Что такое купить квартиру в рассрочку

Содержание

Отличие рассрочки от кредита при покупке квартиры — ECPU.ru

Что такое купить квартиру в рассрочку

Чтобы приобрести квартиру, нужны деньги. Если их нет, мы идем в банк и берем ипотеку. Ипотечный кредит выдают на 10-20 лет под 10-30% годовых в зависимости от банка и гарантийного обеспечения заемщика.

Путем нехитрых математических операций можно посчитать, что за 20 лет обслуживания займа вы заплатите банку от 100% до 300% от стоимости квартиры. За одну квартиру прямо сейчас придется отдать 1-3 таких же в будущем. Перспектива, мягко говоря, не радужная.

Поэтому ипотеку можно брать только в самом крайнем случае.

Если есть возможность, лучше взять рассрочку на квартиру от застройщика. Такая форма оплаты недвижимости существенно отличается от ипотеки. В основном разница положительная, но есть и минусы и небольшие подводные камни. Прочитайте материал полностью, чтобы знать все о рассрочке на квартиру.

Что такое рассрочка

Рассрочка — это выход для людей, которые в настоящий момент не располагают полной стоимостью квартиры и могут себе позволить выплатить 50-70% цены за 6-12 месяцев. Такой вид отложенной ежемесячной оплаты выбирают люди, которые не хотят платить гигантские ставки по ипотеке.

В юридическом плане это форма оплаты, при которой товар (в конкретном случае — квартира) предоставляется покупателю сразу, а оплата производится равными частями за срок, установленный в договоре.

В правовом поле за рассрочку отвечает 489 ГК РФ.

Чтобы договор купли-продажи по закону считался кредитом в рассрочку, кроме основной договорной информации в нем должны быть описаны размер платежей, порядок и сроки их внесения.

Если объяснять на пальцах, рассрочка на квартиру выглядит следующим образом:

  1. Вы выбираете застройщика, квартиру и подписываете договор;
  2. Вносите первый взнос;
  3. Ежемесячно выплачиваете прописанную в договоре сумму платежа.

Все. Если вы приобрели недвижимость в строящемся объекте, вы заезжаете сразу после введения его в эксплуатацию. Если новостройка уже возведена, можете обустраиваться сразу после внесения первоначального платежа.

На каких условиях оформляется рассрочка и как она действует

Чтобы оформить рассрочку, нужно заплатить от 20% до 50% от стоимости квартиры. Остальную сумму нужно выплачивать равными долями. Почти всегда можно договорится о коррекции размера платежей в зависимости от месяца. Это актуально для предпринимателей, доход которых носит сезонный характер.

Очень редко застройщики дают возможность взять жилье рассрочку до 5 лет. Чаще всего рассрочка на квартиру оформляется не более чем на 8-12 месяцев.

Такой срок также самый выгодный, потому что процентная ставка будет минимальной или отсутствовать вообще.

В тех редких случаях, когда строительная компания или ЖК позволяют взять квартиру, выплачивая деньги более одного года, ставка по рассрочке будет примерно такой же, как минимальная ставка для ипотеки.

Процентная ставка в сроках до года обычно не превышает 1-2%. Иногда застройщик предоставляет несколько бонусных месяцев, в течение которых проценты не начисляются. Обычно не более 3-6 месяцев.

Некоторые ТЦ и вовсе предлагают рассрочку без процентов.

В особенности это актуально для домов, которые пока не введены в эксплуатацию, но владельцы объекта заранее начинают распродавать места, чтобы быстрее окупить затраты.

Рассрочка оформляется как договор купли-продажи, но юридически имеет статус кредита. Если вы отдали менее половины стоимости квартиры и перестали платить, застройщик вправе потребовать освободить жилплощадь. Если отдано более 50% — вопрос должен решаться через суд. Но на практике застройщику не выгодно этим заниматься и он перепродает ваш кредит в банк. Это вполне законно.

Чем рассрочка отличается от ипотеки

Основное отличие — ипотека оформляется на длительный срок. Это кредитование для тех, кто не может себе позволить выплатить до половины стоимости жилья сразу, а оставшуюся часть в течение 6-12 месяцев. Дополнительные весомые отличия:

  • Процентная ставка в рассрочке ниже или отсутствует вообще;
  • Для оформления не нужно собирать пакет документов. Достаточно заплатить первый взнос и предоставить паспортные данные для заключения договора;
  • Если по каким-либо обстоятельствам вы затянете с оплатой планового платежа, ваша кредитная история не будет запятнана, потому что застройщик не передает (да и не может) информацию о неблагонадежных клиентах в банковские структуры;
  • Не нужно предоставлять залог и поручителей;
  • Если вы индивидуальный предприниматель с теневыми доходами или не гражданин Российской Федерации — ипотеку вы не получите;
  • Возможность получить ипотеку зависит от возраста. Если вам еще нет 21 или уже есть 60, банк кредит не выдаст. Тогда как в случае с рассрочкой ограничений по возрасту нет — оформляйте хоть в 18 лет, хоть в 70;
  • В случае с рассрочкой дополнительные платежи отсутствуют (страхование жизни, комиссия банку, открытие и обслуживание счета и т.д).

Кому дается рассрочка

Ограничений нет. Банки смотрят на такие вещи, как уровень дохода, кредитная история, возраст, семейное положение, образование и т.д. Для застройщика вся эта информация не нужна. Демонстрация серьезности намерений клиента и его платежеспособности — это первоначальный взнос.

Теоретически есть вероятность, что ЖК или строительная компания откажется продавать недвижимость в рассрочку, но это очень маловероятный сценарий. Продать как можно больше квартир — главная цель застройщика. Если он будет отказывать направо и налево, то объект можно попросту не окупить.

Также вы можете взять рассрочку, если вы занимаетесь предпринимательством в тени (т.е не платите налоги). Банки в таком случае не могут проверить уровень вашего дохода и стаж, поэтому всегда отказывают. То же самое касается фрилансеров, работающих как физические лица.

Аналогичная ситуация для нерезидентов России. Ипотека не выдается гражданам других государств, в отличие от рассрочки.

Рассрочка или ипотека — что выгоднее

Чтобы определиться в вопросе рассрочка или ипотека, можно посчитать, что выгоднее. Возьмем средний показатель самых дешевых ипотечных кредитов — 11,25%-12% (государственная поддержка в случае оформления долевого участия) и 9,9% (социальная ипотека). Для удобства расчетов — 10%.

Процентные ставки сильно отличаются. Если в случае с рассрочкой по акции можно найти 0-5%, то в ипотеке минимальный порог начинается с 9-10%. И то только в том случае, если вы предоставите весомое залоговое обеспечение — землю, дорогостоящий автомобиль, квартиру или активы в банке. В среднем же ипотеку предоставляют под 16-18%, максимальный порог — до 30%.

Преференции есть для работников бюджетной сферы, для которых рассрочка на квартиру от застройщика может начинаться от 9.9%. В таких случаях в банках нужно спрашивать о программе государственной поддержки «социальная ипотека».

Также плюсом рассрочки является то, что застройщик не проверяет вашу кредитную историю. Если в прошлом вы просрочили займы в банках — ваша репутация дебитора будет запятнана на всю жизнь.

Большинство банков не дадут вам ипотеку, даже если уровень ваших доходов существенно превышает средний по региону или стране.

Поэтому рассрочка — это единственный аналог ипотеки для людей с испорченной кредитной историей.

Подводные камни при оформлении рассрочки

Чтобы окончательно определиться с вопросом, рассрочка или ипотека, нужно знать о подводных камнях, которые могут встретиться вам при оформлении сделки:

Месячная процентная ставка

Рассрочка на квартиру от застройщика часто позиционируется как безопасный кредит с минимальными процентами. В целях рекламы маркетологи строительных компаний или жилых комплексов ставку пишут не в ежегодном эквиваленте, а в месячном. Но 3% в месяц — это 36% в год.

Внимательно смотрите на договор, чтобы не пришлось платить гигантскую переплату из-за невнимательности. Существует масса застройщиков, которые вообще не берут проценты или устанавливают минимальное значение в размере 1-2%, которое компенсирует инфляцию (удешевление денег).

Продажа долга в банк

Если вы перестанете платить, застройщик имеет право продать ваши долги в банк.

Покупка квартиры в недостроенном доме

Стоимость жилья в строящемся объекте существенно ниже, чем в готовом. Это хорошая возможность сэкономить, но будьте внимательны — недобросовестные застройщики могут собрать деньги и не закончить строительство дома до конца. Чтобы не попасть впросак к мошенниками, смотрите на портфолио, опыт, срок работы строительной компании и читайте настоящие отзывы о ней.

Используйте информацию из статьи как чек-лист, если перед вами все еще стоит вопрос рассрочка или ипотека. Выберите несколько ипотечных предложений и рассрочек, откройте их условия, посчитайте переплаты, соотнесите риски и сделайте выбор. Почти всегда рассрочка на голову выгоднее и безопаснее ипотеки. Особенно в наше непростое время.

Источник: https://ecpu.ru/info/hire-and-credit/

Квартира в рассрочку: что это такое

Что такое купить квартиру в рассрочку

Квартира в рассрочку: что это такое

Когда на улице видишь рекламу с призывом «Квартиры в рассрочку. Спешите», то в голову приходят разные мысли.

Например, это означает, что можно купить в новостройке на начальном этапе строительства и платить сперва до 20% стоимости, а потом ежемесячно небольшую сумму или неужели все равно придется взять ипотечный кредит? О том, что такое квартира в рассрочку, о плюсах и минусах такой покупки, рассказали эксперты рынка недвижимости.

Одно из главных отличий квартиры в рассрочку от ипотеки – это сроки. Рассрочка предоставляется на непродолжительный период – до окончания строительства дома. Обычная практика – рассрочки на 3-6 месяцев, однако в определенных случаях срок может быть увеличен до года, а порой и больше в зависимости от объекта и решения девелопера.

«Реальные программы рассрочки обычно рассчитаны на период строительства дома и редко превышают 1-2 года, – отмечает Владимир Халин, заместитель генерального директора строительной компании ИБТ. – Все остальные предложения по рассрочкам на самом деле являются кредитными вариантами».

«Максимальный срок рассрочки – это весь период до окончания строительства, поскольку после сдачи дома в эксплуатацию все взаиморасчеты должны быть завершены, – говорит Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet. – Таким образом, максимальный срок для предоставления рассрочки – около года».

Кто больше дает

На сегодняшний день практически все застройщики предлагают два варианта рассрочки: краткосрочная – на 3-6 месяцев, которая обычно бывает беспроцентной, и долгосрочная – от года и более. В этом случае она процентная, а средняя ставка составляет 12% годовых, а срок рассрочки, как правило, не превышает двух лет.

Несмотря на вышесказанное, по словам Марии Литинецкой, генерального директора компании «Метриум Групп», на рынке есть девелоперы, которые предоставляют рассрочку и на более долгий период, правда, такие условия действуют чаще всего на неликвидные объекты.

«Например, недавно был случай, когда объявила акцию, предоставляя рассрочку по оплате квартиры на 8 лет под 10% годовых, – рассказывает она.

– Следует заметить, что в акции принимали участие только двух- и трехкомнатные квартиры, которые продаются гораздо хуже однокомнатных».

Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar отмечает, что большинство застройщиков дает рассрочку до момента ввода объекта в эксплуатацию.

«Но есть ряд достаточно крупных строительных компаний, которые дают рассрочку на 6-10 лет после ввода в эксплуатацию под 6-7%, что гораздо ниже, чем в банке.

А минимальный взнос, который должен внести покупатель квартиры в новостройке на начальном этапе строительства – 10%».

Однако, по словам Филиппа Третьякова, генерального директора Galaxy Realty, как правило, наличие в проекте рассрочки говорит о невысоком спросе на недвижимость, поэтому застройщик и объявляет о такой возможности для того, чтобы стимулировать продажи.

«В наших проектах мы предоставляли рассрочку до трех месяцев лишь в порядке исключения, тем клиентам, кто действительно был заинтересован в покупке, но не располагал необходимой суммой на момент сделки, – говорит он.

– Обычно это те люди, кто не мог получить кредит, либо не хотел брать на себя обязательства перед банком, поскольку в ближайшее время ожидал крупных денежных поступлений на свой счет.

В остальных случаях сделки проходили либо со 100%-ой оплатой либо с привлечением ипотеки, одобрение по которой сейчас получить довольно просто да погасить кредит всегда можно досрочно».

Минимальный взнос

Если говорить о том, какой минимальный взнос надо внести при покупке квартиры в рассрочку, то все будет зависеть от того, какой срок рассрочки выберет покупатель. «При краткосрочной рассрочке первоначальный взнос составляет от 50%, – говорит Мария Литинецкая.

– Если клиент выбрал долгосрочную рассрочку (от 12 месяцев), то, как правило, в качестве первого взноса нужно будет заплатить примерно 20% от стоимости объекта.

Хотя на рынке можно встретить предложения с первоначальным взносом и от 10-15%, однако процентная ставка в этом случае, как правило, оказывается выше обычной – на уровне 14-15% годовых».

Антон Конобеевский, заместитель руководителя департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость», же заявляет, что в редких случаях первоначальный взнос может составлять 30% и такую рассрочку на сегодняшний день предлагают застройщики нескольких подмосковных объектов.

Владимир Халин также отмечает, что реже встречаются варианты, когда взносы дробятся на меньшие платежи и первоначальный взнос составляет 15-20%.

По данным Арсения Васильева, генерального директора ГК «УНИСТО-Петросталь», часто первоначальный взнос за квартиру составляет 20-30% от базовой стоимости.

«Эта сумма с одной стороны не является критичной для покупателя – ее можно накопить семье со средним достатком, с другой – она служит своеобразной гарантией того, что клиент будет аккуратно вносить платежи по договору, – говорит он.

– Но в качестве краткосрочных акций некоторые застройщики снижают величину первого взноса – минимум, который был зафиксирован на рынке – 5%».

Владимир Богданюк же говорит, что на сегодняшний день минимальный первоначальный взнос клиентов при рассрочке составляет 30-40%, однако чаще встречается рассрочка с 50-70% первоначальным взносом.

Какая экономия

В настоящее время условия по рассрочкам от застройщиков можно назвать достаточно гибкими.

Многие застройщики предлагают беспроцентные рассрочки до конца строительства дома, некоторые компании дают возможность получить ключи от готовой квартиры и проживать в ней до полного погашения задолженности.

Но в этом случае, как отмечает Сергей Цинбарев, специалист по продажам и маркетингу EKE Group, на жильца не оформляется собственность до полного исполнения обязательств по договору.

«Наиболее популярным вариантом рассрочки в новостройках является рассрочка до окончания строительства – как правило, она не превышает 36 месяцев, – говорит Арсений Васильев. – Но на рынке появились предложения по более длительной рассрочке – максимальный срок, о котором сегодня можно говорить это 8 лет.

Она призвана в какой-то мере заменить ипотеку. Но при этом клиент должен понимать, что стоимость квартиры при таком способе оплаты значительно увеличивается – удорожание может доходить до 50%.

Кроме того, застройщики могут вносить определенные условия по срокам регистрации собственности на квартиры, по которым полная оплата не произведена до получения акта ввода дома в эксплуатацию.

«Строящиеся объекты, как правило, к моменту сдачи дома в эксплуатацию прибавляют в цене до 30-50%, – говорит Мария Литинецкая.

– Поэтому экономия покупателя напрямую зависит от того, на какой срок и под какой процент будет оформлена рассрочка. При беспроцентной рассрочке он вообще ничего не теряет.

В случае, если рассрочка оформляется на какой-то срок, например, на 12 месяцев под 12% годовых, экономия составит от 18%».

Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su, отмечает, что рост стоимости квартиры зависит от того, насколько удачными являются месторасположение и концепция проекта. Также имеет значение ценовая политика объекта, конкурентное окружение новостройки и темпы строительства.

Сугра Гаджиева

Источник: https://move.ru/articles/611/

Покупка квартиры в рассрочку: порядок действий

Что такое купить квартиру в рассрочку

Российское законодательство допускает возможность покупки квартиры в рассрочку у физического лица. При этом недвижимость будет находиться в залоге до полного погашения задолженности перед продавцом.

Нередко у покупателей не хватает всей суммы для покупки квартиры, а продавец не хочет тратить время на поиск другого покупателя. В этом случае продавец может предложить заключить договор купли-продажи с рассрочкой платежа.

Такие сделки пока не приобрели широкого распространения на рынке недвижимости из-за недостаточной осведомленности о них. Многие россияне ошибочно полагают, что в качестве кредитора может выступать только банк, выдающий ипотечный кредит.

Покупка квартиры в рассрочку: определение и особенности

Особенности сделки купли-продажи квартиры с рассрочкой заключаются в следующем:

  1. Продавец выполняет роль кредитора.
  2. Покупатель расплачивается за квартиру не единовременно, а частями.

Для покупателя такой вариант приобретения квартиры имеет немало преимуществ: ему не нужно оформлять ипотеку на квартиру и нести связанные с данной процедурой издержки.

В частности, собирать документы для подтверждения платежеспособности, искать поручителей и дополнительное обеспечение, и главное – переплачивать проценты за пользование заемными средствами.

Не всем покупателям удается оформить ипотечный кредит даже на условиях повышенных ставок.

Покупателей может привлечь сделка с рассрочкой, если они в ближайшее время ожидают поступления крупной суммы: например, годового бонуса, выручки от продажи авто или загородного дома и пр. В рамках такой сделки им не обязательно ждать, пока накопится вся сумма, они могут вносить средства за недвижимость поэтапно, не опасаясь, что понравившаяся квартира будет продана другому.
Продавцам также становится все сложнее продавать квартиры ввиду снижения спроса. Поэтому предложение гибкой схемы оплаты способно привлечь покупателей и скорее продать недвижимость.

Иногда продавцы идут на рассрочку из-за опасения, что в ближайшей перспективе квартира может подешеветь.

Рассрочка – это выгодно?

Можно сказать, что такая сделка с рассрочкой весьма выгодна для покупателя, тогда как для продавца она имеет немало рисков. Поэтому в грамотном проведении сделки и должном оформлении договора с рассрочкой заинтересован в первую очередь продавец. Ведь в случае неисполнения своих обязательств по внесению платежей за квартиру покупателем такой договор станет доказательной базой в суде.

После заключения сделки с рассрочкой покупатель вправе проживать в купленной им квартире.

При этом устанавливаются определенные ограничения на распоряжение недвижимостью: он не сможет перепродать ее до того, как не произведет все выплаты.

Квартира до полного погашения задолженности будет находиться в залоге у продавца, что создает для бывшего собственника определенные гарантии. В соответствии с российским законодательством такая сделка называется ипотечной, хотя в ней будет отсутствовать банк.

Квартира в рассрочку может быть продана как на вторичном, так и на первичном рынке недвижимости. В первом случае субъектами договорных отношений выступают физлица, во втором – застройщик и покупатель. Но обычно рассрочка предоставляется застройщиком до момента ввода объекта в эксплуатацию (на период строительства).

Поэтому в данном случае не заключается договор покупки квартиры в рассрочку (так как самой квартиры еще юридически не существует), а договор долевого строительства.

Порядок оформления квартиры в рассрочку

Покупка квартиры в рассрочку производится в штатном режиме, особенных отличий от стандартной сделки нет. Она предполагает прохождение следующих шагов:

  1. Стороны согласуют основные условия предстоящей сделки.
  2. Подписывается предварительный договор купли продажи и вносится авансовый платеж или задаток.
  3. Продавец приступает к сбору документов, необходимых для заключения сделки.
  4. Стороны подписывают основной договор купли-продажи, в который вносятся дополнительные условия.
  5. Продавец и покупатель перерегистрируют права собственности через Росреестр, либо через МФЦ. При этом в заявлении на отчуждение прав собственности в пользу покупателя вносится указание о наложении обременения на квартиру в пользу продавца.
  6. Представленные документы проходят проверку в Росреестре в течение 7 рабочих дней (9 дней при их передаче через МФЦ).
  7. Покупатель в назначенный день получает выписку из ЕГРН, заменившую с 2017 года свидетельство о собственности. В ней прописано обременение на квартиру в виде залога. Это ограничивает права покупателя в части распоряжения квартирой: он не вправе продавать и дарить ее без согласия залогодержателя.
  8. После внесения последнего платежа покупателем продавец обращается в Росреестр для снятия обременения с квартиры.

В случае если покупатель перестанет платить по своим обязательствам продавцу придется обратиться в суд.

Стоит отметить, что судебная практика по таким делам еще не наработана: суды могут обязать покупателя оплачивать долг в течение неограниченного времени, что невыгодно продавцу или попросту вынести постановление о единовременном погашении задолженности, которое покупатель исполнить не сможет.

Оформление договора

Поэтому весьма важным аспектом в таких сделках является грамотное оформление договора купли-продажи квартиры, детально регламентирующего порядок выплат. Договор купли-продажи должен соответствовать требованиям Гражданского кодекса.

В частности, ст. 454, который указывает, что одна сторона в рамках такой сделки передает имущество, а вторая – обязаны уплатить за него определенную сумму, оговоренную сторонами. В ст.488 прописана обязанность покупателя произвести оплату в срок, прописанный договором о рассрочке. В случае если он не выполняет указанное условие:

  • то должен вернуть неоплаченное имущество;
  • уплатить стоимость имущества, а также начисленные на задолженность штрафные санкции.

Договор купли-продажи квартиры в рассрочку составляется по общим правилам и обязательно должен содержать такие моменты:

  • стороны сделки: ФИО продавца и покупателя, их контакты и паспортные данные;
  • предмет сделки: квартира, ее площадь, этаж, адрес, кадастровый номер;
  • основания распоряжения квартирой продавцом (реквизиты правоустанавливающих и правоутверждающих документов);
  • сумма сделки: договорная стоимость квартиры;
  • права и обязанности сторон.

Особенности данного документа связаны со спецификой сделки.

Квартира будет находиться в залоге у продавца, пока за нее не будет выплачена вся сумма покупателем со ссылкой на 488 и 489 статьи ГК.

Договор должен содержать график платежей, а именно:

  • общую стоимость квартиры;
  • сумму первого платежа (первоначального взноса) в процентах и числовом исчислении;
  • количество размер последующих финансовых траншей с конкретными датами,
  • порядок внесения платежей;
  • сроки полного погашения задолженности;
  • штрафные санкции за просрочку платежа (например, 0,3% от суммы задолженности за каждый день просрочки);
  • порядок расторжения сделки при непоступлении платежей (например, обращение в суд продавца при непоступлении денег в течение 30 дней и более).

Для того чтобы обезопасить продавца стоит включить пункт о том, что продавец снимает обременение с квартиры и покупатель становится ее полноправным собственником только после внесения последнего платежа.

При соблюдении вышеуказанных правил договор купли-продажи будет зарегистрирован как ипотечный, что снимет с продавца часть рисков.

Перечень необходимых документов для рассрочки

Сделка купли-продажи предполагает переоформление прав собственности от продавца к покупателю в Росреестре. Для заключения сделки необходимо собрать определенный комплект документов, который включает в себя:

  1. Технический паспорт квартиры. Он оформляется в БТИ в течение месяца и действителен в течение года. Стоимость паспорта -–1,5-2,3 тыс.р.
  2. Выписка из домовой книги, содержащая сведения обо всех зарегистрированных/выписанных лицах. Ее можно сделать в паспортном столе по месту нахождения недвижимости. Предпочтительно, чтобы к моменту выхода на сделку в квартире не было прописанных лиц.
  3. Копия финансово-лицевого счета, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным услугам. Ее нужно получить в ЕИРЦ.
  4. Выписка из ЕГРН, подтверждающая правовой статус собственника и отсутствие обременений в виде залога и ареста.
  5. Правоустанавливающая документация продавца: ранее заключенный договор купли-продажи, дарения и пр.
  6. Документ, подтверждающий права представителя, заверенный нотариально (при продаже квартиры по доверенности).
  7. Согласие супруги на сделку (если квартира находится в совместной собственности) или органов опеки (если в числе собственников есть несовершеннолетний).
  8. Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа.
  9. Заявление от перерегистрации прав собственности от сторон (от продавца об отчуждении прав собственности, от покупателя – о вступлении).
  10. Квитанция с оплаченной госпошлиной в размере 2000 р. Ее может оплатить покупатель или продавец. Оплата может быть произведена и после подачи документов на госрегистрацию в течение 5 дней.

Таким образом, для проведения сделки купли-продажи квартиры с рассрочкой потребуется стандартный комплект документов.

Как обезопасить себя от нерадивого продавца?

Как уже отмечалось, основные риски в данной сделке ложатся на продавца, но определенные опасности могут подстерегать и покупателя. Возможна такая ситуация, что нерадивый продавец откажется снимать обременение с квартиры, либо будет по разным причинам откладывать его.

Для того чтобы обезопасить себя от этого нужно всегда брать от продавца расписки в получении денег за квартиру и в последней из них должно быть дополнительно прописано, что покупатель исполнил обязательства по сделке в полном объеме.

Желательно, чтобы в процедуре передачи денег принимал участие нотариус, который подтвердит, что погашение задолженности происходило полностью по графику.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/v-rassrochku.html

Квартира в рассрочку. Преимущества и недостатки такой сделки

Что такое купить квартиру в рассрочку

Такая схема покупки жилья, как рассрочка, это выход для людей, у которых на руках нет полной суммы для приобретения квартиры, но они могут себе позволить выплатить 50–70% цены за полгода или год. Основная доля клиентов, которые пользуются рассрочкой, это так называемые покупатели с альтернативой, объяснили в компании “ИНКОМ-Недвижимость”.

К этой категории относятся люди, у которых есть около 70% от стоимости квартиры в новостройке, а оставшаяся треть — сумма, которую они ожидают получить от продажи квартиры на вторичном рынке. Существует ещё одна группа клиентов: они ждут поступления крупной суммы денег. Это может быть наследство, поощрения на работе в виде хорошей премии и так далее.

Аналитик ГК “ФИНАМ” Алексей Коренев рассказал, что система долевого строительства уходит в прошлое, так как на смену ей пришло проектное финансирование с использованием счетов эскроу. Тем не менее многие застройщики сумели подстраховаться, реализовав часть квартир неким фирмам-посредникам (безусловно, аффилированным с самим застройщиком) и перепродавая их конечным покупателям.

Эта лазейка в законодательстве позволяет многим из девелоперов работать пока по старым правилам, то есть на условиях долевого участия. Хотя государство сейчас активно борется с такими схемами, ведь они фактически оставляют покупателей незащищёнными в случае банкротства или намеренного мошенничества со стороны застройщика

Алексей Коренев, аналитик ГК “ФИНАМ”

Тогда встаёт вопрос, почему покупатели и застройщики выбирают схему долевого строительства? Алексей Коренев пояснил, что покупатель имеет возможность приобрести жильё ещё на стадии котлована, что заметно дешевле, нежели покупать уже готовую квартиру. Экономия может составить 25–30% и более.

А застройщик получает необходимые денежные средства, которые может направить на строительство этого самого дома. Изменения в закон 214-ФЗ сейчас запрещают перебрасывать денежные средства с одного объекта на другой, как это делалось ранее.

Ведь были времена, когда застройщики, собирая деньги с долевых вкладчиков, перебрасывали их на строительство совершенно иных объектов.

Тем не менее следует понимать, что выплата части средств от стоимости квартиры застройщику напрямую, а не через резервирование их на счетах эскроу, несёт в себе риски потери этих денег, если застройщик свои обязательства не выполнит.

Аналитик отметил, что именно с целью защиты прав покупателей жилой недвижимости и был осуществлён переход на систему проектного финансирования, когда приобретатель жилья резервирует свои денежные средства на счетах банка-посредника, а застройщик сможет их снять только после того, как передаст готовую квартиру покупателю.

Инвестиционный стратег “БКС Премьер” Александр Бахтин говорит, что покупка квартиры в рассрочку является довольно распространённой практикой на российском рынке строящегося жилья, однако этот инструмент имеет смысл рассматривать только в нескольких случаях.

Случай первый. Если у покупателя есть возможность внести сумму, равную половине стоимости жилья, и в течение 6–12 месяцев выплатить оставшуюся сумму застройщику. Как рассказал Александр Бахтин, беспроцентная рассрочка предоставляется застройщиками на короткий срок — до полугода.

Поскольку покупателю будет необходимо внести за этот срок оставшуюся стоимость квартиры, выплачивая равными платежами ежемесячный взнос, очевидно, что суммы такого взноса будут внушительными.

То есть, по словам инвестиционного стратега, рассрочка будет удобна тем покупателям, кто имеет стабильно высокий доход или приобретает квартиру за счёт средств от продажи своей недвижимости.

Случай второй. Покупку жилья в рассрочку могут рассматривать те покупатели, которые по той или иной причине не могут взять ипотечный кредит в банке.

Если нет возможности купить жильё в ипотеку, рассрочка действительно может стать выходом из ситуации и позволить приобрести квартиру, не внося всю сумму сразу.

Однако и в этой ситуации покупателю придётся осуществлять выплаты в течение ограниченного срока и довольно крупными суммами.

То есть в любом случае речь идёт о покупателях со стабильным источником довольно высокого дохода, — рассказал Александр Бахтин.

Основной плюс рассрочки заключается в том, что для неё не нужно подтверждать свои доходы, в отличие от ипотечного кредита, рассказал заместитель директора департамента новостроек “ИНКОМ-Недвижимость” Валерий Кочетков.

Для оформления нужен только паспорт. Также сам процесс обычно занимает не больше пары дней. На рынке много предложений с беспроцентной рассрочкой, а если рассрочка процентная, то процент, скорее всего, ниже банковского.

Не обошлось и без минусов такой сделки для покупателей. Валерий Кочетков отметил срок рассрочки и в связи с этим ощутимые ежемесячные платежи.

Ни один застройщик не даст рассрочку на 20–30 лет, в отличие от ипотечного продукта. Обычно рассрочка ограничивается одним годом, редко двумя, — пояснил эксперт.

Сейчас застройщики предлагают и другие варианты рассрочки, с которыми первоначальный взнос может быть довольно демократичным — 20% от стоимости. Однако такой вариант рассрочки, по словам Александра Бахтина, предполагает выплату процентов порядка 10% годовых и увеличение срока рассрочки до полутора лет. Например, до момента сдачи дома в эксплуатацию.

В случае если покупатель имеет возможность взять ипотечный кредит и может рассчитывать на участие в программе с субсидируемой ставкой (процентная ставка по такой программе сегодня составляет 6,5%), то выгодней и спокойнее взять ипотеку в банке на более длительный срок, снизив тем самым размер ежемесячного платежа, — советует инвестиционный стратег “БКС Премьер”.

Рассматривая программы рассрочки застройщиков, покупателю нужно будет внимательно ознакомиться с условиями договора, так как у всех застройщиков условия могут быть разными. Например, если покупатель задержит ежемесячный платёж, то для него могут быть предусмотрены штрафы и пени, как и в случае с задержкой оплаты кредита в банке.

Рассрочка от застройщика в новостройке: плюсы и минусы

Что такое купить квартиру в рассрочку

Один из возможных вариантов приобретения квартиры в новостройке – рассрочка от застройщика. Такое кредитование чаще всего выгоднее ипотеки с точки зрения итоговой суммы переплаты, но предоставляется на более сжатые сроки.

Для начала разберемся с определением:

Рассрочка – это метод приобретения какого-либо товара, в том числе, недвижимости, при котором покупатель оплачивает не сразу всю сумму, а производит выплаты частями по договоренности с продавцом.

В отличие от банковского кредита, где покупатель получает определенную сумму под проценты, рассрочка предоставляется продавцом, и начисление процентов при таком варианте пролонгированной оплаты не предусмотрено.

Получается, что при оформлении рассрочки деньги можно платить частями в течение нескольких лет без как-либо переплат. В реальности все не настолько радужно. И условия покупки квартиры в рассрочку от застройщика могут включать обязательное страхование и другие дополнительные платежи. Потому перед покупкой жилья стоит тщательно изучить все условия.

Что может предложить застройщик

При современном насыщении жильем первичного рынка вам могут предложить самые разнообразные варианты оформления квартиры или дома в рассрочку.

Строительные компании стараются привлечь как можно больше покупателей, особенно на ранних этапах застройки. Для этого используют, в числе прочего, выгодные условия кредитования.

Сумму первоначального взноса стараются снизить, а максимальный срок – увеличить.

Минимальная сумма первоначального взноса при покупке квартиры в Краснодаре в рассрочку может составлять 20% от стоимости.

Далее покупатель выплачивает оставшуюся сумму равными частями ежемесячно или раз в квартал в течение оговоренного срока. При покупке жилья в недостроенном доме такие предложения часто связывают с завершением строительства. Т.е. рассрочка при покупке на этапе «котлована» будет предложена, например, на 3 года. А на финальной стадии – уже только на год.

Не исключен и другой вариант. Так, крупные компании могут предложить квартиру в рассрочку от застройщика даже на 10 лет. Например, подобные предложения нередко встречаются для жилья комфорт и бизнес-класса, а также в случае, если объект по тем или иным причинам продается недостаточно активно.

Покупка квартиры в рассрочку – решение популярное. По статистике в Краснодаре количество сделок, в которых привлекается дополнительное финансирование при помощи этого типа договора, составляет от 30% до 80%.

Что предлагают строительные компании Краснодара:

  1. В большинстве случаев первый взнос – 50% от стоимости жилья.
  2. Наиболее распространенные сроки – от 2-3 лет (при покупке на ранних стадиях строительства) до 1 года (при покупке квартиры в готовом доме).
  3. Самый длинный срок, на который предоставляется рассрочка от застройщика составляет 10 лет.
  4. Самый низкий процент первого взноса – 20%.

При выборе графика платежей на длительный срок внимательно читайте договор! В нем может присутствовать пункт, по которому вы не сможете въехать в квартиру до полной оплаты стоимости жилья.

Необходимые документы

Для заключения договора потребуется минимальный набор документов:

  • паспорт,
  • ИНН,
  • подписанный договор с застройщиком.

Не потребуется ни справок о доходах, ни поручителей. Главное условие для покупателя – внести первый взнос и выплачивать последующие платежи точно в срок. Покупатель вправе погасить рассрочку строительной компании досрочно. При этом ни штрафных санкций за досрочное погашение, ни, наоборот, каких-либо бонусов не предусматривается.

Как рассчитать сумму выплат

В отличие от ипотечных договоров, рассчитать рассрочку просто. Здесь нет процентной ставки, сумма не будет меняться в зависимости от оставшегося «тела кредита».

Все просто и прозрачно:

  • фиксируем сумму покупки (стоимость квартиры);
  • вычитаем из нее первый взнос (от 20 до 50%);
  • подсчитываем количество выплат (ежемесячные платежи или ежеквартальные в течение указанного срока);
  • делим полученную в п. 2 сумму на число выплат.

Для примера рассмотрим покупку двухкомнатной квартиры общей площадью в 50 м2 стоимостью в 2 млн. 500 тыс. рублей. (46296 руб/м2). Срок договора составляет 5 полных лет, первый взнос 50%. Так сколько и когда придется платить, чтобы получить рассрочку от застройщика на 5 лет?

  1. Для того что бы заключить договор со строительной компанией вы вносите первый платеж размером 1 млн. 250 тыс. руб. тем самым выкупив у компании половину жилплощади – 25 м2.
  2. За оставшиеся 60 месяцев с момента подписания договора вы должны суметь выкупить остальные 25 метров.
  3. Ежемесячно вы будете платить по 22600, выкупая по 0,4 м2.

Таким образом, вы получили все необходимые сведения для изучения возможности покупки квартиры в рассрочку при условии фиксированной цены за кв. метр.

«Подводные камни» рассрочки

На первый взгляд, оплата квартиры частями – предложение выгодное, простое и максимально прозрачное. Но если вы не будете внимательно изучать условия договора, даже здесь вас ждут неприятные сюрпризы. Давайте разберемся, на что нужно обращать внимание.

Кто указан в договоре: застройщик или банк

Обязательно обращайте внимание на то, с кем вы заключаете договор. Рассрочка от застройщика без банка описана выше. Здесь вы просто выкупаете квартиру по частям и не можете прописаться, а иногда и получить ключи, до полного погашения задолженности.

В случае предоставления рассрочки банком или другой кредитной организацией, условия могут быть самыми разными. Чаще всего это уже не совсем «покупка частями», а один из видов кредитного договора, включающий определенную, пусть и небольшую кредитную ставку, возможные штрафы за выплату раньше срока и т.д.

Размер взноса и график платежей

К договору рассрочки должно быть обязательное приложение, где в индивидуальном порядке рассчитаны и указаны:

  • стоимость квартиры;
  • размер первого взноса;
  • суммы и даты последующих платежей.

Как и в банковском кредитовании, обязательно требуйте график погашения задолженности. Только в этом случае можно спокойно подписывать договор.

Нередко застройщики идут на такую хитрость: итоговая стоимость квартиры не фиксируется, а привязывается к цене квадратного метра на момент очередной выплаты. В результате, чем ближе к завершению строительство, тем дороже стоимость жилья.

Например, на момент заключения договора с подрядчиком вы ориентировались на сумму в 46296 рублей. Определенный «льготный» период платежи рассчитываются, исходя из указанной стоимости. Но чем ближе финал строительства, тем выше цена квадратного метра для новых покупателей.

А в договоре не зафиксирована однозначная сумма. В итоге, вам приходится выкупать оставшиеся квадратные метры уже по новой цене, с каждым месяцем дороже. Самое неприятное, что вы не сможете предсказать, насколько вырастет следующий платеж.

И не факт, что в нужный момент у вас окажется достаточно свободных средств.

Неустойка и штрафы за просрочку

Если вы решили купить квартиру в рассрочку от застройщика, обязательно рассчитайте свои возможности и внимательно изучите, что вас ждет в случае несвоевременной оплаты.

Наиболее распространенные решения:

  1. В случае просрочки платежа к сумме выплаты добавляется пеня или штраф. Обычно сумма дополнительных платежей зависит от длительности просрочки.
  2. При неоднократной просрочке могут применяться дополнительные штрафные санкции. Например, процентная ставка пени будет выше или к пене добавится фиксированный штраф.
  3. При регулярных просрочках или длительном отказе от выплаты застройщик вправе разорвать договор. Покупателю возвращается выплаченная ранее сумма за минусом пени и штрафов.

В отличие от банков, застройщики редко готовы договариваться или реструктуризировать сумму. Им выгоднее отказать недобросовестному покупателю и продать квартиру заново.

Если вы не уверены, что в оговоренный период сможете своевременно вносить платежи, лучше задуматься об ипотеке.

Конечно, там вас ждут проценты и переплата, но условия – намного мягче, а суммы ежемесячных платежей – в разы ниже.

Возможность перевода обязательств на другое лицо

Такой вариант может стать актуальным, если по каким-то причинам покупатель оказался не способен выполнять свои обязательства. Некоторые застройщики соглашаются с тем, что человек, оказавшись в сложных обстоятельствах, передает (продает) свою квартиру в рассрочке кому-то другому.

Другие предпочитают расторгнуть сделку и продать квартиру заново. Изучите договор на наличие такого пункта заранее. В жизни много неожиданностей, не все они приятные. И необходимо понимать, как вы сможете действовать в случае каких-то проблем.

Право собственности

Право собственности к покупателю переходит только после 100% выплаты стоимости жилья. До того некоторые строительные компании позволяют покупателям проживать в квартире, но без права прописки. Для этого на период рассрочки заключается дополнительный договор аренды жилья.

Часть застройщиков предпочитают ограничивать срок выплат датой ввода дома в эксплуатацию. Потому так часто договор рассрочки для новостроек от застройщиков предлагают не более, чем на 2-3 года.

В случае продолжения выплат после введения новостройки в эксплуатацию нужно быть готовым и к тому, что ключи от квартиры вам вообще откажутся выдать до 100% оплаты. Эти вопросы лучше всего обсудить до принятия решения о покупке квартиры.

Завышенная цена и процентные ставки

При оформлении рассрочки не более чем на 5 лет, некоторые компании-застройщики прописывают в договоре льготный период без процентов, а после – как в кредитном договоре, определенную процентную ставку. Обычно она составляет 10-15% годовых.

Еще одна популярная хитрость при оформлении рассрочки от застройщика на срок более года – завышенная стоимость квартиры. Компания предлагает купить жилье не по текущей цене за квадратный метр, а добавляет около 20% наценки, тем самым, «компенсируя» себе разницу в цене между покупкой на раннем этапе застройки и после сдачи в эксплуатацию.

Подведем итоги: кому подходит рассрочка

Оформление рассрочки от застройщика довольно выгодно для людей, которые не могут или не хотят оплачивать сразу всю стоимость жилья в новостройке. При этом условия договора таковы, что малейшее невыполнение обязательств чревато расторжением сделки. Кроме того, такой вариант оплаты частями предоставляется на сравнительно небольшой срок, и требует регулярной выплаты крупной суммы.

Чаще всего возможность купить новостройку или дом в рассрочку от застройщика интересует покупателей жилья бизнес-класса или элитной недвижимости.

Обеспеченные люди со стабильным доходом получают возможность купить дорогостоящую недвижимость без переплат и необходимости вносить крупную сумму одним платежом.

В сфере эконом или комфорт-класса покупатели больше ориентированы на ипотеку.

Определенный процент продаж в рассрочку в этой сфере чаще всего используют люди, стремящиеся купить квартиру для получения последующей выгоды (перепродажи или аренды).

На нашем портале представлено множество предложений от застройщиков Краснодара с различными вариантами ипотеки или рассрочки. Подобрать наиболее выгодное вы можете самостоятельно или обратиться за помощью к нашим экспертам. Консультации пользователям портала мы предоставляем бесплатно.

Источник: https://23kvartiri.ru/rassrochka-ot-zastrojshhika-v-novostrojke-plyusy-i-minusy/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.