Альтернативная продажа квартиры риски

Содержание

Альтернативная сделка купли продажи квартиры: порядок действий, риски

Альтернативная продажа квартиры риски

» Купля-продажа квартиры » Альтернативная сделка купли-продажи квартиры: порядок действий

1 178 просмотров

Далеко не всегда сделка по покупке-продаже квартиры является стандартной. Нередко она тесно связана с другими договоренностями. Подобные варианты купли жилья называют альтернативными. Рассмотрим их подробнее.

Что такое при покупке квартиры альтернатива

Альтернативная покупка-продажа квартиры предполагает заключение сразу нескольких одновременных сделок.

Каждая из них оформляется отдельным договором купли-продажи, который может быть формально никак не связан с другими, но без него, фактически, остальные договора не начнут действовать так как у одной из сторон может просто не быть нужных денег. Как следствие, нередко все эти договора все же связывают друг с другом перекрестными ссылками.

Пример: Продавец хочет реализовать свое жилье. Найдет покупатель, однако у него пока нет достаточной суммы денег для покупки.

В свою очередь покупатель хочет продать уже другую свою квартиру, выступая в данном случае в качестве продавца и ждет ответа уже от своего покупателя.

В такой ситуации, первая продажа становится невозможной без второй и в первом договоре может быть выставлено отлагательное условие о том, что покупатель будет перечислять деньги только после того, как будет логично закрыт второй договор купли-продажи.

Именно необходимость сделать все одновременно и является основной проблемой таких сделок. Чем больше заинтересованных лиц и «звеньев цепи», тем сложнее будет реализовать все это в одно и то же время.

Нередко стороны даже обращаются к юристам-посредникам, которые представляют их интересы в разных местах, куда сами собственники не могут успеть чисто физически. Такой подход, помимо очевидного удобства, также значительно снижает любые возможные риски, ведь юрист способен обнаружить многочисленные ловушки и обойти их.

Договор при альтернативной сделке купли продажи квартиры

Так как далеко не всегда договор купли-продажи при наличии альтернативных условий отличается от базового, чаще всего он стандартный:

Скачать образец альтернативного договора купли-продажи квартиры

Следует учитывать, что дальнейшие изменения в договоре нужно вносить самостоятельно, в зависимости от того, до чего именно договорились стороны и как конкретно будет протекать такая альтернативная сделка. Нужно понимать, что заранее подготовить какой-то конкретный шаблон невозможно, ведь любая из множества сторон может потребовать внести свои изменения в тот или иной документ.

Порядок купли-продажи

О том, как проходит сделка точно рассказать практически невозможно. Все зависит от того, какие требования и условия выдвигают разные стороны.

Пример: Одно дело, когда в сделке участвуют три человека, которые просто хотят купить-продать жилье. Но все усложняется, если сторон больше, часть из них хочет не просто продать, а, например, передать в дар, другие получают квартиру по наследству, третьи оформляют ипотечный кредит, а четвертые просто хотят базовый договор по продаже своего жилья.

Порядок действий

Учитывая сказанное выше, приведем примерный перечень действий каждой из сторон при заключении такой сделки:

  • Провести оценку недвижимости.
  • Найти подходящих покупателей-продавцов.
  • Проверить сделку с юридической точки зрения.
  • Предварительный договор купли-продажи.
  • Основной договор.
  • Заверение и регистрация договора.
  • Регистрация права собственности.
  • Подписание акта приема-передачи.
  • Расчеты со сторонами сделки.

Рассмотрим каждый из пунктов подробнее.

Оценка жилья

Это можно сделать самостоятельно, но лучше обратиться в компанию, которая на этом специализируется (любые нестандартные действия лучше поручать опытным профессионалам).

В качестве альтернативы, можно запросить справку в БТИ и использовать ту стоимость жилья, которая в ней указана, но как доказывает практика, цена там может значительно отличаться от рыночной в ту или иную сторону, что, вполне логично, не устроит как минимум одну из сторон.

Поиск покупателей и продавцов

В данном случае можно воспользоваться услугами риэлторов (агентств недвижимости) или все делать самостоятельно. Нужно учитывать, что чем больше человек планирует сделать сам, тем больше времени займет вся процедура.

АН (Агентство недвижимости) значительно ускорит поиск потенциальных покупателей/продавцов. Кроме того, они обычно проводят хотя бы первичную проверку клиентов, что позволяет избежать многих ситуаций с мошенниками. Следует учитывать, что такая услуга платная.

В среднем, около 5% от суммы сделки, что довольного много.

Проверка сделки

На этом этапе лучше воспользоваться услугами опытных юристов. Далеко не все моменты будут очевидны для неспециалиста, что в конечном итоге может привести к очень высокому риску потерять с таким трудом купленное жилье.

 Один из основных элементов, на который следует обратить внимание – дееспособность всех сторон сделки. Если хотя бы один человек не будет признан дееспособным, вполне возможно, что «обрушится вся цепочка».

Таким образом, рекомендуется затребовать медицинские справки о текущем состоянии.

Заключение предварительного и основного договора купли-продажи

После достижения базовых договоренностей, есть смысл заключить предварительный договор купли-продажи. Это даст понимание того, что все стороны действительно заинтересованы в сделке.

Такой договор может не включать в себя многих пунктов, и описывать лишь намерения купить или продать жилье.

Сразу после него есть смысл договариваться уже до конкретных условий будущей сделки и подписывать основной договор.

Заверение и регистрация договора

Предварительный и основной договор не обязательно заверять у нотариуса, однако учитывая повышенный риск, присущий альтернативным сделкам такого плана, намного безопаснее и проще для всех (кроме мошенников), все же заверить документы. После этого (или вместо этого) можно регистрировать сами договора. Следует учитывать, что все это должно производится одновременно.

Регистрация права собственности и акты приема-передачи

Когда с договорами все закончено, покупатели, также одновременно, подают документы на регистрацию права собственности. Это уже практически заключительный этап. Когда право на жилье зарегистрировано, следует подписывать акты приема-передачи. Одновременно с этим производится окончательный расчет с продавцами.

Документы

Общий перечень документов ничем не отличается от базового договора купли-продажи:

  • Паспорта сторон.
  • Выписки из ЕГРН.
  • Справки от управляющей компании о коммунальной задолженности.
  • Выписка из домовой книги относительно того, кто сейчас зарегистрирован в квартире.

Расходы и сроки

Помимо расходов на саму покупку квартиры, человек также понесет следующие расходы:

  • Услуги нотариуса: от 2 тысяч рублей.
  • Оценка жилья: от 1 тысячи рублей.
  • Услуги агентства недвижимости: около 5% от стоимости квартиры.
  • Госпошлина за регистрацию права собственности: 2000 рублей на 1 нового владельца.

Сроки также не поддаются прогнозированию. В идеальных условиях, если все стороны будут действовать согласованно и точно в положенное время выполнять все необходимые действия, сделка может быть завершена буквально за несколько дней. Но на практике все это растягивается примерно на 3-4 месяца или даже полгода.

Порядок расчетов

Порядок расчетов при заключении таких альтернативных сделок может значительно отличаться от обычного. Суть в том, что обычно подобное реализуется посредством банковских ячеек.

Стороны помещают на хранение некоторые суммы с тем условием, что забрать их могут не они, а третьи лица, но тоже, при выполнении этими лицами своих обязательств.

В результате может получить некая «круговая» схема, при которой все придет в движение только в том случае, если произойдет какой-то ключевой момент. Например, перечисление денег за квартиру от банка одному из продавцов.

Нужно учитывать, что аренда ячейки – это тоже платная услуга. Конкретные расценки зависят от региона, но в целом, редко превышают 200 рублей в сутки.

Как уже было сказано выше, альтернативный варианты покупки продажи жилья могут быть достаточно рискованными. Рассмотрим наиболее спорные и опасные моменты, которые стоит учитывать:

Возможный рискВозникающая проблема
Действия сторон не согласованы друг с другомВ основе альтернативной сделки лежит именно синхронность каждой из операций. Если хотя бы одна из них не совершена вовремя, вся «цепочка» может развалиться.
Затягивание сроковЛюбое оттягивание даже одного действия приостанавливает абсолютно весь процесс. Если этим злоупотреблять, то сделка может растянуться на несколько месяцев.
Не проведенная регистрацияКонтролировать процесс регистрации права собственности достаточно сложно. Кроме того, Росреестр может сам затягивать сроки, выдавая соответствующее документы далеко не в один день.
Отказ от сделкиЛюбая из сторон в любой момент может отказаться выполнять свои обязательства. Это приведет к тому, что обрушится вся «цепочка» и, как следствие, все придется начинать заново уже с новыми лицами, что еще больше затянет процедуру и, далеко не факт, что в конечном итоге ее вообще удастся удачно завершить.

Альтернативные сделки по покупке-продаже недвижимости полны непредсказуемости и проблем. Далеко не все из них можно предусмотреть или предвидеть заранее. Избежать большей части спорных ситуаций и рисков можно при помощи опытных юристов. На бесплатной консультации специалисты укажут на наиболее важные моменты, достойные внимания и немедленной реакции. Они же могут выступать в качестве представителей клиента, как это было сказано в начале статьи, тем самым значительно облегчить процедуру и свести проблемы к минимуму.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/alternativnaya-sdelka-kupli-prodazhi-kvartiry-poryadok-dejstvij/

Альтернативная продажа квартиры в 2021 году: риски, порядок действий

Альтернативная продажа квартиры риски

Действия с недвижимостью, целью которых является переход права собственности, законодательство РФ называет сделкой (Гражданский кодекс, статья 153). Существует множество вариантов получения (или прекращения) прав на имущество, например, дарение, завещание, обмен. Одним из самых популярных типов сделок считается альтернативная продажа квартиры.

Понятие альтернативной сделки

Под альтернативой на рынке жилья понимается продажа одной квартиры и одновременное приобретение другого жилого помещения. При этом составляется два договора купли-продажи (ДКП), которые в одно и то же время проходят регистрацию в Росреестре.

Альтернативная сделка отличается следующими признаками:

  • собственник и члены его семьи на момент подписания предварительного соглашения прописаны в квартире;
  • средства от продажи предназначены для покупки новой квартиры;
  • продавец вправе в любое время отказаться от заключения договора.

Понятие «альтернативной» («встречной») продажи не закреплено в законодательстве. Подобный термин используется риэлторами при проведении одновременных операций с несколькими объектами недвижимости.

Стороны (участники) сделки

В оформлении документов покупки и продажи принимают участие не менее трех собственников:

  1. Покупатель первой квартиры («верхний» участник).
  2. Владелец первой квартиры («среднее» звено), который одновременно выступает покупателем второго объекта.
  3. Продавец второй жилплощади («нижний» участник).

Альтернативная (встречная) сделка купли-продажи квартиры для многих собственников привлекательна тем, что для приобретения новой жилплощади необязательно наличие денег. В качестве основного финансового источника выступает покупатель первого объекта. Остальные участники совершают простой обмен квартир.

Если участниками сделки выступают несовершеннолетние собственники, требуется разрешение органов опеки. Согласие на продажу будет получено только в случае получения ребенком равноценной (или бо́льшей) доли недвижимости. Поэтому улучшение жилищных условий семьи за счет материнского капитала осуществляется через «встречную» покупку.

Особенности альтернативной сделки, её плюсы и минусы

Ключевое отличие альтернативной купли-продажи состоит в одновременном оформлении и регистрации нескольких соглашений (ДКП). Документы должны соответствовать требованиям законодательства (Гражданский кодекс РФ, статья 549). Нарушение формы договора означает недействительность сделки (Гражданский кодекс РФ, статья 550).

Алгоритм действий многоэтапной продажи включает следующие шаги:

  • определение рыночной стоимости недвижимости (самостоятельно или с помощью профессионального эксперта);
  • поиск покупателя и подбор новой квартиры;
  • подготовка и проверка пакета документов;
  • подписание предварительного соглашения;
  • подготовка к финансовым расчетам (помещение денег в банковскую ячейку или сейф);
  • регистрация основного договора в Росреестре.

На этапе оформления предварительного ДКП заключается соглашение о задатке (Гражданский кодекс РФ, статья 380). Внесение аванса позволяет закрепить намерение покупателя в приобретении квартиры.

Образец предварительного договора купли-продажи можно скачать здесь.

Любое юридическое действие с недвижимостью обладает как преимуществами, так и недостатками. К плюсам альтернативной сделки относят:

  • отсутствие рисков потери недвижимости (для продавца);
  • неограниченное время поиска и свободный выбор жилья (для покупателя);
  • быстрое получение денежных средств;
  • возможность переезда в новую квартиру сразу после оформления.

Среди отрицательных моментов встречной продажи выделяют:

  • необходимость одновременного поиска покупателя на свою жилплощадь и подходящего варианта новой квартиры;
  • длительный срок и сложность проведения сделки;
  • дополнительное согласование условий договора с банком (если недвижимость приобретается в ипотеку).

Кроме того, собственник может столкнуться с необходимостью снижения цены продаваемой квартиры, если поиск нового жилья затягивается.

Момент и порядок передачи денег

Финансовые расчеты при проведении альтернативной сделки чаще всего проводятся через банковские ячейки. Отличие от обычной купли-продажи состоит в том, что участие в операции принимают несколько сторон (три или более). Образец договора купли-продажи можно скачать здесь.

Порядок расчета включает следующие этапы:

  1. Аренда сейфа в банке.
  2. Составление соглашения о сроках аренды и условиях доступа к деньгам.
  3. Закладка наличных в ячейки.
  4. Подписание документов купли-продажи на все объекты, участвующие в сделке.
  5. Регистрация договоров в Росреестре.
  6. Изъятие наличных в соответствии с условиями соглашения.

Ключи от ячеек передаются продавцу в обмен на расписку в получении денег. Расписка подтверждает, что обязательства по сделке исполнены (Гражданский кодекс РФ, статья 408). Кроме расписки, для доступа к сейфу необходима выписка из ЕГРН о переходе права собственности и оформленный договор купли-продажи.

Передача квартиры

Если деньги за жилплощадь первым получает «нижний» участник сделки (продавец последней альтернативной квартиры), то в новое жилье первым заселяется «верхний» покупатель. Далее в последовательности, определенной условиями ДКП, переезжают остальные участники.

Получение недвижимости происходит по акту приема-передачи (Гражданский кодекс РФ, статья 556). Документ можно составить одновременно с договором купли-продажи. Подписания акта обозначает фактическое завершение сделки.

Риски в альтернативных сделках

В единовременной продаже (покупке) «встречных» объектов принимают участие трое и более собственников. Несогласованность действий и недопонимание друг друга затягивают сроки оформления.

Основной риск участников состоит в том, что одна из сторон может в любое время отказаться от приобретения (или продажи) жилья.

Продажа каждой квартиры, входящей в альтернативную цепочку, оформляется по отдельному договору. Поэтому существует риск приостановки регистрационных действий или отказа в регистрации одного из объектов. Если возникла такая ситуация, то остальным участникам сделки следует подать заявление в Росреестр на приостановку (или отзыв) оформления других договоров.

Свести к минимуму риск частичной регистрации можно при нотариальном удостоверении сделки. Документы, подготовленные и заверенные нотариусом, принимаются сотрудниками Федеральной службы регистрации без дополнительных проверок. Кроме того, обращение к нотариусу позволяет сократить срок оформления.

Риск срыва сделки увеличивается при слишком длинной «цепочке» участников. Поэтому для организации одновременного подписания нескольких соглашений купли-продажи требуются специальные знания и навыки по оформлению недвижимости.

Налогообложение

По общему правилу налогообложения все граждане РФ должны перечислять в бюджет государства 13% своего дохода. Продажа одной квартиры и одновременное приобретение альтернативной жилплощади не считается основанием для освобождения от уплаты налога.

Каждый договор купли-продажи регистрируется отдельно, поэтому юридически это две разные операции, совершенные в одном налоговом периоде. Однако при заключении «встречной» покупки участники могут претендовать на получение двух налоговых вычетов.

Для продавцов предусмотрены следующие льготы:

  • полное освобождение от обязательного сбора, если срок владения квартирой более пяти лет (Налоговый кодекс, статья 217, пункт 17.1);
  • уменьшение ставки налогообложения на 1 млн. рублей, если стоимость недвижимости превышает указанную сумму (Налоговый кодекс РФ, статья 220, пункт 2).

Для приобретателя квартиры максимальная сумма налогооблагаемой базы равняется 2 млн. рублей (Налоговый кодекс РФ, статья 220, пункт 3). Это означает, что покупателю будет возвращено до 260.000 рублей (13% от 2 000 000 рублей).

Предоставление двух налоговых льгот возможно при соблюдении следующих условий:

  • продавец и покупатель не являются близкими родственниками;
  • право на вычет ранее не использовалось;
  • сделки совершены в течение одного календарного года.

Взаимозачет суммы, подлежащей к уплате, и возврат части расходов при альтернативной продаже (покупке) законодательно не предусмотрен. Во многих случаях требуются оплата налога по одной сделке и применение вычета по другому ДКП.

Судебная практика

Главное отличие альтернативной купли-продажи – участие трех и более сторон. Несмотря на то, что все сделки объединены в одно целое, оформление каждого договора в Росреестре осуществляется отдельно.

При приостановке или отказе в госрегистрации одного ДКП собственник проблемной квартиры не может исполнить обязательства. Нередко участники «встречной» продажи вынуждены обращаться за судебной защитой.

В Приморский районный суд Санкт-Петербурга с требованием о возврате аванса обратился гражданин К. Истец заключил два договора купли-продажи. При этом К. внес задаток по соглашению о приобретении новой жилплощади.

Федеральная служба регистрации отказала в оформлении передачи прав собственности по документу, в котором К. указан в качестве покупателя. Продавец второй квартиры отказался возвращать сумму, полученную по договору аванса. Договор на продажу квартиры, принадлежащей К., был зарегистрирован согласно требованиям законодательства.

В судебном заседании выяснилось, что ответчик не имел права на продажу квартиры, находящейся в долевой собственности нескольких лиц. Судья обязал ответчика возвратить сумму аванса. Кроме того, решением суда была отменена государственная регистрация квартиры, принадлежащей К.

Источник: https://lawowner.ru/nedvizhimost/kvartira/alternativnaya-prodazha

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры: что это

Альтернативная продажа квартиры риски

Альтернативная сделка купли продажи квартиры представляет собой юридическое соглашение, в результате которого продавец использует полученные деньги на покупку другого объекта недвижимости. Узнать, что такое альтернативная сделка при продаже квартиры, можно в риэлтерском агентстве.

Особенности соглашения

Главным условием считается одновременная регистрация договоров о продаже и покупке жилплощади с переводом денег на банковский счет.

Преимущество данной процедуры – быстрый переезд в новый дом сразу после продажи старого без траты времени на поиски жилья.

Участниками альтернативной договоренности будут:

  • покупатель – сторона, желающая обзавестись квадратными метрами;
  • покупатель и продавец в одном лице – особа, которая занимается продажей недвижимости и одновременной покупкой другого объекта;
  • продавец, который продает жилое помещение второй стороне.

Каждая сделка оформляется нотариально с заключением договора.

Стоит знать! Распространенным признаком альтернативного соглашения считается получение определенной части вырученных денег на руки. Оно может быть стандартным с участием трех сторон и иметь вид «цепочки» с четырьмя и более участниками.

Альтернативная сделка купли продажи квартиры: риски

В процессе принятия решения о дальнейших действиях с недвижимостью нужно понимать, что альтернативная сделка при покупке квартиры несет риски для двух покупателей. Наибольшая опасность ожидает первого контрагента, который хочет приобрести альтернативный объект недвижимости. Самыми распространенными из них являются:

  1. В продаваемом жилье могут остаться прописанными несовершеннолетние квартиранты, которые вдобавок будут нетрудоспособными по определенным причинам. В таком случае выписать их будет достаточно сложно, а если сделка будет оформлена неправильно, то восстановить прописку можно легко через суд.
  2. Возникает риск, что продавец откажется от продажи из-за того, что не найдет другого варианта для покупки. Или же второй покупатель не передумает оформлять жилье на свое имя.
  3. На территории жилого объекта проживает арендатор. В таком случае необходимо будет дожидаться срока окончания договора аренды.
  4. Главное – проводить все действия в согласованном режиме. Если процедуры подписания двух договоров будут оформляться в разное время, сделка может затянуться.
  5. Заключение любого договора о купли-продажи объекта недвижимости должно фиксироваться и рассматриваться сотрудниками регистрационной службы по отдельности. То есть, если они откажут в одной сделке, то продавец-покупатель может в один миг лишиться жилья и денег.

Поэтому в случае альтернативной сделки необходимо действовать сообща и проговаривать каждый шаг. В определенных ситуациях может помочь и банковский аккредитив.

Как составить договор купли продажи квартиры альтернативная сделка: образец

Порядок действий альтернативной сделки квартиры должен быть продуманным заранее, чтобы добиться поставленных целей. Первым делом необходимо опубликовать объявление о продаже недвижимости на известных электронных площадках.

Публикация должна быть качественной: содержать четкие фотографии и подробное описание с указанием проведения альтернативной сделки.

В это же время параллельно подыскивается новая квартира. Когда объект будет найден, следует внимательно изучить юридические вопросы и законность его продажи. Для этого продавец предоставляет:

  • выписку из ЕГРН;
  • домовую книгу или данные из нее с указанием количества прописанных людей;
  • документ из ЕИРЦ, подтверждающий факт, что из дома никто до этого не выписывался;
  • пакет документов БТИ с техническим описанием жилья;
  • кредитный договор (в случае, когда объект приобретен в залог).

Третьим шагом будет договоренность с покупателем и продавцом о форме взаиморасчета. Это может быть банковская ячейка или расчетный счет. Главное – обсудить последовательность оплаты.

За консультацией рекомендуется обратиться к сотрудникам банковской организации.

После этого лучше подписать предварительный договор, где указываются контактная информация обеих участников, сведения о недвижимости и способе оплаты.

Затем составляется главное соглашение. Для этого лучше обратиться к риэлтору. Оба контракта должны подписываться одновременно с предоставлением следующих данных:

  • паспортные данные сторон;
  • информация о недвижимости;
  • стоимость договора;
  • банковские реквизиты и способ оплаты;
  • обязанность и право каждого участника;
  • дата и место подписание документа, подписи.

Стандартный шаблон договора можно запросить у риэлтора или найти в интернете. Затем сделка регистрируется в государственных органах.

© РИЭЛТОР BROSALIN.RU

Источник: https://brosalin.ru/alternativnaya-sdelka-s-kvartiroj/

Альтернативная сделка: риски продавца, покупателя

Альтернативная продажа квартиры риски

Узнайте, что такое альтернативная продажа квартиры, риски покупателя и продавца, особенности действий на сделке купли-продажи недвижимого имущества в «цепочке».

Альтернативная сделка — это сделка, при которой одновременно осуществляется реализация жилой недвижимости и приобретение нового жилья с выплатой продавцу за счет средств, полученных с продажи.

Оба соглашения с заключением договоров купли-продажи осуществляются одновременно, как и перерегистрация прав собственности.

Данный способ действий является основным при организации обмена, так как договоры прямого мена встречаются крайне редко в силу невозможности подбора устраивающих обе стороны условий.

Риски альтернативных квартир

Альтернативная сделка является трехсторонней, где одно лицо выступает и продавцом и покупателем, а другие двое являются покупателем и продавцом соответственно.

Как результат, «цепочка» (ряд объектов недвижимости, участвующих в купле-продаже) усложняется, требуя значительных трат времени на всестороннюю подготовку.

Число участников может быть больше, если задействовано не два объекта недвижимости, а большее количество.

«Цепочка» сделки — это перечень квартир, участвующих в сделке. Речь идет о схемах, когда в альтернативную сделку входит больше двух квартир, например, реализация трехкомнатной квартиры с приобретением двух «однушек». Возможны и варианты последовательных цепочек, когда на каждую реализуемую квартиру имеется покупатель, продающий собственное жилье.

С ростом длины цепочки возрастает число действующих лиц, и усложняется характер проведения сделки. Отказ хоть одного из участников автоматически приводит к срыву всех операций купли/продажи. Именно поэтому, цепочки более четырех квартир практически не встречаются в реальности.

Анализ российского рынка недвижимости показывает, что прямые продажи характерны для небольших квартир не больше двухкомнатных, в то время как «трешки» и больше значительно чаще реализуют посредством альтернативных сделок.

Банковская ячейка как основа расчетов на альтернативной сделке

Чтобы оплата по операциям прошла одновременно, применяется практика аренды банковских ячеек с заключением соответствующих договоров. В силу разницы в цене недвижимости требуется две ячейки, предназначенные для основной суммы и величины доплаты соответственно.

На фоне традиционной продажи альтернативные сделки несут риски, обусловленные конфликтом интересов участвующих сторон.

Вместе с традиционными для купли/продажи рисками, альтернативные сделки обладают индивидуальными особенностями, порождающими особые риски, не характерные для других видов сделок.

К ним необходимо отнести:
Несогласованность. С ростом численности участников растут риски разрыва цепочки из-за позиции одного из участников.

Детальная проработка всех аспектов позволяет их снизить, но не полностью исключить.

Объективность запросов. При серьезных отклонениях запросов от среднерыночных цен участникам будет сложно подобрать альтернативный вариант, что станет причиной затягивания реализации сделок.

Частичная регистрация. Риск обусловлен юридической независимостью каждой из сделок и их самостоятельной регистрации. В Росреестре по различным причинам могут отказать в регистрации для одного звена цепочки, зарегистрировав другие сделки купли/продажи из цепи — приостановка регистрации перехода права собственности.

Альтернативная сделка — риски для покупателя

Чтобы исключить основные риски, покупатель перед началом оформления перехода права собственности должен:

  1. Проверить количество собственников и объектов жилья, участвующих в «цепочке», адреса;
  2. Изучить правоустанавливающие документы на то жилье, которое планирует приобретать на предмет «юридической чистоты»;
  3. Наличие потенциальных рисков: начатое дело о банкротстве собственника, использование маткапитала при покупке бывшим хозяином жилплощади, в браке и т.д.;
  4. Место и способы проведения расчетов (гарантия, что банк не разориться, пока идет регистрация сделки).

Приобретатель жилья является самым слабым звеном при купле-продаже жилья, т.к. рискуют не получить долгожданной недвижимости. Следовательно для них оформление часто приобретает негативный эмоциональный оттенок в виду страха обмана со стороны других участников сделки. Результатом, как правило, становятся разногласия, в свою очередь приводящие к развалу «цепочки».

Альтернативная сделка с недвижимостью — риски для продавца

Способы снижения рисков продавца:

  • Верно подготовить документы на регистрацию в МФЦ или отделение Росреестра;
  • Правильно составить ДКП;
  • Заранее определить способ передачи денежных средст и оформить его.

Дополнительно ежедневно проверять на сайте Росреестра ход оформления каждой из сделок, и подаче заявлений о приостановке оформления в случае, если одна из сделок получила отказ.

Такую работу можно выполнять самостоятельно или оплатить услуги специалиста. Еще более надежным способом станет привлечение к оформлению сделки нотариуса, обладающего за счет необходимых знаний и личных связей большими шансами на успешную регистрацию всех сделок цепи.

При наступлении факта частичной регистрации добиться сохранения прав всех участников можно за счет расторжения остальных сделок или в судебном порядке.

Особенности налогообложения

Налоговое законодательство не предусматривает понятия альтернативных сделок, поэтому гражданин уплачивает стандартный налог в размере 13% с продажи и получает аналогичный по размеру (13%) налоговый вычет с суммы трат на приобретение жилья. Никакого взаимозачета стоимости недвижимости по двум операциям не предусматривается.

Источник: https://www.HabRealty.ru/samrieltor/riski-alternativnoy-sdelki-nedvizhimostyu.html

Альтернативная продажа квартиры — что это, риски, что нужно знать до сделки

Альтернативная продажа квартиры риски

Последние изменения: Январь 2021

Недостаточность финансовых ресурсов на покупку нового жилья без добавления вырученных денежных средств за продаваемое старое жилое помещение приводит к зависимости при совершении ряда сделок.

На языке риелторов ряд взаимозависимых операций – альтернативная продажа квартиры, что это и означает объединение нескольких самостоятельных договоров в цепочку.

Выпадение одного из звеньев приводит к разрыву всей цепи.

Определение и сущность альтернативной продажи

Зачастую операция купли-продажи не является единичной, а включает ряд других договорённостей.

Каждый договор формально не связан с другими соглашениями, но фактически исключают самостоятельное действие без комплексного взаимодействия.

Альтернативная сделка с недвижимостью – это продажа со встречным приобретением другого объекта. Сущность сделки определяет минимальное количество участников, включающее три стороны:

  1. Покупатель – гражданин, выступающий в роли конечного потребителя и приобретающий жилое помещение для проживания без дальнейшей перепродажи.
  2. Продавец-покупатель – «промежуточное звено цепочки», продающий один объект недвижимости с целью приобретения другого.
  3. Продавец – лицо, отчуждающее недвижимый имущественный объект с целью получения денежных средств.

В правовом сегменте понятие «альтернативная продажа» отсутствует.

По существу сделка схожа с трёхсторонним обменом со следующими признаками:

  • целевое предназначение вырученных средств, направляемых на финансирование другого выбранного объекта недвижимости продавцом-покупателем;
  • возможность отмены ввиду отсутствия подходящего жилого помещения;
  • проживание на реализуемой жилплощади семьи продавца-покупателя на момент составления и подписания предварительного соглашения.

Существующая в риелторской терминологии альтернативная продажа квартиры сложнее «чистой» продажи (стандартной сделки, состоящей из двух участников), поскольку переход права собственности по обоим договорам не должен иметь разрыва во времени. Процесс требует проверки объектов, договорённостей между несколькими сторонами и сбора пакета документации. Каждый новый участник «удлиняет цепочку» и усложняет сделку.

Алгоритм действий при альтернативной сделке

В трёхсторонней сделке для конечных покупателя и продавца – крайних «звеньев цепи» ситуация аналогична «чистой» продаже. Особенности данного вида реализации заключаются для среднего звена, для которого рекомендуется следующий пошаговый алгоритм действий:

  1. Поиск продавцов и покупателей. Поскольку процедура лимитирована во времени, то целесообразно воспользоваться услугами посредников – риелторов или агентств недвижимости. Потеря порядка 5 % в денежном измерении даст выигрыш во времени и ускорит поиск потенциальных контрагентов, проводя первичную проверку.
  2. Проверка юридической «чистоты» квартиры и дееспособности участников. Альтернативная сделка с недвижимостью «рухнет», если хотя бы одна из сторон окажется недееспособной. При самостоятельном поиске для проверки жилья у перспективного продавца следует потребовать и проанализировать:
    • выписку из ЕГРН – на право собственности, наличие совладельцев и ограничений или обременений;
    • выписку из домовой книги – на оценку прописанных несовершеннолетних, находящихся на иждивении и сохранивших пожизненное право на проживание;
    • расширенную выписку из ЕИРЦ – на наличие снятых с регистрации лиц вследствие отбывания наказания в виде лишения свободы или признания безвестно отсутствующими с последующим восстановлением прописки;
    • техническую документацию БТИ – на проверку незаконных перепланировок.
  1. Выбор формы расчётов. Подобрать удобную систему взаиморасчётов при альтернативных сделках с недвижимостью могут помочь сотрудники финансовых учреждений в виде предложенных:
    • банковских ячеек;
    • аккредитивного способа.
  1. Составление предварительного и основного договора. Заключение двух предварительных соглашений с продавцом и покупателем с передачей аванса или задатка минимизирует риски сторон. Образец альтернативного договора купли-продажи квартиры должен включать:
    • паспортные данные сторон-участников;
    • детальную информацию об объектах недвижимости;
    • договорную цену;
    • условия и порядок взаиморасчётов.
  1. Регистрация прав собственности. При нахождении в одном населённом пункте желательно посетить отделение Росреестра всем участникам одновременно и представить с заявлением документы для регистрации:
    • паспорта, удостоверяющие личности владельцев;
    • правоподтверждающую и правоустанавливающую документацию на передаваемые объекты недвижимости;
    • техническую документацию;
    • справки ЖКХ об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
    • квитанцию об оплате государственной пошлины.

Срок регистрации составляет десять дней и сокращается при условии нотариального удостоверения договора, что может быть важно при альтернативных сделках с недвижимостью. Составление акта приёма-передачи и окончательный расчёт производится на основании условий, предусмотренных в тексте основного соглашения.

 

Неразбериха в части исчисления НДФЛ и вычетов возникает у продавца-покупателя. Ведь что такое альтернатива в недвижимости, как не объединение двух операций в одну цепь: покупки и продажи.

Продавец-покупатель пытается самостоятельно произвести взаимозачёт между налоговым вычетом, возникающим при покупке, и НДФЛ, начисляемым на альтернативную продажу квартир. Сальдо обязательств и прав приводит к ошибочному отсутствию платежей в бюджет.

Поскольку операции по продаже и покупке юридически независимы друг от друга, то с точки зрения налогообложения происходит:

  1. Возникновение обязательства по начислению и перечислению НДФЛ в бюджет по ставке 13 % от договорной стоимости при продаже с альтернативой. Налог не начисляется, если объект находился в собственности:

    Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/alternativnaya-prodazha-kvartiryi/

    Альтернативная сделка купли-продажи квартиры: как происходит?

    Альтернативная продажа квартиры риски

    Альтернативная сделка купли-продажи недвижимости – это наиболее распространенная операция на вторичном рынке недвижимости, которые имеет свои особенности и определенные риски.

    Большая часть сделок, заключаемых на рынке недвижимости, являются альтернативными. Это значит, что продавая квартиру, бывший собственник не тратит деньги на свои нужды, а приобретает иное жилье взамен старого.

    Другими словами, альтернативная сделка предполагает обмен одной недвижимости на другую. Причины заключения такой сделки могут быть самые разнообразные: острая потребность в свободных средствах, необходимость разъехаться или желание улучшить свои жилищные условия.

    Альтернативная сделка: понятие и особенности

    Особенность такой сделки состоит в том, что в ней одновременно могут участвовать от 3 до 6 собственников.

    При этом подписание договоров купли-продажи от всех продавцов/покупателей происходит в один день, как и переоформление прав собственности.

    На практике альтернативная сделка с недвижимостью обычно имеет следующие варианты реализации:

    1. Равноценный обмен – когда собственники обмениваются разнозначными по стоимости квартирами, фактическая передача денег не происходит.
    2. Неравноценный обмен – покупка взамен более дешевой квартиры (меньшей по площади или в другом районе) одним собственником, со стороны другого владельца – улучшение жилищных условий за доплату.
    3. Разъезд или съезд – обмен одной квартиры на несколько меньших или двух небольших на одну.

    Альтернативная сделка позволяет не тратить время на накопления на покупку новой квартиры, потому что покупка новой привязана к продаже старой. Риски потери денегу продавца при этом минимальны, так как одномоментно покупается новое жилье.

    Но есть и определённые недостатки у такой сделки: это высокая комиссия, которую нужно заплатить риелтору (она может быть на 100-200% выше, чем при стандартной схеме), а также более низкая стоимость продажи альтернативной квартиры (дисконт в 10-15% требуется для привлечения покупателей в цепочку).

    Также такая сделка потребует дополнительных затрат. В частности, на нотариуса или аренду банковской ячейки.

    Порядок действий при альтернативной сделке

    Такая сделка купли-продажи – многоступенчатая процедура, которая предполагает прохождение нескольких этапов:

    1. Оценка квартиры – ее можно произвести самостоятельно с опорой на аналогичные предложения, проанализировав предложения в интернете. Также можно воспользоваться специализированными онлайн-сервисами, которые по заданным параметрам выдадут предположительную стоимость недвижимости. Но стоит понимать, что полученные цифры будут обычно выше реальных, так как не учитывают множество факторов и не имеют поправки на торг. Бесплатную оценку могут произвести и риелторские агентства (агентства недвижимости), с которым будет заключен договор на сопровождение сделки купли-продажи.
    2. Поиск покупателя. Обычно самостоятельный поиск покупателя ведется через специализированные интернет-площадки. В размещенном объявлении прописываются все наиболее важные параметры будущей сделки: описание квартиры, ее достоинства (район, хороший ремонт и пр.), цена, возможность торга, готовность к продаже и пр. Можно также сразу указать свои ожидания от продажи: например, обмен трехкомнатной квартиры на несколько однокомнатных.
    3. Подбор альтернативного объекта недвижимости, обсуждение с продавцом условий будущей сделки.
    4. Сбор необходимых документов для заключения сделки купли-продажи.
    5. Заключение предварительного договора купли-продажи, внесение залога или авансирование сделки. Определение порядка расчетов: после или до госрегистрации перехода собственности, с использованием банковской ячейки/аккредитива, при участии нотариуса.
    6. Подписание основных договоров купли-продажи.
    7. Подписание акта приема-передачи квартир (продаваемой и покупаемой) с указанием существенных недостатков и нюансов, о которых должен быть проинформирован покупатель.
    8. Предоставление необходимых документов в Росреестр для перерегистрации прав собственности.

    Перечень необходимых документов

    Для заключения альтернативной сделки купли-продажи потребуется стандартный пакет документов от всех собственников:

    1. Выписки из ЕГРН, подтверждающие отсутствие обременений на квартиры.
    2. Экспликация и поэтажный план из БТИ.
    3. Документы, подтверждающие права собственности на квартиры (свидетельства/выписки).
    4. Документы, подтверждающие возникновение прав собственности.
    5. Согласия супругов всех собственников-участников сделки, удостоверенные у нотариуса.
    6. Справки об отсутствии долгов по коммунальным услугам.
    7. Выписки из домовой книги о прописанных в квартирах жителях или об их отсутствии.

    Как проходит альтернативная сделка при покупке квартиры?

    Альтернативная сделка купли-продажи квартиры проходит по следующему сценарию (для примера рассмотрена ситуация размена, когда одна квартира продается, а взамен приобретаются две другие с доплатой):

    1. Подыскиваются подходящие под потребности альтернативные квартиры.
    2. Производится оценка всех трех квартир и рассчитывается необходимая доплата.
    3. Поиск покупателя для первой квартиры и согласование с ним условий.
    4. Собираются и оформляются документы на первую квартиру, подписывается предварительный договор с покупателем, вносится задаток или залог.
    5. Из полученных денег вносятся авансы/залоги за альтернативные квартиры.
    6. Готовятся документы на альтернативные квартиры.
    7. Разрабатывается шаблон договора купли-продажи.
    8. Арендуются три ячейки в банке для закладки денежных средств и подписывается договор с условиями доступа к ячейкам (какие документы нужно предъявить продавцам и в какие сроки).
    9. Все три договора подписываются одновременно с участием нескольких сторон.
    10. Передаются документы на госрегистрацию в Росреестр. Оплачивается госпошлина за данную услугу в размере 2000 р. за каждую квартиру. Пишется три заявления об отчуждении прав собственности и приобретении таких прав.
    11. Получаются выписки из ЕГРН, подтверждающие смену правообладателей в трех объектах.
    12. С этими документами и договорами купли-продажи продавцы получают остаток денег из банковских ячеек.
    13. Подписываются акты приема-передачи квартир.

    Риски

    Альтернативные сделки имеют типовые риски, присущие стандартной продаже или покупке квартиры. Но также они имеют специфические риски, которые связаны со сложностью организации столь многомерного процесса.

    При альтернативной сделке участвуют одновременно несколько владельцев. 

    Поэтому несогласованность, непонимание условий купли-продажи или просто безответственность может привести в конечном итоге к срыву сделки.

    Для снижения данного фактора риска стоит избегать заключения таких сделок с престарелыми собственниками, алкоголиками или психическими неадекватными (либо стоит брать у них справку из ПНД о вменяемости и о том, что они не состоят там на учете). Также стоит с осторожностью подходить к заключению договора через посредников по доверенности.

    Нужно добиться того, чтобы все участники сделки были готовы заключить сделку на рыночных условиях, иначе сроки сделки могут существенно увеличиться (возникнут сложности с подбором альтернативного варианта).

    Чем длиннее цепочка продавцов-покупателей, тем сложнее это сделать.

    Цены на альтернативные квартиры могут вырасти, в результате у одного из продавцов может не хватить доплаты на покупку замены и это приведен к срыву сделки.

    Высок риск того, что не все документы пройдут проверку в Росреестре, тогда возникнет ситуация частичной регистрации. Ведь все договоры купли-продажи считаются в Росреестре независимыми и отказ в регистрации одного комплекта документов не является основанием для прекращения регистрационных действий в отношении других.

    Чтобы такая ситуация не возникла, необходимо постоянно держать на контроле статус обработки заявления на госрегистрацию и при приостановке рассмотрения одной заявки, написать заявление о приостановке и другого договора.

    Также  вариантами снижения данного риска является обращение к нотариусу для заверения договоров либо к стороннему исполнителю.

    Нотариально заверенные договора не проверяются дополнительно на юридическую чистоту и подлежат ускоренной регистрации.

    При обращении в юридическую компанию отказ в регистрации минимизирован, так как ее сотрудники обычно хорошо знаю требования местных отделений Росреестра и причины для приостановки регистрации.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

    Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/alternativnaya-sdelka.html

    Поделиться:
    Нет комментариев

      Добавить комментарий

      Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.