогична варианту коммуналки, и нужно учесть все «коммунальные» тонкости. А в дополнение к ним полезно знать еще две особенности «общажного» варианта.

Во-первых, до того, как купить комнату в общежитии, нужно удостовериться в том, что статус этой комнаты аналогичен статусу квартиры. Если это так, в ее паспорте будут указаны ее технические характеристики, а в свидетельстве о праве собственности будет указана конкретная жилплощадь.

Во-вторых, число сособственников у такой комнаты просто не поддается разумному подсчету, поэтому шансы на то, что удастся получить отказ от права преимущественной покупки, равны твердому нулю. И по этой же причине на такую комнату ни одна банковская структура не предоставит ипотеку.

Все перечисленные нюансы, особенности и тонкости должны продемонстрировать простой факт: идея купить комнату сопряжена с преодолением немалых трудностей, требует затрат времени и сил, а также внимательного отношения к юридическим мелочам. Поэтому почти единственный вариант сделать такое приобретение без удручающих последствий – это участие в процессе покупки грамотного юриста, который подскажет, где могут быть недоработки, где – мошенничество, а где – чрезмерный риск.

Юридическая консультациядля жителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области: +7 812904-34-26,адрес офиса на Сенной

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5be6b5ec0a47b500aab00e70/kak-kupit-komnatu-v-kvartire-kommunalke-ili-obscejitii-5c5813060f810000ad8cad65

Как купить комнату в коммунальной квартире?

Как купить комнату в коммуналке

Коммунальные квартиры прочно утвердились на рынке жилой недвижимости. Для одних — это хорошая инвестиция небольшой суммы денег, которой не хватит на приобретение отдельного жилья.

Для других — возможность обрести крышу над головой, не связывая себя неподъёмными кредитами. Проще всего купить комнату в «старой» коммуналке — большой квартире, не расселённой с советских времён.

Но попадаются и «новые» варианты, когда обычная квартира по каким-то причинам стала принадлежать сразу нескольким собственникам.

В целом, покупка комнаты в коммуналке проходит по той же схеме, что и приобретение любого другого жилья на вторичном рынке. Но у такой сделки всё же есть нюансы, которые важно учитывать.

Действие 1

Лучше заранее определить максимальную сумму, которую вы готовы потратить на покупку комнаты и искать идеальный вариант в рамках бюджета.

Цены на комнаты в коммунальных квартирах зависят от множества параметров. В первую очередь — это привычные критерии вторичного жилья: метраж, расположение, этажность и тип дома.

Но у коммунальных квартир есть свои особенности, главная из них — количество комнат и число прописанных в них людей.

Важно также общее состояние коммуникаций, размер и планировка квартиры с учётом общих площадей, которые вы будете делить с соседями.

Примерную стоимость можно спрогнозировать, оценив ситуацию на рынке жилья. Определитесь с метражом и размером комнаты, посмотрите, сколько стоят аналогичные предложения в разных районах города. Почитайте рейтинги жилья, аналитику и новости о недвижимости и ЖКХ. Также приблизительную сумму помогут рассчитать различные on-line калькуляторы.

Конечная цена всё равно будет складываться из индивидуальных параметров объекта. Заранее определитесь с принципиальными моментами: метраж, высота потолков, количество соседей, этаж, близость к метро. Подумайте также над желательными особенностями комнаты (балкон, выделенный телефон, окно в тихий двор).

Действие 2

Предложения по продаже комнат легко найти на десятках сайтов недвижимости, в печатных каталогах и даже рукописных объявлениях на информационных досках в подъездах. На первом этапе — виртуального подбора и первичного осмотра — легко обойтись без помощи посредника.

Составьте список объектов по микрорайонам и смело приступайте к просмотру вариантов. Единственное, что вы теряете — время на отсеивание неподходящих комнат. Когда хорошие варианты отобраны, и вы готовы сделать окончательный выбор, лучше обратиться к профессиональному агенту по недвижимости.

Ведь с покупкой комнаты в коммуналке связано много тонких нюансов и юридических рисков.

Риэлтор может быть сотрудником агентства или работать частным образом. В первом случае услуги посредника могут обойтись вам дороже, зато крупные компании часто предоставляют клиентам дополнительные сервисы: страхование сделки, юридическую консультацию, возможную защиту в суде.

Если вы собираетесь покупать комнату в ипотеку, имеет смысл обратиться в агентство, у которого есть партнёрская программа с банками. Это может снизить ставку по кредиту.

Но в агентствах всегда есть риск «не сработаться» с конкретным риэлтором, которого назначат на вашу сделку. Если вам важна психологическая и профессиональная совместимость с агентом, можно самостоятельно выбрать специалиста. Его квалификацию можно будет оценить по стажу работы, количеству сертификатов, специализации по конкретным районам или типам сделки.

Рис. Пример дежурных риэлторов на сайте ГдеЭтотДом.РУ

Действие 3

Чтобы как можно быстрее подобрать подходящую комнату, лучше задействовать все варианты поиска. Прежде всего, дайте объявление «куплю комнату в коммунальной квартире» в различных онлайн-каталогах недвижимости. Также имеет смысл направить заявки риэлторам, расклеить печатные листовки в интересующем вас районе.

Параллельно можно начинать самостоятельный поиск. Как правило, он оказывается самым результативным. Больше всего актуальных предложений недвижимости сосредоточено в крупных интернет-каталогах и специализированных сайтах. Также можно проводить мониторинг печатных источников и газет бесплатных объявлений.

Не тратьте время на подозрительно дешевые варианты, даже если все основные параметры вас полностью устраивают. Причина низкой цены обязательно всплывёт в будущем — либо в виде «подводных камней» при оформлении сделки, либо при общении с соседями.

Действие 4

При покупке комнаты нужно учитывать как общие рекомендации по выбору жилья на вторичном рынке, так и специфические особенности коммуналок. Обратите внимание на следующие моменты:

  • — Район и состояние домаРайон — это первое, на что вы обратите внимание. Оцените, как далеко расположено метро и остановки общественного транспорта, где ближайшие продуктовые магазины и мусорные контейнеры, есть ли рядом детская площадка или сквер. Первый осмотр лучше проводить в дневное время, а потом вернуться к приглянувшемуся дому вечером и оценить безопасность района.Посмотрите, не ли трещин на фасаде дома. В подъезде оцените исправность почтовых ящиков, состояние лифта и лестницы, поднимитесь на несколько пролётов вверх. Убедитесь, что из подвала и чердака не доносится подозрительных запахов и звуков.
  • — Планировка и состояние квартирыПри покупке комнаты в коммунальной квартире важно оценить состояние всех коммуникаций: проводки, сантехники, газовой плиты. Нет ли в ванной грибка, а на потолке в кухне следов протечек? Какого цвета вода течет из труб? Работает ли вентиляция? Имейте в виду: скорее всего, ремонт вам сделать не удастся, придётся жить с тем, что есть.Уточните, не было ли незаконных перепланировок, совпадает ли реальная площадь вашей будущей собственности с тем, что указано в документах. Оцените расположение комнаты относительно общей планировки квартиры. Если дверь выходит в прихожую или находится рядом с туалетом, вы будете в курсе всех перемещений соседей. Оцените толщину межкомнатных перегородок и общую звукоизоляцию: есть риск, что чужой храп будет мешать вам спать.Уточните, полагается ли вам вешалка в прихожей, собственная плита, кухонный стол, место для стиральной машины и шкафчик в ванной. Лучше, чтобы у вашей комнаты был выделенный счётчик электроэнергии, телефон и интернет.
  • — Будущие соседиХочется того или нет, но эти люди станут частью вашей жизни. Лучше заранее убедиться в их адекватности, ведь вам придётся договариваться о ремонте, уборке мест общего пользования, делить раковину, ванну и туалет. Не лишним будет обсудить с будущими соседями вопросы курения в квартире и содержания домашних животных.Если каждый раз, когда вы приходите осматривать комнату, никого нет дома — это повод насторожиться. Возможно, продавец комнаты что-то от вас скрывает.
  • — Перспектива расселенияЭто один из ключевых моментов при покупке жилья в коммуналке. Выясните, участвует ли квартира в одной из городских адресных программ по расселению, есть ли у неё потенциальный инвестор. Если нет, узнайте, что этому препятствует. Если вы рассчитываете в будущем самостоятельно выкупить оставшиеся комнаты в собственность, сразу уточните эту возможность.

Действие 5

Сделки с коммунальными квартирами осложняет несколько моментов, связанных с общей собственностью. Главный из них — первоочередное право покупки соседей.

По закону продавец должен в первую очередь предложить свою комнату соседям. Лишь получив официальный отказ он вправе выставить объект в свободную продажу, в противном случае сделку могут аннулировать. Если часть квартиры находится в муниципальной собственности, отказ нужно получить от городских властей.

Убедитесь, что:

  • 1 Отказ от сделки получен и оформлен нотариально
  • 2 Цена в договоре купли-продажи комнаты не меньше, чем в отказах соседей
  • 3 Цена в отказах у всех соседей одинаковая

Если собственник одной из комнат в квартире — ребёнок, продавец должен предъявить вам согласие органов опеки на сделку. Имейте в виду: письменного отказа родителей от покупки комнаты недостаточно, сделка с участием такого документа не будет иметь юридической силы.

Если соседи «ставят продавцу палки в колёса» и отказываются давать согласие на сделку, их необходимо известить о намерении продать комнату принудительно. Для этого отправляют заказное письмо с уведомлением. После получения письма закон даёт им месяц на то, чтобы заявить о своём желании выкупить комнату по предложенной цене.

Нередко собственники, столкнувшись с активным противодействием соседей, предлагают покупателю оформить дарственную, а не договор купли продажи. В качестве бонуса могут пообещать весомую скидку.

Но риск слишком велик — в будущем соседи смогут легко оспорить такую сделку.

Кроме того, покупатель не сможет обосновать свои расходы на приобретение жилья и потеряет право на налоговый вычет от государства.

Важно также понимать, покупаете вы отдельную комнату (в свидетельстве о собственности будет указан её номер) или долю в квартире определённого метража. В последнем случае важно убедиться, что в договоре будет прописано право собственности именно на ту комнату, которую вы выбрали.

В целом, перед покупкой комнаты стоит проверить:

  • 1 подлинность правоустанавливающих документов — является ли продавец собственником комнаты;
  • 2 подлинность доверенностей, если продажа будет не из первых рук;
  • 3 отсутствие у владельца учёта в психоневрологическом диспансере;
  • 4 отсутствие невыписанных жильцов, в первую очередь — детей и заключённых;
  • 5 отсутствие обременения, залога или ареста на комнате.

Все эти действия лучше доверить профессионалу — юристу или риэлтору.

Действие 6

Если на всех предыдущих этапах вы успешно действовали самостоятельно, то теперь лучше привлечь риэлтора. Когда все документы собраны и проверены, согласия соседей получены, можно внести аванс или задаток за комнату. На этом этапе важно зафиксировать, в какие сроки продавец должен предоставить необходимые документы, и кто оплачивает расходы по регистрации.

Деньги безопаснее всего передать через банковскую ячейку. В этом случае договор купли-продажи будет подписан в присутствии банковского работника, а документы отправятся на регистрацию в Росреестр. Покупатель оставит оговоренную сумму в сейфе кредитной организации, а продавец сможет забрать её после того, как право собственности перейдёт к новому владельцу комнаты.

На заключительном этапе сделки не забудьте подписать акт приёма-передачи комнаты и получить от продавца оплаченные квитанции за коммунальные услуги.

Действие 7

Если на руках есть только минимальная сумма, а жить негде, можно оформить ипотеку. Для многих людей этот вариант оказывается наиболее приемлемым — по цене хорошая комната сравнима с квартирой в строящемся доме, зато въехать в неё можно будет сразу.

В целом, банки кредитуют комнаты в коммуналке менее охотно, чем квартиры. Но получить ипотеку для покупки жилья в коммунальной квартире всё же реально — такие программы есть в крупнейших государственных банках.

Условия кредита будут зависеть от суммы первоначального взноса, стоимости объекта, вашего ежемесячного дохода и непрерывного стажа.

Преимуществом будет зарплатная карта в данном кредитном учреждении — это гарантированно снизит вашу процентную ставку.

Имейте в виду: оформление ипотеки может потребовать дополнительных расходов. В первую очередь — обязательного страхования предмета залога (комнаты) от возможных повреждений.

Как правило, банк одобряет кредит и даёт клиенту время (3 — 4 месяца) на поиск комнаты. Среди особых требований к объекту — отсутствие незаконных перепланировок, строгое соответствие комнаты паспорту квартиры. Так же вас могут попросить предоставить данные об истории дома (даты постройки и капитального ремонта, планы городских властей по расселению или сносу здания)

Кроме того, можно подать заявку на ипотеку и под конкретный вариант недвижимости. Но стоит учесть, что сделки с ипотекой не очень жалуют продавцы комнат — ведь рассмотрение заявки может затянуться. Лучше заранее заручиться поддержкой банка и затем выбирать подходящее жильё.

Рис. Пример поиска нескольких комнат на продажу с возможностью ипотеки на сайте ГдеЭтотДом.РУ

Источник: https://kak.gdeetotdom.ru/58-kak-kupit-komnatu-v-kommunalnoj-kvartire/

Покупка комнаты в коммуналке: плюсы и минусы

Как купить комнату в коммуналке

Покупка комнаты в коммунальной квартире зачастую выступает в роли старта на первое время, особенно если денег недостаточно на полноценное жилье, а обзавестись собственным углом надо. Благо, действующее законодательство позволяет приобрести квартиру не целиком, а лишь частично. Однако такое решение имеет подводные камни, о которых мы расскажем в этой статье.

5 специфических нюансов коммуналки

Во-первых, стоит понимать, что оформление владения комнатой отличается от выделения доли в квартире и для него характерна своя специфика. Долевая собственность не имеет четких рамок, нельзя сказать, что, например, гостиная моя, а кухня – твоя. Долю ограничивает только количество квадратов.

Если разговор заходит о комнате, то предстоит «распиливание» жилья на обособленные доли. Это и есть в коммунальной квартире первый подводный камень: следует внимательно ознакомиться с документами до заключения сделки, чтобы приобрести комнату, а не долю.

Последние обычно стоят дешевле, но вы не получите конкретного угла в квартире, график посещения санузла и других общих помещений придется согласовывать с остальными жильцами.
 

Во-вторых, следует понимать, что последующая продажа комнаты в коммунальной квартире тоже подводными камнями не обделена: такие помещения мало востребованы, невзирая на низкую стоимость.

В-третьих, получить ипотечный кредит для этих целей будет очень сложно, поскольку такое жилье для банков не представляет интереса в качестве залога.

В-четвертых, при оформлении следует убедиться, что продавец перед выставлением на продажу, предлагал свою часть другим собственникам и получил письменный отказ.

В-пятых, не стесняйтесь требовать у продавца документы: выписку из ЕГРН, документ, подтверждающий право собственности и другие. Хотя комната или доля стоят дешевле квартиры, вы собираетесь вложить немалые деньги и должны по возможности обезопасить сделку.

Чтобы продать..

Основной особенностью коммунальных квартир и их подводным камнем, который не очевиден обывателю, можно назвать то, что приоритетным правом на выкуп обладают прочие хозяева этого жилья. Поэтому если продающий не озаботился получением их письменного отказа от приобретения своей доли, они имеют право оспорить сделку.

Аналогичную процедуру придется проделать и новому владельцу, если он захочет продать свою недвижимость. Проблемы могут возникнуть, если другие собственники живут не в коммуналке, и их местонахождение остается тайной.

Впрочем, если кусок жилья планирует приобрести один из собственников жилой площади, прочих можно не уведомлять.

Вторым интересным моментом становится вероятность, что часть доли в коммуналке не приватизирована и принадлежит муниципальным властям. При таком раскладе требуется направить письменное предложение о покупке в соответствующий госорган.

Продавать долю в общем с несколькими законными владельцами жилье третьим лицам можно только после получения письменного отказа всех заинтересованных лиц. Закон запрещает запрашивать цену ниже той, которая предъявлялась соседям.

Стоит ли инвестировать

Чтобы представить инвестиционную привлекательность покупки комнаты в коммунальной квартире и подводные камни этого предприятия, важно трезво оценить все ракурсы сделки.
 

К несомненным преимуществам подобной сделки относятся:
 

• Невысокая стоимость, сравнивая даже с  так называемыми студиями и малосемейками;

• Возможность инвестирования доступной суммы и в будущем получения пассивного дохода от сдачи жилья;

• Регистрация в конкретном городе, без которой невозможно прикрепиться к поликлинике или записать малыша в детский сад;

• Перспектива выкупить в дальнейшем прочие комнаты и оформить помещение в полную собственность;

• Экономия на коммунальных платежах;

• Вероятность расселения жилья и получения более достойного.

Минусы тоже очевидны:

• Продажа будет связана с большими сложностями;

• Все общие помещения, такие как санузел и кухня, придется делить с соседями;

• Неизвестно, с кем придется проживать бок о бок, нередко в коммунальных квартирах собирается маргинальный контингент.

Чтобы инвестиция оказалась выгодной, перед покупкой стоит провести ряд подготовительных мероприятий. Например, выяснить, с кем придется соседствовать.

Именно остальные жильцы могут сильно повлиять на возможность сдавать угол.

Также неплохо исподволь уточнить у собственников, не планируют ли они продавать свои доли, чтобы иметь возможность оценить вероятность приобретения данного объекта недвижимости в полное владение.

Приложение некоторых усилий может сделать такую инвестицию доходной и выгодной.

На что стоит обратить внимание перед подписанием сделки

В целом договор купли-продажи комнаты отличается от аналогичного на полноценное жилье. Но, тем не менее, при заключении сделки возможны проблемы.

Для начала убедитесь, что на приобретаемой площади не имеют регистрации не достигшие совершеннолетия или недееспособные собственники. Если таковые имеются, вам понадобится затребовать у продавца письменное разрешение органов опеки.
 

Далее вам понадобится следующий список документов:
 

• Правоустанавливающий документ (на основании которого продавец владеет недвижимостью, например, договор дарения или свидетельство о наследовании);

• Выписка из ЕГРН и свидетельство о праве собственности;

• Соглашение о распределении долей, подписанное всеми собственниками жилья и заверенное в нотариальной конторе;

• Справки, свидетельствующие об отсутствии задолженностей за ЖКУ;

• Письменно зафиксированный отказ каждого из собственников жилья от преимущественного права выкупа доли (комнаты);

• Выписка из домовой книги с информацией обо всех прописанных на данной жилплощади;

• Техническая и кадастровая документация.

Чтобы при покупке комнаты в коммунальной квартире не напороться на подводные камни этой сделки, лучше всего обратиться к профессионалам: риэлторам и юристам. Так вы сможете без лишней траты времени и нервов, гарантировать качество приобретаемого жилья и свести к минимуму любые риски в ходе сделки.

Можно ли использовать маткапитал

Вопрос о возможности воспользоваться сертификатом на материнский капитал для приобретения доли или комнаты решается с каждым индивидуально.

Жилой Кодекс РФ утверждает, что средства маткапитала могут быть потрачены на приобретение обособленного помещения, каковым является и комната в коммунальной квартире, но подводные камни состоят в том, что покупателю потребуется привести доказательства ее обособленность. А еще придется оборудовать отдельный вход.
 

Соответственно, покупка доли уже невозможна, исключение будет сделано в том случае, если эта доля является последней и при ее покупке жилье окажется полностью в собственности одного владельца.

Важно учитывать, что закон запрещает покупать у супруга или супруги. Госорганы будут внимательно следить за чистотой сделки, поскольку маткапитал нередко пытаются обналичить путем мнимой покупки доли у родственников.

Подытожим..

Покупка комнаты в коммунальной квартире может выступить в качестве старта и инвестиции в будущее. Такой вариант хорош для решения проблем с пропиской при отсутствии достаточной суммы для приобретения полноценного жилья.

В перспективе она станет источником пассивного дохода или ее можно продать и приобрести что-то более подходящее. Однако покупка, сдача и продажа комнаты в коммунальной квартире связана с подводными камнями на всех этапах. Чтобы избежать казусов, обращайтесь в АН «Владис».

Юридический отдел «Владис» проверит наличие и правильность составления всех документов, а также докажет юридическую чистоту приобретаемой недвижимости, чтобы гарантировать отсутствие риска для клиентов.

Наши риэлторы помогут подобрать лучший вариант из обширной базы и выступят посредником в переговорах с продавцом.

Источник: https://msk.vladis.ru/news/2149

Коммунальная сделка

Как купить комнату в коммуналке

Таблица: ЦИАН

«Динамика цен на рынке комнат соответствует изменениям на вторичном рынке в целом, — рассказал Алексей Попов, — С 2014 года они подешевели в среднем на 10–12%. В последние несколько кварталов снижение цен предложения прекратилось».

Цена комнаты зависит от нескольких факторов: площади и состояния комнаты, района, количества комнат в квартире, состояния мест общего пользования, идет дом под реновацию или нет.

«Цена на комнаты также зависит от общей ценовой политики по рынку недвижимости и ситуации в целом, — отметил ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука жилья» Александр Лунин. — Хотя, если сравнивать по общему рынку недвижимости Москвы, у комнат коэффициент падения цены по году будет чуть меньше в 2018 году, чем по рынку в целом, и составит ориентировочно 3–5%».

Что вы покупаете

В одной коммунальной квартире часть комнат может находиться в собственности у жильцов, другая часть — принадлежать государству. В «государственной» части люди могут жить на основании договора социального найма. Остальные помещения — кухня, санузел, коридор, кладовые, балконы и лоджии — принадлежат хозяевам на правах общей долевой собственности.

«У некоторых есть ложное убеждение, что это имущество принадлежит «всем поровну», — рассказал Евгений Затонский.

— На самом деле это не так: у собственников в общем имуществе есть своя доля, причем ее размер зависит от размера комнаты. Чем больше ваша комната, тем большая площадь общего имущества вам принадлежит.

А это значит, что в содержание этого имущества вы должны вкладываться больше, в том числе финансово».

Интерпресс/ТАСС

Правила продажи комнат

Собственники других комнат в коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой доли в порядке и на условиях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ.

«Для соблюдения прав этих собственников продавец комнаты должен им направить специальное извещение, — рассказала управляющий партнер «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик. — Такое извещение — это документ, в нем указана цена и условия, на которых продается комната. А владельцы других комнат в коммунальной квартире могут приобрести продаваемую комнату на этих условиях».

Если какие-то комнаты в коммунальной квартире находятся в муниципальной собственности (не приватизированы), то уведомление о продаже нужно направить в соответствующий орган исполнительной власти, осуществляющий правомочия собственника жилого фонда (в Москве это департамент городского имущества).

Если в течение месяца никто из собственников других комнат не купит продаваемую комнату по назначенной продавцом цене, то ее можно продать любому другому лицу.

Свой отказ соседи могут заверить у нотариуса или при регистрации сделки и права собственности в регистрационной палате.

Если собственником комнаты является несовершеннолетний, то его отказ можно получить только с разрешения органов опеки и попечительства.

«При отказе других собственников от приобретения комнаты продавать третьим лицам ее можно только по стоимости не ниже той, по которой он предлагал ее выкупить соседям. В противном случае договор купли-продажи может быть расторгнут по иску владельцев других комнат», — отметил Евгений Затонский.

Правило о преимущественной покупке не работает, если комната будет продана одному из соседей-собственников по коммунальной квартире, то есть в этом случае не нужно предлагать выкуп комнаты остальным соседям.

Сложности с продажей

В реальной жизни сложности с продажей комнаты могут возникнуть уже на этапе уведомления собственников коммунальной квартиры. Первая проблема — поиск самих соседей, на который порой уходит очень много времени. Нередки случаи, когда другие собственники не проживают в коммунальной квартире и продавцу комнаты неизвестно их местонахождение.

«В этом случае письменное уведомление нужно направлять либо по последнему известному адресу соседа-собственника, либо по месту нахождения его комнаты, то есть на адрес той же коммунальной квартиры, — рассказала руководитель юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. — Предпринять такой шаг необходимо, поскольку при нарушении преимущественного права покупки собственники других комнат вправе в течение трех месяцев потребовать через суд перевода на себя прав и обязанностей покупателя».

Бывают ситуации, когда продавец не знает владельца другой комнаты — например, если после смерти прежнего соседа-собственника его наследники не зарегистрировали в ЕГРН свои наследственные права.

Марина Круглякова/ТАСС

«В этом случае продавцу сложно понять, кого же нужно уведомлять о продаже комнаты. Хорошо, если удастся найти нотариуса, открывшего наследственное дело, и с его помощью разыскать наследников», — отметила Светлана Краснова.

Часты также ситуации, когда собственники остальных комнат умышленно препятствуют соседям, занимающимся продажей.

Юристы «Инком-Недвижимости» рассказали, что некоторые соседи саботируют процесс продажи, срывают просмотр комнаты потенциальным покупателем, затягивают подготовку к сделке или даже пытаются ее предотвратить.

Например, они могут игнорировать направляемые им уведомления или уклоняться от их получения.

Могут формально согласиться на выкуп комнаты, а в дальнейшем затеять переписку с продавцом по согласованию условий сделки, чтобы в конечном счете под разными предлогами на сделку так и не выйти. Некоторые недобросовестные соседи иногда просят других людей (например, родственников) получить за них уведомления, чтобы потом доказывать отсутствие надлежащего извещения о продаже комнаты.

Причины для таких действий могут быть самые разные. Например, другие владельцы комнат могут считать цену завышенной и рассчитывают выкупить комнату дешевле.

Или же соседей устраивает, что остальные комнаты пустуют (если владельцы живут в других местах) и места общего пользования фактически полностью находятся в их распоряжении.

Продажа соседских комнат грозит им новыми жильцами, с которыми все-таки придется делить жилплощадь.

Эксперты советуют в таких случаях запастись терпением и добиваться от соседей необходимых отказов либо согласия на покупку, а все документы по возможности заверять нотариально. Либо можно обратиться к опытным риелторам или юристам, которые возьмут эти хлопоты на себя.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5ae31a149a794771d72d3583

Как купить комнату в Москве

Как купить комнату в коммуналке

Если вы столкнулись с ситуацией, когда покупка квартиры является перспективой далекого будущего, а брать обременительную многолетнюю ипотеку нет желания, есть оптимальный выход — купить комнату. Этот вид недвижимости является сравнительно недорогим, что является приоритетным для многих людей, не имеющих достаточного количества финансовых средств для покупки полноценного жилья.

Какие виды отдельных комнат доступны сегодня покупателю?

Около 10% объявлений по продаже недвижимости составляют предложения комнат. Фактически, приобретение этого типа жилья – это инвестирование в будущее. Со временем можно выкупить остальные комнаты в квартире или продать, когда появится возможность приобрести полноценное жилье.

Перед покупкой необходимо изучить правовые аспекты и особенности каждого вида данной недвижимости. Чтобы сделать правильный выбор, первоначально рассмотрим, какие виды отдельных комнат предложены сегодня на рынке недвижимости.

Перед покупателями стоит выбор купить отдельную комнату: в коммуналке, в квартире и в общежитии. У каждого вида есть особенности, достоинства и недостатки. Основной недостаток общежитий — общественные места (туалет, ванную и кухню) придется делить со значительным количеством сожителей. В квартире обычно живут несколько соседей, а возможно даже один с которыми значительно легче ужиться.

Одним из вариантов решения жилищных трудностей покупкой комнаты является приобретение комнаты в коммуналке. Сделка осложнена некоторыми факторами, поэтому необходимо учитывать ее правовые особенности:

  • Важно выяснить что вам предлагают купить — отдельный объект недвижимости (в свидетельстве о собственности будет указан номер комнаты) или долю (в свидетельстве о собственности будет указано, что, например, 1/3 в трехкомнатной квартире принадлежит владельцу). Рекомендуется приобретать конкретную часть жилого имущества выделенную в натуре. Если вы покупаете долю , то при покупке доли следует заключить соглашение о порядке пользования обязательно указав комнату, которая по закону будет принадлежать вам.
  • Не стоит покупать комнату, которая находится не в собственности у желающего продать жилплощадь, а в праве пользования по договору найма с муниципалитетом. Не приватизированную недвижимость, предоставленную внаем местными властями можно только обменять.
  • Если часть жилплощади является муниципальной и помимо собственников в коммуналке проживают наниматели государственного жилья, отказ от покупки комнаты должна предоставить жилищная комиссия при администрации.
  • В отдельных случаях продавец предлагает заключить договор дарения вместо договора купли-продажи. Мотивируется это тем, что в случае дарения не надо согласия соседей. Не стоит поддаваться уговорам, так как сделка является незаконной. Договор может быть оспорен впоследствии в судебном порядке. Если суд решит, что дарение было произведено без оснований, имущество возвратят собственнику, присудив обоим участникам сделки штрафные санкции.
  • Процесс продажи жилого помещения в коммуналке усложняется, если собственником любой из комнат является недееспособный гражданин или несовершеннолетний ребенок. В этом случае необходимо согласие органов попечительства или опеки на заключение сделки.

Какие сведения необходимо уточнить перед покупкой:

  • Сколько всего человек прописано в данной квартире и сколько из них проживает.
  • Не имеют ли собственники остальных комнат желание улучшить бытовые условия жизни за счет продаваемого жилья.
  • Каким образом и на каких основаниях соседи пользуются общим имуществом.

Важно удостовериться в том, что все собственники коммунального жилья отказались от выкупа. Купля-продажа считается законной, если она совершается на условиях, идентичных предложенным соседям.

Если одна из комнат коммуналки находится в собственности у муниципалитета, то местные власти также вправе претендовать на продаваемую жилплощадь.

Если собственник какой-либо комнат умер, тогда наследники должны отказаться от выкупа. В течение полгода со дня смерти собственника они вправе предъявить права на имущество. Покупка без их согласия может быть оспорена, а права и обязанности будут переведены на наследников.

Есть смысл пообщаться с жильцами квартир поблизости с целью выяснения информации о собственниках комнаты и поинтересоваться прошлым недвижимости. С той же целью можно запросить развернутую выписку из Росреестра, а именно историю перехода права, в которой будут видны прошлые сделки.

Покупка комнаты в квартире: подводные камни

Формально процедура приобретения комнаты в квартире не очень отличается от покупки отдельного жилья. Однако имеется ряд нюансов, требующих пристального внимания. Игнорирование данных факторов может привести в будущем к серьезным проблемам:

  • Если в квартире фактически никто не проживает, необходимо выяснить, сколько человек в ней прописано во избежание непредвиденных ситуаций в будущем, для этого необходимо запросить выписку из домовой книги.
  • Если доля куплена в праве без материального выдела и порядок пользования не прописан, не был удостоверен нотариусом, следуют обязательно заключить соглашении о порядке пользования.
  • Не следует покупать 1/25 и меньшую долю. Данную недвижимость практически невозможно продать, к тому же если на жилплощади прописано много человек могут возникнуть проблемы с пропиской.

Важно знать, сколько в прописано человек в квартире, какой порядок пользования помещениями общего пользования: кухней, ванной, санузлом, общим коридором, график уборки и порядок распределения среди сожителей коммунальных платежей. Насчет коммунальных платежей, следует уточнить, принятый порядок закреплен на бумаге или действуют устные договоренности. Необходимо попросить у собственника или попробовать получить выписку из Росреестра.

Если вы уже решились на покупку комнаты в квартире, то совместно с проживающими надо определиться с порядком пользования помещениями общего пользования: кухней, ванной комнатой, санузлом, коридором и прихожей.

Документ надо зарегистрировать у нотариуса. Необходимо также позаботиться об отдельном лицевом счете, выделив часть оплаты коммунальных услуг равную доли в квартире.

Это надо прописать в соглашении, после чего заверить у нотариуса.

Нюансы покупки комнаты в общежитии

Отличие общежития от коммуналки заключается в том, что предполагает лишь временное проживание. Приватизация этого жилья стало доступным в 2007 году, когда его разрешили приватизировать, то есть получать в собственность и распоряжаться. Покупка комнаты в общежитии аналогична приобретению жилья в коммунальной квартире.

Перед покупкой жилья необходимо убедиться, что недвижимость имеет «статус квартиры». В техническом паспорте должны присутствовать технические характеристики. У собственника жилплощади в свидетельстве о праве необходимо указание на конкретную комнату.

В связи с немалым количеством сособственников, отказы от преимущественного права покупки жилплощади в общежития получит практически нереально. Поэтому на данную покупку оформить ипотеку не получится.

Покупка комнаты процесс достаточно трудоемкий и требующий внимательного отношения к мелочам. Все способы защиты надо использовать в комплексе. Грамотный подход позволит уберечься от действий мошенников, сохранить объект недвижимости и собственные средства. Изложенные рекомендации помогут приобрести недвижимость, выгодно инвестировав накопленный капитал.

Источник: https://etagrealty.ru/praktika/pokupka-komnaty-v-moskve/kak-kupit-komnatu-v-moskve/

Как купить комнату

Как купить комнату в коммуналке

Africa Studio/Fotolia

Чаще всего покупателями комнат в квартирах коммунального заселения в Москве становятся приехавшие в столицу люди, которым необходимо иметь плацдарм именно здесь, а также те семьи, которые вынуждены разъехаться, но не имеют возможности купить отдельную квартиру. Например, у семьи есть в собственности недорогая двухкомнатная квартира, и разменять ее можно только на однокомнатную и комнату.

Раньше, в середине и конце 90-х, довольно часто выкупали несколько комнат и объединяли их.

Чаще всего эта ситуация встречалась в ЦАО, в коммунальных квартирах с пестрым составом жильцов: например, состоятельный покупатель хотел жить в квартире на Тверской, и тогда ему приходилось выкупать комнаты у каждого жильца заветной коммуналки.

Бывали месяцы, когда такие сделки составляли половину в общей структуре всех сделок с недвижимостью! Но позже, со строительством новых жилых комплексов, спрос переместился туда, и эта тенденция постепенно сошла на нет.

5 способов отличить хорошего риелтора от плохого

Соседей ― выбирают

С кем придется иметь дело?

Выбор комнаты — ответственное дело, ведь по сравнению с квартирой все осложняется наличием соседей. Лучше заранее познакомиться и пообщаться со всеми, кто живет в квартире.

А вот если во время показов в квартире постоянно никого не оказывается, это должно насторожить: не исключено, что кто-то из соседей окажется совсем неудобным компаньоном. Вообще говоря, неадекватное поведение соседей, какие-то явные странности в их поведении — это повод отказаться от покупки комнаты.

Кроме людей, которые будут жить в одном пространстве с покупателем, необходимо осмотреть и места общего пользования, расспросить о графике уборки.

Покупка комнаты и квартиры не одно и то же

Сама процедура покупки комнаты отличается от приобретения квартиры. При продаже комнаты необходимо соблюдать те же нормы законодательства, что и при продаже доли. Прежде всего покупателю необходимо удостовериться в том, что комната действительно находится в собственности продавца.

Для этого нужно взглянуть на правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, на основе которых возникло это право собственности: договор купли-продажи, дарственную, договор мены и т. д.

Мы рекомендуем работать со специалистом-риелтором: то, что потребует от покупателя больших затрат времени и сил, для риелтора является привычной «средой обитания».

Важный момент, отличающий покупку комнаты от покупки квартиры, — это соблюдение продавцом приоритетного права покупки. Это означает, что собственники других долей, то есть комнат в этой же квартире, имеют преимущественное право покупки отчуждаемой доли в порядке и на условиях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ.

Что пишут мелким шрифтом в договорах?

Как проходит передача денег при покупке квартиры?

Для того чтобы соблюсти права этих собственников, продавец комнаты должен им направить специальное извещение. Лучше всего сделать это заказным письмом с уведомлением о вручении.

Данное извещение — документ, в котором указана цена и условия, на которых продается комната; соответственно, владельцы других комнат в этой коммунальной квартире могут приобрести продаваемую комнату на этих условиях.

Важно, чтобы в извещениях, направленных собственникам, цена и условия были одинаковыми. Если же в течение 30 дней никто из них не отреагировал на извещение, то это приравнивается к отказу от покупки, и тогда комнату можно продавать сторонним покупателям.

Однако если среди собственников других комнат квартиры есть несовершеннолетние или ограниченно либо недееспособные граждане, то простого отказа их представителей недостаточно, требуется получить и согласие органов опеки и попечительства.

Договор и оплата

Далее процедура ничем не отличается от покупки квартиры. Покупатель и продавец подписывают договор купли–продажи комнаты в квартире коммунального заселения; выбранным способом производится расчет.

Чаще всего это происходит через банковскую ячейку, но можно воспользоваться и аккредитивом, и безналичным платежом. Документы отправляются в Росреестр, и, когда право собственности переходит к покупателю, продавец забирает деньги.

После всех этих процедур новый собственник может обустраиваться в комнате.

Текст подготовила Александра Лавришева

Не пропустите:

Можно ли купить долю в квартире за маткапитал?

Какой способ накопить на квартиру самый выгодный и надежный?

Как продать комнату в коммунальной квартире?

Могу ли я выкупить или приватизировать чердак?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_kupit_komnatu/6182

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.