Действия дольщиков при банкротстве застройщика

Содержание

Что делать дольщику, если застройщик при долевом строительстве обанкротился – Юридическая компания Хелп Консалтинг ⚖️ Юридические услуги в Москве

Действия дольщиков при банкротстве застройщика

Банкротство застройщика – страшные слова, которые больше всего боится услышать любой человек, доверивший свои деньги строительной фирме. К сожалению, такое сегодня случается нередко, с завидной регулярностью разоряются большие и малые компании, оставляя за собой целый шлейф  невыполненных обязательств и долгов.

Но бывает и  по-другому – предприятие преднамеренно объявляет себя несостоятельным и ликвидируется, чтобы уйти от ответственности.

На что может рассчитывать дольщик, если произошло банкротство застройщика при долевом строительстве, что делать в этом случае, и как выйти из положения с наименьшими потерями?

Банкротство – сложная судебная процедура, проводимая арбитражным судом, которая не происходит одномоментно. Она может длиться до полутора лет и включает в себя несколько этапов, подробно расписанных в 127 ФЗ.

Впервые он был введен еще в 2002 году и первоначально касался всех юридических лиц.

Но в связи с многочисленными случаями несостоятельности застройщиков, и специфичностью данной сферы, в 2011 году появился новый раздел, регулирующий только банкротство застройщика при долевом строительстве.

Несмотря на то, что всего существует пять отдельных процедур, в юридической практике чаще всего проводятся лишь две из них: наблюдение и конкурсное производство. Первая из них – подготовительная стадия, которая, по сути, еще не является банкротством.

В компанию направляется временный управляющий, наблюдающий за ее деятельностью и анализирующий ее финансовую устойчивость. Длится данный этап порядка семи месяцев и по его результатам наступает либо оздоровление предприятия, либо полная его ликвидация.

Конкурсное производство означает банкротство застройщика, арбитраж вводит на предприятии конкурсное управление, отстраняя прежнее руководство компании.

Информация о начале процедуры наблюдения или конкурсного производства в отношении строительной компании общедоступна. Сведения о том, что застройщик банкротится, публикуются в официальном издании «Коммерсантъ».

Что делать дольщику, если застройщик банкрот? Получив такую информацию, необходимо включать свои требования в специальный реестр, который ведется назначенным управляющим, и куда он заносит сведения обо всех кредиторах должника.

После начала процедур и открытия реестра, управляющий направляет всем известным ему дольщикам письма о том, что они могут предъявить требования к застройщику.

У дольщиков есть месяц на стадии наблюдения и шестьдесят дней на этапе конкурсного производства после официального опубликования о начале процедуры, в течение которых они могут включить свои требования в реестр.

Реестр в делах о банкротстве застройщиков отличается от документа, ведущего учет кредиторов всех юр. лиц.

По общему правилу реестр включает в себя только денежные требования. При ликвидации компаний-застройщиков, реестр состоит из двух частей, в основную часть включаются все денежные требования, также формируется отдельный список, в который заносятся требования о передаче жилья.

Но для этого необходимо, чтобы арбитраж при рассмотрении дела в отношении строительной компании, применил параграф 7 ФЗ 127, где речь идет о банкротстве застройщика.

Сведения о том, что банкротится застройщик, должны быть переданы в арбитраж либо самим должником, либо назначенным управляющим.

Однако не всегда они поступают, и дело рассматривается в общем порядке, что не выгодно участникам долевого проекта.

Поэтому первые действия дольщика при банкротстве застройщика – выяснить, применяется ли в данном деле особый порядок. Как узнать это участнику? Для этого нужно в картотеку арбитражных дел ввести необходимые данные.

Если выяснится, что дело рассматривается в обычном порядке, дольщик должен самостоятельно подать ходатайство в судебную инстанцию, о применении 7 параграфа 127 ФЗ.

Дольщики – отдельная категория кредиторов, которым закон предоставляет больший объем защиты, нежели другим кредиторам.

Участники долевого строительства, пострадавшие от обанкротившегося застройщика, имеют определенные преимущества по сравнению с другими лицами.

  1. В данном случае реестр состоит не из трех, как обычно, а четырех очередей. Требования участников включаются в третью очередь, в то время как все остальные кредиторы попадают в четвертую, и могут рассчитывать на истребование долгов только после того, как свои выплаты получат дольщики.
  2. Дольщики могут по своему усмотрению выбирать, в какой форме выражать свои требования (в виде денег или жилого помещения). При этом при определенных обстоятельствах можно изменить первоначальную форму требований.
  3. Преимуществом является также возможность покрытия убытка, который понес участник долевого проекта в результате невыполнения своих обязательств застройщиком.

Права дольщиков при банкротстве значительно шире, чем у других кредиторов, которые могут рассчитывать только на денежные выплаты. Дольщикам закон дает возможность выбора: потребовать с застройщика возврата вложенных в строительство денег или само жилье.

И это очень большой плюс, поскольку исходя из сложившейся практики дел о банкротстве, денежной массы должника, как правило, не хватает на всех кредиторов.

Большая доля средств уходит на погашение текущих расходов, и существует очень маленькая вероятность, что черед дойдет до третьей очереди кредиторов, к которой принадлежат участники долевого проекта.

Кроме того, сама процедура банкротства длится очень долго, после ее завершения имущество должника выставляется на торги, что также является небыстрым процессом, поэтому рассчитывать на скорые выплаты (если они вообще в принципе осуществятся) не приходится.

Делая свой выбор в пользу предъявления требований в получении жилого помещения, данный объект исключается из всей денежной массы и не может быть продан на торгах. В большинстве случаев это единственная возможность хоть что-то получить от банкрота.

Но и с жилым помещением все обстоит не так просто. Здесь есть свои правила и определенные нюансы, которые зависят от степени готовности объекта и других обстоятельств.

По закону существует несколько способов получения жилья дольщиком при ликвидации застройщика:

  • дольщик может предъявить требование о признании права собственности на жилое помещение;
  • участник может потребовать передать ему жилой объект;
  • недостроенный дом может быть передан дольщикам для самостоятельной достройки;
  • объект передается новому застройщику, который принимает на себя все обязательства прежней компании перед дольщиками.

Разумеется, самым идеальным является первый вариант, при котором дольщик получает квартиру и оформляет на нее свои права.

  Однако он возможен только тогда, когда квартира фактически построена, и объект уже введен в эксплуатацию, а также стороны успели подписать приемо-передаточный акт до начала процедуры банкротства.

Нужно сказать, что такое происходит в единичных случаях, обычно застройщик банкротится в то время, когда объект находится на более ранних стадиях строительства. И здесь также существует несколько вариантов.

Если дом принят комиссией, но акт еще не подписан, передача помещения дольщику возможна при соблюдении дополнительных условий. Необходимо, чтобы:

  • на это согласилось более половины кредиторов четвертой очереди;
  • оставшегося после передачи квартир дольщикам имущества, хватило для оплаты обязательных расходов;
  • объект не находился в залоге у других лиц, не являющихся дольщиками;
  • жилых помещений было достаточно для удовлетворения требований всех участников проекта.

Одним из способов передачи жилья является предоставление возможности дольщикам самостоятельно достроить дом путем создания жилищного кооператива. Для этого созывается общее собрание участников, наделенное полномочиями принимать решение.

Здесь также существует ряд дополнительных условий, которые подробно расписаны в статье 201.10 названного закона.

Стоит отметить, что этот вариант наиболее затратный, поскольку дольщикам придется самостоятельно финансировать завершение строительства, поэтому реализация данного проекта остается под большим вопросом.

Последний способ, а именно передача объекта другому застройщику, довольно неплохой вариант для дольщиков. Он впервые введен только в конце 2015 года, и на сегодняшний день правоприменительной практики данного пункта еще недостаточно, что не позволяет объективно оценить его влияние на общую массу дел о банкротстве застройщиков.

Банкротное дело рассматривается в арбитражном суде, куда и нужно, прежде всего, обратиться дольщику, написав заявление, представив договор ДДУ и документы, подтверждающие оплату. Копия заявления и документов также направляются в адрес должника и назначенного арбитражем управляющего.

Что сделать дольщику, если он не заключал ДДУ, а его отношения с застройщиком регулируются другим документом? В случае с банкротством это не имеет значения, поскольку суд признает право граждан на выставление своих требований должнику, если между ними заключен договор:

  • купли-продажи жилья в строящемся объекте;
  • предварительный договор ДДУ или купли-продажи;
  • договор займа, условием которого является передача жилья;
  • договор простого товарищества, целью которого является возведение объекта и получения в нем квартиры.

Суд также посчитает обоснованными требования граждан, которые:

  • вложили деньги в другие виды товариществ (коммандитного, ЖСК) с целью строительства жилья;
  • имеют вексель, обязательством по которому является передача жилья.
  • заключили другие виды сделок с целью строительства многоквартирного дома.

Помимо арбитража дольщик может обратиться в страховую компанию, в которой застрахована ответственность строительной фирмы, или к поручителю, с которым у застройщика имеется договор поручительства, и потребовать от них выплаты денежных средств.

Если все или часть требований дольщика будут удовлетворены, то размер требований, включенных в реестр, соразмерно уменьшается.

С 2017 года застройщики обязаны производить отчисления в специально созданный компенсационный фонд, средства которого будут также направляться на выплату возмещения дольщикам в случае разорения строительной компании.

Участники долевого проекта, чей застройщик обанкротился, могут также встать на учет в реестр обманутых дольщиков, которым оказывают помощь органы местного самоуправления.

Если в вашей жизни прозвучали страшные слова «банкротство застройщика», нельзя опускать руки, нужно использовать все возможные способы своей защиты. Юридическую помощь и моральную поддержку вам окажет Общество защиты прав дольщиков, куда вы можете обратиться по координатам, размещенным на странице «Контакты».

Источник: https://help-ddu.ru/obmanutye-dolshhiki/bankrotstvo-zastrojshhika-pri-dolevom-stroitelstve-chto-delat-dolshhiku

Банкротство застройщика: порядок действий

Действия дольщиков при банкротстве застройщика

Действия дольщика при банкротстве застройщика должны быть основаны на установленных нормах законодательства Российской Федерации. Они предусмотрены Федеральным законом «О банкротстве».

Действия при банкротстве застройщика должны быть хорошо взвешенными. В таких случаях настоятельно рекомендуется заручиться помощью квалифицированного юриста.

Банкротство застройщика: порядок действий процедуры имеет свои характерные особенности. Каждую из которых потребуется соблюсти в полном объёме.

229-ым Федеральным законом регламентирована процедура возбуждения исполнительного производства при признании банкротом застройщика. После того как будет рассмотрен и одобрен исполнительный лист, процедура несостоятельности будет начата сотрудником Федеральной службы судебных приставов.

Взыскатель должен подать заявление с исполнительным листом с помощью почтового сервиса или лично в отделении ФССП. Рекомендуется заранее оформить два экземпляра заявления.

Первый потребуется предоставить в уполномоченный орган, а второй оставить при себе с отметкой о принятии.

Постановление должно быть издано должностным лицом в течение трёх дней с момента принятия исполнительного документа.

В 14-ой статье Федерального закона «Об исполнительном производстве» указано, что постановление судебного пристава должно в обязательном порядке содержать в себе следующие реквизиты:

  • Наименование подразделения.
  • Адрес отдела.
  • Дата.
  • Должность и Ф.И.О. лица, которое вынесло соответствующее постановление.
  • Название исполнительного производства.
  • Номер производства.
  • Вопрос, согласно которому было вынесено данное постановление.
  • Основания, согласно которым было принято решение.
  • Ссылки на соответствующие нормативно правовые акты.
  • Принятое решение.
  • Порядок обжалования.

Последовательность и порядок банкротства застройщика можно распределить на следующие характерные стадии:

  1. Наблюдение. В данном случае выявляются финансовые возможности строительной компании. Также проводится анализ её положения в отрасли. Это позволяет выяснить, имеет ли строительная фирма возможность удовлетворять денежные требования. На протяжении всего этапа арбитражным судом будет назначен арбитражный управляющий. В течение 7 месяцев строительная компания не имеет права проводить реорганизацию. По этой причине фирма будет продолжать свою деятельность в штатном режиме.
  2. Финансовое оздоровление. Также именуется как санация. После проведения первого этапа, уполномоченное лицо составит специальный план мероприятий по возврату платежеспособности компании. На данном этапе продолжительность полномочий административного управляющего не должна превышать двух лет.
  3. Внешнее управление. Данная процедура не является обязательной. В том случае, если имеется возможность восстановления платежеспособности компании или возврата денежных средств, данная мера найдёт своё применение. Внешний управляющий будет наделен полномочиями от 12 до 18 месяцев.
  4. Конкурсное производство. Этот этап является окончательным процессом в оформлении процедуры несостоятельности и означает, что дело состоялось на судебном уровне. Для того, чтобы покрыть убытки, собственность должника будет подлежать продаже на торгах. Период действия конкурсного управляющего при банкротстве застройщика составляет не более одного года.
  5. Мировое соглашение. Между участниками конфликта может быть принято мировое соглашение. При его заключении стороны дают своё добровольное согласие на прекращение процедуры несостоятельности. Если же хотя бы одна сторона договора против мирного урегулирования вопроса, то процедура признания несостоятельности снова возобновится. Максимальная длительность процесса не установлена.

Читайте так же:  Госпошлина при банкротстве физических лиц

Действия конкурсного управляющего при банкротстве застройщика:

  • Проведение и отслеживание торгов.
  • Проведение распродажи собственности должника.
  • Оценка активов строительной компании.
  • Оценка собственности фирмы.
  • Инвентаризация.

Какие требования можно заявить застройщику-банкроту

Банкротство застройщика при долевом строительстве ещё не означает, что всё потеряно. Российское законодательство предусматривает защиту прав дольщиков, признание права собственности, а также компенсацию понесённых гражданином убытков.

Дольщик может предъявить строительной компании в установленном российским законодательством порядке следующие требования:

  • Вернуть в установленном количестве деньги. Также можно потребовать возмещение понесенных убытков. Получить финансовую компенсацию можно только в том случае, если физическое лицо не может/хочет получать дом или квартиру.
  • Признание права собственности на квартиру. Требование о передаче недвижимости теряет смысл, если фирму уже признали банкротом.
  • Признание права на определенную долю/доли жилых помещений. Это необходимо в том случае, если квартира ещё не была завершена.

Общий реестр содержит в себе требования к банкроту. И согласно статье 201.7 Федерального закона «О банкротстве», существует специальная часть претензий о передаче недвижимого имущества. Опираясь на установленные нормы реестра, стороны долевого строительства могут получить свои квартиры в случаях, если объект можно ещё достроить.

Заявление требуется предоставить в арбитражный суд. Вместе с иском необходимо подать договор долевого участия, чеки и прочую информацию, которая доказывает факт заключения сделки. Как только судья рассмотрит предоставленные ему документы, он вынесет решение о внесении требований в общий реестр.

На практике дела о банкротстве застройщика показывают, что возможно обращение единовременно в оба реестра. Российское законодательство не предусматривает никаких запретов. Однако требование будет исполняться только одно. Так, граждане могут получить либо недвижимое имущество, либо денежные средства.

Банкротство застройщика при долевом строительстве

Действия при банкротстве застройщика могут сопровождаться всяческими сложностями. Перед тем как обращаться за помощью в уполномоченные органы, стоит убедиться в правильности собственных действий.

Читайте так же:  Какую роль играет налоговая в процедуре банкротства

С какими нюансами могут столкнуться участники долевого строительства:

  • Для того, чтобы получить недвижимость, потребуется признать право собственности на квартиру в судебном порядке. Получив права, потребуется пройти регистрацию в Росреестре. Для того чтобы обойтись без очередей, стоит подать заявку через их официальный сайт.
  • Как только в официальном порядке будет признано право собственности на то или иное недвижимое имущество, недвижимость выйдет из конкурсной массы.
  • При наличии права собственности любой дольщик конкретного дома может вступить в жилищно-строительный кооператив. Это поможет ускорить процесс завершения строительных работ или получения денежных средств.

Как только стало известно о несостоятельности застройщика, дольщик должен незамедлительно оформить и предоставить исковое заявление с требованием включить его в реестр требований кредиторов. Для этого будет возбуждено дело.

Если вовремя не успеть со сбором всех необходимых документов и обращением в суд, то можно остаться ни с чем. Когда будет проводиться этап наблюдения, у физического лица, которое имеет долю, есть только 1 месяц, чтобы успеть подать в уполномоченный орган заявление.

В случае, если дольщик успеет подать вовремя своё заявление, то он сможет попасть на собрание кредиторов. На нём и будет решаться судьба недвижимого имущества. Если же гражданин по какой-либо причине не успел подать иск на этапе наблюдения, то он сможет это сделать на этапе конкурсного производства.

Для этого российское законодательство предусматривает 2 месяца.

Одним из главных критериев финансирования строительства является получение прав на определенное помещение в конкретном доме. Однако, дела о банкротстве застройщика говорят о том, что далеко не во всех случаях осуществляется данное право.

На вопрос о том, что делать дольщику при несостоятельности строительной компании, мы постарались ответить выше. Не затягивайте с данной процедурой и в короткие сроки обратитесь в арбитражный суд с целью урегулирования возникшего вопроса.

Вам также может понравиться

Источник: https://bankroty.su/bankrotstvo-zastrojshhika-poryadok-dejstvij/

Банкротство застройщика: как дольщику защитить свои права

Действия дольщиков при банкротстве застройщика

Кузнецов Алексей

Генеральный директор ООО “Юридическая компания “Деловой дом”, 
к. ю. н., доцент

специально для ГАРАНТ.РУ

Резонансных дел о банкротстве строительных организаций в последнее время становится все больше, растет и количество обманутых дольщиков, отстаивающих свои законные интересы и пытающихся вернуть вложенные в неудавшееся строительство денежные средства. В связи с обострившейся ситуацией на первичном рынке жилья особое значение приобретают вопросы защиты прав граждан-участников строительства.

Урегулирование правоотношений, возникающих из банкротства застройщика, нашло свое отражение в параграфе 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)” (далее – Закон о банкротстве). К категории участников строительства относятся граждане, коммерческие организации и публично-правовые объединения.

Финансирование строительства многоквартирного дома порождает возникновение у субъекта, его осуществившего, прав на жилое помещение в данном объекте. При признании застройщика банкротом осуществление данного права в большинстве случаев невозможно, в связи с чем участник строительства вправе требовать возврата вложенных денежных средств.

Предусмотренный Законом о банкротстве для граждан статус участника строительства позволяет им использовать ряд преимуществ, которые недоступны иным кредиторам, тем самым законодатель усиливает защиту прав граждан – участников строительства, выделяя их в особую группу кредиторов. Среди привилегий, предоставленных участникам строительства для наиболее эффективной защиты их нарушенных прав, можно выделить следующие:

возможность выбора формы выражения требований к застройщику (денежная либо передача жилого помещения). При этом объем предоставляемой государством защиты не зависит от того, какие требования предъявлены;

погашение требований осуществляется в третьей очереди, тогда как для остальных кредиторов предусмотрена четвертая очередь;

участники строительства могут проводить свое собственное собрание кредиторов с отдельными полномочиями, на котором только они имеют право голоса;

участникам строительства предоставлена возможность установления убытков, понесенных ввиду неисполнения застройщиком своих обязательств;

необходимость одобрения решения о заключении мирового соглашения не менее чем 3/4 участников строительства включенных в реестр требований кредиторов также свидетельствует об их значимом положении в сложившейся ситуации банкротства;

требования о передаче жилых помещений могут быть удовлетворены несколькими способами в зависимости от степени завершенности многоквартирного дома, о чем я расскажу далее.

Для того чтобы добиться удовлетворения имеющихся к застройщику требований, гражданам – участникам строительства, как и иным кредиторам, необходимо включить их в реестр требований кредиторов.

В ситуации банкротства застройщика при наличии возможности выбрать форму предъявления требований к застройщику реестр требований кредиторов включает в себя еще один так называемый “подреестр” – реестр требований о передаче жилых помещений, который является составной частью основного реестра и образует с ним единое целое. Определяющим моментом при рассмотрении вопроса о включении требований в реестр кредиторов является срок предъявления денежных требований. В случае введения в отношении должника процедуры наблюдения такой срок составляет 30 дней с даты публикации сообщения, а в случае признания должника-застройщика банкротом и введении конкурсного производства – в течение двух месяцев с даты публикации сообщения (ст. 142 Закона о банкротстве). Пропуск срока влечет оставление заявленных требований “за реестром”, что ставит под сомнение реальность их удовлетворения.

В случае заявления требований о передаче жилого помещения существует возможность, основанная на судебной практике, говорить о неприменении срока для закрытия реестра требований кредиторов.

Так, суды считают, что участники строительства, предъявившие неденежные требования о передаче жилых помещений, не являются кредиторами и не относятся ни к одной из очередей кредиторов, требования которых подлежат удовлетворению за счет имущества должника (ст. 2, ст. 201.9 Закона о банкротстве).

Специальный порядок погашения неденежных требований участников строительства установлен ст. 201.10-201.11 Закона о банкротстве)” (Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 14 мая 2012 г.

№ 07АП-2689/10(103) по делу № А45-9663/2009, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 31 мая 2013 г. по делу № А46-14935/2011, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 2 ноября 2012 г.

по делу № А46-5011/2009, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 апреля 2013 г. по делу № А57-5725/10, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2012 г. по делу № А57-5725/2010).

Здесь же уместно упомянуть о возможности изменения участниками строительства формы заявленных требований, фактически возможности перехода из одного реестра в другой. Стоит иметь в виду, что однозначной позиции судов по данному вопросу нет, в связи с чем заявление такого требования всегда рискованно для участника строительства.

Некоторые суды ссылаются на то, что возможность изменения денежных требований участников строительства на требование о передаче жилых помещений прямо не следует из закона.

Поскольку реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра кредиторов, то, включив свои требования в один из них, заявитель уже реализовал свою возможность потребовать от застройщика восстановления нарушенных прав (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 15 декабря 2014 г.

№ Ф03-5086/2014 по делу № А59-5933/2009, Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 14 ноября 2014 г. № Ф03-4359/2014 по делу № А59-5933/2009, Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2013 г. по делу № А67-4252/2010).

Наряду с названной позицией существует и иная – заявления об исключении из одного реестра удовлетворяются и одновременно признаются обоснованными требования о включении в другой реестр.

Несмотря на то, что по своему содержанию такие решения судов наиболее справедливы по отношению к участникам строительства, выносятся они не часто (Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 августа 2014 г. года по делу № А55-19659/2009, Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 3 февраля 2014 г. по делу № А41-7785/09, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 8 апреля 2013 г. по делу № А32-30801/2011 (оставленное в силе Определением ВАС РФ от 17 июля 2013 г. № ВАС-6334/13), Определение Арбитражного суда г. Москвы от 11 февраля 2015 г. по делу № А40-27589/08-74-86″Б”).

Включение требований в реестр требований кредиторов лишь промежуточная цель для участника строительства, конечной, безусловно, является удовлетворение заявленных требований в виде возврата вложенных денежных средств либо предоставления жилого помещения. Погашение требований о передаче жилого помещения может быть произведено несколькими способами:

путем передачи объекта незавершенного строительства. Данный способ предусмотрен ст. 201.10 Закона о банкротстве и предполагает восстановление прав дольщиков путем создания ими жилищно-строительного кооператива и передачи на баланс недостроенного застройщиком многоквартирного дома. Строительство дома завершают граждане своими силами;

путем передачи жилых помещений. Детальное изложение особенностей такого погашения представлено в ст. 201.11 Закона о банкротстве. Данный способ применим при полной готовности объекта, то есть при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;

привлечение нового застройщика к завершению строительства объекта (ст. 201.15-1-201.15-2 Закона о банкротстве). Данный способ является новшеством законодательства о банкротстве, поскольку введен ст. 12 Федерального закона от 29 декабря 2015 г.

№ 391-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” и начал действовать лишь с 29 декабря 2015 года.

Институт привлечения нового застройщика представляет собой возмездную передачу имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщика, в отношении которого введена процедура банкротства, иному застройщику.

Граждане также могут погасить имеющиеся у них требования путем признания права собственности на конкретное жилое помещение (п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве). В законе отмечены два условия, соблюдение которых необходимо для признания судом права собственности на определенное жилое помещение.

Во-первых, застройщиком должно быть получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Во-вторых, и застройщиком, и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом должен быть подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения (п. 8 ст. 201.

11 Закона о банкротстве). Если передаточный акт (иной документ о передаче квартиры) был подписан после даты принятия заявления о признании застройщика банкротом, то исход дела зависит только от благосклонности суда и квалификации юриста-представителя.

Дело в том, что правовых норм, которые бы регулировали такой случай, на сегодняшний день нет. Нужно отметить, что судебная практика по таким ситуациям складывается пока в пользу участников строительства, поэтому имеется шанс на благоприятное разрешение такого вопроса (Постановление ФАС Поволжского округа от 17 октября 2013 г.

по делу № А55-13551/2010, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 октября 2013 г. по делу № А57-26869/09).

Следует также обратить внимание на существование альтернативного способа защиты прав обманутых дольщиков (ст. 23 Федерального закона от 30 декабря 2004 г.

№ 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”).

Поскольку изначально органы местного самоуправления, выдав разрешение на строительство застройщику, признали его надежность, то в случае его банкротства государство готово понести ответственность за произошедшее несоответствие.

Участники строительства имеют возможность обратиться к органам исполнительной власти субъекта для удовлетворения указанных в договоре участия в долевом строительстве либо ином договоре требований, направленных на получение жилого помещения.

Для этого необходимо включиться в общефедеральный реестр, правила включения в который содержатся в Приказе Минрегиона России от 20 сентября 2013 г. № 403 “Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены”.

Резюмируя, отмечу, что способов защиты прав граждан-участников строительства на сегодняшний день предусмотрено много, они действительно являются рабочими и совершенствуются законодателями в связи с обострением экономической ситуации. Гражданам – участникам строительства следует действовать в соответствии с требованиями закона, соблюдать сроки и условия, определенные законодателем. Это значительно упростит процесс восстановления нарушенных прав.

Источник: https://www.garant.ru/ia/opinion/author/kuznecov/702212/

Что делать дольщику при банкротстве застройщика

Действия дольщиков при банкротстве застройщика

Для большинства людей банкротство застройщика становится крахом всех надежд на возможность обзавестись собственным жильем. С увеличением подобных случаев, всё больше мер принимается для защиты граждан.

В статье мы рассмотрим, какие действия дольщику при банкротстве застройщика необходимо осуществить, чтобы возместить понесенные убытки и что нового готовит законодатель, чтобы сделать эту сферу безопасней.

Главный вопрос, которым задается любой дольщик

Важнейший вопрос, который интересует любого будущего или настоящего участника долевого сотрудничества – «Что будет, если застройщик обанкротился?».

Не существует единого ответа, который бы подошел для любой ситуации. Каждый конкретный случай уникален, имеет свои особенности. Стоит помнить, что не всё потеряно и законодатель предоставляет возможность решить эту проблему. Рассмотрим подробнее, что делать, столкнувшись с банкротством застройщика при долевом строительстве.

Почему банкротятся застройщики

Среди наиболее распространенных причин банкротства называют:

  • недостаточность собственных средств;
  • нестабильность экономической ситуации;
  • некачественный менеджмент и бизнес-планирование;
  • форс-мажорные обстоятельства.

Банкротство может быть запущено и по объективным причинам, указанным выше и фиктивно. При выявлении фиктивного характера следует уголовное наказание.

Банкротство строительной фирмы – это…

Банкротство застройщика – официально установленная и признанная неспособность организации отвечать по взятым на себя обязательствам.

Признание финансовой несостоятельности фирмы застройщика по долевому строительству регламентируется седьмым параграфом ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Список участников включает, наравне с другими, долевых вкладчиков.

Что укажет на предстоящее банкротство

При внимательном наблюдении можно отметить следующие признаки близкого банкротства:

  1. Срыв даты сдачи жилья в эксплуатацию – строительство дома продвигается медленно, оттягивается дата сдачи. Одна из причин подобного может заключаться в нехватке финансовых ресурсов для завершения строительства.
  2. Снижение прибыли. Финансовые отчеты за предыдущий период и текущий отличаются снижением дохода.
  3. Увеличение кредиторской задолженности.
  4. Отсутствие возможности вести переговоры с руководством (не идет на контакт).
  5. Появление информации о нестабильном финансовом положении.

Не всегда наличие данных признаков говорит о скором банкротстве. Однако стоит внимательно отслеживать деятельность строительной организации, чтобы своевременно принять меры для защиты и восстановления прав, не упустить возможность вернуть деньги.

Как проверить застройщика на банкротство

Инициация банкротства начинается с оповещения участников о начале производства.

Обязательным является публикация в газете «Коммерсантъ». На официальной страничке газеты можно ознакомиться со всеми размещенными сообщениями такого типа.

Чтобы найти интересующее лицо необходимо знать ИНН или ОГРН. Идентификационный номер вводится в специальную форму, далее нажимается команда «Найти». Если информация была размещена на данном ресурсе, то в результате поиска будет найдено объявление.

Проверка застройщика на банкротство на сайте «kommersant.ru»

Также можно найти информацию при помощи сервиса «Мой арбитр»: в поле «участник дела» вводится ИНН, ОГРН или наименование фирмы, далее нажимается команда «Найти».

Получить сведения о банкротстве на перечисленных сервисах можно бесплатно и без регистрации.

Проверка застройщика на банкротство на сайте «my.arbitr.ru»

Процедура банкротства застройщика

Любая подобная процедура начинается с подачи соответствующего прошения, рассмотрев которое, суд может:

  • признать обоснованность заявления и инициировать начало конкурсного производства;
  • отказать в присвоении статуса «банкрот»;
  • признать финансовую несостоятельность и вынести постановление о закрытии дела.

Признав фирму банкротом, суд запускает стадию реализации конкурсной массы.

Стадии банкротства застройщика

Особенность процедуры состоит в упрощенном, оптимизированном виде. Не применяются такие стадии как наблюдение и финансовое оздоровление.

Можно выделить следующие этапы банкротства застройщика:

  1. Подача заявления и его рассмотрение – инициирование процедуры участником процесса.
  2. Конкурсное производство – прекращение существования фирмы, погашение имеющихся долгов в соответствии с установленной законом очередностью, данный этап осуществляет и контролирует конкурсный управляющий. Продолжительность стадии составляет до 12 месяцев. По ходатайству участника процесса банкротства, срок может быть увеличен на срок до 6 месяцев. На этой стадии принимается решение по жилому объекту, строительством которого занималась компания, распродаются активы, гасится задолженность.

Таким образом, согласно представленной пошаговой инструкции процедура сильно сокращена, а максимальная длительность процесса может составить не более 18 месяцев.

Первые неотложные действия дольщика

Дольщик, после получения информации о банкротстве (самостоятельно или от управляющего), должен заявить о себе, подав требование внести его в реестр по открытому делу (на основе заключённого договора долевого участия — ДДУ).

Сроки принятия заявления о включении в реестр кредиторов

Важнейшим этапом в процедуре по осуществлению банкротства застройщика является заявление об имеющихся притязаниях, путем подачи заявления о включении в реестр кредиторов.

Разберемся, как формируется список дольщиков:

  1. Шаг 1-й – в течение десяти дней с момента утверждения арбитражного управляющего, руководитель фирмы передает ему список дольщиков.
  2. Шаг 2-ой – управляющий, получив список, в течение пяти дней информирует об инициировании производства с предложением предъявить имеющиеся претензии.
  3. Шаг 3-ий – заявление о себе. У дольщиков есть три месяца, чтобы заявить о себе, подав в арбитражный суд заявление о включении в реестр.
  4. Шаг 4-ый – получив требования, управляющий принимает одно решение из представленных ниже:
  • вносит в реестр;
  • отказывает;
  • вносит частично.

Установлено, что дольщик может подать соответствующее требование (даже о нежилом помещении) и до получения уведомления и после (если он узнал заранее о банкротстве), но не позже 3 месяцев после информирования.

Очередность предъявления претензий к застройщику банкроту

Законодателем установлено 4 очереди для удовлетворения претензий:

  1. Первая предназначена для заявителей с требованием компенсировать нанесенный вред.
  2. Вторая включает расчеты по оплате труда.
  3. Третьими могут предъявить претензии пострадавшие дольщики.
  4. Последними могут рассчитывать на удовлетворение претензий прочие кредиторы.

Законодатель увеличил количество очередей, создав благоприятные условия для дольщиков, разместив их перед другими кредиторами.

Какие требования к застройщику банкроту можно предъявить

Банкротство застройщика имеет свои особенности в части компенсации понесенных дольщиком затрат. Пострадавший дольщик имеет право на предъявление одного из двух требований:

  1. Дольщик может расторгнуть контракт в одностороннем порядке, потребовав вернуть ему все внесенные им средства.
  2. Передача жилого помещения (квартиры, дома) в соответствии с подписанным соглашением. Данное требование реализуется, если ДДУ оговаривает возможность передать объект, не введенный в эксплуатацию. В реестре фиксируются сведения о взносах и оставшемся долге.

Закон не определяет, в какой форме должно быть требование, оставляя выбор за дольщиком.

Что включает размер денежного требования участника строительства

Денежное требование состоит из прямых затрат (взносы участников), и косвенных затрат (разница между суммой, выплаченной по ДДУ и актуальной рыночной ценой, неустойка за срыв срока сдачи).

Право на получение неустойки

Одним из видов ответственности застройщика в случае банкротства и срыва сроков является выплата неустойки.

В случае срыва оговоренного срока сдачи, дольщики имеют право взыскать неустойку в объеме одной трехсотой процентной ставки (по курсу ЦБ) за каждый просроченный день. Процент рассчитывается от суммы, указанной в ДДУ.

Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная пеня уплачивается застройщиком в двойном размере.

Преимущества дольщика перед кредиторами

В случае с банкротством застройщика, дольщик больше других кредиторов защищен от мошенничества и форс-мажора.

Рассмотрим наиболее значимые преимущества:

  1. Выбор формы компенсации – денежные средства или жильё.
  2. Выделение отдельной очереди. Группы лиц, имеющих право на удовлетворение тех или иных требований, делятся не на 3, а на 4 очереди. Это расширение позволило выделить дольщиков в отдельную 3 очередь, в то время как претензии других кредиторов это 4 очередь.
  3. Возмещение косвенных убытков.

Участники долевого строительства наделяются расширенным комплексом возможностей, что позволяет оптимизировать решение их проблем, восстановить нарушенные права.

Реестр обманутых дольщиков

Подобный реестр создается и контролируется региональными властями. Его ведение облегчает формирование базы о проблемных объектах, позволяя получать реальную картину, способствует защите прав пострадавших. Подобные реестры не гарантируют возврат средств и оказание материальной помощи.

Что представляет собой реестр

Реестр – база, включающая сведения не только о реально пострадавших дольщиках, но и о гражданах, сдача жилья которых затянулась (в этом случае застройщик демонстрирует признаки долгостроя).

В разных регионах гражданин получает разные преимущества при вступлении в реестр, к основным можно отнести:

  • помощь в создании жилищно-строительного кооператива;
  • возможность получения жилья из регионального фонда;
  • помощь в поиске инвесторов.

Для попадания в реестр следует подать заявление и пакет документов: соглашение, квитанции, судебное постановление о признании строительной организации банкротом.

Чем полезен статус обманутого дольщика

После рассмотрения всех представленных документов гражданин приобретает статус «обманутый дольщик».

Наделение статусом позволяет претендовать на помощь от региональной власти. В разных регионах предоставляется разная помощь: субсидии на строительство, предоставление застройщика для завершения начатой стройки.

Способы передачи жилья дольщику

Законодатель определяет 4 законных варианта:

  1. На основании иска о признании права собственности на жилой объект. Чтобы этот вариант был реализован необходимо наличие определённых условий: жилое помещение принято комиссией и подписан акт приема-передачи.
  2. Самостоятельное завершение начатого строительства. Решением собрания дольщиков может быть принято решение о самостоятельном завершении начатой стройки. Это самый невыгодный вариант из всех существующих, так как все затраты, связанные с этим, лягут на плечи дольщиков.
  3. Смена застройщика – нанимается новая строительная компания для завершения начатого строительства.
  4. Требование передать жилье. Если дом приняла приемная комиссия, но он не передан дольщику, передача осуществляется при соблюдении следующих условий:
  • больше половины кредиторов выразили свое согласие;
  • средств, вырученных от продажи конкурсной массы, достаточно для покрытия текущих расходов;
  • объект не находится в залоге;
  • достроенного жилья хватило всем заявившим о себе дольщикам.

Из всех рассмотренных способов лучшим является первый, поскольку человек без задержек получает жилое помещение.

Новшества 2020 года

Ввиду нарастания негативных последствий банкротства застройщиков, в 2019 году  внесли существенные поправки, касающиеся процедуры оплаты работы строительной фирмы.

В результате поправок средства будут перечисляться не напрямую организациям, а на специальный эскроу счет, где они будут лежать до сдачи помещения в эксплуатацию.

Принятые поправки вступили в силу с 1 июля 2019 года.

Расчеты с использованием банковского счета эскроу

Новый вариант оплаты заключается в том, что покупатель квартиры открывает в банке счет эскроу для расчетов по ДДУ недвижимотси. Для этого покупателем квартиры на счет эскроу вносится сумма, равная стоимости квартиры.

Банк блокирует деньги на специальном счете до выполнения обязательств по договору купли-продажи квартиры, в счет которого размещены денежные средства. В соответствии со ст. 860.

7 ГК РФ при предъявлении застройщиком в банк официальных документов о переходе права собственности на квартиру к покупателю, банк выдает ему полагающуюся сумму со счета эскроу.

Кроме того, собственник  эскроу счета не может самостоятельно распоряжаться денежными средствами. Такой счет предназначен для оплаты застройщику при завершении строительства квартиры дольщика, то есть носит специальный характер. В случае, если сделка не состоялась, то по истечении срока действия договора счета эскроу закрывается, а деньги со счета возвращаются дольщику.

Заключение

Банкротство строительной компании – сложный процесс, способный оставить дольщика без внесенных денег и жилплощади. Для снижения рисков дольщикам следует придерживаться прописанного порядка действий дольщика при банкротстве застройщика, стараться не упустить срок для подачи своих требований.

Права дольщиков при банкротстве застройщика защищаются седьмым параграфом ФЗ «О несостоятельности…», предоставляя им больше привилегии, чем остальным кредиторам.

Источник: https://bankrotstvo.expert/yuridicheskoe-lico/bankrotstvo-zastrojshchika-chto-delat-dolshchiku.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.